به گزارش اقتصادران، بازار مسکن ایران در یکی از بحرانیترین دورههای چند دهه اخیر قرار دارد؛ بحرانی که نهتنها امید خانهدار شدن را برای میلیونها مستأجر از میان برده، بلکه شاخصهای تورم مسکن را نیز به رکوردهای تازهای رسانده است. بر اساس آخرین دادههای مرکز آمار ایران، تورم نقطهای مسکن در مهرماه امسال به بیش از ۳۶.۶ درصد و تورم سالانه اجارهبها به ۳۶.۵ درصد رسیده است؛ ارقامی که نشان میدهد سیاستهای مهار تورم و برنامههای حمایتی دولت عملاً تأثیر محسوسی بر کنترل بازار نداشتهاند.
در حالی که سهم مسکن از هزینههای خانوار در کلانشهرها از مرز ۵۰ درصد عبور کرده و قدرت خرید مردم در مقایسه با پنج سال گذشته بیش از ۷۰ درصد کاهش یافته است، بسیاری از مستأجران در کلانشهرهایی مانند تهران، مشهد، اصفهان و شیراز برای تأمین ودیعه و اجاره ماهانه، ناچار به جابهجاییهای پیاپی یا حتی خروج از شهرهای محل کار خود شدهاند.
از سوی دیگر، وعده دولت برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی تا پایان برنامه چهارساله «نهضت ملی مسکن» هنوز با واقعیت فاصله چشمگیری دارد؛ چرا که طبق اعلام رسمی محمدرضا عارف، معاون اول رییسجمهوری، تا امروز تنها ۵۱ هزار واحد تحویل متقاضیان شده است. این رقم، کمتر از ۱.۵ درصد هدفگذاری کلان دولت به شمار میآید و به گفته کارشناسان، نمادی از شکاف عمیق میان اهداف سیاستی و عملکرد اجرایی در بخش مسکن است.
بازار مسکن و اجارهبها، بیش از هر زمان دیگری فشار اقتصادی بر اقشار متوسط و کمدرآمد را افزایش داده است. به گفته یکی از متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن، سال ۱۴۰۰ با قرض و فروش ماشینمان برای ثبتنام اقدام کردیم به امید اینکه روزی صاحبخانه شویم، اما امروز نه تنها خانهدار نشدهایم بلکه حتی خودرویی هم نداریم. در این مدت هم سهم آوردهمان را مرتب واریز کردیم تا از طرح حذف نشویم و هم بدهیهایی را که برای تأمین این پول گرفته بودیم، بازپرداخت کردیم.
او افزود: بعد از چهار سال، وقتی به دلیل فشار مالی تصمیم به انصراف گرفتیم، به ما گفتند باید منتظر بمانید تا متقاضی دیگری جایگزینتان شود تا پول واریزی بر اساس نوبت بازگردانده شود. در واقع حتی پولی که پرداخت کردهایم را هم نمیتوانیم فوراً پس بگیریم و معلوم نیست چه زمانی به دستمان میرسد.
این نمونه، تصویر ملموسی از شرایط سخت متقاضیان و مستأجرانی است که با امید خانهدار شدن به طرحهای دولتی روی آوردهاند، اما اکنون در باتلاقی گرفتار شدهاند که نه راه پیش دارند و نه راه پس.
چالش زمین و طرح جوانی جمعیت
به گزارش مهر، مشکل تأمین زمین برای ساخت واحدهای مسکونی نیز یکی دیگر از موانع جدی است. یکی از متقاضیان طرح تخصیص زمین برای حمایت از جوانی جمعیت در استان زنجان توضیح میدهد: از ابتدای ثبتنام تاکنون هیچ زمینی تحویل داده نشده است. پس از پیگیریهای مکرر، نقطهای به ما نشان دادند و گفتند زمینهای شما اینجاست، اما در آن محدوده کارخانههای صنعتی و بهشت زهرا واقع شده و اصلاً قابلیت سکونت ندارد. حتی از نظر امنیتی نیز منطقه مناسبی برای زندگی نیست، در حالی که در همان استان زمینهای بهتری هم وجود دارد. این وضعیت نشان میدهد که طرحهای حمایتی دولت، به دلیل ضعف در سیاستگذاری و مدیریت اجرایی، عملاً توان پاسخگویی به نیاز واقعی جامعه را ندارند.
تورم بالای مصالح و خدمات مسکن
یکی دیگر از چالشهای عمده، رشد هزینههای جانبی مسکن است. گزارش مرکز آمار ایران نشان میدهد که تورم سالانه خدمات نگهداری و تعمیر واحدهای مسکونی به ۴۴.۳ درصد رسیده است. این موضوع، فشار مضاعفی بر خانوادههایی وارد میکند که حتی موفق به اجاره یا خرید واحد مسکونی کوچک شدهاند.
کارشناسان اقتصادی معتقدند که ریشه اصلی بحران در بازار مسکن، نبود سیاستگذاری منسجم و پایدار است. تعدد طرحها، نبود برنامه اجرایی شفاف، و کمکاری در حوزه تأمین زمین و تسهیلات بانکی موجب شده تا بازار مسکن از کنترل خارج شود. همچنین، کاهش عرضه مسکن و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، باعث شده فاصله میان درآمد خانوار و هزینه مسکن به حدی برسد که حتی بسیاری از اقشار متوسط توان اجاره یک واحد کوچک در شهرهای بزرگ را نیز ندارند.
تأثیر ناکارآمدی سیاستها بر اعتماد عمومی
به گزارش مهر، تاخیر در تحویل واحدها و کندی اجرای طرحها، باعث کاهش اعتماد عمومی به برنامههای حمایتی دولت شده است. یکی از شهروندان تهرانی میگوید: چند سال است که در طرح نهضت ملی ثبتنام کردهایم، اما حتی نمیدانیم پول واریزیمان چه زمانی و به چه ترتیبی بازگردانده میشود. این عدم شفافیت باعث شده عملاً هیچ امیدی به خانهدار شدن از طریق طرحهای دولتی نداشته باشیم. کارشناسان بر این باورند که بدون اصلاح نظام مالیاتی، عرضه زمین ارزان، حمایت واقعی از تولیدکنندگان مسکن و برنامهریزی شفاف برای تسهیل دسترسی مردم به واحدها، بحران مسکن در سالهای آینده شدت بیشتری خواهد یافت.
واقعیت اجارهبها در کلانشهرها
در کنار تأخیر در طرحهای ساخت، اجارهبهای مسکن نیز رشد چشمگیری داشته است. بسیاری از مستأجران مجبورند بخش قابل توجهی از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره کنند. به عنوان نمونه، در تهران، میانگین «اجارهبهای پیشنهادی» واحدهای میانمتراژ در ۲۲ منطقه شهری تهران در مهرماه ۱۴۰۴، به حدود ۲۰٫۲ میلیون تومان ماهانه با ودیعه حدود ۶۰۲ میلیون تومان رسیده است.
همچنین، میانگین اجارهبهای پیشنهادی برای واحدهای ۶۰ تا ۸۰ مترمربع در محلههای متوسط تهران نیز در همان بازه حدود ۱۸ تا ۲۴ میلیون تومان ماهانه گزارش شده است.
این شرایط، فشار اقتصادی مضاعفی بر خانوادهها وارد میکند و توان آنها برای پسانداز و سرمایهگذاری در مسکن را تقریباً از بین برده است.
چشمانداز آینده و نیاز به سیاستگذاری جامع
با توجه به رشد تورم مسکن، افزایش هزینههای ساخت و کاهش عرضه، کارشناسان بر لزوم تحول اساسی در سیاستهای مسکن تأکید میکنند. به نظر آنها، دولت باید در کنار ساخت و ساز، به اصلاح نظام مالیاتی، عرضه زمین ارزان و حمایت واقعی از تولیدکنندگان مسکن بپردازد تا فاصله میان درآمد خانوار و هزینه مسکن کاهش یابد.
کارشناسان پیشبینی میکنند که اگر وضعیت فعلی ادامه یابد، بخش قابل توجهی از جمعیت کشور، به ویژه جوانان و زوجهای تازه ازدواج کرده، حتی توان اجاره یک واحد کوچک در کلانشهرها را نخواهند داشت و بحران مسکن به بحرانی اجتماعی و اقتصادی جدی تبدیل خواهد شد. بازار مسکن ایران امروز در شرایطی قرار دارد که نهتنها وعدههای دولت برای خانهدار شدن اقشار متوسط و کمدرآمد تحقق نیافته، بلکه فشار اقتصادی ناشی از تورم بالای مسکن و اجارهبها، زندگی روزمره مردم را تحت تأثیر قرار داده است.
از وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، تحویل تنها ۵۱ هزار واحد و عدم شفافیت در فرآیند بازگشت آوردهها، تا زمینهای غیرقابل سکونت و تورم بالای خدمات مسکن، همه نشانههایی هستند که نشان میدهند بحران مسکن محصول تصمیمات مقطعی، سیاستگذاری ناکارآمد و کمکاری مستمر دولتها در طول سالهای گذشته است. با این روند، رویای خانهدار شدن برای بسیاری از مستأجران ایرانی، بیش از گذشته دور از دسترس خواهد بود و نیاز به اصلاحات اساسی و سیاستهای جامع در این حوزه، بیش از هر زمان دیگری احساس میشود.
