اقتصادران

دسته: راه و مسکن

  • تورم مصالح‌‌‌‌‌‌ساختمانی، بازار ساخت‌وساز مسکن را زمینگیر کرد

    تورم مصالح‌‌‌‌‌‌ساختمانی، بازار ساخت‌وساز مسکن را زمینگیر کرد

    به گزارش اقتصادران، تولید در بخش ساختمان طی تابستان امسال «بدترین شرایط» در مقایسه با ۷سال گذشته را تجربه کرد؛ شاخص محیط کسب‌و‌کار در این بخش به ۶.۲۵ رسیده که از سطوح سال‌های قبل بیشتر است.

    املاک و مستغلات، اما با شاخص ۶.۷۵ اوضاع بدتری دارد؛ این بخش در فصل تابستان «نامساعدترین» جا برای فعالیت اقتصادی شناخته شد. بررسی‌ها درباره شرایط نامطلوب بخش مسکن و ساختمان نشان می‌دهد، «تغییرات غیرقابل پیش‌بینی قیمت مصالح‌ ساختمانی» و «کمبود تقاضای حاضر در بازار»، معماران وضع موجود هستند.

    چرخه‌‌‌‌‌‌ای «رکودساز» در سه سطح از صدر تا ذیل بخش مسکن و ساختمان شکل‌گرفته که محصول آن در حال‌حاضر، محیط کسب‌وکار مجموعه «ساختمان» و «املاک و مستغلات» را به «نامساعدترین شرایط» در مقایسه با ۱۴ فعالیت اقتصادی دیگر تبدیل کرده‌است.

    شاخص محیط کسب‌وکار بخش ساختمان و بخش املاک‌‌‌‌‌‌ومستغلات در تابستان امسال به‌ترتیب اعداد ۶.۲۵ و ۶.۷۵ را ثبت کردند؛ این ارقام نشان می‌دهد، مجموعه مسکن و ساختمان در حال حاضر «در بدترین وضعیت» در مقایسه با فعالیت‌های اقتصادی دیگر قرار دارند.

    در بین انواع عواملی که فعالیت‌های اقتصادی را در تابستان ۱۴۰۴ تحت‌‌‌‌‌‌تاثیر منفی قراردادند، دو عامل در بخش ساختمان و بخش املاک‌‌‌‌‌‌ومستغلات بیشترین اثر مخرب را داشتند. «تغییرات غیرقابل‌پیش‌بینی مصالح‌‌‌‌‌‌ساختمانی» در این فصل، بیشترین فشار بازدارنده تولید را در بخش ساختمان ایجاد کرد، به‌طوری‌که شاخص محیط کسب‌وکار «ساختمان» براساس این عامل به سطح‌عددی ۸.۷۳ رسید ‌که «بدترین حالت» از سال‌۹۹ است.

    همچنین «کمبود تقاضا» نیز «عامل اصلی» شرایط نامساعد بخش املاک و مستغلات در تابستان امسال است؛ شاخص محیط کسب‌وکار این بخش براساس این عامل به عدد ۸.۶۷ رسیده‌ که «بدترین وضعیت» از سال‌۹۷ تاکنون است.

    تابستان امسال، شرایط مرتبط با جنگ ۱۲ روزه باعث افت شدید تقاضای معاملات مسکن و سنگین‌‌‌‌‌‌تر‌شدن رکود در این بازار شد، ضمن آنکه کاهش بیشتر قدرت خرید در ماه‌های گذشته، «کمبود تقاضا» را تشدید کرد. این وضعیت مشخص می‌کند، «صنایع تولید مصالح ساختمانی، ساخت‌‌‌‌‌‌وساز و معاملات مسکن» به‌عنوان حلقه‌‌‌‌‌‌های زنجیره در بخش مسکن و ساختمان، در حال‌حاضر در «تله رکود» قرار دارند.

    تولیدکنندگان ۵ صنعت تولید مصالح‌‌‌‌‌‌ساختمانی –گچ، فولاد، سیمان، آجر و لوله و پروفیل– رشد هزینه تولید طی نیمه اول امسال از محل «نبود آب و برق، جهش نرخ ارز و رشد دستمزد کارگر ساده با خروج اتباع افغان» را بین ۳۰ تا ۱۰۰‌درصد اعلام کرده‌اند و همزمان از کاهش تولید نسبت به ظرفیت اسمی کارخانه خبر می‌دهند.

    تورم مصالح‌‌‌‌‌‌ساختمانی باعث تورم تولید مسکن می‌شود اما به‌دلیل نبود قدرت خرید و نبود تقاضا، امکان فروش ساختمان سلب می‌شود و در نتیجه با کاهش حجم خرید مصالح‌‌‌‌‌‌ساختمانی از طرف سازندگان، نبض تولید مصالح‌‌‌‌‌‌ساختمانی کاهش می‌‌‌‌‌‌یابد. این «تله رکود» که اثر متقابل رکود حلقه‌‌‌‌‌‌های زنجیره را بر یکدیگر نشان می‌دهد، فعلا دو عامل اصلی دارد؛ تورم تولید مواد اولیه و کمبود تقاضای مسکن.

  • مستأجران و امیدی که از دست رفت / دیگر فقط در خواب می توان خانه‌دار شد؟!

    مستأجران و امیدی که از دست رفت / دیگر فقط در خواب می توان خانه‌دار شد؟!

    به گزارش اقتصادران، بازار مسکن ایران در یکی از بحرانی‌ترین دوره‌های چند دهه اخیر قرار دارد؛ بحرانی که نه‌تنها امید خانه‌دار شدن را برای میلیون‌ها مستأجر از میان برده، بلکه شاخص‌های تورم مسکن را نیز به رکوردهای تازه‌ای رسانده است. بر اساس آخرین داده‌های مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌ای مسکن در مهرماه امسال به بیش از ۳۶.۶ درصد و تورم سالانه اجاره‌بها به ۳۶.۵ درصد رسیده است؛ ارقامی که نشان می‌دهد سیاست‌های مهار تورم و برنامه‌های حمایتی دولت عملاً تأثیر محسوسی بر کنترل بازار نداشته‌اند.

    در حالی که سهم مسکن از هزینه‌های خانوار در کلان‌شهرها از مرز ۵۰ درصد عبور کرده و قدرت خرید مردم در مقایسه با پنج سال گذشته بیش از ۷۰ درصد کاهش یافته است، بسیاری از مستأجران در کلان‌شهرهایی مانند تهران، مشهد، اصفهان و شیراز برای تأمین ودیعه و اجاره ماهانه، ناچار به جابه‌جایی‌های پیاپی یا حتی خروج از شهرهای محل کار خود شده‌اند.

    از سوی دیگر، وعده دولت برای ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی تا پایان برنامه چهارساله «نهضت ملی مسکن» هنوز با واقعیت فاصله چشمگیری دارد؛ چرا که طبق اعلام رسمی محمدرضا عارف، معاون اول رییس‌جمهوری، تا امروز تنها ۵۱ هزار واحد تحویل متقاضیان شده است. این رقم، کمتر از ۱.۵ درصد هدف‌گذاری کلان دولت به شمار می‌آید و به گفته کارشناسان، نمادی از شکاف عمیق میان اهداف سیاستی و عملکرد اجرایی در بخش مسکن است.

    بازار مسکن و اجاره‌بها، بیش از هر زمان دیگری فشار اقتصادی بر اقشار متوسط و کم‌درآمد را افزایش داده است. به گفته یکی از متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن، سال ۱۴۰۰ با قرض و فروش ماشین‌مان برای ثبت‌نام اقدام کردیم به امید اینکه روزی صاحب‌خانه شویم، اما امروز نه تنها خانه‌دار نشده‌ایم بلکه حتی خودرویی هم نداریم. در این مدت هم سهم آورده‌مان را مرتب واریز کردیم تا از طرح حذف نشویم و هم بدهی‌هایی را که برای تأمین این پول گرفته بودیم، بازپرداخت کردیم.

    او افزود: بعد از چهار سال، وقتی به دلیل فشار مالی تصمیم به انصراف گرفتیم، به ما گفتند باید منتظر بمانید تا متقاضی دیگری جایگزین‌تان شود تا پول واریزی بر اساس نوبت بازگردانده شود. در واقع حتی پولی که پرداخت کرده‌ایم را هم نمی‌توانیم فوراً پس بگیریم و معلوم نیست چه زمانی به دست‌مان می‌رسد.

    این نمونه، تصویر ملموسی از شرایط سخت متقاضیان و مستأجرانی است که با امید خانه‌دار شدن به طرح‌های دولتی روی آورده‌اند، اما اکنون در باتلاقی گرفتار شده‌اند که نه راه پیش دارند و نه راه پس.

    چالش زمین و طرح جوانی جمعیت

    به گزارش مهر، مشکل تأمین زمین برای ساخت واحدهای مسکونی نیز یکی دیگر از موانع جدی است. یکی از متقاضیان طرح تخصیص زمین برای حمایت از جوانی جمعیت در استان زنجان توضیح می‌دهد: از ابتدای ثبت‌نام تاکنون هیچ زمینی تحویل داده نشده است. پس از پیگیری‌های مکرر، نقطه‌ای به ما نشان دادند و گفتند زمین‌های شما اینجاست، اما در آن محدوده کارخانه‌های صنعتی و بهشت زهرا واقع شده و اصلاً قابلیت سکونت ندارد. حتی از نظر امنیتی نیز منطقه مناسبی برای زندگی نیست، در حالی که در همان استان زمین‌های بهتری هم وجود دارد. این وضعیت نشان می‌دهد که طرح‌های حمایتی دولت، به دلیل ضعف در سیاست‌گذاری و مدیریت اجرایی، عملاً توان پاسخگویی به نیاز واقعی جامعه را ندارند.

    تورم بالای مصالح و خدمات مسکن

    کارشناسان اقتصادی معتقدند که ریشه اصلی بحران در بازار مسکن، نبود سیاست‌گذاری منسجم و پایدار است. تعدد طرح‌ها، نبود برنامه اجرایی شفاف، و کم‌کاری در حوزه تأمین زمین و تسهیلات بانکی موجب شده تا بازار مسکن از کنترل خارج شود. همچنین، کاهش عرضه مسکن و افزایش قیمت مصالح ساختمانی، باعث شده فاصله میان درآمد خانوار و هزینه مسکن به حدی برسد که حتی بسیاری از اقشار متوسط توان اجاره یک واحد کوچک در شهرهای بزرگ را نیز ندارند.

    تأثیر ناکارآمدی سیاست‌ها بر اعتماد عمومی

    به گزارش مهر، تاخیر در تحویل واحدها و کندی اجرای طرح‌ها، باعث کاهش اعتماد عمومی به برنامه‌های حمایتی دولت شده است. یکی از شهروندان تهرانی می‌گوید: چند سال است که در طرح نهضت ملی ثبت‌نام کرده‌ایم، اما حتی نمی‌دانیم پول واریزی‌مان چه زمانی و به چه ترتیبی بازگردانده می‌شود. این عدم شفافیت باعث شده عملاً هیچ امیدی به خانه‌دار شدن از طریق طرح‌های دولتی نداشته باشیم. کارشناسان بر این باورند که بدون اصلاح نظام مالیاتی، عرضه زمین ارزان، حمایت واقعی از تولیدکنندگان مسکن و برنامه‌ریزی شفاف برای تسهیل دسترسی مردم به واحدها، بحران مسکن در سال‌های آینده شدت بیشتری خواهد یافت.

    واقعیت اجاره‌بها در کلان‌شهرها

    در کنار تأخیر در طرح‌های ساخت، اجاره‌بهای مسکن نیز رشد چشمگیری داشته است. بسیاری از مستأجران مجبورند بخش قابل توجهی از درآمد خود را صرف پرداخت اجاره کنند. به عنوان نمونه، در تهران، میانگین «اجاره‌بهای پیشنهادی» واحدهای میان‌متراژ در ۲۲ منطقه شهری تهران در مهرماه ۱۴۰۴، به حدود ۲۰٫۲ میلیون تومان ماهانه با ودیعه حدود ۶۰۲ میلیون تومان رسیده است.

    همچنین، میانگین اجاره‌بهای پیشنهادی برای واحدهای ۶۰ تا ۸۰ مترمربع در محله‌های متوسط تهران نیز در همان بازه حدود ۱۸ تا ۲۴ میلیون تومان ماهانه گزارش شده است.

    چشم‌انداز آینده و نیاز به سیاست‌گذاری جامع

    با توجه به رشد تورم مسکن، افزایش هزینه‌های ساخت و کاهش عرضه، کارشناسان بر لزوم تحول اساسی در سیاست‌های مسکن تأکید می‌کنند. به نظر آنها، دولت باید در کنار ساخت و ساز، به اصلاح نظام مالیاتی، عرضه زمین ارزان و حمایت واقعی از تولیدکنندگان مسکن بپردازد تا فاصله میان درآمد خانوار و هزینه مسکن کاهش یابد.

    کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که اگر وضعیت فعلی ادامه یابد، بخش قابل توجهی از جمعیت کشور، به ویژه جوانان و زوج‌های تازه ازدواج کرده، حتی توان اجاره یک واحد کوچک در کلان‌شهرها را نخواهند داشت و بحران مسکن به بحرانی اجتماعی و اقتصادی جدی تبدیل خواهد شد. بازار مسکن ایران امروز در شرایطی قرار دارد که نه‌تنها وعده‌های دولت برای خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد تحقق نیافته، بلکه فشار اقتصادی ناشی از تورم بالای مسکن و اجاره‌بها، زندگی روزمره مردم را تحت تأثیر قرار داده است.

    از وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی، تحویل تنها ۵۱ هزار واحد و عدم شفافیت در فرآیند بازگشت آورده‌ها، تا زمین‌های غیرقابل سکونت و تورم بالای خدمات مسکن، همه نشانه‌هایی هستند که نشان می‌دهند بحران مسکن محصول تصمیمات مقطعی، سیاست‌گذاری ناکارآمد و کم‌کاری مستمر دولت‌ها در طول سال‌های گذشته است. با این روند، رویای خانه‌دار شدن برای بسیاری از مستأجران ایرانی، بیش از گذشته دور از دسترس خواهد بود و نیاز به اصلاحات اساسی و سیاست‌های جامع در این حوزه، بیش از هر زمان دیگری احساس می‌شود.

  • تا آخر ۱۴۱۰ ناترازی مسکن دو برابر می شود

    تا آخر ۱۴۱۰ ناترازی مسکن دو برابر می شود

    به گزارش اقتصادران، سیدطه‌حسین مدنی با اشاره به وضعیت بازار مسکن در کشور، گفت: اقتصاد ایران طی سال‌های اخیر با یک ناترازی چشمگیر در بخش مسکن مواجه شده است. طبق آمارهای موجود، بازار مسکن در حال حاضر با پنج تا شش میلیون تقاضای انباشته شده مواجه است. علاوه بر این، تعداد واحدهای مسکونی فرسوده و نیازمند بازسازی هم هشت میلیون واحد برآورد شده است.

    مدنی افزود: این یعنی بازار مسکن ایران برای رسیدن به تعادل به ساخت سالانه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی جدید نیاز دارد و اگر ساخت این تعداد واحد مسکونی محقق نشود؛ در پایان سال ۱۴۱۰، ناترازی مسکن تقریباً دو برابر خواهد شد و به ۱۲ میلیون واحد خواهد رسید.

    ضرورت استفاده از راهکارهای علمی برای حل چالش‌های صنعت ساختمان

    رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: ارتباط مستقیم بخش مسکن به عنوان یکی از نیازهای اولیه با زندگی روزمره مردم، اثر بسیار بالای صنعت ساختمان بر سایر بخش‌های اقتصاد و همچنین تأکیدات قانونی بر ضرورت ساماندهی این بازار، در کنار شرایط پیش‌روی اقتصاد از جمله فعال شدن مکانیسم ماشه، ضرورت توجه علمی و دقیق به این بخش مهم از اقتصاد را بیش از پیش گوشزد می‌کند.

    مدنی با تأکید بر اهمیت نگاه علمی و دقیق به اقتصاد مسکن با کمک نهادهای پژوهشی و اندیشکده‌ها، توضیح داد: دولت‌های مختلف طی سال‌های گذشته با طرح‌هایی چون مسکن مهر یا مسکن ملی به صورت نقطه‌ای در این بازار اثرگذاری داشته‌اند؛ اما این اثرات به دلایل مختلف، عمیق و کلان نبوده است.

    وی با بیان اینکه ضعف در تأمین مالی و کند بودن سرعت پروژه‌های انبوه‌سازی نسبت به تورم، از عوامل انباشت تقاضا در این بخش بوده است، گفت: اگرچه طی این سال‌ها سعی شده مسائلی چون گره‌های تأمین مالی با رویکرد خرید تدریجی از طریق تدابیر حقوقی مانند قانون پیش‌فروش ساختمان رفع شود؛ اما باز هم به دلیل غیبت نهادهای علمی-پژوهشی متخصص در این بخش، این ظرفیت‌های قانونی هم آنطور که باید نتوانسته به اقتصاد مسکن کشور کمک کند.

    رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند خاطرنشان کرد: این یک شِمای کلی از وضعیت کلان اقتصاد مسکن کشور است. در این وضعیت کلان، بخش خصوصی و شرکت‌های انبوه‌ساز هم بخش مهمی از پازل اقتصاد مسکن هستند که اگر با نگاه علمی و دقیق، تمامی این تعارضات و چالش‌هایی که در این وضعیت کلان وجود دارد را مدیریت کنند؛ می‌توانند در همین اکوسیستم زنده مانده و به فعالیت خود ادامه دهند.

    وی خاطرنشان کرد: ترسیم شِمای کلی و ناترازی موجود در بازار مسکن و شکافی که امروز میان عرضه و تقاضا وجود دارد؛ نشان داد که نیاز به خانه در اقتصاد ما یک نیاز موقتی نیست. بنابراین فعالین بزرگ این حوزه، با تدابیر مناسب، تقویت زیرساخت‌ها، بهینه‌سازی و سیستمی کردن فرآیندها و اضافه کردن قابلیت‌هایی که توسط برآوردهای علمی-پژوهشی نیازسنجی می‌شود؛ می‌توانند در اقتصاد مسکن کشور و تأمین این نیاز اساسی برای اقشار مختلف مردم مؤثر باشند.

    انواع تقاضا در بازار مسکن

    مدنی در ادامه به توضیح انواع تقاضا در بازار مسکن و لزوم توجه به آن در تدوین استراتژی‌های فعالیت در این بازار اشاره کرد و گفت: تقاضا در این بازار را می‌توان به حداقل چهار بخش اصلی تقاضای بالقوه (Potential Demand)، تقاضای مؤثر (Effective Demand)، تقاضای نهفته (Latent Demand) و تقاضای سفته‌بازی (Speculative Demand) تقسیم کرد.

    وی توضیح داد: تقاضای بالقوه مربوط به گروهی است که نیاز واقعی دارند اما قدرت خرید آنها برای خانه‌دار شدن کافی نیست. در شرایط کنونی، بخش زیادی از تقاضا بازار مسکن کشور مربوط به همین گروه است. تقاضای این گروه روی قیمت‌ها اثر واقعی نمی‌گذارد ولی تقاضای بالقوه آنها در صورت پرداخت وام کافی یا فراهم کردن شرایط خرید تدریجی مثل پیش‌فروش یا اجاره به شرط تملیک، بالفعل خواهد شد.

    مدنی ادامه داد: تقاضای مؤثر به تقاضایی اشاره دارد که در آن هم نیاز و هم قدرت خرید وجود دارد. اگرچه تقاضای مؤثر بخش کوچکی از تقاضای بازار را شامل می‌شود؛ اما انجام معاملات و قیمت‌گذاری در بازار از این نوع تقاضا نشأت می‌گیرد. در شرایط رکود همچون وضعیت فعلی بازار، متقاضیان مؤثر از قدرت چانه‌زنی بالایی برخوردار هستند.

    رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند درباره تقاضای نهفته هم گفت: در بازار مسکن زمانی که پول و نوع نیاز با هم سنخیت نداشته باشند؛ تقاضای نهفته شکل می‌گیرد. درست مانند فردی که مثلاً ده میلیارد تومان نقدینگی دارد ولی خانه مورد علاقه‌اش در منطقه‌ای خاص پانزده میلیارد تومان است یا اصلاً عرضه در سطحی که او می‌خواهد وجود ندارد. این متقاضیان توان نسبی دارند ولی هنوز به خرید نمی‌رسند. این تقاضا هم می‌تواند با تغییر شرایط مثل ارائه وام، تغییر قیمت یا تغییر عرضه، بالفعل شود.

    وی خاطرنشان کرد: در بازار مسکن با تقاضای سفته‌بازی هم مواجه هستیم که متقاضی نیاز مصرفی ندارد اما برای حفظ ارزش پول در کوتاه مدت وارد بازار می‌شود. این تقاضا معمولاً بازار مسکن را ملتهب می‌کند و قیمت‌ها را به صورت کاذب بالا می‌برد. البته در این بخش می‌توان تقاضا برای سرمایه‌گذاری را هم لحاظ کرد که در صورت تزریق نقدینگی به بخش ساخت و تولید، می‌تواند به اقتصاد مسکن کمک کند و مانند فعالیت‌ها سریع و کوتاه‌مدت، مضر نیست.

    سناریوهایی برای پاسخ به تقاضاهای مؤثر در بازار مسکن کشور

    مدنی در ادامه گفت: همانطور که گفته شد؛ بازار مسکن کشور در حال حاضر با حدود پنج تا شش میلیون تقاضای انباشته شده و احتمالاً تا سال ۱۴۱۰ با ۱۲ میلیون تقاضا مواجه است. کل این میزان تقاضا را نمی‌توان تقاضای مؤثر در نظر گرفت بنابراین لازم است سناریوهای مختلفی برای اثرگذاری بر این حجم از تقاضا و رفع نیازهای مؤثر ترسیم کرد.

    رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند اظهار کرد: بسیار مهم است که در تدوین سناریوها به موارد مختلفی چون نوع معماری، متراژهای پرتقاضا در هر منطقه، نوع کاربری و مواردی از این دست توجه کرد. به عنوان نمونه تقاضای مؤثر در شهرهای مختلف براساس تعداد اتاق‌ها، متراژ، چیدمان، نقشه، نوع سرویس بهداشتی، پنجره‌ها، نما، تأمین حداقل نیاز یا حداکثر شرایط رفاهی و مواردی از این دست تغییر می‌کند. گاهی ممکن است تقاضای مؤثر از کلانشهرها به سمت شهرهای کوچک‌تر و یا برعکس حرکت کند. گاهی هم تقاضای مؤثر از کاربری‌های مسکونی به سمت سازه‌های تجاری، صنعتی و حتی سوله‌ها و انبارها می‌رود.

    وی افزود: بنابراین صنعت ساختمان برای زنده ماندن در این بازار و اثرگذاری بر اقتصاد مسکن کشور و تأمین نیازهای موجود در تقاضای مؤثر، باید سناریوهای خود را براساس این تغییرات تدوین کند که لازمه آن، انجام کارهای مطالعاتی پیش از اجرا، شناخت کافی از اقتصاد کشور و توان اضافه کردن توانمندی‌های جدید برای اقدام سریع در بزنگاه‌های مختلف است.

    رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند خاطرنشان کرد: این مدل و تدوین سناریو متناسب با شرایط زمانی و واقعیت‌های موجود برای پاسخگویی به تقاضای مؤثر، در کشورهای مختلف تجربه شده است. مثلاً فعالین صنعت ساختمان در فرانسه با شناسایی تقاضای مؤثر در مسکن مقرون به صرفه و نوسازی ساختمان‌های فرسوده، فعالیت خود را با تدوین سناریوهایی برای مشارکت در ساخت مسکن اجتماعی، ساخت مسکن‌های میانی برای پر کردن فاصله میان بازار آزاد و مسکن اجتماعی و افزایش توانمندی در نوسازی و بازسازی بخش‌های مربوط به انرژی ساختمان‌های فرسوده، دنبال کرده‌اند.

    مدنی افزود: شرکت‌های آلمانی، با توجه به استقبال شهروندان از اجاره‌نشینی و مستأجر بودن ۵۳ درصد جمعیت این کشور، سناریوهایی برای مشارکت در بازار اجاره و تقویت و بروزرسانی توانمندی‌های خود در اجاره‌داری حرفه‌ای تدوین کرده‌اند. یا در سوئد که قیمت زمین افزایش زیادی را تجربه کرده، مردم به سمت استفاده از خانه‌های کوچک و بعضاً اجاره‌نشینی رفته‌اند. شرکت‌های فعال در بخش ساختمان سوئد بر همین اساس احداث مسکن اجاره‌ای و ساخت خانه‌های کوچک برای اقشار کم درآمد را در دستور کار خود قرار داده‌اند.

    پلتفرم‌های جمع‌سپاری مالی ساخت مسکن در اتحادیه اروپا

    رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: علاوه بر این نمونه‌های موردی، شرکت‌های اروپایی برای رفع چالش تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی، حساب ویژه‌ای بر روی پلتفرم‌های جذب سرمایه جمعی (Crowdfunding) باز کرده‌اند. پلتفرم« Habitat Participatif » سرمایه‌گذاری جمعی شهروندان در توسعه مسکن را تسهیل کرده و نتایج مثبتی داشته است. پلتفرم‌هایی دیگر مانند «Crowdestate» و «FundedByMe» هم به حل چالش تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی کمک کرده‌اند.

    معرفی انواع استراتژی‌های موفق در صنعت ساختمان‌سازی

    وی ادامه داد: به طور کلی، بررسی تجارب جهانی حاکی از وجود استراتژی‌ها و مدل‌های موفقی است که می‌تواند به فعالین صنعت ساختمان برای پاسخ به تقاضای مؤثر بازار مسکن کمک بسیار زیادی کند. این مدل‌ها شامل عرضه در مقیاس (Economies of Scale)، عرضه گسترده (Economies of Scope)، صرفه‌جویی یادگیری (Learning Economies / Experience Curve)، یکپارچگی عمودی (Vertical Integration)، یکپارچگی افقی (Horizontal Integration)، تمرکز بر محصول (Product Focus / Specialization)، سفارشی‌سازی اقتصادی (Mass Customization)، اقتصاد شبکه (Network Effects)، نوآوری محصول (Product Innovation)، نوآوری فرآیند (Process Innovation)، مدیریت زنجیره تأمین (Supply Chain Optimization)، برندسازی قوی (Brand Equity)، اقتصاد مقیاس تبلیغات (Advertising Economies)، قیمت‌گذاری روانشناختی (Psychological Pricing)، استراتژی نفوذ بازار (Market Penetration)، استراتژی انحصار موقت (First-Mover Advantage)، تثبیت هزینه (Cost Leadership)، تمرکز جغرافیایی (Geographic Concentration) و اقتصاد خرید انبوه (Bulk Purchasing / Purchasing Economies) می‌شود.

    شرکت‌ها و استراتژی‌ها

    مدنی با اشاره به استفاده برخی شرکت‌های موفق جهانی از این استراتژی‌ها، گفت: مثلاً شرکت Skanska از استراتژی عرضه در مقیاس به خوبی استفاده کرده است. این شرکت فعال در حوزه ساخت‌وساز، توسعه املاک، زیرساخت و پروژه‌های تجاری و مسکونی حدود ۳۱ هزار پرسنل و ۱۵ تا ۱۶ میلیارد دلار دارایی دارد و درآمد سال ۲۰۲۳ آن به حدود ۱۶.۸ میلیارد دلار رسید. استراتژی عرضه در مقیاس به این شرکت کمک کرده تا به جهت آمادگی کامل برای مواجهه و پاسخگویی به تعداد زیاد مشتریان، فرآیندهای ساخت و ساز را استانداردسازی کرده و بهره‌وری خود را افزایش دهد.

    رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند خاطرنشان کرد: شرکت Bouygues Construction هم از استراتژی عرضه گسترده بهره گرفته است. این شرکت فرانسوی با برخورداری از ۳۲ هزار نیرو، در ۶۰ کشور جهان به فعالیت در حوزه ساخت‌وساز، زیرساخت، انرژی و خدمات شهری مشغول است و فقط در سال ۲۰۲۳، حدود ۵۶ میلیارد یورو درآمد داشته است. استراتژی عرضه گسترده به Bouygues این امکان را داده تا فعالیت خود را در بخش‌های مختلف از جمله ساخت‌وساز، انرژی و مخابرات متنوع کند.

    وی افزود: Bouygues همچنین از استراتژی سفارشی‌سازی اقتصادی هم استفاده کرده است تا به نیازهای خاص برخی مشتریان پاسخ دهد. فعالیت شرکت در پروژه‌های بزرگ زیرساختی مانند تونل بزرگراهی دو میلیارد یورویی در استرالیا، نشان‌دهنده توانایی آن در ارائه راهکارهای سفارشی در مقیاس وسیع است. قیمت‌گذاری روانشناختی یکی دیگر از استراتژی‌های این شرکت بوده تا با ارائه قیمت رقابتی، هم به ادراک ارزش مشتری پاسخ داده و هم‌زمان سودآوری را هم حفظ کند.

    مدنی تصریح کرد: شرکت آمریکایی Bechtel به عنوان بزرگ‌ترین شرکت مهندسی و پیمانکاری خصوصی آمریکا در پروژه‌های انرژی، زیرساختی، حمل‌ونقل و دفاعی، یکی دیگر از نمونه‌های قابل طرح است که از استراتژی صرفه‌جویی یادگیری-منحنی تجربه استفاده کرده تا با کسب تجربه از پروژه‌های بزرگ متعدد، فرآیندها را بهبود داده و هزینه‌ها را در طول زمان کاهش دهد. این شرکت حدود ۵۰ هزار پرسنل دارد و درآمد آن در سال ۲۰۲۲ به حدود ۲۰ میلیارد و ۵۰۰ میلیون دلار رسید. این شرکت همچنین استراتژی اقتصاد شبکه را هم به کار بسته تا از شبکه گسترده شرکا و تأمین‌کنندگان برای بهبود تحویل پروژه بهره‌مند شود. این شرکت سعی دارد با همکاری برندهای مطرح جهانی برای خود شریک استراتژیک ایجاد کند.

    رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند گفت: شرکت آمریکایی Turner Construction به عنوان بزرگ‌ترین پیمانکار عمومی در آمریکا و زیرمجموعه شرکت آلمانی Hochtief، در بخش‌های تخصصی مانند بهداشت و درمان، آموزش و تأسیسات ورزشی، استراتژی تمرکز بر محصول-تخصصی‌سازی را در پیش گرفته و توانسته با اتکا به این استراتژی، در بازار متمایز شود. این شرکت اکنون ۱۰ تا ۱۲ هزار نیرو در اختیار دارد و درآمد آن در سال ۲۰۲۳ به حدود ۱۶ میلیارد دلار رسید. رتبه‌بندی مداوم ترنر در بین برترین پیمانکاران در بخش‌های بهداشت و آموزش، نشان‌دهنده موفقیت استراتژی تخصصی‌سازی است. این شرکت همچنین با استفاده از استراتژی نوآوری فرآیند و به‌کارگیری فناوری‌ها و روش‌های پیشرفته مدیریت پروژه، بهره‌وری را افزایش و هزینه‌ها را کاهش داده است. استفاده از مدل‌سازی اطلاعات ساختمان (BIM) و انتشار آن برای سرمایه گذاران و شرکا از نتایج استراتژی نوآوری فرآیند بوده است.

    درس‌هایی برای اقتصاد مسکن ایران؛ چگونه می‌توان سهم از بازار را افزایش داد

    رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند ادامه داد: به کارگیری این مدل‌های مختلف با کمک نهادهای علمی-پژوهشی، به فعالین صنعت ساختمان در ایران کمک خواهد کرد تا با توجه به شرایط اقتصادی موجود از جمله رکود و کمبود نقدینگی، همچنان در این صنعت اثرگذار باشند.

    وی افزود: از آنجایی که بخش زیادی از مشکلات مسکن در کشور از ضعف در روش‌های تأمین مالی ناشی شده است؛ به کارگیری این استراتژی‌ها در کنار طرح و استفاده از روش‌ها و ابزارهای تأمین مالی مانند احیای تعاونی‌های خانواده‌محور و مشارکت شرکت‌های دانش‌بنیان حوزه ساخت و ساز در قالب پلتفرم‌های مطمئن فروش متری ساختمان می‌تواند اثربخشی چشمگیری در پاسخ به تقاضای مؤثر بازار مسکن و رفع ناترازی در این بخش داشته باشد.

    رئیس اندیشکده حکمرانی هوشمند تصریح کرد: هر کدام از فعالین حوزه مسکن و صنعت ساختمان که بتوانند با روی آوردن به فعالیت علمی و اساسی و فعالیت ویژه در این حوزه، عملکرد خود را بازنویسی و ساماندهی کنند و از فناوری‌ها و تجارب روز جهانی بهره بگیرند؛ عملکرد بهتر و سهم بیشتری از این بازار بزرگ خواهند داشت.

    گارانتی ساختمان و ایجاد اعتبار و مزیت رقابتی

    وی افزود: این نوع عملکرد، مزیت‌های رقابتی بسیار مهمی در اختیار فعالین صنعت ساختمان خواهد گذاشت. به عنوان نمونه موضوع گارانتی ساختمان که در قانون کشور بر آن تأکید شده اما در عمل توجهی به آن نمی‌شود. حال تصور کنید یک شرکت با تکیه بر پشتوانه علمی، توجه به تجارب جهانی و مشارکت فکری نهادهای علمی-پژوهشی بتواند سازه‌های خود را ضمانت کند. این مقوله اعتبار بسیار زیادی به دنبال خواهد داشت چون گارانتی طولانی به خریدار این اطمینان را می‌دهد که سازه از کیفیت مناسبی برخوردار است و برعکس نبود گارانتی می‌تواند از فرآیند ضعیف ساخت حکایت داشته باشد.

    وی افزود: فعالین ساختمانی در کشورهای مختلف به همین دلیل این موضوع را جدی گرفته‌اند. مثلاً فروش خانه نوساز در بریتانیا، معمولاً با گارانتی ۱۰ ساله همراه است. در ایالات متحده، گارانتی معمولاً یک سال تا ۱۰ سال است و برخی از سازندگان برای پی و سقف ساختمان، گارانتی‌های طولانی‌تری هم ارائه می‌دهند. در فرانسه ارائه گارانتی ۱۰ ساله از سوی سازنده برای مشکلات ساختاری اجباری است. در بسیاری از استان‌های کانادا هم سیستم‌های مهم ساختمان مثل برق، لوله‌کشی و بخش‌های ساختاری ساختمان‌ها، تحت پوشش گارانتی هفت تا ۱۰ ساله قرار می‌گیرد. در همه این کشورها برخی بخش‌ها مثل پی یا دیگر اجزای حیاتی ساختمان ممکن است تا ۳۰ سال یا حتی بیشتر هم گارانتی شود.

    مدنی گفت: موضوعیت نداشتن گارانتی ساختمان در ایران در کاهش عمر ساختمان‌ها هم تأثیر داشته است. به طوری که عمر ساختمان‌های احداث شده در ایران ۲۶ سال و نهایتاً ۴۰ سال است اما میانگین عمر ساختمان در اروپا تا ۱۰۰ سال هم برآورد می‌شود.

    اینها توصیه نیست، ضرورت است

    مدنی خاطرنشان کرد: ایجاد رویکرد جدید در صنعت ساخت و ساز، شناخت دقیق از شرایط اقتصادی، تدوین استراتژی براساس شرایط مختلف، تقویت مهارت‌های جدید برای واکنش سریع به تقاضای مؤثر و مواردی از این دست برای فعالین این عرصه صرفاً یک توصیه نیست. این شرکت‌ها اگر به دنبال بقا در شرایط کنونی و چشم‌انداز بعد از فعال شدن مکانیسم ماشه هستند؛ باید این رویکرد را در دستور کار خود قرار دهند. چرا که شرکت‌ها و غول‌های اقتصادی جهانی‌ای وجود داشته‌اند که با بی توجهی به ضرورت نوسازی، از بازار محو شده‌اند. مانند شرکت کداک (Kodak) و شرکت سیرز (Sears) که زمانی از پیشگامان عرصه خود بودند اما در نهایت اعلام ورشکستگی کردند.

    وی تصریح کرد: امروز مشکلات بازار مسکن در ایران و ناترازی شدید آن بر کسی پوشیده نیست اما مشکلات اقتصادی با راهکارهای علمی، حل شدنی‌اند. اندیشکده حکمرانی هوشمند به عنوان یکی از نهادهای علمی-پژوهشی فعال در حوزه مسکن، طی این مدت، مطالعات تطبیقی و یافته‌های پژوهشی خود را برای بهبود وضعیت بازار مسکن در قالب گزارش‌های رسانه‌ای ارائه کرده و در این زمینه از آمادگی لازم برای کمک به اقتصاد مسکن کشور برخوردار است.

    مدنی در پایان گفت: دولت هم می‌تواند با اقداماتی چون اصلاح برخی قوانین مانند قانون پیش‌فروش ساختمان، فروش متری و قاعده‌مند کردن پلتفرم‌های فعال در خرده‌فروشی ساختمان، ارائه زمین رایگان و الحاق مناطق جدید به شهرهای دارای فضای پیرامونی و صدور مجوز بلندمرتبه‌سازی در شهرهای فاقد مناطق پیرامونی به خصوص در بافت فرسوده این شهرها، به فعالین صنعت ساختمان در تدوین سناریوهای دقیق برای پاسخگویی به تقاضای مؤثر بازار مسکن کمک کند.

  • نرخ اجاره‌بها در تهران سر به فلک کشید / مستاجران به دنبال خانه‌های اشتراکی هستند

    نرخ اجاره‌بها در تهران سر به فلک کشید / مستاجران به دنبال خانه‌های اشتراکی هستند

    به گزارش اقتصادران، تهران، شهری که روزی مقصد مهاجران با رویای کار و رفاه بیشتر بود، امروز با چهره‌ای خشن‌تر، ساکنان خود را به تقسیم فضاهای چندمتری و زندگی در سوئیت‌های زیر استاندارد مجبور کرده است.

    گزارش‌های میدانی از بازار اجاره پایتخت حاکی از آن است که افزایش بی‌سابقه قیمت‌ها، مدل اجاره اشتراکی را از یک انتخاب حاشیه‌ای به یک ضرورت همگانی تبدیل کرده است.

     این پدیده که پیش از این عمدتاً در میان دانشجویان مرسوم بود، امروزه به گزینه‌ای برای کارمندان و حتی شاغلان با درآمد متوسط تبدیل شده است.

    گزارش‌ها حاکی از آن است که مستاجران برای تامین اجاره ماهانه، حاضر به اشتراک‌گذاری واحدهایی شده‌اند که حتی برای سکونت یک نفر هم فضای کافی ندارند.

     نمونه آن، سوئیت ۳۵ متری در طبقه زیر همکف خیابان گرگان است که یک مستاجر، سهم خود را با ۷ میلیون تومان رهن و ۲ میلیون تومان اجاره به فرد دیگری واگذار می‌کند.

    یک کارمند جوان برای تامین اجاره واحد ۴۸ متری خود با ۲۰ میلیون تومان رهن و ۵ میلیون تومان اجاره، به‌ناچار به دنبال همخانه می‌گردد.

    بر خلاف تصور، کارشناسان بازار مسکن، بازار واحدهای کوچک و اشتراکی را یک “بازار تقاضامحور و واقعی” می‌دانند که در پاسخ به یک نیاز مبرم شکل گرفته است، نه یک حباب کاذب. مشکل اصلی، عدم توانایی سیاست‌های سنتی تنظیم بازار برای همگامی با این تحول سریع است.

    به نظر می‌رسد تا زمانی که درمانی برای زخم تورم و عدم تعادل در بازار مسکن یافت نشود، اجبار به زندگی اشتراکی در مکعب‌های چندمتری، نه یک انتخاب، که تنها راه حل بقا برای بسیاری از ساکنان پایتخت خواهد بود.

  • بلیت پرواز‌های داخلی گران شد

    بلیت پرواز‌های داخلی گران شد

    به گزارش اقتصادران، بخش هوایی کشور و رشد دلاری هزینه‌ها برای شرکت‌های هواپیمایی، بخش عمده‌ای از طبقه متوسط جامعه دیگر امکان انجام پرواز‌های داخلی را ندارند.

    پیش از این نیز، همزمان با آزادسازی نرخ بلیت هواپیما، سفر‌های هوایی برای بسیاری از خانواده‌ها تقریباً از سبد هزینه‌شان حذف شده بود و اکنون با افزایش مجدد قیمت، سفر هوایی برای بخش عمده‌ای از خانواده‌های طبقه متوسط غیرممکن شده است.

    بر اساس گزارش انجمن شرکت‌های هواپیمایی، دلیل اصلی افزایش قیمت بلیت، افزایش نرخ ارز تسعیر است. با حذف نرخ ارز مبادله‌ای، هزینه‌های شرکت‌های هواپیمایی به‌صورت مستقیم افزایش یافته و در نتیجه قیمت بلیت پرواز‌ها نیز رشد کرده است.

    مقصود اسعدی سامانی، دبیر انجمن شرکت‌های هواپیمایی، اعلام کرد: «نرخ ارز مبادله‌ای از ۷۰ هزار تومان به ۱۰۵ هزار تومان افزایش یافته که این رشد تقریباً ۵۰ درصدی است. حدود ۶۰ درصد از هزینه‌های شرکت‌های هواپیمایی ارزی است؛ بنابراین با افزایش نرخ ارز، هزینه‌ها به‌صورت ریالی نیز بالا می‌رود و میانگین نرخ بلیت در مسیر‌های داخلی حدود ۲۴ درصد افزایش یافته است.»

    او همچنین افزود که نرخ صندلی پروازی ۴۸ دلار در اردیبهشت‌ماه مصوب شده و با نرخ فعلی ارز، پرواز تهران ـ مشهد معادل حدود ۶ میلیون تومان خواهد بود.

    وی یادآور شد که حدود ۱۲ درصد از هزینه‌های پرواز مربوط به مالیات و عوارض دولتی است که نرخ‌های خود را متناسب با نرخ ارز افزایش داده‌اند. سامانی تأکید کرد: «اگر دولت، بانک مرکزی یا وزارت صمت تصمیم بگیرند ارز مورد نیاز شرکت‌های هواپیمایی را با نرخ قبلی تخصیص دهند، دیگر نیازی به افزایش نرخ بلیت نخواهد بود.»

    در مقابل، سازمان حمایت از مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان اعلام کرد شرکت‌های هواپیمایی باید هرچه سریع‌تر نرخ بلیت‌ها را به قیمت سابق بازگردانند و هیچ حقی برای افزایش نرخ ندارند. در نامه این سازمان تأکید شده که هرگونه تغییر در تعرفه حمل‌ونقل هوایی باید با هماهنگی دبیرخانه کارگروه تنظیم بازار انجام شود و در صورت نیاز نرخ‌ها اصلاح خواهد شد.

    انجمن شرکت‌های هواپیمایی، اما اعلام کرده که پرواز‌های داخلی از شمول نرخ‌گذاری دولتی خارج شده و نرخ‌گذاری دستوری جز در موارد خاص ممنوع است.

    وی همچنین افزود که در شش‌ماهه نخست سال تعداد مسافران هوایی ۱۹ درصد کاهش یافته است و شرکت‌ها در بسیاری از مسیر‌ها ناچارند بلیت‌ها را پایین‌تر از سقف مصوب بفروشند.

  • الان وقت خوبی برای خرید و فروش ملک است

    الان وقت خوبی برای خرید و فروش ملک است

    به گزارش اقتصادران، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان این‌که تعداد معاملات به حدود ۱۰ هزار فقره در ماه رسیده است، گفت: به دنبال نوسانات نرخ ارز، مراجعات به دفاتر مشاور املاک مقداری نسبت به ماه‌های گذشته افزایش یافته و پیش‌بینی می‌شود این روند افزایشی با شیب ملایمی تا پایان سال ادامه پیدا کند. اما قیمت‌ها رشد سنگینی نخواهد داشت.

    کیانوش گودرزی درباره آخرین وضعیت بازار مسکن شهر تهران اظهار کرد: نوسانات قیمت ارز و طلا در هفته‌های اخیر تاثیری بر قیمت مسکن در مناطق شمالی نداشته و نرخ‌ها ثابت است؛ دلیل آن هم به رکود کاری برمی‌گردد. قیمت‌ها در شمال پایتخت به شکلی است که متقاضیان مصرفی توان خرید ندارند و فعلا تقاضای سرمایه‌ای هم در این بخش دیده نمی‌شود.

    وی افزود: اما در مناطق جنوبی با افزایش جزئی قیمت در واحدهای کوچک متراژ مواجه شدیم. یک دلیلش این است که استطاعت طرف تقاضا تناسب بیشتری با قیمت مسکن در جنوب تهران در مقایسه با شمال شهر دارد. از طرف دیگر به دلیل پایین بودن قدرت خرید، تقاضا در بخش کوچک متراژ نسبت به واحدهای بزرگ متراژ بیشتر است.

    رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران درباره وضعیت بازار اجاره نیز بیان کرد: با سپری شدن تابستان، زمان جابه‌جایی در بازار اجاره به اتمام رسید و هم‌اکنون نوساناتی در این بخش دیده نمی‌شود. بازار اجاره معمولا در نیمه دوم سال آرام است.

    گودرزی با بیان این‌که خرید و فروش مسکن همچنان راکد است، گفت: با این وجود طی ماه‌های آینده انتظار رونق را در بازار مسکن داریم. اگرچه آماری از تعداد معاملات در اختیار نداریم اما در ماه‌های ابتدایی سال برآوردها این بود که تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن در تهران کمتر از ۵۰۰۰ فقره است. هم‌اکنون تعداد معاملات به سطح ۱۰ هزار واحد نزدیک شده که اگر ۱۵ هزار فقره خرید و فروش را وضعیت نسبتا نرمال تصور کنیم هنوز با شرایط نرمال فاصله داریم.

    وی اعلام کرد: بر اساس گزارش‌های میدانی، مراجعات به دفاتر مشاور املاک مقداری نسبت به ماه‌های گذشته افزایش یافته است و پیش‌بینی می‌شود این روند افزایشی با شیب ملایمی تا پایان سال ادامه پیدا کند.

    گودرزی در پاسخ به این سوال که آیا طی ماه‌های پیش رو تا پایان سال باید منتظر تغییر قیمت در بازار مسکن باشیم، گفت: خیر، قیمت‌ها رشد سنگینی نخواهد داشت اما به دلیل ثبات بازار در حال حاضر زمان مناسبی برای خریدهای مصرفی است. هر زمان که بازار ملک به ثبات نزدیک شده، مردم فرصت این را دارند که با آسودگی خاطر خرید و فروش خود را انجام دهند. این ثباتی که اکنون رخ داده با وجود تغییرات جزئی، امکان مانور بهتری به خریداران می‌دهد.

     

  • قیمت مسکن دلاری افزایش یافت، حقوق ایرانی ها نصف شد / نظری: بازار مسکن دیگر رونق سابق را نخواهد داشت

    قیمت مسکن دلاری افزایش یافت، حقوق ایرانی ها نصف شد / نظری: بازار مسکن دیگر رونق سابق را نخواهد داشت

    به گزارش اقتصادران، سجاد بوربور تحلیلگر بازارهای مالی درباره سرمایه گذاری در بخش مسکن گفت: این بازار در رکود جدی قرار دارد. مسکن دلاری رشد کرده اما حقوق و دستمزد، دلاری رشد نکرده است. تا زمانی که نیاز مصرفی به بازار وارد نشود امیدی به رشد مسکن نیست. مسکن می‌تواند به اندازه تورم رشد کند، اما چون نیاز مصرفی وجود ندارد، دارندگان مسکن باید با تخفیف بفروشند. یعنی مسکن همزمان رشد می‌کند، اما به همان قیمت نقد نمی‌شود. بنابراین، مسکن گزینه مناسبی نیست.

    به گفته این تحلیلگر بازارهای مالی، باید بدانیم مسکن نسبت به سایر بازارها عقب افتاده است، این را قبول داریم. اما آیا پولی به این بازار وارد می‌شود؟ بازار بورس از سال ۹۲ تا ۹۶ بسیار ارزنده بود، چون پولی به آن وارد نمی‌شد. بازار مسکن هم همین‌طور است. تا زمانی که نیاز مصرفی به بازار وارد نشود و پایداری ایجاد نشود، نمی‌توان درباره آن صحبت تخصصی کرد.

    بوربور یک توصیه هم به خریداران مسکن کرد و گفت: از سال ۹۶ تا کنون مسکن دلاری رشد کرده، نهاده‌های تولید مسکن دلاری رشد کرده، اما حقوق افراد دلاری نصف شده است. در نتیجه، نمی‌توان امیدوار بود که مسکن رشد پایداری داشته باشد. به هیچ عنوان توصیه نمی‌کنیم مسکن را به عنوان سرمایه‌گذاری انتخاب کنید. اما اگر کسی به هر دلیلی بخواهد در مسکن سرمایه‌گذاری کند، پیشنهاد می‌کنیم در حومه تهران، در مناطقی که قشر متوسط یا ضعیف‌تر خرید می‌کنند، سرمایه‌گذاری کند. حتماً با وام و رهن، زیرا این باعث ایجاد اهرم می‌شود. همچنین، واحدهای کوچک‌متراژ را توصیه می‌کنیم چون قابلیت نقدشوندگی دارد.

    مسکن رونق سابق را نخواهد داشت

    از سوی دیگر محمدجواد نظری تحلیلگر بازارهای مالی درباره سرمایه گذاری در حوزه مسکن گفت: در مورد مسکن باید از چند جهت بررسی کنیم اما مسکن رونق سابق را نخواهد داشت. از منظر بلندمدت اگر مسکن را بررسی کنیم، جمعیت، عامل مهمی است. ما رشد خیلی خوبی در ۲۰ سال گذشته داشتیم و قیمت مسکن ۵۰۰ برابر شده است. یکی از دلایلی که تقاضای حقیقی، مسکن را حمایت می کرد دهه شصتی ها بودند. دهه شصتی ها با انفجار جمعیت مواجه شدند و به هر سنی می رسیدند یک بحران در دوره آنها ایجاد می شد. زمانی که به دنیا آمدند جنگ و بحران شیرخشک داشتند تا کمبود صندلی در سن دانشگاه. اما وقتی به سن ازدواج رسیدند هر چند تجرد قطعی در دهه شصتی ها بسیار بالاست اما چون جمعیت بالایی داشتند نیاز بیشتری به مسکن احساس می شد.

    وی گفت: الان جمعیت از تقاضای حقیقی حمایت نمی کند. اگر بازه زمانی را کوتاه تر کنم، مسائلی مثل موضوعات زیست‌محیطی و کمبود آب و برق باعث می‌شود افراد به سمت دارایی‌های نقدشونده بروند و مسکن نقدشوندگی کمتری دارد. بنابراین بخشی از تقاضای حقیقی کنار می رود. از سوی دیگر، قدرت خرید مردم نسبت به قیمت مسکن بسیار عقب مانده است. برای مثال، در سال‌های ۹۶ و ۹۷ نسبت قیمت به اجاره بسیار بالا رفته و الان این نسبت نشان می‌دهد تقاضایی جا مانده و قدرتش نمی رسد. اگر تقاضایی برای مسکن وجود داشته باشد، محدود به واحدهای کوچک با متراژ حدود ۴۰ تا ۶۰ متر و قیمت سه تا پنج میلیارد تومان خواهد بود.

    وی گفت: بنابراین، رشد بازار مسکن محدود است و حتی آخرین بازار خواهد بود. حتی خودرو عملکرد بهتری نسبت به مسکن خواهد داشت. در خوشبینانه‌ترین حالت، قیمت مسکن نهایتاً ۵ تا ۱۰ درصد افزایش خواهد یافت و در صورت وقوع جنگ، ممکن است قیمت حتی کاهش یابد.

    نظری درباره سرمایه گذاری در بازار سهام خاطرنشان کرد: در بورس یک قانون داریم؛ قیمت‌ها به ارزش ذاتی خود بازمی‌گردند هر چقدر هم فاصله بگیرند. شرکت‌ها و دارایی‌های موجود عمدتاً حول ارزش ذاتی معامله می‌شوند و فضای زیادی برای رشد وجود ندارد. قیمت دلار هم روی درآمد بورس اثر می گذارد. بعد از جنگ منحنی امکانات تولید و ظرفیت اقتصاد ما پایین آمد. به نظر من الان سهام حول ارزش ذاتی اش معامله می شود.

    مسکن برای ریسک گریزها مناسب است

    همچنین محمدعلی احمدزاد اصل کارشناس بازارهای مالی  درباره سرمایه گذاری در بازار مسکن خاطرنشان کرد: مسکن برای ریسک گریزها همیشه مناسب است؛ حداقل به طور معمول تورم را پوشش می‌دهد یا به نوعی مبنای تورم است. بنابراین می‌توان آن را یکی از بهترین بازارها دانست. بنابراین علاوه بر اوراق با درآمد ثابت، مسکن می تواند گزینه بعد برای سرمایه گذاری باشد.

  • مسکن ملی؛ رویایی که تبدیل به کابوس شد / بانک ها جریمه دیرکرد پیمانکاران و مسئولان را روی دوش متقاضیان انداختند

    مسکن ملی؛ رویایی که تبدیل به کابوس شد / بانک ها جریمه دیرکرد پیمانکاران و مسئولان را روی دوش متقاضیان انداختند

    به گزارش اقتصادران، در شهر جدید پرند، واقع در جنوب غربی تهران، هزاران متقاضی که برای طرح حمایتی نهضت ملی مسکن دولت ثبت‌نام کرده‌اند، با کابوسی از تأخیرها، هزینه‌های فزاینده و خانه‌های ناقص روبرو هستند.

    این طرح که در سال ۱۳۹۸ زمان دولت دوازدهم شروع شد و در دولت سیزدهم و چهاردهم ادامه یافت، هدفش مقابله با کمبود مزمن مسکن در کشور و کمک به قشر ضعیف و متوسط جامعه در میان تورم فزاینده و فشارهای اقتصادی بود، اما در پرند، یکی از مکان‌های کلیدی این پروژه برای تهرانی‌ها، متقاضیان گزارش می‌دهند که از نظر مالی تحت فشار قرار گرفته‌اند، در حالی که خانه‌های رویایی‌شان همچنان ناتمام یا غیرقابل سکونت باقی مانده است و بسیاری پیمانکاران و مسئولان را به اهمال کاری در انجام وظایف شأن متهم می‌کنند. در این میان برخی پروژه‌ها نیز در حد زمین خاکی باقی مانده است.

    یکی از متقاضیان، که در سال ۱۳۹۸ ثبت‌نام کرده بود، این معضل را چنین توصیف کرد: ما تا خرداد ۱۴۰۳، در ۱۳ مرحله و در هر مرحله ۴۰ میلیون تومان پرداخت کردیم، یعنی ۵۲۰ میلیون تومان، بعد در مرداد ۱۴۰۳، پیام دادند که موجودی را به ۷۰۰ میلیون تومان برسانید وگرنه پروژه‌تان عوض می‌شود. خیلی‌ها جا ماندند، بعضی‌ها هم با سختی پول جور کردند، طلا، ماشین و. …فروختند. این در حالی است که کسانی که امسال قرار داد گرفته‌اند، در قراردادشان مبلغ آورده بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون ذکر شده است نه ۷۰۰ میلیون و شرکت موظف است این مبلغ را به حساب متقاضیان برگرداند.

    این گفتگو بازتاب یک مشکل مشترک است بدین معنا که تقاضاهای ناگهانی برای سرمایه آورده بیشتر، بسیار فراتر از برآوردهای اولیه بوده است.

    همچنین یکی دیگر از متقاضیان به خبرنگار مهر گفت: پارسال راحت با ۸۰۰ یا ۹۰۰ میلیون تومان می‌شد یک خانه کامل در پرند خرید، نه یک خانه خام. حالا داریم ماهی ۱۳ میلیون قسط وام ۷۵۰ میلیونی را برای ۱۵ سال می‌دهیم، و هنوز کلیدی نگرفته‌ایم.

    متقاضی دیگری به خبرنگار مهر گفت: شرکت ظاهراً در سال ۱۴۰۰ وام را از بانک گرفته اما به مالکان نامه نداده که اقساط را پرداخت کنند، الان بانک سود مشارکت این مبلغ را روی وام ما کشیده و مبلغ وام به ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون رسیده و در واقع این جریمه دیرکرد را به جای شرکت، روی دوش مردم انداخته‌اند.

    افزایش هزینه‌ها گلایه عمده مردم است

    وی به واحدهای ناقص اشاره کرد و گفت: این واحدها هنوز خام هستند؛ حتی شیرآلات را هم گردن مردم می‌اندازند. آب و برق و گاز را هم مردم پیگیری می‌کنند به جای شرکت.

    یکی دیگر از متقاضیان به خبرنگار مهر گفت: خدا شاهد است، من طلا را گرمی زیر یک میلیون فروختم برای این پروژه. یک پراید را ۱۵۰ میلیون فروختم، چرا ما باید سود وام‌شان را بدهیم، اما ۲۵۰ میلیون خودمان را به‌روز نگیریم؟

    مردم معتقدند پیمانکاران و شرکت عمران پرند و بانک در این خصوص شفاف نیستند و از حقوق آنها حمایت نمی‌کنند.

    پرند، که به عنوان شهری جدید برای کاهش ازدحام تهران طراحی شده، به نقطه کانونی نهضت ملی مسکن تبدیل شده است، این طرح وام‌های یارانه‌ای و واحدهای مقرون‌به‌صرفه برای خانواده‌های کم‌درآمد و متوسط را وعده داد، با متقاضیان که سهم اولیه‌ای را پرداخت می‌کنند در حالی که دولت ساخت‌وساز را از طریق شرکت‌های دولتی مانند شرکت عمران شهر جدید پرند تسهیل می‌کند، طبق آمار رسمی، بیش از ۲۶ هزار واحد در پرند و مناطق اطراف تا اواسط ۱۴۰۳ برای تحویل برنامه‌ریزی شده بود.

    در سطح ملی نیز، وزارتخانه گزارش می‌دهد، که ۲.۶ میلیون واحد در حال ساخت و بیش از ۶۳۹ هزار واحد تحویل شده، شامل خانه‌های روستایی، مسکن نظامی و نوسازی شهری.

    در پرند، متقاضیان می‌گویند تحویل‌ها بسیار کمتر است و بسیاری پروژه‌ها با ۷۰-۸۰ درصد تکمیل متوقف شده‌اند.

    افزایش هزینه‌ها گلایه عمده‌ای است، مبالغ آورده اولیه ۲۰۰-۴۰۰ میلیون تومان برای هر واحد نقل شده بود، با وام‌های ۳۵۰-۵۰۰ میلیون. اما تورم و افزایش هزینه مواد تقاضاها برای مبالغ را بالاتر برده است، یکی از قراردادها برای واحد ۸۸ متری، سهم اولیه ۳۸۷ میلیون را نشان می‌دهد، که با ۳۱۳ میلیون اضافی بعداً مطالبه شده، مجموع بیش از ۷۰۰ میلیون. متقاضیان استدلال می‌کنند که این با روح «مسکن حمایتی» طرح مخالف است.

    یکی از متقاضیان به خبرنگار مهر گفت: مسکن حمایتی مگر با قسط ۱۵ میلیون می‌شود؟ حقوق وزارت کار چقدر است مگر؟

    انتقادات افزایش یافته، با گزارش‌هایی از متقاضیانی که مجبور به امضای تعهدنامه‌هایی شده‌اند که ناقص بودن خانه‌ها – بدون کابینت، گرم‌کننده یا تأسیسات – را برای گرفتن کلید تأیید می‌کنند.

    اگر مبالغ اضافه را واریز نکنید تهدید به حذف می‌شوید

    در شبکه‌های اجتماعی نیز این انتقادات مشاهده می‌شود، یک کاربر شبکه اجتماعی نوشت: «آورده مسکن ملی رسیده یک میلیارد تومان! مردم عادی از کجا باید این رقم‌های سنگین رو بیارن بدن؟ یعنی جایی نیست بشه پیگیری کرد یا شکایت کرد؟ نه رقم تحویل مشخصه نه تاریخ تحویل هر موقع هر چقدر خواستن باید واریز کنی اگر نه تهدید به حذف میشی»

    پست دیگری از محمدباقر قالیباف خواسته تا به مسکن ملی پرند ورود کند و نوشته است: «فعلا مسکن ملی در پرند را بررسی کنید، ببینید در چه وضعیتیه»

    ‌

    پیمانکار حق افزایش آورده ندارد

    رضا آقاعلیخانی، فرماندار رباط‌کریم، در واکنش به مشکلات موجود در پروژه، تأکید کرد که این موارد در حیطه مسئولیت مستقیم شرکت عمران قرار می‌گیرد، وی که نماینده عالی دولت در رباط کریم محسوب شده و بایستی بر پروژه‌های در حال انجام در این شهرستان نظارت داشته باشد، تصریح کرد: این موارد از وظایف و تکالیف شرکت عمران است و من فقط می‌دانم که شرکت عمران مسئول این تصمیمات است.

    آقاعلیخانی با تأکید به این موضوع که پیمانکار حق افزایش آورده ندارد و چنین تصمیماتی از وظایف شرکت عمران است، خواستار شفاف‌سازی در این خصوص شد.

    فرماندار رباط‌کریم به موضع وزارت راه و شهرسازی در این خصوص اشاره کرد و افزود: وزارت مسکن در استدلال خود می‌گوید ما زمین رایگان دادیم و متقاضی باید بر اساس تورم، هزینه ساخت را تأمین کند.

    این پاسخ در حالی مطرح می‌شود که نارضایتی‌ها بر سر نحوه مدیریت تسهیلات و زمان‌بندی تحویل استوار است، نه صرفاً اصل پرداخت هزینه ساخت.

    پروژه‌ها را مجدداً راه اندازی کردیم

    همانطور که مشاهده می‌شود، مسئولان تصویری متفاوت ترسیم می‌کنند، رضا رجب‌زاده، مدیرعامل شرکت عمران شهر جدید پرند، که مرداد ماه سال جاری به این سمت منصوب شده است، در گفتگو با خبرنگار مهر جزئیات جدیدی از روند تحویل واحدهای مسکونی این شهرک ارائه کرد و با اشاره به آغاز فرآیند تحویل واحدها گفت: این پروژه قبلاً به حالت تعلیق درآمده بود، اما ما آمدیم و زیرساخت‌های آب و برق را راه‌اندازی کردیم و روند تحویل واحدها آغاز شده است.

    به گفته مدیرعامل شرکت عمران پرند، در یک پروژه یک هزار و ۴۴۰ واحد در دست اجرا است که از این تعداد ۲۶۰ واحد در حال تحویل است.

    رجب‌زاده در پاسخ به نگرانی ساکنان درباره تحویل واحدها و عدم وصل انشعابات گفت: کارهای مربوطه در حال انجام است.

    این اظهارات در حالی مطرح می‌شود که پیش از این ساکنان از تأخیر در تحویل واحدها و عدم تکمیل زیرساخت‌ها انتقاد کرده بودند.

    او تأخیرها را تا حدی به متقاضیان نسبت داد و گفت: هنوز کسی از پروژه‌ها حذف نشده، اما تأخیر در پرداخت‌ها کار را کند می‌کند.

    این در حالی است که متقاضیان یکی از پروژه‌های تقریباً تکمیل شده پرند که هنوز واحد خود را تحویل نگرفته‌اند معتقدند شرکت بیشتر از مبلغ آورده موجود در قرار داد از آنها پول گرفته و آنها بین ۳۰۰ تا ۲۰۰ میلیون تومان بیشتر به حساب شرکت واریز کرده‌اند.

    در سطوح بالاتر، مسئولان وزارت راه و شهرسازی این ادعاها را تکرار می‌کنند، فرزانه صادق مالواجرد، وزیر راه و شهرسازی، در بازدید سال گذشته خود از پرند بر توسعه همزمان زیرساخت‌ها تأکید کرد.

    منتقدان در این خصوص استدلال می‌کنند، که این پاسخ‌ها مسائل اصلی را دور می‌زند و در پرند، «سهل‌انگاری پیمانکاران فعلی» را برجسته می‌کنند.

    از نظر اقتصادی، نواقص مسکن ملی سبب شده تا این طرح نتواند، در مدیریت بازار مسکن مفید باشد،

    با حداقل دستمزد حدود ۱۰ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان ماهیانه، قسط‌های ۱۵ میلیونی برای بسیاری ناپایدار است. تورم ارزش پرداخت‌ها را دائماً کاهش می‌دهد و…. این مسائل بر زندگی واقعی تأثیر می‌گذارد و خانواده‌هایی که دارایی‌هایشان را فروخته‌اند، حالا با بدهی‌های سنگین و خانه‌های ناتمام روبرو هستند.

    در حالی که دولت بر پیشرفت اصرار دارد، صدای متقاضیان در پرند حکایت از نیاز فوری به شفافیت، پاسخگویی و اصلاحات دارد تا وعده مسکن مقرون‌به‌صرفه به واقعیت تبدیل شود.