به گزارش اقتصادران، «گزارشهای رسمی حاکی از این هستند که از سال ۱۳۹۷ تاکنون، قیمت مسکن در ایران تا ۲۰ برابر افزایش یافته، اما مبلغ وام مسکن حدودا ۸.۵ برابر افزایش یافته است. این یعنی قدرت خرید تسهیلات مسکن در ایران تا حد زیادی از روند تورم عمومی در اقتصاد ایران عقب مانده است. معادلهای که مخصوصا به خرید مسکن توسط خانه اولیها کمکی نمیکند.»
کمتر کسی در مورد این گزاره تردید دارد که خرید خانه در ایران، به چیزی شبیه به گذر از هفت خوان رستم تبدیل شده است. برخی گزارشها حاکی از این هستند که با توجه به حداقل دستمزد پرداختی در ایران، خانهدارشدن در کلانشهری نظیر تهران تا ۱۵۰ سال طول میکشد! در عین حال، بر طبق گزارشهای رسمی وزارت کار، تعاون و رفتاه اجتماعی، فقر مسکن در سالهای اخیر در ایران تشدید شده و کار به جایی رسیده که در استانهایی نظیر البرز و قم، افراد با اضافه شدن هزینههای مسکن، به جرگه فقرا پیوستهاند.
در شرایط کنونی، میانگین قیمتی هر مترمربع مسکن در تهران به عنوان پایتخت کشورمان از ۱۰۳ میلیون تومان عبور کرده است. عددی که به زعم برخی صاحب نظران بیشتر از این رقم هم است و با تداوم یافتن افزایش نرخ ارز و البته برخی نابسامانیهای ساختاری در اقتصاد ایران، انتظار میرود که بیش از پیش نیز افزایش یابد. برخی گزارشها حاکی از این هستند که قدرت خرید مردم در حوزه خرید مسکن به قدری کاهش یافته که مثلا در قالب پرژزههایی نظیر مسکن ملی شاهد هستیم که برخی از آنها به دلیل ناتوانی در تامین هزینههای مورد نیاز (آورده مورد نیاز برای مسکن)، مجبور به فروش امتیاز خود میشوند تا حداقل جایگاه خود در بازار اجاره مسکن را تقویت کنند.
با این همه، یکی از اهرمهای موثر و کلیدی در زمینه خرید مسکن در اغلب کشورهای جهان، استفاده از تسهیلات بانکی است. در این راستا، در اواخر سال گذشته بود که شاهد بودیم در بیستمین جلسه هیات عالی بانک مرکزی، افزایش سقف تسهیلات خرید، ساخت، جعاله و ودیعه مسکن از محل اوراق گواهی حق تقدم استفاده از تسهیلات مسکن به تصویب رسید. در این چهارچوب، تسهیلات خرید و ساخت مسکن در تهران به ۵۰۰ میلیون تومان، مراکز استانها و شهرهان بالای ۲۰۰ هزار نفر به ۴۰۰ میلیون تومان و سایر مناطق شهری به ۳۰۰ میلیون تومان افزایش یافت.
همچنین سقف تسهیلات وام جعاله نیز از ۱۶۰ میلیون تومان به ۲۸۰ میلیون تومان افزایش یافته است. اگرچه برخی این افزایش را به فال نیک میگیرند با این حال حداقل به ۴ دلیل عمده، اینطور به نظر میرسد که این افزایش سقف تسهیلات پرداختی، چندان کمکی به تقویت بخش خرید و تقاضای مسکن در کشورمان نمیکند. معادلهای که عملا وام مسکن را به وامی برای نگرفتن تبدیل میکند!
۱: عقب ماندن وام مسکن از روند تورم در ایران
فرض کنیم یک زوج ساکن تهران اقدام به دریافت تسهیلات مسکن و وام جعاله کنند. آنها مجموعا میتوانند ۱ میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان تسهیلات دریافت کنند. اگر میانگین قیمتی هر متر مربع مسکن در تهران را که حدودا ۱۰۳ میلیون تومان است مد نظر داشته باشیم، این زوج تنها قادر به خرید ۱۳ متر مربع مسکن خواهند بود. مشکل کار اینجاست که تسهیلات مسکن در اغلب کشورهای جهان بخش قابل توجهی از هزینههای خرید را به خود اختصاص میدهند، اما در مورد افزایش اخیر وام مسکن و جعاله، ما شاهد این معادله در ایران نیستیم.
گزارشهای رسمی حاکی از این هستند که از سال ۱۳۹۷ تاکنون، قیمت مسکن در ایران تا ۲۰ برابر افزایش یافته، اما مبلغ وام مسکن حدودا ۸.۵ برابر افزایش یافته است. این یعنی قدرت خرید تسهیلات مسکن در ایران تا حد زیادی از روند تورم عمومی در اقتصاد ایران عقب مانده است. معادلهای که مخصوصا به خرید مسکن توسط خانه اولیها کمکی نمیکند.
۲: اقساط سنگین تسهیلات مسکن
بر اساس گزارش ها، هر قسط وام خرید مسکن و جعاله در کلانشهری نظیر تهران (به ازای دریافت یک میلیارد و ۲۸۰ مییلون تومان)، ۲۸ میلیون تومان است. قسط ماهانه وام ۵۰۰ میلیون تومانی نیز ۱۰ میلیون تومان است. وقتی این اعداد را در کنار میانگین دستمزدهای پرداختی در کشورمان قرار میدهیم یک واقعیت آشکار میشود و آن هم این است که حتی اگر افراد اقدام به دریافت تسهیلات مسکن کنند، با کار بسیار دشواری برای بازپرداخت اقساط آنها رو به رو هستند.
در واقع، اقساط این وام نیز هیچ تناسبی با قدرت خرید عامه مردم ندارد. معادلهای که عملا دریافت این وام از سوی آنها را منتفی میکند. تسهیلات مسکن زمانی میتواند به معنای واقعی کلمه محرک رونق در بازار مسکن باشد که عامه مردم بتوانند با توجه به موقعیت اقتصادی خود از آنها استفاده کنند. این موضوع حداقل در مورد وام ۱ میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومانی خرید و جعاله مسکن که صدق نمیکند. کافی است توجه داشته باشیم که اقساط وام مذکور از متوسط اجارهبها در کلانشهری نظیر تهران نیز بیشتر است. این یعنی افراد رغبت نمیکنند و البته توانی ندارند تا خود را از موقعیت اجارهنشینی رها کنند و صاحبخانه شوند.
۳: چالشی به اسم خرید تسه!
برای دریافت وام ۱ میلیارد و ۲۸۰ مییلون تومانی خرید و جعاله مسکن، افراد باید چیزی بیش از ۲۸۰ میلیون تومان اوراق تسهیلات مسکن (تسه) بخرند. این یعنی قدرت خرید وام مذکور که با توجه به روند عمومی تورم در اقتصاد ایران کم است، کمتر هم خواهد شد و آنجه در نهایت دستِ افراد را میگیرد، چیزی در حدود ۱ میلیارد تومان است. این مبلغ در کلانشهری نظیر تهران نمیتواند گرهی از مشکلات افراد در بحث خرید مسکن را باز کند. موضوعی که البته در طی سالهای اخیر همواره محل نقد بسیاری از صاحب نظران و کارشناسان بوده و تاکنون تدبیری منطقی و عملی برای آن اندیشیده نشده است.
۴: جای ابتکاراتِ مفید خالی است
در نهایت باید گفت که در مورد معادله افزایش وام و تسهیلات مسکن، جای ابتکارات مفید و خلاقانه خالی است. به بیان ساده تر، گویی در دورههای زمانی مشخصی، صرفا بر اساس یکسری تکالیف، اقدام به افزایش تسهیلات مسکن میشود و در این میان، هیچ توجهی به این موضوع نمیشود که با در پیش گرفتن چه اقداماتی میتوان کاری کرد که عامه مردم توانایی استفاده از این تسهیلات را داشته باشند و گرهی از بازار مسکن ایران که اکنون در رکودی سنگین به سر میبرد، باز شود.
توجه داشته باشیم که بخش مسکن صرفا یک حوزه اقتصادی نیست و حل مشکلات آن میتواند با تبعات مثبتی در حوزههای مختلف اجتماعی، اقتصادی، سیاسی، فرهنگی و حتی امنیتی همراه باشد. از این رو، اینطور به نظر میرسد که در رابطه با معادله تخصیص تسهیلات مسکن، آنطور که باید و شاید به برخی واقعیتها در این بازار و قدرت خرید مردم توجه نمیشود و گویی صرفا نوعی رفع تکلیف مورد توجه است. موضوعی که باید هر چه سریعتر به حال آن تدابیری لازم را اندیشید و نگاه حلالمسائلی را اولویت بخشید.
