قیمتها از مولوی تا دروس دو جهان متفاوت
وقتی قیمتها دیگر تابعی از کیفیت، موقعیت یا متراژ نیستند و صرفاً به منطقه و «انتظارات ذهنی فروشنده» وابسته میشوند، باید پذیرفت که بازار به نقطه بحران رسیده است. گشتی در پلتفرمهای ملکی کافی است تا ببینیم تهران به دو جهان موازی تقسیم شده: جنوب شهر و شمال شهر. در جنوب شهر، آپارتمانی ۵۲ متری در مولوی، ۲۲ سال ساخت، بدون پارکینگ: ۱.۷ میلیارد تومان به فروش میرسد. همچنین واحد ۶۰ متری در فلاح، فاقد انباری: ۳.۹ میلیارد تومان برای فروش، آگهی شده است. اما در شمال شهر، وضعیت متفاوت است، یک آپارتمان ۷۰ متری در دروس، با امکانات کامل، ۱۶.۱ میلیارد تومان (هر مترمربع: ۲۳۰ میلیون تومان) فروخته میشود، همچنین یک واحد ۸۰ متری در اختیاریه، ۱۵.۸ میلیارد تومان به فروش میرسد. براساس این آگهیها، شکاف قیمت هر متر مربع بین جنوب و شمال تهران، بیش از ۲۰۰ میلیون تومان است. این اختلاف نجومی دیگر قابل تحلیل با شاخصهای اقتصادی نیست. بازار تهران اکنون تحت سیطره احساسات، ترس و امید بیمبنای مالکان است. هیچ مرجع کنترلی، هیچ سقف قیمتی و مهمتر از آن، هیچ تقاضای واقعی وجود ندارد.
بازار پلهای بالا میرود و سقوط میکند
درهمین راستا، علی عسکری، کارشناس اقتصاد مسکن در گفتوگویی تحلیلی با تسنیم، روند بازار را به خوبی تشریح میکند و میگوید: پرشهای بازار مسکن پلهای است؛ چند سال در یک روند نسبتاً پایدار حرکت میکند و سپس یکباره جهش دارد. دوباره چند سال رشد پایدار ادامه مییابد و سپس پله بعدی آغاز میشود.
او درباره چرایی رکود فعلی چنین میگوید: حدود دو سال است که بازار مسکن در رکود به سر میبرد و رخدادهای اخیر ممکن است شدت آن را افزایش دهد. این رکود حداقل پنج سال ادامه خواهد داشت که تاکنون نیمی از آن سپری شده است. عسکری ادامه میدهد: اگر شرایط اقتصادی کشور بهبود یابد و گرههای موجود در اقتصاد باز شود، بخش مسکن یکی از نخستین حوزههایی خواهد بود که رونق میگیرد. اما آیا اساساً چشماندازی از «بهبود» در وضعیت فعلی اقتصاد کشور دیده میشود؟ یا باید پذیرفت که تا اطلاع ثانوی، بازار مسکن در انجماد باقی خواهد ماند؟
رشد توهمی قیمت اسمی
بر اساس گزارش خبرآنلاین، در بهار ۱۴۰۴، تنها ۴۰۰۰ معامله ملکی در تهران ثبت شده است. این در حالی است که در همین بازه، ۲۰۰۰ جواز ساخت صادر شده که پایینترین عدد در دو دهه اخیر محسوب میشود. یعنی نه کسی میسازد، نه کسی میخرد. نه مصرفکننده میتواند وارد بازار شود، و نه سرمایهگذار تمایلی به ورود دارد.با این حال، قیمتها همچنان در آگهیها صعودی است. چرا؟ چون مالکان دچار توهم قیمتی هستند، بسیاری از آنها حاضر به فروش با تخفیف نیستند، به عبارتی دیگر عدم شفافیت در معاملات، باعث شکلگیری قیمتسازیهای دروغین شده است.
آینده چه خواهد شد؟ سه سناریوی محتمل
تحلیلگران بازار مسکن، سه مسیر محتمل را برای این بازار تا پایان سال ۱۴۰۴ ترسیم کردهاند؛ مسیرهایی که همه در یک نکته مشترکند: سرنوشت بازار مسکن دیگر در اختیار بازار نیست. سناریوی اول، براساس گشایش سیاسی و پایان جنگ است. اگر مذاکرات هستهای به نتیجه برسد و درگیریهای منطقهای پایان یابد، بازار به آرامی از رکود خارج خواهد شد. مشابه سالهای ۹۴ تا ۹۶، قیمتها تثبیت میشوند و سرمایهگذاری رشد میکند. برهمین اساس رشد سالانه قیمت واقعی، حدود ۵٪، افزایش ساختوساز بیش از ۱۰٪ و همچنین شاهد بازگشت تقاضای مصرفی هستیم. سناریوی دوم، ادامه یا تشدید تحریمهاست، در این حالت، بازار وارد یک چرخه مخرب میشود، افزایش قیمت اسمی (تا ۳۰٪ در سال)، کاهش سرمایهگذاری، حذف خریداران واقعی و تشدید رکود تورمی.اگر این مسیر با تنش نظامی همراه شود، بازار دچار سقوط سنگین در ارزش واقعی میشود. سناریوی سوم براساس پایان جنگ، ادامه تحریمها در نظرگرفته شده است، این مسیر از نظر کارشناسان محتملتر به نظر میرسد. در این حالت، آتشبس برقرار میشود اما تحریمها باقی میمانند. بازار کمی از انجماد خارج میشود، اما همچنان در رکود تورمی باقی خواهد ماند.
سیاستزدگی افراطی بازار
اما بازار مسکن ایران امروز بیش از هر زمان دیگری دچار سیاستزدگی شده است و سیاستهای ناکارآمد مالیاتی مانند مالیات بر خانههای خالی، عملاً بیاثر بودهاند ضمن اینکه طرح نهضت ملی مسکن در عمل به ساختوساز در مناطق بدون تقاضا محدود شده و وامهای مسکن عملاً با تورم بیارزش شدهاند. در چنین فضایی، بازار مسکن به جای آنکه بازتابی از واقعیتهای اقتصادی باشد، به آینهای از سیاست خارجی، تحریم و جنگ تبدیل شده است. مسکن تهران امروز دیگر فقط یک مکان برای زندگی نیست؛ نه پناهگاهی آرام برای خانوادهها و نه وسیلهای قابل اعتماد برای سرمایهگذاری. این بازار حالا شبیه به تابلویی است که روی آن قیمتها نوشته شدهاند، اما خبری از خرید و فروش نیست؛ نه فروشندهای که بخواهد دل از خانه بکند، و نه خریدار واقعیای که قدم به میدان بگذارد. بازار مسکن در سرمای سرد و بیرحم ابهامات سیاسی و اقتصادی یخ زده است؛ جایی که سکوت، جان گرفته و امید در گوشهای کمنور چشمک میزند. این زمستان طولانی، نفسهای این بازار را گرفته و باعث شده سرمایهها در گوشهای بنشینند و منتظر روزهای بهتر بمانند. تنها کلید طلایی برای گشودن این قفل سنگین، ثبات و آرامش در سیاستهای کلان کشور است؛ راهی که بتواند دوباره گرمای امید را به دل سازندگان، خریداران و سرمایهگذاران بازگرداند. تا آن روز، باید کنار هم زندگی کنیم با مترمربعهایی که قیمت دارند اما خریدار کم، خانههایی که آگهی شدهاند اما در دلشان سکوت موج میزند.
دیدگاهتان را بنویسید