به گزارش اقتصادران، در حالی که تازهترین دادههای رسمی از افت قابل توجه تورم اجاره مسکن در فروردین ۱۴۰۵ حکایت دارد، همزمان برخی فعالان بازار نسبت به «فضاسازی قیمتی» در آگهیهای اینترنتی هشدار میدهند. ترکیب این دو روایت، تصویری دوگانه از بازار اجاره ارائه میدهد؛ بازاری که از یکسو نشانههایی از تعدیل تورم را بروز داده و از سوی دیگر، در معرض اثرگذاری انتظارات و قیمتسازیهای غیرواقعی قرار دارد.براساس گزارش جدید مرکز آمار ایران، روند نزولی تورم اجاره مسکن که از شهریور ۱۴۰۳ آغاز شده، در فروردین ۱۴۰۵ نیز ادامه یافته و به ثبت پایینترین سطح تورم این ماه در سالهای اخیر انجامیده است. مهمترین شاخص در این میان، تورم نقطهبهنقطه اجاره است که به ۳۱.۱ درصد رسیده؛ رقمی که پایینترین سطح چهار سال اخیر محسوب میشود.این در حالی است که تورم عمومی نقطهبهنقطه در همین ماه ۷۳.۵ درصد گزارش شده و فاصله قابل توجهی میان رشد قیمت اجاره و سایر کالاها و خدمات دیده میشود. به بیان دیگر، بازار اجاره در حال حاضر کمترین فشار تورمی را در میان ۱۲ گروه اصلی سبد مصرفی خانوار تجربه میکند.از سوی دیگر، تورم ماهانه اجاره نیز تنها ۱.۶ درصد اعلام شده، در حالی که تورم عمومی ماهانه به ۵ درصد رسیده است. همچنین تورم سالانه اجاره در فروردین ۳۳.۷ درصد بوده که باز هم بهمراتب پایینتر از تورم سالانه کل اقتصاد (۵۳.۷ درصد) است.این ارقام نشان میدهد که اگرچه اجارهبها همچنان در حال افزایش است، اما سرعت رشد آن نسبت به گذشته و نسبت به سایر بازارها کاهش محسوسی داشته است؛ موضوعی که میتواند برای مستأجران، نشانهای از کاهش فشار هزینهای در کوتاهمدت تلقی شود.
چرا تورم اجاره کاهش یافته است؟
کاهش تورم اجاره را میتوان حاصل چند عامل همزمان دانست. نخست، کاهش نسبی انتظارات تورمی در بازار مسکن که بهطور سنتی با تأخیر نسبت به سایر بازارها واکنش نشان میدهد. دوم، رکود نسبی در معاملات ملکی که موجب کاهش قدرت موجران در افزایش شدید اجارهبها شده است.عامل سوم نیز به سیاستهای حمایتی دولت بازمیگردد. در همین راستا، اخیرا هیات عالی بانک مرکزی با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای افزایش سقف تسهیلات ودیعه مسکن موافقت کرده است. بر اساس این مصوبه، سقف کلی این تسهیلات از ۲۰۰ همت به ۳۰۰ همت افزایش یافته و سقف فردی نیز رشد قابل توجهی داشته است؛ بهطوری که در تهران به ۳۶۵ میلیون تومان، در مراکز استانها به ۲۸۰ میلیون تومان، در سایر شهرها به ۱۸۵ میلیون تومان و در روستاها به ۷۵ میلیون تومان رسیده است.افزایش این تسهیلات میتواند قدرت چانهزنی مستأجران را تا حدی تقویت کرده و از جهشهای ناگهانی اجاره جلوگیری کند، هرچند اثر واقعی آن به نحوه اجرا و دسترسی متقاضیان بستگی دارد.
شکاف میان دادههای رسمی و آگهیهای اینترنتی
با وجود این روند کاهشی در آمارهای رسمی، آنچه در فضای مجازی و آگهیهای اینترنتی مشاهده میشود، تصویر متفاوتی ارائه میدهد؛ قیمتهایی که در بسیاری موارد از افزایشهای چشمگیر حکایت دارند و نگرانی مستأجران را تشدید کردهاند. در همین زمینه، داود بیگینژاد، نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، نسبت به این وضعیت هشدار داد و گفت: مردم به ویژه ساکنان تهران توجه داشته باشند که قیمتهای درج شده در آگهیهای سکوهای اینترنتی با واقعیت بازار همخوانی ندارد.او با تأکید بر اینکه افزایش قیمت در بازار مسکن غیرقابل انکار است، تصریح میکند: اما نرخ درج شده در این آگهیهای اجاره واقعی نیست.
بازار هنوز وارد فاز معاملات نشده است
یکی از نکات مهمی که میتواند این شکاف را توضیح دهد، زمانبندی بازار اجاره است. به گفته بیگینژاد، اساساً هنوز بازار اجاره وارد معاملات نشده و فصل جابهجایی مستأجران آغاز نشده است که قیمتها و میزان افزایش قیمت مشخص شود.این اظهارات نشان میدهد که بسیاری از قیمتهای منتشرشده در فضای مجازی، پیشنگرانه و مبتنی بر انتظارات هستند، نه بر اساس معاملات واقعی. به عبارت دیگر، بازار هنوز بهطور رسمی «قیمتگذاری» نشده و آنچه دیده میشود بیشتر نوعی سیگنالدهی یا حتی تلاش برای جهتدهی به قیمتهاست.
ادعای «جریان سازمانیافته» در قیمتسازی
نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران پا را فراتر گذاشته و از وجود نوعی سازماندهی در انتشار این آگهیها گفت و افزود: انتشار این آگهیها با این میزان افزایش قیمت مدیریت شده و سازمانیافته است.او معتقد است: عدهای عامدانه با قیمتهای غیر واقعی دست به انتشار آگهیهای اجاره مسکن میزنند و در بازار هیچ قراردادی با این قیمتها بین موجر و مستأجر منعقد نشده است.این ادعا اگرچه نیازمند بررسی دقیقتر است، اما به یک واقعیت مهم اشاره دارد: در غیاب دادههای شفاف و بهروز از معاملات واقعی، آگهیها میتوانند به مرجع ذهنی قیمت تبدیل شوند و انتظارات تورمی را شکل دهند.
نبود دادههای شفاف؛ حلقه مفقوده بازار
یکی از چالشهای اساسی بازار اجاره، نبود سامانهای شفاف و در دسترس برای انتشار اطلاعات معاملات واقعی است. در حال حاضر سامانهای وجود ندارد که دادهها و مشخصات و تعداد قراردادهای انجام شده و میزان افزایش قیمت را اعلام کند.او به سامانههای «کاتب» و «خودنویس» اشاره کرده و میافزاید: این دو سامانه هنوز خروجی و دادهای را اعلام نکردهاند.نتیجه این خلأ اطلاعاتی، تبدیل شدن آگهیهای غیررسمی به مرجع قیمتگذاری است؛ وضعیتی که میتواند به شکلگیری حبابهای قیمتی و تصمیمگیریهای نادرست از سوی موجران و مستأجران منجر شود.
اثرات روانی قیمتسازی بر بازار واقعی
ادامه این روند، به گفته فعالان بازار، میتواند بهتدریج بر معاملات واقعی نیز اثر بگذارد. بیگینژاد هشدار میدهد و میگوید: ادامه این جریان مشکوک در فضای مجازی بر فضای واقعی بازار هم تاثیر میگذارد و باید نهادهای نظارتی به این موضوع رسیدگی کنند. این نکته از منظر اقتصادی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا بازار اجاره بهشدت تحت تأثیر انتظارات است. اگر موجران تصور کنند که قیمتها در حال افزایش شدید است، حتی در نبود تقاضای واقعی، ممکن است نرخهای پیشنهادی خود را بالا ببرند و این امر به افزایش واقعی قیمتها منجر شود.
ترجیح به تمدید قراردادها
در شرایط فعلی، به نظر میرسد بسیاری از طرفین بازار هم موجران و هم مستأجران تمایل بیشتری به تمدید قراردادهای موجود دارند تا ورود به معاملات جدید. بیگینژاد در این خصوص میگوید: پیشبینی میشود در این شرایط طرفین ترجیح میدهند قراردادها را تمدید کنند. این رفتار میتواند یکی از عوامل کاهش تورم اجاره باشد؛ چرا که تمدید قراردادها معمولاً با افزایشهای محدودتری نسبت به قراردادهای جدید همراه است.
بازار در مسیر تعادل یا در آستانه نوسان؟
ترکیب دادههای رسمی و روایتهای میدانی نشان میدهد که بازار اجاره مسکن در نقطه حساسی قرار دارد. از یک سو، کاهش تورم اجاره و فاصله گرفتن آن از تورم عمومی، نشانهای مثبت از حرکت به سمت تعادل است. از سوی دیگر، نبود شفافیت اطلاعاتی و انتشار گسترده آگهیهای غیرواقعی، میتواند این روند را مختل کند. در کوتاهمدت، ادامه سیاستهای حمایتی مانند افزایش تسهیلات ودیعه و نظارت بر بازار آگهیها میتواند به تثبیت شرایط کمک کند. اما در بلندمدت، ایجاد یک نظام اطلاعاتی شفاف و قابل اتکا برای ثبت و انتشار معاملات، شرط لازم برای شکلگیری بازاری کارآمد و قابل پیشبینی است. در نهایت، آنچه بیش از هر چیز اهمیت دارد، فاصله گرفتن از «قیمتهای ذهنی» و اتکا به دادههای واقعی است؛ مسیری که بدون آن، حتی کاهش تورم نیز ممکن است نتواند به بهبود واقعی وضعیت مستأجران منجر شود.
دیدگاهتان را بنویسید