آمارها نشان میدهد که سهم هزینه مسکن از مخارج خانوارهای شهری به بیش از ۴۴ درصد رسیده و این عدد در تهران، به عنوان پایتخت و یکی از گرانترین شهرهای خاورمیانه، به حدود ۶۰ درصد رسیده است. این یعنی بیش از نیمی از درآمد ماهانه خانوادههای تهرانی صرف تأمین سرپناه میشود؛ موضوعی که بهروشنی زنگ خطر فروپاشی اقتصادی خانوارهای طبقه متوسط و پایین را به صدا درآورده است.
در همین حال، قیمت هر مترمربع مسکن در تهران از مرز ۱۱۹ میلیون تومان گذشته و طی یک دهه، جهشی بیش از ۱۰ برابری را تجربه کرده است. اما این گرانی صرفاً حاصل نوسانات بازار یا تورم عمومی نیست؛ بلکه در دل خود، ریشههایی عمیق در سیاستگذاریهای اشتباه، انحصار زمین، محدودیتهای مصنوعی در عرضه، و ضعف حکمرانی شهری دارد.
مسکن؛ مصرف یا سرمایهگذاری؟
نخست باید به ماهیت دوگانه مسکن در ایران اشاره کرد؛ جایی که خانه دیگر فقط «سرپناه» نیست، بلکه ابزار سرمایهگذاری و سوداگری شده است. نتیجه این نگاه، دور شدن بازار از مصرف واقعی و شکلگیری یک تقاضای کاذب و سرمایهمحور بوده است. بهویژه در کلانشهرهایی مانند تهران، رشد قیمتها عمدتا با منطق سرمایهگذاری پیش رفته و نه نیاز مصرفی.
فرهاد بیضایی، کارشناس مسکن، در این باره میگوید: «خانوارهای شهری در تهران بیش از ۵۰ درصد درآمد خود را صرف هزینههای مسکن میکنند. این فشار هزینهای، مستقیما به کاهش کیفیت زندگی، افزایش حاشیهنشینی، رشد سن ازدواج و مهاجرت اقشار کمدرآمد از شهرها منجر شده است.»
درواقع یکی از مهمترین عوامل در جهش قیمت مسکن، سهم بالای زمین در قیمت تمامشده واحدهای مسکونی است. طبق برآوردهای رسمی: سهم زمین در قیمت مسکن در کل کشور: ۴۷ درصد، سهم زمین در قیمت مسکن در تهران: ۶۳ درصد و در برخی مناطق شمال تهران: تا ۷۰ درصد.
این سهم غیرعادی زمین، برخلاف استانداردهای جهانی است که سهم زمین در آنها بین ۱۵ تا ۲۰ درصد تعریف شده است. اما چرا این عدد در ایران تا این حد بالاست؟ پاسخ روشن است: انحصار زمین و محدودیتهای مصنوعی در عرضه آن.
سیاستی که بازار را قفل کرد
ریشه اصلی این بحران به مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری در سال ۱۳۷۸ بازمیگردد؛ مصوبهای که بر اساس آن توسعه محدوده شهرها متوقف شد و عملا زمینهای اطراف شهرها از خدمات زیربنایی محروم ماندند. به بیان ساده، عرضه زمین شهری به شکل مصنوعی کاهش یافت، در حالی که تقاضا در حال افزایش بود. کارشناسان این تصمیم را آغازگر انحصار زمین میدانند؛ انحصاری که نهتنها قیمت زمین را چند برابر کرد بلکه به سوداگری، تراکمفروشی و کاهش عدالت شهری نیز دامن زد.
دولت، مالک زمین اما ناتوان در عرضه
محمدباقر قالیباف، رییس مجلس شورای اسلامی، چندی پیش صراحتاً اعلام کرد که ۱.۸ میلیون هکتار زمین دولتی در اختیار وزارت راه و شهرسازی وجود دارد که بخش زیادی از آن بلااستفاده است.
این اعتراف نشان میدهد که زمین هست، اما یا درگیر بروکراسی است یا به دلایل سیاسی و فنی، عرضه نمیشود. در واقع، برخلاف تصور عمومی، مشکل کمبود زمین نیست، بلکه مدیریت آن است.
گزارشها حاکی از آن است که بیش از ۹۹ درصد زمینهای ملی در مالکیت دولت است. اما همین دولت، به دلیل بیتحرکی، احتکار زمین، و محدودیتهای نهادی، زمین را از بازار مصرفی حذف کرده و زمینهساز افزایش شدید قیمتها شده است.
راهکارها روی میز هستند
اکنون سیاستگذاران با سه راه روشن مواجهاند: بازنگری در محدودههای شهری و توسعه متوازن شهرها، آزادسازی زمینهای دولتی برای ساخت مسکن مصرفی و اصلاح نظام مالیاتی برای مقابله با سوداگری (مالیات بر خانههای خالی، معاملات مکرر و زمینهای بایر) . اما هیچیک از این راهکارها به شکل جدی، سریع و موثر اجرایی نشده است. ساختارهای بروکراتیک، تعارض منافع بین نهادها، و نبود شفافیت، از موانع اصلی اجرای این سیاستها هستند.
در غیاب سیاست روشن عرضه زمین، شهرداریها به تراکمفروشی روی آوردهاند. این یعنی واگذاری مجوز ساخت بیشتر در ارتفاع، بدون آنکه زیرساختها توسعه یابد. این اقدام، اگرچه درآمد کوتاهمدتی برای شهرداریها ایجاد میکند، اما در بلندمدت به شکلگیری کلانشهرهای بیهویت، تراکم بیش از حد و نارضایتی عمومی منجر میشود.
جامعه در انتظار اقدام واقعی
افزایش سن ازدواج، کاهش نرخ باروری، مهاجرت از کلانشهرها، رشد سکونت در واحدهای زیر ۴۰ مترمربع، و افزایش حاشیهنشینی، تنها بخشی از نتایج این بحران است.
در چنین شرایطی، اگر انحصار زمین شکسته نشود و سیاستهای نادرست بازنگری نشوند، نهتنها امکان خانهدار شدن برای طبقات متوسط و پایین حذف میشود، بلکه شکاف اجتماعی نیز تعمیق خواهد یافت.
زمین هست، اما قفل است
نمیتوان بحران مسکن در ایران را صرفا به عواملی مانند افزایش قیمت سیمان، میلگرد یا حتی نوسانات ارزی نسبت داد. اینها گرچه در رشد هزینههای ساخت بیتأثیر نیستند، اما تنها بخشی از ماجرا را توضیح میدهند. واقعیت تلختر و بنیادینتر این است که عامل اصلی جهش سرسامآور قیمت مسکن، زمین است؛ زمینی که برخلاف تصور عمومی، نه کمیاب است و نه کمارزش، بلکه دچار انحصار، احتکار و سوءمدیریت مزمن شده است.
در حال حاضر، بخش عمدهای از اراضی شهری و ملی در اختیار دولت و نهادهای عمومی است؛ با این حال، سیاست روشن و شجاعانهای برای آزادسازی و توزیع عادلانه این منابع وجود ندارد. زمینهایی که میتوانستند موتور محرک ساخت مسکن باشند، سالهاست که در انبارهای دولتی خاک میخورند یا تبدیل به داراییهایی برای سوداگری و فشار سیاسی شدهاند. گویی این منابع عمومی، به گروگان ساختارهای بروکراتیک و تعارض منافع درونحاکمیتی درآمدهاند. تا زمانی که دولت و نهادهای سیاستگذار ارادهای جدی و عملی برای شکستن این انحصار از خود نشان ندهند، وعدههایی همچون «نهضت ملی مسکن» یا ساخت سالانه یک میلیون واحد، چیزی جز شعارهای کاغذی باقی خواهد ماند. زمین در ایران وجود دارد، به اندازهای بسیار فراتر از نیاز واقعی. اما این زمینها نه در خدمت مردم، بلکه در اسارت قوانین بازدارنده، آییننامههای دستوپاگیر و نگاه سوداگرانه به منابع ملی هستند.
حل بحران مسکن، پیش از آنکه نیازمند تزریق منابع مالی یا افزایش وام باشد، نیازمند بازنگری جدی در نظام مالکیت، مدیریت و تخصیص زمین است. تنها با آزادسازی هوشمند و هدفمند اراضی دولتی، تغییر در سیاستهای توسعه شهری، و مقابله با احتکار زمین میتوان به آیندهای امیدوار بود که در آن «خانه» نه کالای لوکس، بلکه حق بدیهی هر شهروند ایرانی باشد.
دیدگاهتان را بنویسید