به گزارش اقتصادران، مرکز پژوهشهای مجلس در گزارشی با تحلیل آنچه «ابرچالش مسکن»در ایران خوانده، تلاش کرده تا به این موضوع بپردازد که آیا با عرضه مسکن میتوان مشکل گروههای کمدرآمد و اقشار کم برخوردار را در این زمینه حل کرد؟ پاسخ بازوی پژوهشی مجلس به این سوال منفی است. مرکز پژوهشهای مجلس معتقد است که استطاعت خانوارهای کم درآمد در سطحی است که با تسهیلات بانکی هم امکان ورود به بازار مسکن برایشان فراهم نخواهد شد، در این گزارش توان تملک خانوارهای شهری ۵ دهک نخست درآمدی، زیر ۵۰ مترمربع اعلام شده است.
این گزارش مرکز پژوهشها مهمترین بحران بخش مسکن را کاهش جدی استطاعت مسکن خانوار عنوان کرده و میگوید: با افزایش سطح درآمدها تا سال ۱۴۰۱ و کند شدن رشد قیمت مسکن تا این سال شاخص طول دوران انتظار برای میانگین کشور به ۳۱،۵ سال کاهش یافت و برای دهکهای اول تا چهارم نیز به ترتیب به ۱۲۳،۵؛ ۶۹؛ ۵۴ ؛ ۴۶سال رسیده؛ یعنی بهطور متوسط خانواری که در سال۱۴۰۱ تشکیل شده باشد، با سطح درآمد میانگین جامعه، حدود ۳۵ سال برای صاحب خانه شدن زمان نیاز دارد که عدد قابل ملاحظهای است.
بخش مولد از جذب سرمایه عاجز شده است
مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن در این باره به «اعتماد» گفت: واقعیت این است که با وجود اینکه بسیاری از بخشهای اقتصادی کنترل میشوند اما این کنترلها به صورت دستوری هستند. بخش مسکن کاملا رها شده است و اتفاقات ناگواری هم در بعد اجتماعی و در بعد اقتصادی در طول این سالها برای این حوزه افتاده است. این کارشناس حوزه مسکن افزود: رقابت بخشهای واقعی نسبت به بخش مسکن بهشدت طاقتفرسا و غیرممکن شده است و اگر بازدهی بخش مولد را ۲۵ درصد در نظر بگیریم؛ این بازدهی به بیش از ۸۱ درصد هم رسیده است و عملا بخش مولد ما از جذب سرمایه عاجز شده است، از سوی دیگر بخش بزرگی از سرمایههای کشور که بهشدت در شرایط تحریمی به آنها نیاز داریم در بخش مسکن رسوب شدهاند و بسیاری از بخشهای مسکن دارای ارزش افزوده صفر شدهاند و این ارزش افزوده صفر متاسفانه به یک چالش بزرگ ملی تبدیل شده است. او ادامه داد: بخشهای دیگر اقتصادی مانند بازار ارز، بازار طلا و سپردههای بانکی و غیره نیز کمک کردند تا بزرگترین چالش اقتصادی ایران نیز با چالش ارزش افزوده صفر مواجه باشد. گودرزی خاطرنشان کرد: از بعد اجتماعی نیز شاهد تبعات بسیار وحشتناکی هستیم؛ به گونهای که اکثر قریب به اتفاق جوانان ایرانی که جمعیتی حدود ۱۰ میلیون نفر هستند به دلیل فقدان مسکن قادر به ازدواج و تشکیل خانواده نیستند و مشکل اصلیشان هم خرید مسکن و یا حتی اجاره یک مسکن مناسب به اندازه درآمدشان است که با توجه به حقوقهای مصوب به خصوص در شهرهای بزرگ امکان تهیه مسکن را ندارند.
مردم قادر به پرداخت اقساط وامهای عمومی نیستند
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: جامعه با یک سرکوب شدید دستمزد در کنار تورم بالا روبروست که شکافی بزرگ در اقتصاد و اجتماع ایجاد کرده است. متاسفانه حتی مردم قادر به پرداخت اقساط وامهای عمومی که اعلام میشود هم نیستند و رقم این وامها نیز به اندازهای است که توان حل مشکل مسکن را هم ندارند.
ارایه راهکاری مناسب برای حل مشکل مستاجران
او ادامه داد: ایران شبیه کشورهای جنوب شرق آسیا نیست که دارای تراکم جمعیت بسیار بالا و کمبود زمین باشد، به هر حال اینگونه اتفاقات در بخش مسکن بسیار ناگوار هستند. به خصوص در بخش اجارهنشینی و تا امروز هم ما چارهای برای حل این مشکل پیدا نکردهایم. او در مورد هدایتهای ناآگاهانهای که منجر به تولید واحدهای میانگین مساحت ۱۳۰ متر مربع شده است نیز خاطرنشان کرد: مسلما این واحدها با استطاعت عمده خانوارها فاصله دارد و علت آن هم جذابیت کاذبی بود که برای این بخش تعریف شد، از سال ۱۳۷۲ تا سال ۱۴۰۲ ساخت و سازها در بخش مسکن ۱۵۰۰ برابر شد و طبیعتا این مساله نشان میدهد که این حوزه در طول این سالها به یک آهنربای بزرگ برای جذب سرمایهها تبدیل شده است.
کل عایدی دولت از خانههای خالی به ۵ میلیارد تومان هم نرسید
گودرزی تصریح کرد: از سوی دیگر مسکن به صورت متری به فروش میرسد و سوداگری هم با معافیتهای مختلف بسیار بالاست. این معافیتها بهشدت مبهم و ناراحت کننده هستند. در حال حاضر در کشورهای پیشرفته عموما بخش مهمی از مالیاتها مربوط به مالیات بر املاک است اما در ایران دریافتی مالیات بر املاک بسیار ناچیز است. او ادامه داد: به عنوان مثال؛ کل عایدی دولت در مورد مالیات بر خانههای خالی به ۵ میلیارد تومان هم نرسید و در بخش خانههای لوکس نیز به دلیل آنکه سقفی برای قیمتگذاری تعیین نشده بود خیلی راحت با چندین برابر قیمت این املاک نرخگذاری شدند، پس بنابراین میتوان گفت که این چالشها در بخش مسکن باعث شد تا رقابت نابرابری بین مسکن و سایر بخشهای اقتصادی شکل بگیرد و شاهد جذابیتی کاذب و رها شدگی و تبدیل این بخش به عنوان یک ضرورت و چالش ملی باشیم.
اعلام قیمتهایی فراتر از انتظارات مردم
او افزود: نگرانی عمده ما این روزها این است که همانند اتفاقی که در سال ۲۰۰۸ در امریکا در حوزه مسکن افتاد، این بخش در ایران هم به یک بحران بزرگ اقتصادی شود . قطعا بدون شک باید این قیمتها کاهش پیدا کنند؛ چرا که قیمتهایی که امروز اعلام میشود بسیار فراتر از انتظارات مردم هست و در نتیجه مسکن دور از دسترس شده است. گودرزی تصریح کرد: به نظر میرسد مردم عملا از دایره اثرگذاری بر فاکتورهای اساسی مسکن خارج شدهاند و بهترین راهکار در شرایط کنونی این است که در شرایطی که مسکن در حالت سقوط قرار گرفته است به گونهای مدیریت شود تا یک فرود برنامهریزی شده به قیمتهای تعادلی برای بخش مسکن تعریف شود، در غیر این صورت حتما بخشهای مهمی از اقتصاد و سیستم مالی کشور را همانند امریکای سال ۲۰۰۸ تحت تاثیر مخرب قرار خواهد داد.
اقدام به کمبود عمدی و صوری در بخش مسکن شد
این کارشناس بازار مسکن در واکنش به تولید کمتر از ۵۰۰ هزار واحد مسکن در سالهای ۱۴۰۰ و ۱۴۰۱ و رشد منفی ۳۶ درصدی این حوزه در دهه ۹۰ تصریح کرد: در قانون اساسی در سه اصل سوم، سیویکم و چهلوسوم اشاره شده که دولت موظف است تا در بخش مسکن سرمایهگذاری کند به خصوص برای افراد نیازمندی که در تامین مسکن مشکل دارند.
فقر شدید در قوانین حوزه مسکن
گودرزی ادامه داد: هر چند بخش ساخت و ساز دارای سودهای هنگفتی است، اما امروز بین هزینه ساخت و ساز و بهای تمام شده با قیمت بازار اختلافهای بسیار زیاد بین ۶۰۰ تا ۷۰۰ درصدی وجود دارد اما با این وجود بسیاری ترجیح میدهند به جای بخش تولید و در سایه نبود قانون برای تحریک بخش تولید بر روی بحث سوداگری سرمایهگذاری کنند و انصافا هم سودهای خوبی بردند. او با اشاره به فقر شدید در قوانین حوزه مسکن افزود: در هیچ کشوری در دنیا بازار نیازهای ضروری را به سیستم عرضه و تقاضا واگذار نمیکند، چرا که اگر به این سیستم واگذار کند قطعا یک بازار بسیار سخت و کمرشکن در نیازهای ضروری مردم شکل خواهد گرفت.
آمار سازیها باعث ایجاد شوک و سونامی شده است
او در مورد اطلاعات ناقص دولت در حوزه مسکن افزود: یک چالشی که عموما وجود دارد این است که دولت پایگاه داده درستی ندارد و این آمارها هم عموما جهتدار هستند. ما بارها از دادستان کل کشور به عنوان مدعیالعموم و مجلس به عنوان یک نهاد نظارتی خواهش کردیم که به موضوع آمارهای رسمی کاذب ورود پیدا کنند، به دلیل اینکه آمارسازیها باعث ایجاد شوک و سونامی در بازار مسکن شده است و اصلا قابل قبول نیست. او تصریح کرد: البته از زمانی که سامانه املاک و اسکان راهاندازی شده است خوشبختانه هر روز ایرادات رفع میشود اما باز هم تا نقطه مطلوب فاصله زیادی وجود دارد. اگر این سامانه شکل بگیرد و دولت بتواند یک پایگاه داده با اطلاعات غنی در سایه الزامات قانونی شدید و اجبار قانونی برای ثبت املاک در این سامانه را داشته باشد میتوان گفت که تا حدودی این آمارها واقعیتر خواهد شد.
نظارتی بر روی آمارهای رسمی وجود ندارد
او ادامه داد: دو سال پیش اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرد که رسما قیمت مسکن ۱۵ درصد کاهش پیدا کرده است؛ اما در نهایت بانک مرکزی و مرکز آمار ایران آماری را منتشر کردند که نشان از رشد ۴ درصدی بازار مسکن داشت که این آمار با دفاتر رسمی حدود ۱۹ درصد اختلاف داشتند. اینها آمارهای قابل قبولی محسوب نمیشوند چون پایگاه داده قوی در این حوزه نداریم و اصلا معلوم نیست آمارها بر چه اساسی تنظیم میشوند و نظارتی هم بر روی این آمارها وجود ندارد.
گودرزی در پاسخ به این پرسش که میانگین زمان برای خانهدار شدن افراد در گزارش مرکز پژوهشهای مجلس ۳۵ سال اعلام شده این در حالی است که پیش از این ۱۰۰ سال عنوان شده بود کدام به واقعیت نزدیکتر است؟ گفت: بالای ۱۰۰ سال درستتر است چرا که دستمزد قانونی زیر خط فقر است و قاعدتا پسانداز کردن از این درآمد غیر ممکن و ناچیز میشود.
بازار مسکن قفل شده است
او افزود: به عنوان مثال، اگر میانگین هر متر مربع مسکن در تهران را ۸۱ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان و میزان حقوق را هم ۱۱ میلیون مصوب مد نظر قرار دهیم عملا خرید ملک در این مدت ۳۵ سال بعید به نظر میرسد. متاسفانه این روزها ۷۹ درصد درآمد خانوارها به خصوص در شهرهای بزرگی نظیر تهران صرف اجاره ملک شده است و بابت ۲۱ درصد باقیمانده عملا پسانداز کردن ممکن نیست.
او افزود: در حقیقت میتوان گفت که بازار مسکن قفل شده است و از یک طرف با سرکوب شدید تقاضا و از طرف دیگر با افزایش لجامگسیخته قیمت مسکن مواجهایم، بنابراین ارزیابی ۳۵ سال برای خرید ملک هم بر اساس صد درصد درآمدها و با قیمتهای فعلی است. آن هم با فرض محال پسانداز صد درصد درآمد افراد اما در نهایت باز هم این مساله غیرممکن به نظر میرسد.
