به گزارش اقتصادران، بررسی آمارهای ساختوساز و صدور پروانههای ساختمانی طی سالهای اخیر نشان میدهد عرضه مسکن با افت محسوسی مواجه بوده است. همین موضوع در حالی که تقاضای مصرفی همچنان پابرجاست، موجب شده بازار اجاره و خرید مسکن تحت فشار کمبود واحدهای عرضهشده قرار گیرد. اکنون دو هشدار مهم از سوی فعالان بازار مطرح شده است؛ نخست کمبود فایلهای اجاره و دوم احتمال ورود بازار ملک به یک فاز جدید افزایش قیمت.
داود بیگینژاد، نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، از شرایط نگرانکننده بازار اجاره خبر میدهد و معتقد است که مستأجران در آستانه فصل جابهجایی با کمبود شدید فایلهای اجاره روبرو هستند. او میگوید: در آستانه فصل اجاره و نقل و انتقالات مستأجران با کمبود فایلهای اجاره در بازار مسکن مواجه هستیم. این اظهارنظر در شرایطی مطرح میشود که هر سال با نزدیک شدن به فصل تابستان، تقاضا برای اجاره مسکن افزایش پیدا میکند. اما امسال به نظر میرسد مشکل تنها رشد تقاضا نیست، بلکه کاهش محسوس عرضه نیز به بحران دامن زده است. بیگینژاد تأکید میکند: باید بپذیریم که شرایط فعلی بازار مسکن بر بازار اجاره هم اثر میگذارد اما روند کاهش فایل در بازار مسکن نتیجه سیاستهای سالهای گذشته در سمت عرضه مسکن است. به اعتقاد نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، یکی از عوامل مهم کاهش تولید مسکن، بلاتکلیفی قانون پیشفروش است؛ موضوعی که طی سالهای اخیر بخش مهمی از منابع مالی ساختوساز را تحت تأثیر قرار داده است.
پیشفروش مسکن حلقه گمشده تأمین مالی ساختوساز
کاهش ساختوساز؛ ریشه اصلی بحران امروز
فعالان بازار معتقدند آنچه امروز در بازار اجاره و خرید مشاهده میشود، نتیجه تصمیمات و روندهایی است که سالها قبل شکل گرفتهاند. بیگینژاد در این خصوص میگوید: وقتی در سالهای گذشته با قوانین و مقرراتگذاری اشتباه امکان ساختوساز و تولید مسکن را دچار تزلزل میکنند، تبعات آن امروز در بازار مسکن خود را نشان میدهد. نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران همچنین تأکید دارد: در حال حاضر ساختوساز به صورت محدود در بافتهای شهری توسط بخش خصوصی در حال انجام است و به همین مقدار که ساختوساز کاهش پیدا میکند، قاعدتاً عرضه هم محدود میشود. به بیان ساده، کاهش تولید امروز به معنای کمبود فایل اجاره و فروش در سالهای بعد است؛ موضوعی که اکنون خود را به شکل رشد قیمتها و کاهش قدرت انتخاب متقاضیان نشان داده است.
یکی از دلایل واقعی افزایش اجارهبها نبود فایل اجاره است
بازار ملک در آستانه فاز جدید قیمتی
در کنار هشدارها درباره بازار اجاره، برخی کارشناسان از احتمال ورود بازار مسکن به یک مرحله جدید افزایش قیمت سخن میگویند. رسول قرباننژاد، کارشناس ارشد حوزه مسکن، معتقد است: بخش عمده تغییراتی که امروز در بازار مسکن مشاهده میشود، نتیجه انباشت کمبود عرضه در سالهای گذشته است. به گفته او، کاهش عرضه تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله افزایش نااطمینانی اقتصادی، رشد ریسک سرمایهگذاری و کاهش انگیزه سازندگان شکل گرفته است. کارشناس ارشد حوزه مسکن تأکید میکند: جهشهای ارزی یکی از عوامل اثرگذار بر کاهش عرضه مسکن بودهاند. افزایش نرخ ارز، هزینههای ساخت را بهشدت افزایش داد و در نهایت بازار را وارد یکی از عمیقترین دورههای رکود تورمی خود کرد.
چرا مسکن هنوز به اندازه دلار گران نشده است؟
یکی از نکات قابل توجه در تحلیل قرباننژاد، فاصله میان رشد نرخ ارز و قیمت مسکن است.او میگوید: با وجود رشد قابل توجه نرخ ارز، بازار مسکن هنوز به همان نسبت افزایش قیمت را تجربه نکرده است. به اعتقاد این کارشناس، علت این وضعیت کاهش حجم معاملات و باقی ماندن بخشی از ریسکهای اقتصادی در بازار است. اما این فاصله لزوماً دایمی نخواهد بود و ممکن است در صورت تغییر شرایط اقتصادی، بازار مسکن برای جبران این شکاف وارد فاز جدیدی از رشد قیمت شود.
اقتصاد پساجنگ و هجوم سرمایهها به بازارهای امن
بروکراسی سنگین؛ مانع بزرگ تولید مسکن
کارشناسان معتقدند بخشی از مشکلات بازار مسکن به فرآیندهای پیچیده اداری بازمیگردد. کارشناس ارشد حوزه مسکن در این باره میگوید: در بسیاری از کشورهای منطقه، صدور پروانه ساخت ظرف چند ساعت تا حداکثر یک ماه انجام میشود اما در ایران این فرآیند در موارد متعدد بیش از یک سال زمان میبرد. قربان نژاد تأکید میکند: مقرراتزدایی، حذف گلوگاههای غیرضروری، یکپارچهسازی فرآیندهای اداری و اجرای واقعی دولت الکترونیک میتواند بدون تحمیل هزینههای سنگین، عرضه مسکن را افزایش دهد.
خطر عمیقتر شدن شکاف مسکن و درآمد
مجموعه نشانههای موجود حکایت از آن دارد که بازار مسکن با یک چالش دوگانه مواجه است؛ از یک سو کاهش ساختوساز و کمبود عرضه و از سوی دیگر احتمال ورود سرمایههای جدید به بازار. این ترکیب میتواند زمینهساز رشد دوباره قیمتها در ماههای آینده شود. قرباننژاد در پایان هشدار میدهد: ادامه روند فعلی میتواند شکاف میان قیمت مسکن و درآمد خانوارها را عمیقتر کند. اگر این روند ادامه یابد، بخش بیشتری از تقاضای مصرفی از بازار حذف خواهد شد و دسترسی خانوارهای متوسط و کمدرآمد به مسکن دشوارتر از گذشته میشود. به همین دلیل بسیاری از کارشناسان معتقدند کلید کنترل قیمتها نه در محدود کردن تقاضا، بلکه در افزایش عرضه، تسهیل ساختوساز و بازگرداندن سرمایهگذاران به چرخه تولید مسکن نهفته است؛ مسیری که اگر به سرعت دنبال نشود، بازار ملک میتواند وارد یکی از حساسترین دورههای قیمتی خود در سالهای اخیر شود.
