دسته: راه و مسکن

به گزارش اقتصادران، افزایش هزینه‌های زندگی و رشد نرخ تورم در ماه‌های اخیر، بازار اسباب‌کشی و خدمات حمل‌ونقل شهری را نیز تحت تأثیر قرار داده است.

عارف مرادی، رئیس اتحادیه صنف حمل و نقل کالای شهری تهران می‌گوید:  کف هزینه یک اسباب‌کشی ساده با استفاده از یک کامیونت (خاور) و کارگر، برای نزدیک‌ترین مسافت‌ها در تهران حدود ۱۲ تا ۱۴ میلیون تومان است.

وی افزود:  برای جبران عقب‌ماندگی‌ها و قیمت پایه بسیار پایین، تعرفه‌ها باید حداقل بین ۸۰ تا ۹۰ درصد افزایش پیدا کند تا فعالیت در این بخش توجیه اقتصادی داشته باشد.

مرادی گفت: در حال حاضر تنها حدود  ۴۸۰ شرکت باربری مجاز در تهران فعالیت می‌کنند، در حالی که تعداد باربری‌های غیرمجاز به نزدیک ۶۰۰۰ واحد می‌رسد.

به گزارش اقتصادران، بازار اجاره‌خانه را می‌توان بدون شک در متلاطم‌ترین بخش‌های اقتصاد کشور قرار داد؛ بازاری که هر تغییر سیاسی، امنیتی و اقتصادی مستقیما بر آن اثر می‌گذارد. در ماه‌های اخیر و در شرایطی که کشور در وضعیت مبهم «نه جنگ، نه صلح» قرار گرفته فشار بر مستاجران بیش از گذشته افزایش یافته است. رشد انتظارات تورمی، بی‌ثباتی بازار ارز، نگرانی از آینده اقتصاد و کاهش شدید قدرت خرید خانوارها باعث شده اجاره‌بها با سرعتی بسیار بیشتر از درآمد مردم افزایش پیدا کند. در این میان سیاست‌های کنترلی دولت ازجمله تعیین سقف افزایش اجاره‌بها نیز نتوانسته بازار را آرام کند و بسیاری از مستاجران حالا خود را در بازاری می‌بینند که قواعد آن نه برپایه قانون بلکه براساس ترس از آینده و آشفتگی اقتصادی تعیین می‌شود.

به گزارش اقتصادران، در سال‌های اخیر، پلتفرم‌های آگهی آنلاین یکی از بسترهای مناسب برای مالکان و متقاضیان بازار مسکن بوده‌اند؛ با این حال، با گسترش فعالیت این پلتفرم‌ها، انتقادهای بسیاری نسبت به نقش آنها در التهاب بازار ملک شکل گرفته است. فعالان بازار می‌گویند انتشار گسترده آگهی‌های غیرواقعی و قیمت‌های نجومی باعث شده تا بازار از مسیر واقعی خود فاصله گرفته و در نتیجه نوعی قیمت‌سازی کاذب در فضای مجازی شکل بگیرد.

شکل‌گیری قیمت‌سازی در بازار مسکن با درج آگهی‌های فیک

بررسی‌های میدانی از بازار مسکن و گفت‌وگو با مشاوران املاک نشان می‌دهد بسیاری از مالکان، قیمت املاک خود را نه براساس ارزش واقعی ملک یا عرف منطقه، بلکه براساس فایل‌هایی تعیین می‌کنند که در پلتفرم‌های آنلاین آگهی شده‌اند.

به گفته آنها، کافی است تنها یک فایل با قیمتی بالاتر در یک محله منتشر شود تا سایر فروشندگان نیز قیمت‌های پیشنهادی خود را افزایش دهند. بنابراین، نوعی چشم‌وهم‌‌‎چشمی میان مالکان در بازار مسکن شکل گرفته و قیمت‌گذاری‌ها به‌شدت سلیقه‌ای شده است.

شیطنت مشاوران املاک در پلتفرم‌های آنلاین از طریق درج آگهی غیرواقعی

مشاوران املاک می‌گویند، بخشی از آگهی‌های ملکی در پلتفرم‌های آنلاین کاملا جنبه تبلیغاتی دارند و فریبنده هستند. به گفته آنها، گاهی واحدی با قیمتی پایین‌تر آگهی می‌شود اما هنگام مراجعه، متقاضی متوجه می‌شود یا چنین واحد اصلا وجود خارجی ندارد و یا مشخصات اعلام‌شده با واقعیت بسیار متفاوت است.

در برخی موارد نیز موقعیت ملک به‌دلیل تشابه اسمی به‌گونه‌ای در آگهی درج می‌شود که گویی در محله‌ای گران‌تر قرار دارد، در حالی که آگهی مربوط به یکی از مناطق حاشیه‌ای شهر است. فعالان بازار معتقدند که این دسته از آگهی‌ها معمولا از شیطنت مشاوران املاک نشات می‌گیرد و صرفا برای جذب مشتری شده است.

یکی از مشاوران املاک منطقه اندیشه تهران  می‌گوید: «برخی فایل‌ها فقط برای جذب مشتری آگهی می‌شوند. وقتی متقاضی با دفاتر املاک تماس می‌گیرد، می‌گویند آن واحد فروخته شده یا رهن رفته و بعد فایل‌های دیگری را پیشنهاد می‌دهند که معمولا قیمت بالاتری هم دارند.»

او اضافه می‌کند: «این در حالی است که اصلا چنین فایلی در بازار وجود ندارد، البته گاهی اوقات هم مشخصات کامل واحد در آگهی درج نشده و یا قیمت واقعی با قیمت آگهی‌شده بسیار متفاوت است.» مشاوران املاک تاکید می‌کنند که این رفتارهای غیرحرفه‌ای باعث کاهش اعتماد مردم به صنف مشاوران املاک شده است.

شکاف عمیق میان قیمت‌های پلتفرم‌های آنلاین با معاملات واقعی مسکن

بررسی‌ها نشان می‌دهد قیمت‌هایی که در پلتفرم‌های آنلاین برای خرید و فروش مسکن آگهی شده‌اند، فاصله قابل توجهی با نرخ واقعی معاملات دارند. با این حال، همین ارقام پیشنهادی که در بسیاری از موارد نجومی هم هستند، به تدریج به مبنای ذهنی مالکان تبدیل شده و انتظارات تورمی در بازار مسکن را بالا برده‌اند.

کارشناسان معتقدند که بازار مسکن بیش از آنکه از معاملات واقعی اثر بپذیرد، تحت تاثیر قیمت‌هایی قرار گرفته که در فضای مجازی دست‌به‌دست شده است. بنابراین نوعی قیمت‌سازی کاذب در بازار شکل گرفته که با واقعیت‌های این بازار همخوانی ندارد و شکاف میان قیمت‌های معامله‌شده با نرخ‌های آگهی عمیق‌تر شده است.

فعالان بازار هشدار می‌دهند که در غیاب آمارهای رسمی و نبود مرجع مشخص برای قیمت‌گذاری، پلتفرم‌های آنلاین عملا به مرجع تعیین قیمت مسکن تبدیل شده‌اند. این در حالی است که بخش قابل توجهی از این فایل‌ها یا معامله نمی‌شوند یا در بازار با ارقامی پایین‌تر به فروش می‌رسند.

فشار پلتفرم‌ها بر بازار اجاره

قمیت‌های کاذب در بازار اجاره نیز نمایان شده و حالا به قیمت‌های اصلی تبدیل شده است. مستاجران می‌گویند که رشد قیمت‌ها در پلتفرم‌ها باعث شده تا مالکان قیمت اجاره خانه را بر مبنایی غیرواقعی بالا برند؛ این در حالی است که  بسیاری از مستاجران عملا توان پرداخت چنین مبالغ بالایی برای اجاره‌بها ندارند.

ابوالفضل یکی از مستاجران محله فردوسی تهران می‌گوید: «مالک برای تمدید، قیمت اجاره خانه را دو برابر کرده است. خواهش و التماس‌های من و حتی توضیحات مشاور املاک منطقه فایده نداشته و صاحب‌خانه روی این رقم پافشاری می‌کند.»

او اضافه می‌کند: «با وجود آنکه مشاور املاک می‌گوید این رقم برای چنین واحدی مناسب نیست، اما صاحب‌خانه اصرار می‌کند که قیمت اجاره خانه بالا رفته،‌ زیرا در یکی از پلتفرم‌های آنلاین مبلغ اجاره خانه همین مقدار رشد کرده است.»

این وضعیت باعث شده تا بسیاری از مستاجران به دلیل ناتوانی مالی و از روی اجبار به حومه شهر مهاجرت کنند. برخی دیگر هم به اجاره واحدهای کوچک‌تر روی آورده‌اند. کارشناسان معتقدند که رشد انتظارات تورمی در پلتفرم‌های آنلاین، فشار مضاعفی به بازار اجاره وارد کرده است.

ورود دلالان به بازار مسکن در نبود نظارت بر آگهی‌های ملکی

کارشناسان بازار مسکن معتقدند که نبود نظارت کافی بر آگهی‌های ملکی، زمینه‌ساز حضور و فعالیت دلالان و انتشار فایل‌های غیرواقعی شده است. آنها می‌گویند تا زمانی که سازوکاری برای احراز قیمت‌ها، حذف آگهی‌های فیک و برخورد با فایل‌های گمراه‌کننده وجود نداشته باشد، پلتفرم‌های آنلاین همچنان به یکی از عوامل اصلی و اثرگذار بر رشد قیمت در بازار خرید، فروش و اجاره مسکن به شمار می‌روند.

در شرایطی که بازار مسکن با پدیده رکود تورمی دست و پنجه نرم می‌کند، حالا بخشی از التهاب قیمت‌ها از دل پلتفرم‌های آنلاین بیرون می‌آیند. وضعیت تا حدی پیش رفته که با انتشار چند آگهی غیرواقعی، قیمت‌ها در یک محله جابه‌جا می‌شوند. در نهایت این وضعیت نه تنها رکود بازار را عمیق‌تر کرده، بلکه زندگی بسیاری از خریداران و مستاجران را تحت تاثیر قرار داده است.

به گزارش اقتصادران، در شرایطی که قیمت هر متر آپارتمان در تهران به ارقام نجومی رسیده و خرید خانه برای بسیاری از خانوارها به رویایی دوردست تبدیل شده، شهرداری تهران از طرحی رونمایی کرده که مدعی است مردم می‌توانند حتی با یک میلیون تومان وارد بازار مسکن شوند.

طرح «خانه‌ریز» که بر پایه خرید متری و مشاعی پروژه‌های ساختمانی طراحی شده، حالا با اعلام جزییات تازه وارد مرحله اجرایی شده است؛ طرحی که از یک سو به عنوان راهی برای مشارکت مردم در بازار ملک معرفی می‌شود و از سوی دیگر، منتقدان آن را زمینه‌ساز شکل تازه‌ای از سفته‌بازی در بازار مسکن می‌دانند .

ایده اصلی طرح «خانه‌ریز» بر خرید متری پروژه‌های ساختمانی استوار است؛ به این معنا که افراد به‌جای خرید یک واحد کامل، می‌توانند سهم‌های کوچک و مشاعی از یک پروژه مسکونی را خریداری کنند.

بر اساس توضیحاتی که شهرداری تهران ارایه کرده، هر «خانه‌ریز» معادل ۰.۰۱ متر مربع از یک ملک مشخص است و افراد متناسب با میزان سرمایه خود می‌توانند تعداد مشخصی از این سهم‌ها را خریداری کنند.

در واقع، مدل طراحی‌شده شباهت زیادی به صندوق‌های سرمایه‌گذاری ملکی در برخی کشورها دارد؛ با این تفاوت که شهرداری تهران تأکید می‌کند هدف نهایی این طرح، کمک به خانه‌دار شدن تدریجی شهروندان است.

خانه‌دار شدن تدریجی؛ وعده اصلی شهرداری

مسوولان شهری می‌گویند این طرح به مردم اجازه می‌دهد با سرمایه‌های خرد وارد بازار مسکن شوند و به مرور زمان دارایی ملکی خود را افزایش دهند. نوید خاصه‌باف، مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، در این باره گفت: مهم‌ترین امتیاز این طرح برای مردم است. از یک سو سرمایه شهروندان در برابر تورم ملک حفظ می‌شود و از سوی دیگر مردم می‌توانند در سود حاصل از ساخت‌وساز شریک شوند.

او همچنین تأکید کرد: شهرداری تهران در این طرح صرفاً به دنبال فروش دارایی نیست، بلکه تلاش دارد زمینه مشارکت واقعی مردم در پروژه‌های اقتصادی را فراهم کند.براساس اعلام شهرداری، اگر افراد در پایان یک پروژه موفق به تکمیل سهم لازم برای مالکیت یک واحد کامل نشوند، می‌توانند سرمایه خود را به پروژه‌های بعدی منتقل کنند تا در بلندمدت به مالکیت کامل برسند.

آیا واقعاً با یک میلیون تومان می‌توان خانه خرید؟

شاید مهم‌ترین بخش تبلیغاتی طرح «خانه‌ریز» همین جمله باشد؛ ورود به بازار مسکن با یک میلیون تومان. اما واقعیت اقتصادی ماجرا چیز دیگری است.

اگر متوسط قیمت هر متر آپارتمان در منطقه ۵ تهران را حدود ۱۰۰ میلیون تومان در نظر بگیریم، یک میلیون تومان تنها معادل حدود یک صدم متر مربع خواهد بود؛ یعنی سهمی بسیار کوچک از یک پروژه ساختمانی.البته شهرداری هم ادعا نمی‌کند که افراد با این مبلغ فوراً صاحب خانه می‌شوند. بلکه استدلال مدیران شهری این است که مردم می‌توانند طی سال‌های طولانی و با خرید مستمر سهم‌های جدید، به‌تدریج صاحب بخشی از یک واحد مسکونی شوند.خاصه‌باف در این زمینه گفت: امروز خرید یک واحد مسکونی در تهران به سرمایه چند میلیارد تومانی نیاز دارد، اما در این مدل افراد می‌توانند با سرمایه‌های خرد وارد بازار شوند و به مرور زمان دارایی ملکی خود را افزایش دهند.او همچنین تأکید کرد: شهروندان می‌توانند در بازه‌ای هشت تا ۱۵ ساله، متناسب با توان مالی خود به مالک بخشی از یک واحد مسکونی یا حتی یک واحد کامل تبدیل شوند.

طرح «خانه‌ریز» قرار بود اسفندماه سال گذشته وارد مرحله عرضه عمومی شود، اما شرایط جنگی و فضای بی‌ثبات منطقه‌ای باعث توقف اجرای آن شد.مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران درباره علت این تأخیر گفت: در آن مقطع به دلیل فضای ناپایدار و ابهاماتی که برای مردم وجود داشت، زمان مناسبی برای عرضه اولیه پروژه نبود و به همین دلیل تصمیم گرفتیم اجرای آن را به تعویق بیندازیم تا شرایط برای ورود شهروندان شفاف‌تر و مطمئن‌تر شود.او درباره آخرین وضعیت پروژه نیز توضیح داد و گفت: طی هفته گذشته کمپین تبلیغاتی و اطلاع‌رسانی پروژه آغاز شده و تیم‌های اجرایی در حال تولید محتوا و آماده‌سازی زیرساخت‌های لازم هستند. همچنین بخشی از ایرادات فنی و حقوقی پروژه نیز برطرف شده است.

جزییات فاز نخست پروژه

براساس اعلام شهرداری تهران، فاز نخست «خانه‌ریز» در منطقه ۵ تهران اجرا خواهد شد.خاصه‌باف در این باره گفت: یکی از موانع اصلی آغاز پروژه، صدور پروانه شهرسازی بود که خوشبختانه هفته گذشته صادر شد و اگر شرایط طبق برنامه پیش برود، تا پایان اردیبهشت یا حداکثر هفته نخست خرداد، عرضه عمومی پروژه آغاز خواهد شد.

او همچنین درباره آغاز عملیات اجرایی پروژه تأکید کرد: سرمایه‌گذار پروژه از هفته آینده عملیات تجهیز کارگاه و اجرای پروژه را آغاز می‌کند. محل اجرای این طرح در منطقه ۵ تهران در نظر گرفته شده و تمامی اطلاعات مربوط به پروانه، نقشه‌ها و پلان‌های پروژه در سامانه بارگذاری خواهد شد.

به گفته مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، در فاز نخست حدود ۶۸۰ هزار متر مربع مساحت خالص مسکونی تعریف شده که بخشی از آن متعلق به شهرداری و حدود ۴۰ درصد آن سهم سرمایه‌گذار خواهد بود.

او توضیح داد: عرضه سهام پروژه به‌صورت تدریجی انجام می‌شود و اینگونه نیست که تمام ظرفیت پروژه به‌صورت یکجا وارد بازار شود.

خرید و فروش در بازار ثانویه

یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های طرح «خانه‌ریز»، امکان معامله سهم‌ها در بازار ثانویه است؛ موضوعی که به گفته شهرداری باعث افزایش نقدشوندگی سرمایه مردم خواهد شد.

خاصه‌باف در این باره گفت: شهروندان هر زمان که بخواهند می‌توانند سهام خود را در بازار ثانویه عرضه کنند و در صورتی که خریداری وجود نداشته باشد، مجموعه متعهد است سهام را با ۱۰ درصد کمتر از قیمت روز خریداری کند تا اصل سرمایه و سود منطقی افراد حفظ شود.

شهرداری تهران همچنین اعلام کرده که خرید و فروش سهم‌ها از طریق سامانه «شهرزاد» انجام می‌شود و افراد می‌توانند با شارژ کیف پول الکترونیکی خود، در پروژه سرمایه‌گذاری کنند.

  نگرانی‌ها و ابهام‌های کارشناسی

با وجود تبلیغات گسترده شهرداری، کارشناسان بازار مسکن همچنان نسبت به ابعاد مختلف این طرح تردید دارند.مهم‌ترین پرسش این است که آیا «خانه‌ریز» واقعاً می‌تواند به خانه‌دار شدن اقشار متوسط و کم‌درآمد کمک کند یا صرفاً به ابزار جدیدی برای سرمایه‌گذاری و خرید و فروش سهم‌های ملکی تبدیل خواهد شد؟

برخی کارشناسان معتقدند امکان معامله سهم‌ها در بازار ثانویه، ممکن است به شکل‌گیری نوعی بورس مسکن منجر شود؛ بازاری که در آن افراد بیشتر با انگیزه سودگیری وارد می‌شوند تا خانه‌دار شدن.

از سوی دیگر، مساله شفافیت حقوقی پروژه، تضمین تکمیل ساخت‌وساز، نحوه قیمت‌گذاری سهم‌ها و سازوکار حفظ حقوق سرمایه‌گذاران، از جمله موضوعاتی است که هنوز پاسخ روشنی برای آنها ارایه نشده است.

با این حال، شهرداری تهران معتقد است این طرح می‌تواند الگویی تازه برای مشارکت عمومی در بازار مسکن باشد.

خاصه‌باف در پایان تأکید کرد: عملیات اجرایی پروژه آغاز شده و سرمایه‌گذار در حال تجهیز کارگاه است. حتی در صورت بروز شرایط خاص، روند اجرای پروژه متوقف نخواهد شد و برنامه‌ریزی‌ها برای ادامه فعالیت‌ها انجام شده است.

واقعیت این است که بازار مسکن ایران با بحرانی عمیق مواجه است؛ بحرانی که ریشه آن تنها در کمبود ابزارهای سرمایه‌گذاری نیست، بلکه به تورم مزمن، کاهش قدرت خرید، افت تولید مسکن و فاصله شدید درآمد خانوار با قیمت ملک بازمی‌گردد.در چنین شرایطی، طرح‌هایی مانند «خانه‌ریز» شاید بتوانند امکان مشارکت سرمایه‌های خرد در بازار ملک را فراهم کنند، اما هنوز مشخص نیست آیا این مدل واقعاً به خانه‌دار شدن مردم منجر می‌شود یا صرفاً شکل تازه‌ای از سرمایه‌گذاری در بازاری خواهد بود که سال‌هاست از دسترس بخش بزرگی از جامعه خارج شده است.

به گزارش اقتصادران، این روزها سقف دیگر نه نشانی از امنیت و نه ارتباطی با مفهوم خانه دارد. در اتاقی کوچک دوخانواده کنارهم زندگی می‌کنند. بچه‌ها روی زمین خوابیدند، وسایل روی هم تلنبار شده و هر گوشه خانه مرز نامرئی زندگی یک خانواده است. مردی که سال‌ها پیش با حقوق کارمندی توانسته بود خانه‌ای اجاره کند حالا برای پرداخت اجاره همان خانه بخشی از آن را در اختیار یک غریبه گذاشته است. چند خیابان آن‌طرف‌تر زنی درمیان صدها آگهی فضای مجازی دنبال «همخانه خانم» می‌گردد آن‌هم نه برای فرار از تنهایی بلکه برای تقسیم هزینه‌هایی که دیگر توان پرداختشان را ندارد. این تصویرها دیگر حاشیه‌های عجیب شهرهای بزرگ نیستند بلکه تبدیل به‌واقعیت روزمره جامعه‌ای شدند که مسکن در آن از یک نیاز اولیه انسانی به‌کالایی دور از دسترس تبدیل شده است.

مسکن؛ از حق اجتماعی تا کالای لوکس

بازار مسکن ایران طی بیش از یک‌دهه گذشته به‌تدریج از مسیر طبیعی خود خارج شد. جهش مداوم قیمت زمین، افزایش سوداگری، کاهش ارزش پول ملی و نبود سیاستگذاری موثر باعث شد خانه از یک کالای مصرفی به‌ابزاری برای حفظ سرمایه تبدیل شود. در چنین شرایطی طبقات متوسط و پایین جامعه به‌تدریج از بازار خرید حذف و میلیون‌ها نفر به‌سمت بازار اجاره رانده شدند؛ بازاری که آن هم زیر فشار تورم و کمبود عرضه به‌محیطی ناامن و پرهزینه برای زندگی تبدیل شد. آنچه امروز بحران مسکن را خطرناک‌تر کرده این است که مساله دیگر صرفا ناتوانی در خرید خانه نیست. امروز حتی حفظ یک سرپناه معمولی هم برای بسیاری از خانوارها دشوار شده است. در بسیاری از شهرهای ایران سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار به‌سطحی رسیده که بخش عمده حقوق ماهانه صرف اجاره می‌شود و هزینه‌های دیگر زندگی به‌حاشیه رانده شدند. این تغییر کیفیت زندگی را به‌شدت کاهش داده و خانواده‌ها را وادار کرده تا برای بقا از استانداردهای اولیه سکونت صرف‌نظر کنند.

جنگ و تشدید بی‌اطمینانی در بازار مسکن

پس از جنگ آمریکا و اسرائیل علیه جمهوری اسلامی اقتصاد ایران وارد مرحله تازه‌ای از نااطمینانی شد. افزایش تنش‌های سیاسی و نظامی، رشد نرخ ارز، تشدید تورم و نگرانی نسبت‌به آینده اقتصاد بازار مسکن را نیز تحت‌تاثیر قرار داد. مالکان و سرمایه‌گذاران برای حفظ ارزش دارایی‌های خود قیمت فروش و اجاره را افزایش دادند و همین مساله فشار بیشتری بر مستاجران وارد کرد.

در چنین فضایی مسکن بیش از گذشته به‌پناهگاه سرمایه تبدیل شد. تجربه سال‌های گذشته نشان داده که در دوره‌های بحران اقتصادی سرمایه‌ها به‌سمت بازارهایی حرکت می‌کنند که دربرابر تورم مقاوم‌تر هستند و بازار ملک همواره یکی از مهم‌ترین این بازارها بوده است. نتیجه این روند افزایش بیشتر قیمت‌ها و تشدید فاصله میان درآمد مردم و هزینه تامین مسکن بود. به‌این ترتیب جنگ اخیر نه آغاز بحران بلکه عاملی برای تعمیق بحرانی شد که سال‌ها در اقتصاد ایران شکل گرفته بود.

یکی از آشکارترین نشانه‌های وخامت وضعیت مسکن در ایران افزایش چشمگیر آگهی‌های همخانه در فضای مجازی است. تا چند سال پیش همخانه‌شدن بیشتر در میان دانشجویان یا جوانان مجرد دیده می‌شد اما امروز دامنه این پدیده به‌شکل قابل‌توجهی گسترش یافته است. اکنون کارمندان، کارگران، زنان شاغل، زوج‌های جوان و حتی خانواده‌های دارای فرزند نیز برای تقسیم هزینه‌های اجاره به‌دنبال همخانه می‌گردند.

رشد این آگهی‌ها در واقع بازتاب مستقیم کاهش قدرت خرید مردم است. بسیاری از خانوارها دیگر توان اجاره یک واحد مستقل را ندارند و ناچار شدند بخشی از حریم خصوصی و آرامش خود را قربانی کنند. خانه‌هایی که زمانی محل آسایش خانواده بودند اکنون به‌فضاهای مشترک و موقتی تبدیل شدند که افراد تنها برای فرار از بی‌خانمانی در آنها زندگی می‌کنند. این وضعیت نشان می‌دهد که بحران مسکن در ایران از سطح اقتصادی عبور کرده و وارد حوزه بحران اجتماعی شده است.

بدمسکنی؛ چهره پنهان فقر شهری

بحران بدمسکنی در ایران دیگر محدود به‌حاشیه‌نشینی سنتی نیست. امروز حتی در مناطق مرکزی و میانی شهرها نیز می‌توان نمونه‌های متعددی از سکونت در فضاهای غیراستاندارد را مشاهده کرد. زیرزمین‌های نمور، اتاق‌های فاقد نور طبیعی، پشت‌بام‌ها، انبارها و کانکس‌ها به‌محل سکونت بخشی از مردم تبدیل شدند. افزایش اجاره‌بها باعث شده بسیاری از خانوارها برای کاهش هزینه‌ها به‌کوچک‌ترین و ارزان‌ترین فضاهای ممکن پناه ببرند. در برخی موارد چند خانواده در یک واحد کوچک زندگی می‌کنند و هر بخش خانه به‌صورت غیررسمی میان آنها تقسیم می‌شود. این نوع سکونت علاوه‌بر کاهش شدید کیفیت زندگی آثار گسترده‌ای بر سلامت جسمی و روانی ساکنان دارد. نبود تهویه مناسب، تراکم جمعیت، کمبود فضای شخصی و شرایط نامناسب بهداشتی همگی از پیامدهای مستقیم بدمسکنی هستند.

فرسایش طبقه متوسط در بازار اجاره

یکی از مهم‌ترین تحولات سال‌های اخیر سقوط تدریجی طبقه متوسط به‌سمت فقر مسکن است. در گذشته بدمسکنی بیشتر مختص اقشار کم‌درآمد بود اما اکنون بخش بزرگی از طبقه متوسط نیز با بحران جدی مسکن روبه‌رو شده است. خانواده‌هایی که تا چندسال پیش در آپارتمان‌های معمولی زندگی می‌کردند امروز ناچار شدند به‌واحدهای کوچک‌تر، مناطق ارزان‌تر یا خانه‌های اشتراکی نقل مکان کنند.

این روند نشان‌دهنده فرسایش شدید توان اقتصادی طبقه متوسط است. افزایش تورم، کاهش ارزش دستمزدها و رشد هزینه‌های زندگی باعث شده حتی خانوارهای دارای شغل ثابت نیز امنیت سکونتی خود را از دست بدهند. بسیاری از این خانواده‌ها دیگر توان پس‌انداز برای خرید خانه را ندارند و تمام درآمدشان صرف هزینه‌های جاری می‌شود. درنتیجه امید به‌خانه‌دارشدن درمیان نسل جوان و طبقه متوسط به‌شدت کاهش یافته است.

کاهش تولید مسکن و تشدید بحران عرضه

درکنار رشد تقاضا بازار مسکن ایران با بحران جدی عرضه نیز مواجه است. طی سال‌های اخیر صنعت ساختمان تحت فشار گرانی مصالح، افزایش هزینه ساخت، کمبود نقدینگی و رکود اقتصادی قرار داشته است. بسیاری از سازندگان کوچک از بازار خارج شده‌ و پروژه‌های ساختمانی با کندی یا توقف روبه‌رو شدند.

پس از جنگ اخیر نااطمینانی اقتصادی باعث شد سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز بیش از گذشته کاهش پیدا کند. سازندگان نگران افزایش بیشتر هزینه‌ها و بی‌ثباتی بازار هستند و همین مساله حجم تولید مسکن را محدودتر کرده است. درنتیجه شکاف میان عرضه‌وتقاضا هر روز عمیق‌تر می‌شود و فشار بیشتری بر بازار اجاره وارد می‌کند.

دستمزدهایی که توان همراهی با اجاره را ندارند

یکی از مهم‌ترین ریشه‌های بحران کنونی، شکاف عمیق میان درآمد مردم و هزینه مسکن است. طی سال‌های اخیر نرخ رشد اجاره‌بها و قیمت مسکن به‌مراتب بیشتر از افزایش حقوق و دستمزد بوده است. همین مساله باعث شده بخش بزرگی از جامعه عملا از توان تامین مسکن مناسب محروم شود.

بسیاری از کارگران و کارمندان اکنون مجبورند بیش از نیمی از درآمد خود را صرف اجاره کنند. در برخی شهرها حتی اجاره یک واحد کوچک نیز از کل حقوق ماهانه فراتر می‌رود. این وضعیت باعث شده خانوارها برای جبران هزینه‌ها از نیازهای اساسی دیگر مانند تغذیه، درمان و آموزش بکاهند. فشار اقتصادی ناشی از مسکن به‌تدریج بر تمام ابعاد زندگی مردم سایه انداخته است.

تغییر سبک زندگی در سایه بحران مسکن

بحران مسکن تنها اقتصاد خانوار را تحت‌تاثیر قرار نداده بلکه سبک زندگی مردم را نیز تغییر داده است. افزایش زندگی اشتراکی، کاهش متراژ خانه‌ها و مهاجرت به‌حاشیه شهرها روابط اجتماعی و خانوادگی را دگرگون کردند. بسیاری از زوج‌های جوان به‌دلیل ناتوانی در تامین مسکن مستقل ازدواج خود را به‌تعویق می‌اندازند یا پس از ازدواج مجبور به‌زندگی با خانواده‌های دیگر می‌شوند. کودکان نیز از این وضعیت آسیب می‌بینند. رشد در خانه‌های کوچک و شلوغ، نبود فضای مناسب برای مطالعه و بازی و فشارهای روانی ناشی از تنش‌های اقتصادی کیفیت زندگی نسل آینده را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. از سوی دیگر افزایش جابه‌جایی مستاجران باعث کاهش حس تعلق اجتماعی و بی‌ثباتی در زندگی شهری شده است.

مهاجرت اجباری به‌حاشیه شهرها

با افزایش شدید هزینه مسکن در کلانشهرها بسیاری از خانوارها ناچار شدند به‌مناطق حاشیه‌ای یا شهرهای کوچک‌تر مهاجرت کنند. این مهاجرت‌ها اغلب نه از روی انتخاب بلکه ناشی از اجبار اقتصادی است. مستاجرانی که دیگر توان پرداخت اجاره در مناطق شهری را ندارند به‌مناطقی با امکانات کمتر و فاصله بیشتر از مراکز اشتغال رانده می‌شوند. این‌روند علاوه‌بر کاهش کیفیت زندگی هزینه‌های دیگری نیز بر خانوارها تحمیل می‌کند. افزایش زمان رفت‌وآمد، هزینه حمل‌ونقل و دوری از خدمات شهری بخشی از پیامدهای این مهاجرت اجباری است. در بلندمدت گسترش حاشیه‌نشینی می‌تواند مشکلات اجتماعی و زیرساختی گسترده‌تری برای شهرها ایجاد کند.

ناکارآمدی سیاست‌های حمایتی دولت

در سال‌های اخیر دولت‌ها بارها وعده کنترل بازار مسکن و حمایت از مستاجران را مطرح کردند اما بسیاری از این سیاست‌ها در عمل نتوانستند بحران را مهار کنند. پروژه‌های حمایتی به‌دلیل کمبود منابع مالی، طولانی‌شدن روند ساخت و افزایش هزینه‌ها از پاسخگویی به‌نیاز واقعی بازار بازماندند.

ازسوی‌دیگر نبود نظام کارآمد اجاره‌داری حرفه‌ای و ضعف نظارت بر قراردادهای اجاره باعث شده مستاجران دربرابر افزایش قیمت‌ها آسیب‌پذیر باشند. سیاست‌های مقطعی و کوتاه‌مدت نیز نتوانستند اعتماد بازار را جلب کنند. درنتیجه بازار مسکن همچنان تحت‌تاثیر تورم، سوداگری و کمبود عرضه حرکت می‌کند و فشار آن مستقیما بر دوش مردم باقی می‌ماند.

خانه‌هایی که دیگر امنیت ندارند

مسکن در هر جامعه‌ای باید نماد آرامش و ثبات باشد اما در ایران امروز خانه برای بسیاری از مردم به‌منبع اضطراب تبدیل شده است. نگرانی از تمدید قرارداد، افزایش اجاره، جابه‌جایی اجباری و ناتوانی در تامین سرپناه بخش بزرگی از جامعه را در وضعیت ناامنی روانی قرار داده است.

این‌ناامنی تنها به‌مستاجران محدود نمی‌شود. حتی بسیاری از مالکان نیز در شرایط بی‌ثبات اقتصادی نگران آینده هستند و همین نگرانی‌ها رفتار بازار را پیچیده‌تر می‌کند. درچنین‌فضایی مفهوم «خانه» به‌تدریج کارکرد اجتماعی و انسانی خود را از دست می‌دهد و بیشتر به‌کالایی اقتصادی تبدیل می‌شود.

بحران مسکن در آستانه تبدیل‌شدن به‌بحران ساختاری جامعه

آنچه امروز در بازار مسکن ایران دیده می‌شود صرفا یک‌نوسان اقتصادی یا دوره‌ای از گرانی نبوده بلکه نشانه شکل‌گیری بحرانی ساختاری در اقتصاد و جامعه ایران است. ادامه روند فعلی می‌تواند به‌تثبیت الگوی بدمسکنی، گسترش فقر شهری و فرسایش شدید طبقه متوسط منجر شود. افزایش زندگی اشتراکی، رشد سکونت در فضاهای غیراستاندارد و مهاجرت اجباری به‌حاشیه شهرها همگی نشانه‌هایی هستند که از تغییر عمیق الگوی زندگی شهری حکایت دارند.

اگر سیاستگذاری مسکن همچنان بر محور اقدامات کوتاه‌مدت و غیرمولد باقی بماند بازار مسکن به‌تدریج به‌یکی از مهم‌ترین کانون‌های نابرابری اجتماعی تبدیل خواهد شد. درچنین‌شرایطی مساله فقط نداشتن خانه نبوده بلکه ازدست‌رفتن امنیت اقتصادی، ثبات خانوادگی و امید اجتماعی است. جنگ اخیر تنها سرعت این روند را بیشتر کرده و پرده از بحرانی برداشته که سال‌ها در زیر پوست اقتصاد ایران در حال گسترش بوده است. اکنون بحران مسکن دیگر صرفا مساله مستاجران نبوده بلکه به‌مساله‌ای فراگیر برای آینده اجتماعی و اقتصادی کشور تبدیل شده است.

به گزارش اقتصادران، آمار رسمی مجلس شورای اسلامی در سال ۱۳۹۳ از وجود ۷۷ هزار پروژه نیمه‌تمام در کشور حکایت داشت که به معنای تعلیق اشتغال مستقیم و غیرمستقیم حدود ۲.۵ میلیون نیروی کار بود پس با تاکید کامل می توان اینطور عنوان کرد که اتمام طرح های نیمه تمام ضمن گشایش در امور، از تداوم خسارت های تحمیل شده ناشی از فرسایشی شدن پروژه ها هم جلوگیری کند.

به اندازه ۳۰ سال پروژه نیمه‌تمام در کشور وجود دارد

طرح‌های عمرانی نیمه‌تمام در برهه ای از زمان به اندازه ای فرسایشی می شود که هنوز به اتمام نرسیده دچار مشکل می شوند و با توجه به میزان بودجه به اندازه ۳۰ سال پروژه نیمه‌تمام در کشور وجود دارد.

افزایش پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره و رهاشده در پایتخت

رامین گوران رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران با هشدار نسبت به افزایش پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره و رهاشده در پایتخت، گفت: امروز در شرایطی با کمبود مسکن مواجه هستیم که حجم قابل توجهی از سرمایه، مصالح ساختمانی، انرژی و ظرفیت شهری در پروژه‌هایی قفل شده که سال‌ها بدون تعیین تکلیف رها شده‌اند.

 تهران و چالش‌های عمیق‌تر در حوزه زیست‌پذیری

گوران تاکید کرد: اگر سیاست‌گذاری‌ها اصلاح نشود و اولویت تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام بر تعریف طرح‌های جدید قرار نگیرد، تهران با چالش‌های عمیق‌تری در حوزه زیست‌پذیری، ترافیک و کیفیت زندگی شهروندان مواجه خواهد شد.

بلوکه شدن منابع ملی و هدررفت سرمایه

رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران با اشاره به وضعیت نگران‌کننده پروژه‌های ساختمانی نیمه‌کاره در پایتخت اظهار کرد: امروز در سطح تهران با تعداد زیادی ساختمان و پروژه مواجه هستیم که سال‌ها از آغاز عملیات اجرایی آن‌ها می‌گذرد اما به دلایل مختلف نیمه‌تمام رها شده‌اند. این موضوع صرفاً به معنای توقف یک ساختمان نیست؛ بلکه به معنای بلوکه شدن منابع ملی، هدررفت سرمایه، اتلاف انرژی و از بین رفتن ظرفیت‌هایی است که می‌توانستند بخشی از نیاز مسکن کشور را پاسخ دهند.

وی در پاسخ به این پرسش که آیا دولت برای اتمام پروژه ها و سپس آغاز پروژه جدید دارد؟ افزود: در شرایطی که کشور و به‌ ویژه تهران با کمبود مسکن روبه‌رو است، قابل پذیرش نیست که حجم بزرگی از ظرفیت موجود عملاً بلا استفاده باقی بماند. برای احداث هر پروژه ساختمانی، مصالح ساختمانی، زیرساخت، انرژی، زمان و سرمایه انسانی قابل توجهی مصرف می‌شود. وقتی پروژه‌ای سال‌ها متوقف می‌شود، تنها یک ساختمان متروکه ایجاد نشده بلکه بخشی از سرمایه ملی از چرخه بهره‌وری خارج شده است.

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران با انتقاد از رویکرد توسعه پروژه‌های جدید بدون تعیین تکلیف طرح‌های قبلی گفت: اکنون شاهد هستیم که دولت و برخی دستگاه‌ها به دنبال تعریف پروژه‌های تازه هستند، در حالی که به نظر می‌رسد اولویت اصلی باید تکمیل ظرفیت‌های نیمه‌تمام و احیای طرح‌های رها شده باشد. ما ابتدا باید پروژه‌هایی را که سال‌ها سرمایه کشور در آن‌ها قفل شده تعیین تکلیف کنیم و سپس به سراغ توسعه‌های جدید برویم.

گوران ادامه داد: در بسیاری از کشورهای دنیا قوانین مشخص و سازوکارهای نظارتی جدی برای پروژه‌های ساختمانی وجود دارد. در این کشورها اجازه داده نمی‌شود یک پروژه برای مدت طولانی بدون پیشرفت باقی بماند. اگر مالک توان یا اراده تکمیل پروژه را نداشته باشد، ابزارهای قانونی برای ورود نهادهای مسئول، تغییر وضعیت پروژه یا حتی سلب اختیار از مالک در نظر گرفته شده است تا منافع عمومی قربانی رکود و رهاشدگی نشود.

وی با اشاره به ضرورت بازنگری در سیاست‌های مدیریت شهری تصریح کرد: نباید اجازه دهیم ساختمان‌های نیمه‌کاره به بخشی از سیمای دائمی شهر تبدیل شوند. این پروژه‌ها علاوه بر پیامدهای اقتصادی، آثار اجتماعی و شهری گسترده‌ای نیز دارند. بسیاری از این ساختمان‌ها به نقاط ناامن، رها شده و آسیب‌زا در بافت شهری تبدیل می‌شوند و کیفیت زندگی اطراف خود را تحت تاثیر قرار می‌دهند.

صدور مجوزهای جدید ساختمانی در نقاط کلیدی و حساس پایتخت

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان تهران همچنین به صدور مجوزهای جدید ساختمانی در برخی مناطق پایتخت اشاره کرد و گفت: در حال حاضر شاهد صدور مجوزهای متعدد ساختمانی هستیم که بخشی از آن‌ها در نقاط کلیدی و حساس شهر قرار دارند. طبیعتاً توسعه و ساخت‌وساز نیاز شهر است و کسی مخالف آن نیست، اما پرسش اینجاست که آیا تمام این پروژه‌ها با در نظر گرفتن ظرفیت‌های زیستی و زیرساختی شهر تعریف می‌شوند؟

تشدید ترافیک و افزایش آلودگی با شروع برخی پروژه ها

وی افزود: برخی از این پروژه‌ها ممکن است در آینده نه تنها کمکی به حل مسائل شهری نکنند بلکه موجب تشدید ترافیک، افزایش آلودگی و فشار بیشتر بر زیرساخت‌های شهری شوند. وقتی در کنار این وضعیت، پروژه‌های نیمه‌تمام و رها شده نیز به حال خود باقی می‌مانند، باید نسبت به آینده شهر احساس نگرانی کرد.

گوران تأکید کرد: تهران امروز بیش از هر زمان دیگری نیازمند سیاست‌گذاری مبتنی بر اولویت و نگاه بلندمدت است. اگر روند فعلی ادامه پیدا کند و نسبت به ساماندهی پروژه‌های رها شده و مدیریت صحیح توسعه شهری اقدام جدی صورت نگیرد، چشم‌انداز زیستی تهران چندان روشن نخواهد بود و ما نسبت به آینده ساکنان این شهر نگرانی جدی داریم.

به گزارش اقتصادران، افزایش هزینه اجاره و فشار اقتصادی، شکل زندگی بسیاری از شهروندان را تغییر داده است؛ تا جایی که «زن ۴۵‌ساله‌ای که دو دهه اخیر زندگی‌اش را به تنهایی در خانه‌ای در محله «بهار» تهران زندگی می‌کرده، دنبال همخانه می‌گردد.»

روزنامه شرق در گزارشی روایت‌های متعددی از مستأجرانی را بازگو می‌کند که دیگر از پس هزینه‌های زندگی در تهران برنمی‌آیند. از جمله «هانیه» که پس از سال‌ها زندگی مستقل در اکباتان، حالا تصمیم گرفته به خانه مادرش بازگردد تا «هزینه اجاره از زندگی خودش و دختر شش‌ساله‌اش حذف شود.»

شرق می‌نویسد: «تغییرات چشمگیر در اقتصاد ایران، ابعاد درخور توجهی از زندگی مردم را دستخوش تغییرات کرده و هزینه مسکن، یکی از مهم‌ترین آنهاست.»

در بخش دیگری از گزارش، به کاهش فایل‌های عرضه‌شده در بازار اجاره و افزایش تقاضا پس از جنگ اشاره شده و آمده است: «نشانه‌هایی از افزایش قیمت‌ها در فایل‌های موجود نیز دیده می‌شود؛ وضعیتی که نگرانی‌ها درباره شکل‌گیری یک موج جدید گرانی در بازار اجاره را در میان مستأجران تقویت کرده است.»

هم‌خانه‌ای؛ راه تازه برای بقا در تهران

این گزارش نشان می‌دهد یکی از راهکار‌های جدید مستأجران، حرکت به سمت زندگی اشتراکی است. «هستی» که بیش از ۲۰ سال تنها زندگی کرده، به شرق گفته است: «دارم فکر می‌کنم که یک یا حتی دو هم‌خانه به زندگی‌ام اضافه کنم تا دست‌کم بتوانیم هزینه را بین خودمان تقسیم کنیم.»

او می‌گوید: «با این شرایط کاری که برای بسیاری از ما رخ داده، پرداخت ۴۰ میلیون اجاره در محله بهار تهران، برای من ممکن نیست.»

در روایت دیگری، دو برادر ۳۵ ساله نیز تصمیم گرفته‌اند برای کاهش هزینه‌ها، هم‌خانه جدیدی پیدا کنند. یکی از آنها می‌گوید: «برادرم سر کار است، اما به تنهایی از پس هزینه خانه برنمی‌آید.»

بازگشت به خانه والدین در میانسالی

شرق در بخش دیگری از گزارش، از بازگشت اجباری برخی افراد میانسال به خانه پدری نوشته است. «هانیه» که پس از جنگ، پروژه کاری خود را از دست داده، می‌گوید: «دیدم هیچ راهی برایم باقی نمانده، جز اینکه به خانه مادرم برگردم.»

او همچنین از دشواری‌های این تصمیم می‌گوید: «باید مدرسه دخترم را هم تغییر دهم… چاره دیگری ندارم. آینده سختی پیش‌روی خودمان می‌بینم.»

کوچ معکوس از تهران

در ادامه گزارش، روایت «سحر» آمده؛ زنی ۴۴ ساله که پس از ۲۶ سال زندگی در تهران، ناچار شده به زادگاهش، کاشان، بازگردد.

او به شرق گفته است: «اینکه در میان‌سالی به خودم بیایم و ببینم مشکل اقتصادی و اجاره خانه باعث شده دوباره به شهرم برگردم، حقیقتا شکست بزرگی برایم محسوب می‌شود.»

این گزارش همچنین به آمار‌های تورمی اشاره می‌کند؛ از جمله اینکه «در فروردین ۱۴۰۵ شاخص قیمت مصرف‌کننده خانوار‌های کشور نسبت به ماه مشابه سال قبل، ۷۳.۵ درصد افزایش» داشته است.

استقلال افراد در حال از بین رفتن است

عبدالوهاب شهلی‌بر، جامعه‌شناس و نویسنده کتاب «امکان‌سنجی ایجاد سکونت‌سرا در شهر تهران» نیز در گفت‌و‌گو با شرق تأکید کرده است: «در ایران زندگی جمعی، صرفا به واسطه تمایل جامعه برای کاهش هزینه‌های زندگی رخ می‌دهد.»

او با اشاره به تبعات اجتماعی بازگشت افراد به خانه والدین هشدار داده است: «مرد یا زنی که دوره جوانی را رد می‌کند و حالا به واسطه ناتوانی مالی مجبور می‌شود به خانه والدین برگردد، در‌واقع با مخدوش‌شدن همان هویتی که برای خود ساخته بود، روبه‌رو می‌شود.»

شهلی‌بر همچنین تأکید می‌کند: «تلاش برای افزایش کیفیت زندگی، جایش را به تلاش برای حفظ بقا در بسیاری از ساحات زیستی مردم داده است.»

به گزارش اقتصادران، وب‌سایت «نامبیو» که یکی از بزرگ‌ترین پایگاه‌های داده درباره هزینه زندگی و کیفیت زندگی در جهان محسوب می‌شود، ایران را از نظر دسترسی به مسکن در میان کشورهای با شرایط دشوار قرار داده است.

در مقابل، کشورهایی مثل عمان و آمریکا با شاخص‌هایی زیر ۴، شرایط بسیار آسان‌تری دارند. اما فشار فقط به قیمت خرید محدود نمی‌شود؛ شاخص «نسبت اقساط وام به درآمد» هم نشان می‌دهد ایران یکی از سنگین‌ترین فشارهای مالی مسکن را تجربه می‌کند.

در این شاخص، ایران با عدد ۳۷۰ درصد در رتبه ۱۰۵ قرار گرفته؛ یعنی حتی با فرض دریافت وام کامل، هزینه بازپرداخت همچنان فراتر از توان بسیاری از خانوارهاست.