از آنجا که آخرین دادههای رسمی تا دیماه در دسترس بوده، نرخ رشد مربوط به ماههای بهمن و اسفند بهصورت محاسباتی برآورد شده است. در ادامه، با استفاده از دادههای عددی و اطلاعات میدانی بهدستآمده، عملکرد بازار مسکن در چهار فصل سال به تفکیک بررسی شده و تأثیر رویدادها و تحولات مهم هر فصل بر روندهای مشاهدهشده مورد تحلیل قرار گرفته است.
بررسی روند فصلی شاخص قیمت مصرفکننده بر اساس دادههای منتشرشده توسط مرکز آمار نشان میدهد که سطح عمومی قیمتها در اقتصاد طی سال مورد بررسی با افزایش قابل توجهی همراه بوده است. شاخص کل قیمت مصرفکننده از ۳۳۸ واحد در فصل بهار به ۳۷۲ واحد در تابستان افزایش یافته و در ادامه با رشد بیشتری به ۴۱۹ واحد در پاییز رسیده است. این روند در فصل زمستان نیز ادامه یافته و شاخص کل به حدود ۵۰۶ واحد رسیده است. در مجموع، شاخص از بهار تا زمستان حدود ۵۰ درصد افزایش را تجربه کرده که بیانگر تشدید قابل توجه فشارهای تورمی در ماههای پایانی سال است در کنار شاخص تورم عمومی بررسی روند فصلی شاخص قیمت مسکن نشان میدهد که افزایش قیمتها بهصورت تدریجی در طول سال شکل گرفته است. این شاخص از ۳۱۴ واحد در بهار به ۳۳۵ واحد در تابستان رسیده که بیانگر رشد حدود ۶.۷ درصدی است. در ادامه، روند افزایشی در پاییز شدت بیشتری گرفته و شاخص با افزایش ۸.۷ درصدی نسبت به تابستان به ۳۶۴ واحد رسیده است که بیشترین رشد فصلی سال محسوب میشود. در زمستان نیز این روند ادامه یافته و شاخص با رشد حدود ۷.۴ درصدی به ۳۹۱ واحد رسیده است.
مقایسه روند تغییرات این دو شاخص نشان میدهد که اگرچه قیمت مسکن در تمامی فصول سال با افزایش همراه بوده، اما سرعت رشد آن نسبت به افزایش سطح عمومی قیمتها کمتر بوده است. بهطوری که شاخص کل قیمتها از بهار تا زمستان حدود ۴۹ درصد افزایش یافته، در حالی که شاخص قیمت مسکن در همین بازه زمانی حدود ۲۵ درصد رشد داشته است. این اختلاف میتواند بیانگر آن باشد که در دوره مورد بررسی، سایر گروههای کالایی و خدماتی سهم بیشتری در افزایش سطح عمومی قیمتها داشتهاند.
برای بررسی جایگاه بازار مسکن نسبت به روند عمومی تورم، نسبت شاخص قیمت مسکن به شاخص کل قیمت مصرفکننده محاسبه شد. نتایج نشان میدهد این نسبت در تمامی فصول سال کمتر از یک بوده است؛ بهطوریکه مقدار آن از حدود ۰٫۹۳ در بهار به ۰٫۹۰ در تابستان، ۰٫۸۷ در پاییز و نهایتاً به حدود ۰٫۷۷ در زمستان کاهش یافته است. به بیان دیگر، در حالی که تورم عمومی اقتصاد با شتاب بیشتری افزایش یافته، رشد قیمتها در بازار مسکن با آهنگی ملایمتر صورت گرفته و همین موضوع موجب کاهش تدریجی نسبت شاخص مسکن به شاخص کل در طول سال شده است.
مسکن در بهار ۱۴۰۴ – رکودمعاملاتی با ثبات نسبی قیمت
بازار مسکن تهران در بهار ۱۴۰۴ در وضعیتی از ثبات نسبی قیمتها همراه با رکود معاملاتی قرار داشت. میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمانهای میانمتراژ در شهر حدود ۱۰۲ میلیون تومان به ازای هر متر مربع بود. در مناطق شمالی مانند مناطق ۱ و ۳ قیمتها به حدود ۱۵۰ تا ۱۸۰ میلیون تومان میرسید، در مناطق مصرفیتر مانند ۴ و ۵ حدود ۹۰ تا ۱۱۰ میلیون تومان و در مناطق جنوبی معمولاً بین ۶۵ تا ۷۵ میلیون تومان قرار داشت. بر این اساس میانگین قیمت یک واحد ۷۵ متری در مناطق مصرفی حدود ۷ تا ۸ میلیارد تومان برآورد میشد.
در اردیبهشت نشانههای تثبیت قیمت بیشتر شد و تورم ماهانه مسکن تقریباً صفر گزارش شد. بازدهی بازار مسکن در دو ماه نخست سال حدود ۲.۷ درصد بود که نسبت به سایر بازارها بسیار محدود محسوب میشد. همزمان حجم معاملات نیز کاهش یافت و برآوردها نشان میدهد تعداد معاملات نسبت به سال قبل حدود ۲۰ تا ۳۰ درصد کمتر شده است. طبق اطلاعات قیمتی بازار اجاره مسکن در خرداد ماه، اجاره یک واحد ۸۰ تا ۹۰ متری در مناطق ۴ و ۵ به طور متوسط حدود ۱۹.۷ میلیون تومان اجاره ماهانه همراه با ۶۶۷ میلیون تومان ودیعه گزارش شد و سطح اجارهبها نسبت به ابتدای سال حدود ۵ درصد افزایش داشت.
در سمت عرضه نیز رشد ساختوساز بسیار محدود بوده و رشد بخش ساختمان در سال ۱۴۰۳ حدود ۰.۵ درصد ثبت شده است. هزینه ساخت هر متر مربع در تهران بسته به کیفیت حدود ۲۰ تا ۳۵ میلیون تومان برآورد میشود. افزایش قیمت زمین، مصالح، محدودیت مالی و کاهش سود سازندگان از عوامل اصلی کاهش سرمایهگذاری در ساختوساز هستند.
بازار مسکن در تابستان ۱۴۰۴
تابستان ۱۴۰۴ بازار مسکن تهران با شوک جنگ ۱۲روزه از ۲۳ خرداد آغاز شد؛ شوکی که نااطمینانی سیاسی را افزایش داد و بازاری ذاتاً کند را وارد تعلیق و انتظار کرد. در تیرماه تقاضای خرید، بهویژه تقاضای سرمایهای، تقریباً از بازار خارج شد و خریداران مصرفی نیز تصمیمهای خود را به تعویق انداختند. در نتیجه حجم معاملات نسبت به تابستان قبل به حدود یکسوم کاهش یافت. قیمتهای پیشنهادی که در ابتدای تیر به کمتر از ۹۵ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده بود، پس از آتشبس تا حدود ۹۸ میلیون تومان افزایش یافت.
در مردادماه اگرچه شوک اولیه جنگ فروکش کرد، اما نااطمینانی باقی ماند و رکود ادامه یافت. فروشهای اضطراری تیرماه کاهش یافت، فروشندگان و سازندگان به دلیل رشد هزینههای ساخت و زمین تمایل بیشتری به صبر و کاهش عرضه نشان دادند. قیمتهای پیشنهادی دوباره به سطح پیش از جنگ بازگشت و میانگین قیمت از حدود ۱۰۰.۳ میلیون تومان به ۱۰۲.۱ میلیون تومان در هر متر مربع رسید، هرچند در معاملات محدود واقعی در برخی مناطق حتی کاهش قیمت تا ۱۵ درصد نسبت به بهار دیده شد.
ساختار تقاضا نیز تغییر کرد؛ سهم خریدهای سرمایهای به کمتر از ۲۰ درصد رسید و بازار عملاً در اختیار خریداران تبدیل به احسن قرار گرفت، در حالی که خانهاولیها به دلیل افت شدید قدرت خرید از بازار حذف شدند.در بازار اجاره، همزمانی فصل جابهجایی با شرایط جنگی باعث تمدیدهای کوتاهمدت در تیر شد و فشار تقاضا به مرداد منتقل گردید. در مرداد تورم ماهانه اجاره به ۲.۴ درصد رسید و متوسط اجاره در تهران به حدود ۲۰ میلیون تومان اجاره ماهانه و ۶۲۱ میلیون تومان ودیعه افزایش یافت. همزمان ترکیب قراردادها به سمت اجاره ماهانه بالاتر و ودیعه کمتر تغییر کرد. کاهش عرضه واحدهای اجارهای، افت خرید سرمایهای و کاهش ساختوساز فشار بر بازار اجاره را تشدید کرد و در مناطق جنوبی نیز هزینه اجاره واحدهای کوچک به سطوح سنگین رسید. . در مجموع هزینه اجاره مسکن در کشور نسبت به سال گذشته حدود ۳۵ درصد افزایش یافت، هرچند این رقم هنوز از تورم عمومی ۴۲ درصدی پایینتر بود.در مجموع، تابستان ۱۴۰۴ را میتوان فصل رکود سنگین معاملات، ثبات نسبی قیمتها، خروج سرمایهگذاران و تداوم رشد اجارهبها دانست؛ بازاری که بیش از هر زمان دیگری در انتظار تعیین تکلیف متغیرهای سیاسی و اقتصادی باقی ماند.
بازار مسکن تهران در پاییز ۱۴۰۴
بازار مسکن تهران در پاییز ۱۴۰۴ پس از رکود سنگین تابستان وارد مرحله ثبات نسبی با تحرک محدود شد. میانگین قیمت پیشنهادی از ۱۰۵ میلیون تومان در مهر به ۱۰۷.۸ میلیون در آبان و حدود ۱۰۸.۵ میلیون در آذر رسید؛ یعنی رشد فصلی حدود ۳ درصد. این رشد نشان میدهد که بازار نه توان جهش دارد و نه با کاهش جدی قیمت روبهروست.در معاملات، نسبت به تابستان افزایش نسبی دیده شد و در برخی مناطق تعداد معاملات آبان چند برابر مهر بود، هرچند هنوز با رونق فاصله زیادی دارد. ترکیب تقاضا نیز تغییر کرد: سهم اصلی خریداران از نوع تبدیلی بود، سرمایهگذاران حضور محدود داشتند و خانهاولیها تقریباً غایب بودند. بیشترین معاملات مربوط به واحدهای زیر ۸۰ متر و حتی زیر ۶۰ متر در مناطق جنوبی و با قیمتهای زیر ۴ میلیارد تومان بود.
در این فصل الگوی معاملات قطاری رواج یافت؛ یعنی فروش هر واحد وابسته به خرید واحد بعدی و ایجاد زنجیرهای از معاملات که با توقف یک حلقه کل زنجیره متوقف میشود. این نشاندهنده احتیاط شدید فروشندگان و نگرانی از نگهداری نقدینگی در اقتصاد تورمی است.در بازار اجاره، میانگین اجاره پیشنهادی از ۴۵۰ هزار تومان در هر مترمربع در مهر به ۴۷۰ هزار تومان در ابتدای آذر رسید (رشد حدود ۴ درصد). تورم نقطهای اجاره به ۲۷ درصد کاهش یافت. مهمترین تحول اجاره، افزایش سهم پولپیش بود؛ در بسیاری از قراردادها حدود دو سوم مبلغ کل به پولپیش اختصاص یافت و سهم رهن کامل به یکچهارم فایلها رسید. این تغییر ناشی از تمایل موجران به سرمایهگذاری پولپیش و همچنین نگرانی از توان پرداخت اجاره ماهانه مستأجران بود.
در سمت عرضه، ساختوساز همچنان ضعیف باقی ماند. تورم نهادههای ساختمانی نسبت به سال قبل ۴۴ درصد بود و هزینه دستمزدها نیز به دلیل کاهش نیروی کار خارجی افزایش یافت؛ اما سرعت رشد قیمت مصالح به دلیل رکود بازار کمتر شد.
این نمودار نشان میدهد در سال ۱۴۰۴ شکاف شدیدی بین تورم ساخت و تورم قیمت مسکن در تهران ایجاد شده است؛ بهطوریکه هزینههای ساخت با رشدی حدود ۴۴ درصد (بهدلیل افزایش دستمزدها و چسبندگی هزینهها حتی در شرایط رکودی) بالا رفته، اما قیمت فروش مسکن تنها حدود ۱۶ تا ۱۷ درصد افزایش یافته است. این واگرایی باعث از بین رفتن حاشیه سود سازندگان شده و آنها را بین افزایش قیمتی که بازار توان تحملش را ندارد و ادامه ساخت با هزینههای فزاینده گرفتار کرده است. نتیجه مستقیم این وضعیت، کاهش شدید انگیزه ساختوساز و تداوم ضعف عرضه در بازار مسکن است که در صورت تداوم، میتواند در سالهای بعد به کمبود عرضه و فشار قیمتی منجر شود.
روند بازار مسکن تهران در زمستان ۱۴۰۴
بازار مسکن تهران در زمستان ۱۴۰۴ یکی از پرنوسانترین دورههای خود در سالهای اخیر را پشت سر گذاشت. این فصل با افزایش تدریجی قیمتها در دیماه آغاز شد، در بهمن به اوج رشد و افزایش تقاضا رسید و در اسفند با شروع درگیریهای نظامی و شرایط جنگی به سرعت به رکود و افت قیمتها رسید. این تحولات نشان میدهد بازار مسکن بهشدت تحت تأثیر متغیرهای بیرونی مانند بازارهای موازی، انتظارات تورمی و تحولات سیاسی قرار دارد.
در دیماه ۱۴۰۴ نشانههای خروج تدریجی بازار از رکود مشاهده شد. بررسیهای دنیای اقتصاد نشان میدهد میانگین قیمت پیشنهادی واحدهای مسکونی در تهران در این ماه به حدود ۱۱۵ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که نسبت به ماه قبل حدود ۶ درصد افزایش داشت. این میزان رشد، بیشترین افزایش ماهانه قیمت از مرداد همان سال محسوب میشد.
بر اساس دادهها و گزارشهای روزنامه دنیای اقتصاد در برخی روزهای نیمه دوم دیماه نیز قیمتهای پیشنهادی تا حدود ۱۲۲ میلیون تومان در هر متر مربع افزایش یافت. چند عامل در شکلگیری این روند نقش داشتند؛ افزایش قیمت ارز و طلا، انتقال بخشی از سرمایهها از بازار طلا و سکه به بازار مسکن، کاهش قابل توجه عرضه فایلهای فروش و همچنین اختلال گسترده اینترنت که شفافیت بازار را کاهش داد. در این دوره تعداد فایلهای عرضهشده در بازار آنلاین مسکن از حدود ۹ هزار فایل در روز به کمتر از ۵۰۰ فایل کاهش یافت که خود به افزایش فشار قیمتی در بازار کمک کرد.
نمودار نشاندهنده روند کاهش عرضه واحدهای مسکونی و افزایش قیمت پیشنهادی در روزهای مختلف دیماه است.
روند صعودی در بهمن با شتاب بیشتری ادامه یافت. قیمت پیشنهادی در ابتدای ماه به حدود ۱۲۶ میلیون تومان و در برخی روزها به ۱۳۰ میلیون تومان رسید. سرعت رشد روزانه حدود نیم درصد بود.
خانهاولیها با استفاده از سود سرمایهگذاری در بازار طلا وارد بازار شدند و مناطق شمالی تهران (۱ تا ۵) پیشتاز افزایش نرخ بودند؛ نسبت قیمت شمال به جنوب از ۲٫۲۷ در سال قبل به ۲٫۶ رساین الگو معمولاً در دورههایی که معاملات به بازار بازمیگردد مشاهده میشود؛ به این معنا که ابتدا مناطق گرانتر رشد میکنند و سپس افزایش قیمت به سایر مناطق سرایت میکند.اما این روند صعودی در اسفندماه با یک شوک ناگهانی متوقف شد. در ۹ اسفند با آغاز حملات نظامی آمریکا و اسرائیل علیه خاک ایران، بازار مسکن تهران واکنشی سریع و متفاوت نشان داد. بررسیهای دنیای اقتصاد نشان میدهد که تنها طی سه روز نخست جنگ، یعنی از ۹ تا ۱۱ اسفند، میانگین قیمت پیشنهادی هر متر مربع واحد مسکونی در تهران حدود ۶ درصد کاهش یافت. سطح قیمتها از حدود ۱۴۸ میلیون تومان به حدود ۱۳۹ میلیون تومان در هر متر مربع رسید. این افت ۹ میلیون تومانی قیمت در مدت کمتر از یک هفته، در مقایسه با سرعت افزایش قیمت در ماههای قبل بسیار قابل توجه بود.
همزمان با کاهش قیمتها، معاملات نیز تقریباً به طور کامل متوقف شد. گزارشها نشان میدهد در روزهای ابتدایی جنگ تقریباً هیچ تماس تلفنی با بنگاههای املاک برقرار نشد و بسیاری از دفاتر مشاور املاک نیز تعطیل بودند. علاوه بر این، تعطیلی عمومی کشور و اختلال در سامانههای بانکی، ثبتی و مالیاتی عملاً امکان انجام فرآیندهای مالی و حقوقی معاملات ملکی را از بین برد. در چنین شرایطی حتی افرادی که قصد خرید داشتند نیز قادر به تکمیل فرآیند معامله نبودند؛ زیرا انتقال پول، تبدیل داراییها و ثبت رسمی معاملات امکانپذیر نبود.
یکی دیگر از نشانههای رکود جنگی در بازار مسکن، رسوب فایلهای فروش در پلتفرمهای آنلاین بود. در شرایط عادی روزانه بیش از ۸ هزار فایل جدید در بازار آنلاین مسکن تهران منتشر میشود، اما در روزهای پس از شروع جنگ این تعداد به حدود ۵۰۰ فایل کاهش یافت. بسیاری از فایلهایی که تحت عنوان فایل جدید نمایش داده میشدند در واقع فایلهای قدیمی بودند که توسط فروشندگان مجدداً بازعرضه شده بودند. این وضعیت دقیقاً برعکس شرایط ماههای قبل از جنگ بود؛ در آن زمان تقاضا در بازار وجود داشت اما عرضهکنندگان به دلیل انتظار افزایش قیمت از فروش خودداری میکردند، در حالی که پس از شروع جنگ عرضه محدود وجود داشت اما تقاضا تقریباً به صفر رسید.
در مجموع، زمستان ۱۴۰۴ برای بازار مسکن تهران فصلی با دو چهره متفاوت بود. در دو ماه نخست زمستان، بازار تحت تاثیر رشد بازارهای موازی، انتظارات تورمی و ورود تقاضای جدید بهویژه از سوی خانهاولیها با افزایش قابل توجه قیمت مواجه شد. اما در اسفندماه با شروع شرایط جنگی، بازار به سرعت وارد رکود شد و همزمان با توقف معاملات، قیمتها نیز کاهش یافت. این تحولات نشان میدهد که بازار مسکن علاوه بر عوامل اقتصادی، به شدت نسبت به شوکهای سیاسی و امنیتی نیز حساس است و چنین شوکهایی میتوانند در مدت کوتاهی مسیر حرکت بازار را تغییر دهند.
