به گزارش اقتصادران، بازار اجاره مسکن در ایران به نقطهای رسیده که دیگر نمیتوان آن را صرفاً یک زیرمجموعه از بازار مسکن دانست؛ این بازار حالا خود به یک بحران مستقل اقتصادی و اجتماعی تبدیل شده است. رشد مداوم اجارهبها، افزایش سهم هزینه مسکن در سبد خانوار و کاهش توان خرید، همزمان با کندی اجرای سیاستهای حمایتی، شرایطی را رقم زده که مستأجران در تنگنای بیسابقهای قرار گرفتهاند.
در مقابل، سیاستگذار با طرحهایی مانند مسکن استیجاری و نهضت ملی مسکن تلاش کرده مسیر اصلاح را آغاز کند؛ مسیری که اگرچه نشانههایی از آن دیده میشود، اما همچنان با چالشهای اجرایی و مالی جدی روبهروست.
همچنین بازار اجاره در کلانشهرهای ایران، بهویژه تهران، در سالهای اخیر با جهش قابل توجهی در قیمتها مواجه بوده است. بررسیهای میدانی از فایلهای اجاره و بنگاههای املاک نشان میدهد که نرخها نسبت به سالهای گذشته رشد محسوسی داشته و این افزایش، مستقیماً بر سبک زندگی خانوارها اثر گذاشته است.
افزایش هزینه اجاره باعث شده بسیاری از خانوارها به ناچار دست به تغییرات جدی در الگوی سکونت خود بزنند؛ از کوچکتر کردن متراژ واحد مسکونی گرفته تا مهاجرت به مناطق ارزانتر و حتی حاشیهای. این تغییرات، صرفاً یک انتخاب اقتصادی نیست، بلکه نشانهای از کاهش رفاه و افزایش فشار معیشتی است.
آمارها نیز این واقعیت را تأیید میکنند. سهم هزینه مسکن در سبد خانوار در تهران از ۵۰ درصد عبور کرده و در برخی مناطق به مرز ۷۰ درصد رسیده است؛ رقمی که بهوضوح نشان میدهد مسکن دیگر نه یک کالای مصرفی معمول، بلکه اصلیترین عامل فشار بر بودجه خانوارهاست. در شهرهایی مانند مشهد، اصفهان و شیراز نیز روند مشابهی مشاهده میشود و رشد اجارهبها به یکی از دغدغههای جدی خانوارها تبدیل شده است.
ریشه بحران؛ دور شدن از خانهدار شدن
کارشناسان معتقدند ریشه اصلی بحران در بازار اجاره، به تحولات بازار خرید و فروش مسکن بازمیگردد. افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر، فاصله میان درآمد خانوارها و قیمت ملک را بهشدت افزایش داده و در نتیجه، بخش بزرگی از جامعه عملاً از بازار خرید حذف شدهاند.این اتفاق باعث شده تقاضا برای اجاره بهطور مداوم افزایش یابد و فشار بر این بازار تشدید شود. در چنین شرایطی، نبود یک بازار حرفهای اجارهداری و کمبود عرضه واحدهای استیجاری، به رشد بیشتر قیمتها دامن زده است.
به همین دلیل، توسعه بازار اجارهداری حرفهای و افزایش عرضه، به عنوان یکی از راهکارهای کلیدی در دستور کار سیاستگذاران قرار گرفته است؛ هرچند اجرای این راهکارها هنوز با موانع جدی مواجه است.
مسکن استیجاری؛ طرحی روی کاغذ یا راهکاری عملی؟
در میان سیاستهای مطرحشده، طرح مسکن استیجاری یکی از مهمترین برنامههایی است که با هدف تنظیم بازار اجاره معرفی شده است. با این حال، این طرح هنوز به مرحله اجرایی کامل نرسیده و ابهامات زیادی درباره آن وجود دارد.فرشید ایلاتی، کارشناس سیاستگذاری مسکن، در این باره میگوید: این طرح با هدف افزایش عرضه واحدهای اجارهای در شورای عالی مسکن مطرح شد و اعدادی مانند ۷۵ هزار واحد و سپس ۱۰ هزار واحد برای آن در نظر گرفته شد که هرچند هنوز به مرحله اجرایی کامل نرسیده، اما میتواند در صورت تأمین منابع، به عنوان یکی از ابزارهای تنظیم بازار مورد استفاده قرار گیرد.این اظهارات نشان میدهد که اگرچه ایده کلی طرح مورد قبول است، اما چالش اصلی در مرحله اجرا و بهویژه تأمین منابع مالی قرار دارد.
گلوگاه تأمین مالی؛ مانع اصلی اجرای سیاستها
یکی از مهمترین موانع در مسیر اجرای سیاستهای مسکن، محدودیت منابع مالی و ضعف در نظام تأمین مالی است. تجربههای گذشته نیز نشان داده که بسیاری از طرحهای حمایتی به دلیل نبود منابع پایدار، به سرانجام نرسیدهاند.
ایلاتی در این خصوص تأکید میکند: تجربههای گذشته نشان داده که اجرای طرحهای حمایتی بدون پیشبینی منابع مالی پایدار با چالش مواجه میشود. به همین دلیل، تعریف خطوط اعتباری مشخص و استفاده از ابزارهای نوین تأمین مالی میتواند به تسریع پروژهها کمک کند.این نکته، یکی از کلیدیترین مسائل در سیاستگذاری مسکن است. بدون طراحی ابزارهای مالی کارآمد و جذب سرمایه، حتی بهترین طرحها نیز در حد وعده باقی خواهند ماند.
نهضت ملی مسکن؛ امید میانمدت بازار
در کنار طرحهای کوتاهمدت، پروژههای ساختوساز نیز به عنوان راهکاری برای افزایش عرضه و کاهش فشار بر بازار اجاره مطرح هستند. در این میان، نهضت ملی مسکن یکی از مهمترین برنامههای دولت به شمار میرود.ایلاتی درباره این طرح میگوید: در حال حاضر نزدیک به یک میلیون واحد مسکونی در قالب این طرح در حال ساخت است که تکمیل و عرضه آنها میتواند در میانمدت به تعادلبخشی بازار مسکن و اجاره کمک کند.با این حال، کارشناسان معتقدند که اثرگذاری این پروژهها در کوتاهمدت محدود است و بازار اجاره همچنان نیازمند اقدامات فوری و حمایتی است.
مقایسهای معنادار؛ چرا دوبی سقوط کرد اما ایران نه؟
در شرایطی که بازار مسکن ایران با افزایش قیمت و ثبات نسبی مواجه است، برخی بازارهای منطقه تجربه متفاوتی داشتهاند. از جمله، بازار مسکن دوبی که در مقاطعی با کاهش قابل توجه قیمتها روبهرو شده است.داود بیگینژاد، نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک، در این باره میگوید: در حالی که در ایام جنگ قیمت مسکن در دوبی ۳۵ درصد کاهش پیدا کرده است، شاهد این وضعیت در بازار مسکن ایران و تهران نیستیم.او در توضیح این تفاوت اضافه میکند: بازار مسکن در ایران بسیار متفاوت از بازار مسکن در دوبی است. کشورهای حاشیه خلیجفارس نسبت به فروش ملک به اتباع خارجی اقدام کردند و اقامت اتباع خارجی هم بهشدت وابسته به شرایط آن کشور است و در شرایطی مانند جنگ، به سرعت آن کشور را ترک میکنند و به همین دلیل است که شاهد ریزش ۳۵درصدی قیمت مسکن در دوبی هستیم.
این مقایسه نشان میدهد که ساختار بازار مسکن ایران، وابستگی کمتری به سرمایهگذاران خارجی دارد و همین موضوع، باعث ثبات نسبی آن در شرایط بحرانی شده است.
بازار مسکن؛ مقاوم در برابر شوکها
یکی از ویژگیهای مهم بازار مسکن در ایران، مقاومت نسبی آن در برابر شوکهای اقتصادی و سیاسی است. برخلاف بازارهایی مانند ارز و طلا که بهشدت نوسانپذیر هستند، مسکن معمولاً روندی باثباتتر دارد.بیگینژاد در این خصوص میگوید: به احتمال قوی با پایان جنگ قدرت ریال افزایش پیدا میکند و کسانی که به هر دلیلی نسبت به خرید طلا، دلار و مسکوکات اقدام کردند، دریافتند که این سرمایهها در ایام جنگ کارساز نیست.
او همچنین با اشاره به تجربههای گذشته تأکید میکند: تجربه جنگ ۱۲ روزه نشان داده پس از اتمام جنگ، شاهد افزایش قیمتها بودیم و در همان کوچهای که هدفی مورد حمله قرار گرفته بود، واحدها با افزایش قیمت مواجه شدند و این روند نشاندهنده ثبات در بازار مسکن است.
افت معاملات، نه افت قیمت
بررسی تجربههای پیشین نشان میدهد که در دورههای ناآرامی، آنچه در بازار مسکن کاهش مییابد، حجم معاملات است نه قیمتها.
بیگینژاد در این باره میگوید: میتوان برای شرایط بازار مسکن پس از جنگ رمضان، جنگ ۱۲ روزه را ملاک قرار دهیم و بازار مسکن را باید بازار مستقل و بسیار بادوام دانست. همچنین باید توجه داشت در ناآرامیهای دی ماه هم تنها تعداد قراردادها و معاملات کاهش پیدا کرد و این اتفاقات منجر به ریزش قیمت مسکن نشد.
این موضوع، بار دیگر بر ماهیت متفاوت بازار مسکن نسبت به سایر بازارها تأکید دارد.
مسیر اصلاح؛ آغاز شده اما ناتمام
در مجموع، شواهد نشان میدهد که سیاستگذار بهتدریج اهمیت بازار اجاره را درک کرده و تلاشهایی برای اصلاح آن آغاز شده است. طرحهایی مانند مسکن استیجاری، توسعه ساختوساز و حمایت از مستأجران، همگی نشانههایی از این تغییر رویکرد هستند .
با این حال، فاصله میان سیاستگذاری و اجرا همچنان زیاد است. بدون تأمین مالی پایدار، مشارکت بخش خصوصی و طراحی ابزارهای کارآمد، این طرحها نمیتوانند به نتایج ملموس برسند.
از سوی دیگر، بازار اجاره نیازمند سیاستهای کوتاهمدت فوری نیز هست؛ سیاستهایی که بتوانند فشار فعلی بر مستأجران را کاهش دهند و از تعمیق بحران جلوگیری کنند.
بازار اجاره مسکن در ایران امروز در نقطهای قرار دارد که هرگونه تعلل در تصمیمگیری و اجرا، میتواند تبعات اجتماعی و اقتصادی گستردهای به همراه داشته باشد. اگرچه نشانههایی از آغاز اصلاحات دیده میشود، اما موفقیت این مسیر در گرو تبدیل «وعدهها» به «اقدامات عملی» است.
بازاری که اکنون به یکی از اصلیترین دغدغههای خانوارها تبدیل شده، بیش از هر زمان دیگری به سیاستهای دقیق، منابع مالی پایدار و اجرای قاطع نیاز دارد؛ در غیر این صورت، شکاف میان توان اقتصادی مردم و هزینههای مسکن، همچنان عمیقتر خواهد شد.
