افت شدید تقاضا، عامل اصلی رکود
مهمترین مولفه تأثیرگذار بر بازار فعلی مسکن، افت محسوس تقاضا است. بررسیها نشان میدهد کاهش قدرت خرید خانوار، عامل اصلی کاهش معاملات در بازار محسوب میشود. به گفته کارشناسان، وام مسکن فعلی تنها کفاف خرید حدود ۹ متر مربع مسکن در تهران را میدهد. داوود بیگینژاد، نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفتوگویی با مهر میگوید: وام خرید مسکن که عمدتاً توسط بانک مسکن ارایه میشود، حتی برای خرید یک دهم یک واحد ۶۰ متری نیز کافی نیست. اقساط این وامها تا ۲۷ میلیون تومان در ماه میرسد، رقمی که از توان پرداخت بخش عمدهای از خانوارهای شهری خارج است. همین مساله باعث شده است که بسیاری از مشاوران املاک عملاً بدون معامله ماندهاند. طبق گزارش اتحادیه املاک، در سال ۱۴۰۳ از میان حدود ۱۳۰۰ پروانه فعالیت صادرشده برای دفاتر املاک، نزدیک به ۱۰۰۰ مورد نیز ابطال شده که نشاندهنده کسادی عمیق این بازار است.
تحولات منطقهای و اثرات روانی بر بازار
تحلیلگران دو رویکرد متفاوت درباره اثرگذاری تحولات ژئوپلیتیکی بر بازار مسکن دارند. در حالی که «کیانوش گودرزی» رییس اتحادیه مشاوران املاک، جنگ ۱۲ روزه اخیر را بر بازار بیتأثیر میداند، برخی دیگر از تحلیلگران نظیر «حسن محتشم» عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران، بر اثر مستقیم چنین رویدادهایی بر رفتار سرمایهگذاران تأکید دارند. محتشم معتقد است که در دوران بحران، سرمایهها رفتار محتاطتری از خود نشان میدهند و بازارهایی چون مسکن که نقدشوندگی پایینتری دارند، دچار رکود عمیقتری میشوند. به گفته او تا زمانی که سیاست خارجی کشور به ثبات نرسد، بازارهایی مانند مسکن نمیتوانند وارد فاز بازیابی شوند. بر اساس دادههای میدانی، در جریان جنگ ۱۲ روزه، عرضه مسکن در تهران تا ۹۴ درصد کاهش یافت و حتی با گذشت دو هفته از پایان تنش، عرضه همچنان ۳۳ درصد کمتر از شرایط عادی بود.
سرمایهها در مسیر کوچ به بازارهای نقدشونده
همزمان با کاهش حجم معاملات در بازار مسکن، صندوقهای سرمایهگذاری درآمد ثابت و صندوقهای طلا با اقبال فزایندهای مواجه شدهاند. بررسی رفتار سرمایهگذاران در بورس تهران طی یک ماه گذشته، حکایت از رشد حجم ورود نقدینگی به این صندوقها دارد. بهعقیده بسیاری از کارشناسان اقتصادی، این روند نشانهای از بیاعتمادی به بازار مسکن به عنوان مقصد بلندمدت سرمایهگذاری است. با وجود افزایش هزینههای ساخت به دلیل تورم عمومی، قیمت واحدهای نوساز در برخی مناطق پایینتر از هزینه تمامشده اعلام شده که این وضعیت به خروج تدریجی سازندگان از بازار منجر شده است.
انباشت املاک در بانکها؛ زنگ خطر عرضه
یکی از زوایای پنهان بازار مسکن، نقش بانکها در نگهداشت و عدم عرضه املاک ساختهشده به بازار است. «بیگینژاد» در این باره معتقد است بانکها با هدف حفظ ارزش داراییهای خود، از عرضه املاک خودداری میکنند. او اظهار میکند: برخی برجها در تهران متعلق به بانکهاست، اما هیچگاه وارد بازار نمیشود. این املاک صرفاً به عنوان دارایی سرمایهای نگهداری میشوند و نه ابزار عرضه به بازار مصرف. نبود شفافیت در استراتژی سرمایهگذاری بانکها، یکی از عوامل مهم در اختلال بازار مسکن ارزیابی میشود. این در حالی است که تسهیلات اعطایی بانکها به بخش خصوصی نیز در سالهای اخیر کاهش یافته و بخش قابل توجهی از تأمین مالی پروژههای ساختمانی بر دوش سازندگان و سرمایههای مردمی قرار گرفته است.
بازار اجاره؛ ثبات یا رکود پنهان؟
بازار اجاره نیز همراستا با بازار خرید و فروش، دچار ثباتی شکننده شده است. به گفته بیگینژاد، اجرای قانون ساماندهی بازار اجاره و نظارت شورای عالی مسکن بر نرخها، فعالیت در این بازار را محدود کرده و از رشد بیرویه جلوگیری کرده است. او میافزاید: بازار اجاره هم رونق چندانی ندارد. مالک و مستأجر ملزم به تبعیت از مصوبات شورا هستند و در غیاب قراردادهای تازه، عملاً بازار در حالت انتظار قرار دارد. از سوی دیگر، خروج حدود ۱.۵ میلیون نفر از اتباع خارجی طی دو سال گذشته، باعث افزایش نسبی در عرضه واحدهای استیجاری و کاهش فشار قیمتی بر این بازار شده است.
چشمانداز آینده بازگشت رونق یا تثبیت رکود؟
با توجه به تجربه بازار مسکن در دهههای گذشته، رکود قیمتی اگر تا حدود سه سال ادامه یابد، میتواند به افزایش تدریجی قدرت خرید متقاضیان مصرفی و بازگشت رونق منجر شود. اما این سناریو در گرو ثبات اقتصادی، بهبود وضعیت تورم و بازنگری اساسی در سیاستهای حمایتی است. برخی کارشناسان هشدار میدهند که تأخیر در ورود سرمایههای جدید به ساختوساز، در سالهای آینده با کمبود شدید عرضه روبرو خواهد شد. در حال حاضر نیز بخشی از آپارتمانهای موجود با قیمتهایی پایینتر از نرخ ساخت عرضه میشود که نشانهای از نبود انگیزه سرمایهگذاری در تولید است.
بازاری در بلاتکلیفی ساختاری
بازار مسکن ایران بیش از آنکه درگیر نوسانات مقطعی یا سیاسی باشد، گرفتار یک بحران ساختاری در عرضه و تقاضا است. توان خرید کاهش یافته، تولید متوقف شده، تسهیلات ناکارآمد هستند و سرمایهها در حال کوچ به سمت داراییهای نقدشوندهاند. در چنین شرایطی، هرگونه انتظار برای رونق زودهنگام، بدون تغییرات سیاستی، خوشبینانه به نظر میرسد. در عین حال، بازار با تقاضای انباشته مواجه است که در صورت تغییر شرایط، میتواند زمینهساز رشد جدیدی باشد. اما تا آن زمان، به نظر میرسد بازار مسکن در مسیر تثبیت رکود حرکت میکند، نه بازیابی.
دیدگاهتان را بنویسید