به گزارش اقتصادران، در حالی که بازارهای زودبازدهی مانند طلا، ارز و سکه پس از یک دوره سودآوری بالا به مرز اشباع و نوسان رسیدهاند، نشانهها از چرخش تدریجی سرمایهها به سمت بازار مسکن حکایت دارد؛ بازاری که دو سال در رکود فرو رفته بود، اما حالا با افزایش تقاضا، رشد قیمتهای نقطهای و تسهیل صدور مجوزهای ساخت، در موقعیتی قرار گرفته که برخی فعالان آن از «آمادگی برای جهش» سخن میگویند.
بازار مسکن ایران همواره تابعی از تحولات کلان اقتصادی و رفتار سرمایهگذاران بوده است. اکنون نیز شواهد نشان میدهد که این بازار پس از یک دوره رکود، در حال ورود به فاز جدیدی است. رامین گوران اوریمی، رییس انجمن انبوهسازان استان تهران، با تأکید بر این تغییر فاز میگوید: فعالیتهای حوزه بازار مسکن آماده جهش است.این گزاره اگرچه در نگاه اول خوشبینانه به نظر میرسد، اما در بطن خود به مجموعهای از متغیرهای اقتصادی و سیاسی اشاره دارد که در صورت همراستا شدن، میتوانند زمینهساز یک دوره رونق باشند.
کوچ سرمایهها از بازارهای زودبازده
یکی از مهمترین محرکهای احتمالی رونق مسکن، تغییر جهت سرمایههاست. گوران در این باره توضیح میدهد و میگوید: سرمایهگذاران زمانی وارد بازار مسکن میشوند که بازارهای زودبازده مثل طلا، ارز و سکه دچار آسیب شده باشد.
او با اشاره به تحولات ماههای گذشته میافزاید: در زمستان سال گذشته که هم سودآوری در این بازارها به مرز اشباع رسیده و هم شاهد نوسان قیمت بود، مراجعه مردم برای خرید مسکن افزایش چشمگیری داشت.
به گزارش ایرنا، این اظهارات نشان میدهد که بازار مسکن همچنان به عنوان یک مقصد جایگزین برای سرمایههای سرگردان عمل میکند؛ بهویژه زمانی که سایر بازارها جذابیت خود را از دست میدهند. در چنین شرایطی، حتی یک افزایش نسبی در تقاضا میتواند به سرعت به تغییر روند قیمتی منجر شود.
تغییر نقشه تقاضا؛ از تهران تا شمال
یکی از تحولات قابل توجه در ماههای اخیر، تغییر الگوی جغرافیایی تقاضا در بازار مسکن بوده است. گوران در این خصوص میگوید: در حالی که شهرهای کوچک غیرساحلی در شمال کشور معاملات ملکی با نرخهای بالا انجام میشد، چه در ناآرامیهای زمستان سال گذشته و چه در ایام جنگ تحمیلی وضعیت بازار مسکن معکوس بود.او در ادامه به یک نکته کلیدی اشاره میکند: حتی در ایام جنگ تحمیلی اخیر در حالی برای واحدهای موجود در تهران خریداری وجود نداشت که در استانهای شمالی املاک با بازدهی ۱۰۰ درصدی به فروش میرفت. این جابهجایی تقاضا را میتوان ناشی از افزایش نااطمینانی در کلانشهرها و تمایل سرمایهگذاران به مناطق کمریسکتر دانست. به بیان دیگر، مسکن در این شرایط نهتنها یک ابزار سرمایهگذاری، بلکه نوعی پناهگاه در برابر ریسکهای سیاسی و اجتماعی تلقی میشود.
شرط کلیدی رونق: صلح پایدار
با وجود نشانههای اولیه رونق، آینده بازار مسکن بهشدت به تحولات سیاسی وابسته است. گوران با نگاهی محتاطانه میگوید: به نظر میرسد در پساجنگ بازار مسکن رونق یابد که البته این نکته بستگی دارد که جنگ به صلح واقعی منتج شود.او هشدار میدهد: در شرایط آتشبس و «نه جنگ و نه صلح» نمیتوان انتظار رونق داشت.این تحلیل نشان میدهد که بازار مسکن، برخلاف تصور رایج، تنها به متغیرهای اقتصادی وابسته نیست و فضای سیاسی میتواند نقش تعیینکنندهای در شکلگیری یا توقف رونق ایفا کند.
گلوگاه عرضه؛ چالش مصالح ساختمانی
در کنار تقاضا، سمت عرضه نیز با چالشهای جدی مواجه است. رییس انجمن انبوهسازان استان تهران با تأکید بر اهمیت تأمین مصالح ساختمانی میگوید: با توجه به حمله دشمن امریکایی صهیونیستی به زیرساختهای صنعت فولاد و پتروشیمی، نیازمند واردات مواد اولیه و ورقهای فولادی هستیم تا قیمت محصولات فولادی و پتروشیمیایی با جهش روبرو نشود.این اظهارات به یکی از مهمترین ریسکهای پیشروی بازار اشاره دارد. افزایش هزینه مصالح میتواند مستقیماً قیمت تمامشده ساخت را بالا ببرد و در نهایت به رشد بیشتر قیمت مسکن منجر شود؛ موضوعی که ممکن است قدرت خرید مصرفکنندگان را بیش از پیش تضعیف کند.
۳۰۰ هزار واحد نیمهتمام؛ فرصت یا تهدید؟
یکی از مهمترین ظرفیتهای بالقوه بازار مسکن، پروژههای نیمهکارهای است که طی سالهای اخیر متوقف شدهاند. گوران در این باره میگوید: بیش از ۳۰۰ هزار واحد نیمهکاره در کشور وجود دارد که به دلیل رکود شدید دو سال اخیر تعطیل بودند.او در توضیح این وضعیت میافزاید: با وجود افزایش قیمت مواد و مصالح ساختمانی، هزینههای خدماترسانها را شاهد بودیم، اما قیمت مسکن هیچ افزایشی نداشت.این تناقض میان افزایش هزینهها و ثبات نسبی قیمت، نشاندهنده فشرده شدن ظرفیت قیمتی در بازار است. به بیان دیگر، اگر شرایط برای رونق فراهم شود، این واحدهای نیمهتمام میتوانند به سرعت وارد بازار شده و بخشی از تقاضا را پاسخ دهند؛ اما در عین حال، افزایش ناگهانی قیمتها نیز دور از انتظار نخواهد بود.
مسکن ارزانتر شده است؟
یکی از نکات کمتر مورد توجه در تحلیل بازار مسکن، مقایسه دلاری قیمتهاست. گوران در این زمینه میگوید: معادل ارزی قیمت مسکن در سالهای گذشته روند کاهشی داشته است.این موضوع به این معناست که اگرچه قیمتهای ریالی افزایش یافته، اما در مقیاس ارزی، مسکن در ایران نسبت به گذشته ارزانتر شده است. چنین وضعیتی میتواند انگیزه سرمایهگذاران، بهویژه سرمایههای بزرگ، را برای ورود به این بازار افزایش دهد.
تسهیل مجوزها؛ موتور محرک ساختوساز
در سمت سیاستگذاری، نشانههایی از حمایت از بخش ساختوساز دیده میشود. رییس انجمن انبوهسازان استان تهران در این باره میگوید: به دلیل شرایط جنگ و لزوم بازسازی واحدهای آسیبدیده، شهرداریها تراکم بیشتری به سازندگان ارایه میکنند و حتی عوارض مسکن به صفر رسیده و به همین دلیل سرعت اخذ مجوز ساخت افزایش یافته است.این تسهیل در صدور مجوزها میتواند یکی از عوامل کلیدی در افزایش عرضه در ماهها و سالهای آینده باشد. با این حال، کارشناسان معتقدند که بدون حل مشکلات تأمین مالی، این اقدامات بهتنهایی کافی نخواهد بود.
نشانههای افزایش قیمت
بازار مسکن در هفتههای اخیر نشانههایی از افزایش قیمت را نیز بروز داده است. گوران در این خصوص میگوید: متوسط قیمت ملک در پایتخت حدود ۱۴۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان به ازای هر متر است.اگرچه این ارقام هنوز نشاندهنده یک جهش کامل نیستند، اما میتوانند به عنوان نشانههای اولیه از تغییر روند بازار تلقی شوند؛ بهویژه در شرایطی که تقاضا در حال افزایش و عرضه با محدودیت مواجه است.بازار مسکن ایران در مقطعی حساس قرار گرفته است. از یک سو، کاهش جذابیت بازارهای رقیب، افزایش تقاضا و تسهیل مجوزهای ساخت، زمینههای رونق را فراهم کردهاند؛ و از سوی دیگر، چالشهایی مانند نااطمینانی سیاسی، افزایش هزینههای ساخت و مشکلات تأمین مالی، همچنان به عنوان موانع جدی مطرح هستند.آنچه مشخص است، این است که «آمادگی جهش» بهتنهایی کافی نیست. تحقق این جهش نیازمند همزمانی مجموعهای از عوامل اقتصادی، سیاسی و سیاستگذاری است. در غیر این صورت، بازار مسکن ممکن است بار دیگر در چرخهای از رکود و رونقهای کوتاهمدت گرفتار شود؛ چرخهای که نه به نفع مصرفکنندگان است و نه به سود اقتصاد کلان.
دیدگاهتان را بنویسید