به گزارش اقتصادران، بازار مسکن ایران در موقعیتی قرار گرفته که میتوان آن را با یک قیچی دو لبه مقایسه کرد؛ از یک سو افزایش تقاضا بهدلیل تخریب بخشی از واحدهای مسکونی و فشارهای تورمی، و از سوی دیگر کاهش توان سازندگان بهعلت رشد هزینههای ساخت، این بازار را در وضعیتی شکننده و ناپایدار قرار داده است. شرایطی که اگر بهدرستی مدیریت نشود، میتواند به تعمیق رکود، افزایش قیمتها و تشدید بحران دسترسی به مسکن منجر شود. مسکن برخلاف بسیاری از کالاها، یک نیاز پایه و غیرقابل حذف است. حتی در شرایط بحران نیز این نیاز نهتنها از بین نمیرود، بلکه تشدید هم میشود.
سمانه محرمینمین، نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در این باره تصریح میکند: باید توجه داشت که مسکن یک نیاز اساسی و همیشگی برای انسان است و تحت هیچ شرایطی از بین نمیرود؛ بلکه در وضعیت فعلی و با توجه به تخریب برخی واحدهای مسکونی، این نیاز افزایش نیز یافته است. این افزایش تقاضا در حالی رخ میدهد که طرف عرضه با مشکلات جدی مواجه شده است. افزایش هزینه مصالح، آسیب به صنایع بالادستی مانند فولاد و کاهش صرفه اقتصادی پروژهها باعث شده بسیاری از سازندگان، بهویژه فعالان خرد، توان ادامه فعالیت را از دست بدهند. محرمینمین هشدار میدهد: با توجه به آسیبهایی که به صنایع فولاد وارد شده، پیشبینی میشود هزینههای ساختوساز با افزایش قابل توجهی مواجه شود در چنین شرایطی، احتمال خروج برخی سازندگان خرد از بازار وجود دارد. این تضاد میان تقاضای فزاینده و عرضه محدود، همان نقطه بحرانی است که آینده بازار را تعیین میکند.
زخمهای پنهان از تخریب واحدها تا تهدید معیشت
یکی از ابعاد کمتر دیدهشده بحران فعلی، تخریب همزمان واحدهای مسکونی و تجاری است. در حالی که تمرکز سیاستگذاران بیشتر بر بازسازی واحدهای مسکونی بوده، بخش تجاری نیز آسیب جدی دیده و این موضوع مستقیماً بر معیشت خانوارها اثر میگذارد. محرمینمین در این زمینه میگوید: واقعیت این است که در جریان جنگ امریکایی-صهیونی علیه ایران، علاوه بر واحدهای مسکونی، واحدهای تجاری نیز دچار تخریب شدهاند.» او تأکید میکند: در حال حاضر اولویت دولت بر حمایت از واحدهای مسکونی قرار دارد، در حالی که واحدهای تجاری نیز بهطور مستقیم با معیشت مردم در ارتباط هستند درخواست ما این است که در توزیع بستههای حمایتی، بخشهای تجاری و مسکونی بهصورت همزمان دیده شوند. نادیده گرفتن این بخش میتواند زنجیرهای از پیامدهای اقتصادی، از بیکاری تا کاهش درآمد خانوارها، را بهدنبال داشته باشد.
اقتصاد انقباضی و محدودیت منابع
واقعیت دیگر این است که سیاستگذاری در شرایط فعلی با محدودیت منابع مواجه است. اقتصاد در وضعیت انقباضی قرار دارد و امکان جبران سریع خسارتها وجود ندارد. نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این باره میگوید: شرایط فعلی جامعه، شرایطی انقباضی است و طبیعتاً توزیع منابع و جبران خسارتها با دشواریهایی همراه است. با این حال، او بر ضرورت تصمیمگیری عادلانه تأکید دارد و میگوید: انتظار میرود دستگاههای مسوول بهترین تصمیمگیری را در این زمینه اتخاذ کنند تا عدالت در توزیع حمایتها رعایت شود.
فناوریهای نوین راهی برای جبران عقبماندگی؟
در چنین شرایطی، توجه به فناوریهای نوین ساختوساز میتواند بخشی از راهحل باشد. استفاده از روشهای صنعتی و سریعسازی ساخت، سالهاست در جهان مورد استفاده قرار میگیرد و اکنون بیش از هر زمان دیگری در ایران اهمیت پیدا کرده است. محرمینمین توضیح میدهد: استفاده از تکنولوژیهای جدید در صنعت ساختمان در دنیا سابقه طولانی دارد و در حال حاضر نیز نمونههایی مانند پرینترهای ساختمانی مورد استفاده قرار میگیرند. او البته به محدودیت این فناوریها اشاره میکند و میگوید: این فناوریها بیشتر در ساختوسازهای کمارتفاع کاربرد دارند و در پروژههای بلندمرتبه کمتر مورد استفاده قرار میگیرند.» یکی از گزینههای عملی در شرایط فعلی، سازههای سبک است: سازههای سبک مانند LSF از جمله روشهایی هستند که قابلیت اجرا تا سه طبقه را دارند ومیتوانند در کمتر از شش ماه یک واحد مسکونی سهطبقه را آماده تحویل کنند. مزایای این روشها تنها به سرعت محدود نمیشود: این نوع سازهها علاوه بر سرعت اجرا، از نظر عایق بودن و مقاومت در برابر زلزله نیز عملکرد قابل قبولی دارند.
ضرورت بومیسازی کپیبرداری کافی نیست
با وجود مزایای فناوریهای نوین، چالش اصلی در نحوه بهکارگیری آنهاست. صرف واردات یا تقلید از مدلهای خارجی نمیتواند پاسخگوی نیازهای بازار ایران باشد. نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران در این خصوص تأکید میکند و میگوید: نکته مهم این است که استفاده از تکنولوژیهای نوین صرفاً بهصورت کپیبرداری نباشد، بلکه باید با شرایط داخلی کشور تطبیق داده شود. او نقش مهندسان داخلی را کلیدی میداند و میگوید: باید از ظرفیت مهندسان توانمند داخلی برای توسعه آنها استفاده شود. در صورت تحقق این رویکرد، میتوان امیدوار بود که بخشی از شکاف عرضه و تقاضا از طریق افزایش سرعت ساخت جبران شود.
نقش بازیگران بازار از مهندسان تا مشاوران املاک
حل بحران مسکن نیازمند همکاری چندجانبه است. از نظام مهندسی و سازندگان گرفته تا مشاوران املاک، همه در این زنجیره نقش دارند. محرمینمین میگوید: تحقق این اهداف نیازمند همیاری نظام مهندسی و همکاری فعالان بازار مسکن است. او به نقش مشاوران املاک نیز اشاره میکند و میگوید: مشاوران املاک نیز در حوزه خرید، فروش، رهن و اجاره در کنار این فرآیند حضور دارند و نقش خود را ایفا میکنند.
بحران در زیرساخت حقوقی معاملات
در کنار چالشهای ساختوساز، بازار مسکن با مشکلاتی در حوزه حقوقی و ثبت معاملات نیز مواجه است. یکی از این مشکلات، اختلال در دسترسی به سامانههای رسمی قرارداد است. محرمینمین هشدار میدهد: متأسفانه مدتی است دسترسی مشاوران املاک به قراردادهای یکسان در سامانه «کاتب » قطع شده و این موضوع روند انجام معاملات را با مشکل مواجه کرده است. او پیامد این وضعیت را کاهش امنیت حقوقی میداند و میگوید: خروج قراردادها از بسترهای رسمی، موجب کاهش امنیت حقوقی معاملات میشود. نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران تأکید میکند و میگوید: شهروندان باید بدانند قراردادهای دستی که خارج از سامانههای رسمی تنظیم میشود، در مراجع قضایی اعتبار لازم را ندارد. این موضوع میتواند مشکلات جدی برای طرفین معاملات ایجاد کند و ممکن است برای قراردادهای دستی حکم تخلیه صادر نشود یا مستأجران در بازپسگیری ودیعه با چالش مواجه شوند. راهکار پیشنهادی نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران روشن است، او میگوید: تمامی قراردادها صرفاً در سامانههای مجاز مانند کاتب یا خودنویس و از طریق مشاوران املاک دارای مجوز ثبت شود.
قیمتها؛ میان واقعیت اقتصادی و سیاستهای دستوری
یکی از بحثبرانگیزترین موضوعات بازار مسکن، کنترل قیمتها بهویژه در بخش اجاره است. در حالی که دولت تلاش میکند با تعیین سقف افزایش اجارهبها، فشار بر مستأجران را کاهش دهد، فعالان بازار معتقدند این سیاستها کارایی لازم را ندارند. محرمینمین در این باره میگوید: باید واقعیتهای اقتصادی از جمله تورم سالانه در بخش مسکن را نیز در نظر گرفت که بهصورت طبیعی موجب افزایش قیمتها میشود. او درباره سقف ۲۵ درصدی اجاره توضیح میدهد و میگوید: تعیین نرخهای دستوری مانند سقف ۲۵ درصدی افزایش اجارهبها، کارآمد نبوده و در عمل به عنوان کف مذاکرات عمل میکند. این سیاست در مناطق مختلف اثر متفاوتی دارد: در برخی مناطق شهری، بهویژه در مناطق شمالی، عملاً رقم بالایی محسوب میشود و در مناطق جنوبی نیز به دلیل سطح درآمدها، امکان تحقق آن وجود ندارد. در نتیجه، تعیین قیمتها باید واقعبینانهتر باشد، افزایش اجارهبها باید متناسب با شرایط واقعی بازار و توان مالی مستأجران باشد.
بازار در وضعیت نیمهفعال رکود در خرید، تحرک در اجاره
با وجود همه این چالشها، بازار مسکن کاملاً متوقف نشده است. بلکه وارد فاز جدیدی از فعالیت با شیب ملایم شده است. محرمینمین وضعیت فعلی را اینگونه توصیف میکند و میگوید: بازار مسکن از اواخر فروردینماه وارد فاز جدیدی از فعالیت شده و در حال حاضر با شیب ملایم صعودی در حال حرکت است. با این حال، خبری از رونق جدی نیست و همچنان از هیجانات شدید در بخش خرید و فروش خبری نیست و در حال حاضر معاملات در بخش واحدهای کوچک، املاک خرد و پیشفروشها در حال انجام است و بازار در شرایطی نسبتاً آرام قرار دارد.
آینده بازار؛ شکنندگی ادامهدار یا بازگشت به تعادل؟
بازار مسکن ایران در نقطه حساسی قرار گرفته است. اگرچه تقاضا همچنان قوی است، اما ضعف عرضه میتواند این بازار را به سمت افزایش بیشتر قیمتها سوق دهد. از سوی دیگر، نبود سیاستهای هماهنگ در حوزه حمایت، مالیات، فناوری و زیرساختهای حقوقی، ریسکهای موجود را تشدید میکند. در نهایت، آنچه میتواند مسیر آینده را تعیین کند، ترکیبی از چند عامل است: حمایت هدفمند از بخشهای آسیبدیده، تقویت توان سازندگان، استفاده هوشمندانه از فناوریهای نوین، و ایجاد شفافیت و امنیت در معاملات. در غیر این صورت، قیچی فشار عرضه و تقاضا همچنان بستهتر خواهد شد و دسترسی به مسکن برای بخش بیشتری از جامعه دشوارتر میشود.
دیدگاهتان را بنویسید