به گزارش اقتصادران، در حالی که بخش مسکن یکی از مهمترین پیشرانهای اقتصادی در ایران به شمار میرود، تازهترین دادههای مرکز آمار ایران از کاهش کمسابقه در صدور پروانههای ساختمانی در بهار ۱۴۰۴ حکایت دارد. کاهشهایی که هم در سطح پایتخت و هم در مقیاس ملی مشاهده میشود و نشاندهنده ورود رسمی بازار ساختوساز به یک رکود عمیق و احتمالا طولانیمدت است. این روند اگرچه در ظاهر تنها آماری از افت ساختوساز ارایه میدهد، اما در واقع زنگ خطری است برای اقتصاد کلان، اشتغال، تولید صنعتی، و البته بحران مسکن در سالهای پیشرو. براساس گزارش مرکز آمار ایران، در فصل بهار ۱۴۰۴ تنها ۱,۳۳۲ پروانه احداث بنا توسط شهرداری تهران صادر شده است.
این عدد در مقایسه با زمستان ۱۴۰۳ کاهش ۳۵.۱ درصدی و نسبت به مدت مشابه سال گذشته، افت ۱۸.۹ درصدی را نشان میدهد. پیام این کاهش بسیار روشن است: تمایل یا توان سرمایهگذاران برای ورود به پروژههای ساختمانی در تهران بهشدت کاهش یافته و نشانههایی از بیاعتمادی به بازدهی این بازار یا ترس از نوسانات آتی در آن دیده میشود. تعداد واحدهای مسکونی پیشبینیشده در این پروانهها نیز ۱۱.۰۴۷ واحد بوده که نشاندهنده کاهش ۳۴ درصدی نسبت به فصل گذشته و ۱۰.۳ درصدی نسبت به بهار ۱۴۰۳ است. همچنین میانگین ۸.۳ واحد در هر پروانه گواهی بر آن است که اغلب پروژهها در دسته متوسط یا کوچک قرار گرفتهاند، پروژههایی که با ریسک و سرمایهگذاری کمتری همراهند.
اما شاید هشدارآمیزترین داده، کاهش ۳۸.۹ درصدی در مساحت زیربنای ساختمانی در تهران نسبت به فصل قبل باشد؛ موضوعی که نهتنها از کاهش تعداد پروژهها، بلکه از کوچکتر شدن مقیاس آنها نیز حکایت دارد، در واقع تهران نهتنها کمتر میسازد، بلکه کوچکتر هم میسازد.
کاهش ۲۰ درصدی ساختوساز در سراسر کشور
بحران محدود به تهران نیست. دادههای کشوری هم روندی نگرانکننده را ترسیم میکنند. در بهار ۱۴۰۴، شهرداریهای سراسر کشور ۲۹,۲۹۵ پروانه احداث بنا صادر کردهاند که نسبت به زمستان گذشته ۲۷.۸ درصد و نسبت به بهار ۱۴۰۳، حدود ۲۲.۷ درصد کاهش داشته است. تعداد واحدهای مسکونی پیشبینیشده در این پروانهها هم ۱۰۹.۱۸۴ واحد بوده که نشاندهنده کاهش ۱۹.۶ درصدی نسبت به مدت مشابه سال گذشته است. میانگین تعداد واحد در هر پروانه تنها ۳.۷ واحد است که نشان میدهد بیشتر پروژهها در مقیاس بسیار کوچک در حال اجرا هستند و سرمایهگذاران با حداقل ریسک وارد بازار میشوند. همچنین مجموع مساحت زیربنای پیشبینیشده در بهار امسال حدود ۱۹.۷ میلیون مترمربع بوده که در مقایسه با فصل قبل ۳۳ درصد و نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۶.۵ درصد کاهش داشته است. میانگین زیربنا در هر پروانه تنها ۶۷۵ مترمربع گزارش شده؛ یعنی بسیاری از پروژهها، ساختمانهای کوچکمقیاسی هستند که در شهرهای متوسط و کوچک در حال احداثند.
چرا بازار مسکن متوقف شده است؟
رکود شدید در صدور پروانههای ساختمانی را نمیتوان یک پدیده تصادفی دانست. این روند حاصل برآیند مجموعهای از عوامل ساختاری، اقتصادی، و حتی جمعیتی است که در سالهای اخیر به تدریج شکل گرفتهاند. افزایش قیمت زمین، یکی از مهمترین موارد است، در بسیاری از نقاط کشور، قیمت زمین بهصورت نامتعارف افزایش یافته و عملاً بخش بزرگی از هزینه نهایی ساخت مسکن را بلعیده است. این رشد باعث شده حتی در صورت ثبات قیمت مسکن، سودآوری پروژههای جدید زیر سوال برود. مورد بعدی رشد هزینههای ساخت است، قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد نیروی کار و هزینههای مرتبط با مجوزها و خدمات شهری بهطور مداوم در حال افزایش است. این موضوع حاشیه سود سازندگان را بهشدت کاهش داده است. کاهش قدرت خرید متقاضیان، هم در این میان مهم تلقی میشود. همزمان با افزایش قیمتها، قدرت خرید مردم کاهش یافته است. بازار مصرفی که توان خرید مسکن نداشته باشد، برای سازندگان انگیزهای جهت عرضه ایجاد نمیکند.
عامل بعدی، نرخ تولد پایین و کاهش رشد جمعیت است، چشمانداز کاهش تقاضای طبیعی برای مسکن در سالهای آتی، سازندگان را به احتیاط واداشته است. در مناطقی از کشور، واحدهای خالی از سکنه افزایش یافتهاند. دشواری در تأمین مالی، گزینهای است که نمیتوان از آن چشم پوشی کرد، نبود ابزارهای مالی کارآمد مانند صندوقهای سرمایهگذاری در املاک یا تسهیلات بلندمدت با بهره منطقی، باعث شده تأمین مالی پروژهها بسیار سخت شود. سیاستهای پولی انقباضی نیز مانع رشد اعتبارات ساختمانی شدهاند. بیثباتی اقتصادی هم از آن عواملی است که تاثیر شگرفی در وضعیت موجود بازار مسکن داشته است، درواقع نوسانات نرخ ارز، نااطمینانی نسبت به سیاستهای اقتصادی دولت، تحریمها و ریسکهای سرمایهگذاری، همه دستبه دست هم دادهاند تا ساختوساز به یکی از پرریسکترین حوزههای سرمایهگذاری تبدیل شود.
پیامدهای اقتصادی رکود ساختوساز
آینده بازار ساختوساز ؟
پرسش اساسی این است که آیا این رکود قابل بازگشت است؟ پاسخ به این سوال به عملکرد دولت در ماهها و سالهای آینده بستگی دارد. اصلاحات ساختاری در حوزه زمین، کاهش هزینههای غیرمولد ساخت، ایجاد ابزارهای مالی نوین، تسهیل صدور مجوزها، حمایت از پروژههای متوسطمقیاس و ایجاد ثبات در بازار اقتصادی میتواند به تدریج انگیزه سرمایهگذاران را بازیابی کند. گزارش رسمی مرکز آمار ایران از بهار ۱۴۰۴، حاوی دادههایی بسیار نگرانکننده از وضعیت بازار ساختوساز است. کاهش همزمان تعداد پروانههای ساختمانی، تعداد واحدهای پیشبینیشده و مساحت زیربنا در تهران و سراسر کشور، بهروشنی از ورود بخش ساختمان به یک رکود فراگیر و عمیق خبر میدهد. این رکود نهتنها تهدیدی برای چشمانداز تولید مسکن در کشور است، بلکه میتواند اثرات دومینویی بر اشتغال، تولید صنعتی، رشد اقتصادی و در نهایت، امنیت اجتماعی بگذارد. در چنین شرایطی، بیتفاوتی نسبت به این آمارها میتواند هزینههای جبرانناپذیری برای دولت و مردم به همراه داشته باشد. بازار مسکن امروز در آستانه یک بحران تاریخی ایستاده و زمان برای اصلاحات، محدودتر از همیشه است.
دیدگاهتان را بنویسید