به گزارش اقتصادران، بازار مسکن به صحنهای پر از وعدههای نیمهتمام و طرحهای ابتر تبدیل شده است؛ بازاری که در آن نه دولتها توانستهاند به تعهدات خود عمل کنند و نه سازوکار مالی پایداری برای تامین نیاز واقعی خانوارها شکل گرفته است. در چنین شرایطی، «خانهدار شدن» برای بخش بزرگی از جامعه بیش از هر زمان دیگر به رویایی دستنیافتنی بدل شده است؛ رویایی که زیر بار تورم، ضعف سیاستگذاری و کمکاری بانکها رنگ باخته است.کارشناسان اقتصادی هشدار میدهند که طرحهایی نظیر «مسکن استیجاری» در صورت نداشتن منابع مالی پایدار، به سرنوشت دیگر طرحهای ناکام این حوزه دچار میشوند؛ سرنوشتی که نتیجهاش چیزی جز تداوم بحران، رکود در بازار و افزایش شکاف طبقاتی در دسترسی به سرپناه نیست.
در این میان مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در گفتوگویی با اشاره به شکاف فزاینده میان درآمد و هزینه مسکن میگوید: تهرانیها برای خانهدار شدن باید حدود ۷۳ سال پسانداز کنند. برای حل مشکل مسکن باید انحصار زمین از دولت خارج شود.او با اشاره به ارقام واقعی درآمدها و قیمتها توضیح میدهد: بر اساس بررسیها، با درآمد متوسط بازنشستگان، کارگران، کارمندان و معلمان که بهطور میانگین بین ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان است، اگر یکسوم این مبلغ در شهرهای بزرگ پسانداز شود، حدود ۵۳ سال طول میکشد تا بتوان یک واحد مسکونی ۸۰ تا ۱۰۰ متری خریداری کرد. در تهران و سایر کلانشهرها، این زمان به حدود ۷۳ سال افزایش مییابد.این آمارها نشان میدهد که شکاف میان توان اقتصادی خانوار و هزینه تامین مسکن به حدی رسیده که بخش بزرگی از جمعیت عملا از بازار خرید کنار رفتهاند. رکود معاملات، افت تقاضا و حذف مستاجران و خانهاولیها از بازار خرید مسکن، پیامد طبیعی این شرایط است. مشاوران املاک نیز میگویند در حال حاضر هیچ منطقهای از تهران در وضعیت رونق قرار ندارد و بعید است تا پایان سال تغییر محسوسی در روند معاملات ایجاد شود.
ناترازی ساخت و تقاضا زنگ خطر برای سال ۱۴۱۰
در کنار افزایش قیمت و کاهش قدرت خرید، کمبود عرضه نیز عامل دیگری است که بحران را تشدید کرده است. طه حسینمدنی، رییس اندیشکده حکمرانی هوشمند، با نگاهی کلان به وضعیت بازار مسکن میگوید: بازار مسکن کشور با ۵ تا ۶ میلیون تقاضای انباشته مواجه است. همچنین تعداد واحدهای فرسوده و نیازمند بازسازی حدود ۸ میلیون واحد برآورد شده است. برای رسیدن به تعادل در عرضه و تقاضا، کشور نیازمند ساخت سالانه ۱.۵ میلیون واحد مسکونی جدید است و اگر این هدف محقق نشود، ناترازی مسکن تا سال ۱۴۱۰ دو برابر شده و به ۱۲ میلیون واحد خواهد رسید.به باور او، ضعف در تامین مالی و سرعت پایین اجرای پروژههای انبوهسازی نسبت به تورم، از مهمترین عوامل انباشت تقاضاست. او توضیح میدهد که با وجود تلاشهای صورتگرفته از طریق ابزارهایی مانند قانون پیشفروش ساختمان و مدلهای خرید تدریجی، نبود نهادهای پژوهشی و تخصصی باعث شده این ظرفیتهای قانونی اثر چندانی بر اقتصاد مسکن نگذارند.حسینمدنی تاکید میکند: دولت میتواند با اصلاح قانون پیشفروش ساختمان، توسعه فروش متری و ساماندهی پلتفرمهای فعال در خردهفروشی ساختمان، همچنین ارایه زمین رایگان و صدور مجوز بلندمرتبهسازی در شهرهای فاقد امکان توسعه افقی، بهویژه در بافتهای فرسوده، زمینه تقویت صنعت ساختمان و کاهش فشار بر بازار مسکن را فراهم کند.
مسکن استیجاری ایدهای مطلوب، اما بدون منبع مالی
در حالی که بسیاری از کارشناسان بر ضرورت اجرای طرحهای حمایتی تاکید دارند، تجربه نشان داده هرگاه این طرحها بدون پشتوانه مالی آغاز شدهاند، در نیمهراه متوقف ماندهاند. خشایار باقرپور، رییس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران در گفتوگویی با اشاره به طرح «مسکن استیجاری» میگوید: مسکن استیجاری در ذات خود طرحی بسیار مطلوب است؛ زیرا هدف آن، تامین واحدهایی برای مصرفکنندگان با قیمتهای کنترلشده و متناسب با تورم مهارشده است. اما پرسش اصلی این است که این واحدها قرار است با چه منبع مالی تولید شوند؟او در ادامه به محدودیتهای بودجه دولت اشاره کرده و توضیح میدهد: اگر قرار باشد تولید این واحدها از محل بودجه دولتی تامین شود، باتوجهبه ناترازی فعلی بودجه، تحقق آن بسیار بعید است. دولت هماکنون در شرایط محدودیت منابع قرار دارد و نمیتواند در چنین گسترهای سرمایهگذاری گسترده انجام دهد.به گفته باقرپور، استفاده از منابع بانکی نیز راهحل واقعبینانهای نیست؛ چراکه بانکها حتی در طرح «نهضت ملی مسکن» به تعهدات خود عمل نکردند.رییس اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران اضافه کرد: بانکها تسهیلات بلندمدت وعدهدادهشده را در اختیار متقاضیان قرار ندادند؛ بنابراین انتظار تامین منابع مالی پایدار از سوی شبکه بانکی برای اجرای طرح مسکن استیجاری نیز واقعبینانه نیست.
سرمایهگذاری بیجاذبه
در شرایطی که دولت با کمبود منابع و بانکها با محدودیتهای نقدینگی مواجهند، انتظار میرفت بخش خصوصی بتواند بخشی از بار اجرای طرحهای مسکن را به دوش بکشد. اما واقعیت این است که فعالان اقتصادی انگیزهای برای ورود به چنین پروژههایی ندارند.باقرپور در این باره میگوید: بخش خصوصی با آگاهی از ریسکها و بازده پایین این طرح، تمایلی به ورود ندارد. در این شرایط، سرمایهگذار باید سرمایهای کلان را در پروژهای حبس کند که هم سالبهسال دچار استهلاک میشود و هم هزینههای نگهداری، بازسازی و ارتقا را بر دوش او میگذارد، درحالی که بازده اقتصادی آن بسیار پایین و غیرقابلتوجیه است.او هشدار میدهد که اگر دولت برای طرح مسکن استیجاری منبع مالی مشخص و پایداری در نظر نگیرد، سرنوشت آن از هماکنون روشن است: به نظر میرسد طرح مسکن استیجاری در همان فرض اولیه خود با شکست مواجه میشود، مگر آنکه منابع مالی مشخص و پایداری برای اجرای آن پیشبینی شود. تاکنون هیچ نشانهای از تعیین منبع مالی روشن برای تولید این نوع واحدها مشاهده نشده است.
نهضت ملی مسکن؛ فشار مالی بر دوش متقاضیان
بحران مسکن در مسیر تشدید
به گفته تحلیلگران بازار تا زمانی که سازوکار تامین مالی شفاف و بلندمدت در بخش مسکن ایجاد نشود، هیچ طرحی با نیت خیرخواهانه به ثمر نخواهد نشست. فقدان سیاستگذاری هماهنگ میان وزارت راه و شهرسازی، بانکها و شهرداریها نیز از دیگر موانع تحقق اهداف در این حوزه است.برآوردها نشان میدهد که اگر روند فعلی ادامه یابد، فاصله بین عرضه و تقاضا نهتنها کاهش نخواهد یافت، بلکه با رشد سالانه تقاضای جدید، بحران مسکن به مراتب عمیقتر میشود. افزایش اجارهبها، کاهش نرخ ازدواج، گسترش حاشیهنشینی و فشار اقتصادی بر طبقات متوسط، تنها بخشی از پیامدهای این وضعیت خواهد بود.
راه نجات کجاست؟
کارشناسان بر این باورند که حل بحران مسکن در گرو تغییر رویکردهای سنتی است. استفاده از ابزارهای نوین مالی مانند اوراق رهنی، صندوقهای زمین و ساختمان، و مشارکت واقعی بخش خصوصی میتواند بخشی از کمبود منابع را جبران کند. از سوی دیگر، کاهش تصدیگری دولت و واگذاری زمین به تعاونیهای معتبر، زمینه رقابت سالم و کاهش هزینه تمامشده را فراهم میکند.در عین حال، اصلاح قوانین و جلوگیری از سوداگری در بازار زمین و مسکن، از دیگر پیششرطهای موفقیت هر طرح ملی است. به گفته مجتبی یوسفی، انحصار زمین در اختیار دولت یکی از موانع اصلی توسعه است و تا زمانی که این انحصار شکسته نشود، نه عرضه افزایش مییابد و نه قیمتها کنترل میشود.در شرایطی که بخش بزرگی از جامعه حتی توان اجاره مسکن مناسب را ندارد، طرحهایی چون «مسکن استیجاری» در نگاه نخست میتواند بارقهای از امید باشد. اما واقعیتهای مالی و ساختاری نشان میدهد بدون تامین منابع پایدار، این طرح نیز همان مسیر پرخطای گذشته را تکرار خواهد کرد. بحران مسکن در ایران، حاصل سالها سیاستگذاری مقطعی، کمکاری نهادی و نبود شفافیت مالی است؛ بحرانی که اگر امروز برای آن چارهاندیشی نشود، فردا نهتنها رویای خانهدار شدن از ذهن مردم پاک خواهد شد، بلکه ثبات اجتماعی و اقتصادی کشور را نیز تهدید میکند.
دیدگاهتان را بنویسید