به گزارش اقتصادران، بازار مسکن همواره یکی از حساسترین بازارهای مالی به شمار میرود، حساسیت این بخش در زمان جنگ و حملات نظامی نیز بیش از پیش افزایش پیدا میکند. به نوعی میتوان گفت که رفتار این بازار به صورت جدی وابسته به شرایط سیاسی، امنیتی، نظامی و حتی روانی جامعه است.
بررسی تجربههای گذشته نیز نشان میدهد هر زمانی که کشور با بحرانهای بزرگ همانند جنگ، تنشهای سیاسی و بیثباتی اقتصادی مواجه شده، بازار مسکن بیش از پیش دچار رکود و احتیاط در معاملات شده و پس از عبور از این بحران نیز پس از چند ماه انتظار توانسته به روند معمول و عادی خود بازگردد.
به نوعی میتوان گفت که این بازار در عرض چند دقیقه در بحران فرو میرود؛ اما برای خروج از بحران به ماهها زمان نیاز دارد. علت این موضوع نیز مشخص است، در شرایطی که ثبات وجود ندارد، از خریداران و فروشندگان گرفته تا سرمایهگذاران و سازندگان ترجیح میدهند تا روشن شدن چشمانداز اقتصاد و سیاست از تصمیمهای مالی بزرگ و سرمایهگذاری بزرگ در این بازار فاصله بگیرند و به نوعی با احتیاط بیشتری معامله کنند؛ چراکه مسکن برخلاف بازارهای مالی، کالایی نیست که بتوان در کوتاهترین زمان ممکن درباره خرید و فروش آن تصمیم گرفت، برای نمونه نمیتوان یک ماهه یک خانه خرید و برای ماه بعدی آن را فروخت، معامله یک واحد مسکونی ممکن است ماهها زمان بر باشد.
در اصل خرید یک واحد مسکونی جزو بزرگترین تصمیم اقتصادی یک خانوار به حساب میآید و به همین دلیل ورود به این بازار نیازمند اطمینان نسبی از ثبات اقتصادی و امنیت سرمایه و حتی امکان پیش بینی از آینده است. از همین رو هرگونه جنگ، تنش سیاسی و امثال این موارد میتواند به سرعت جریان معاملات را متوقف سازد و فعالان بازار را در وضعیت بلاتکلیفی قرار دهد. در چنین فضایی نه تنها خریداران از ورود به بازار ملک خودداری میکنند، بلکه اغلب فروشندگان نیز ترجیح میدهند تا مشخص شدن وضعیت اقتصادی و قیمتی نیز از فروش ملک خود، خودداری کنند تا بازار به یک ثبات نسبی برسد.
از سوی دیگر مساله اساسی اینجاست که در اغلب موارد و با توجه به شرایط تورمی سرمایه مورد نیاز برای خرید مسکن اغلب به صورت یکجا در اختیار متقاضیان قرار ندارد و بخش قابل توجهی از دارایی خانوارها در بازارهای مختلفی مانند طلا، ارز، بورس یا حتی خودرو است و افراد برای تبدیل این داراییها به پول نقد برای خرید ملک نیازمند برنامهریزی دقیق و زمان مند هستند. به همین دلیل زمانی که اقتصاد با شوکهای بزرگ مواجه میشود ابتدا بازارهای مختلف باید به سطحی از ثابت برسد تا صاحبان سرمایه بتوانند درباره فروش دارایی خود و انتقال سرمایه به بازار مسکن تصمیمگیری کنند. در غیر این صورت، عدم قطعیت درباره قیمتها و آینده بازارها باعث میشود که افراد ترجیح دهند که داریی خود را تا ثبات شرایط در همان بازار فعلی نگه دارند. از سوی دیگر تنها بازار خرید و فروش مسکن نیست، بلکه در این شرایط حتی بازار اجاره مسکن نیز از تحولات سیاسی و اقتصادی تاثیر میپذیرد.
در دورههای بحران و تنشهای نظامی معمولا بخشی از جابهجاییهای مستأجران به تاخیر میافتد و بسیاری از خانوارها ترجیح میدهند که قراردادهای خود را تمدید کنند یا به نوعی با شرایط کنار بیایند تا وضعیت کشور به ثبات برسد. در ادامه این مساله میتواند به نوعی انباشت تقاضا در بازار اجاره را در پی داشته باشد و این موضوع بدان معناست که پس از پایان بحران، بخشی از جابهجایی عقب افتاده به صورت همزمان وارد بازار میشود و احتمالا فشار بیشتری به این بخش وارد شود. بهطور کلی کارشناسان عقیده دارند که برای بازگشت رونق دوباره به بازار خرید و فروش مسکن، همچنین بازار اجاره عبور از شرایط بحران و جنگ ضروری است تا پس از آن مجموعهای از عوامل مثبت همانند آرامش در بازار تحقق یابد و سرمایهگذاران و فعالان بازار مسکن بتوانند آینده این بازار را پیش بینی کنند.
ترمیم بازار مسکن پس از جنگ
منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن در گفتوگو با مهر با اشاره به وضعیت بازار مسکن پس از عبور از شرایط جنگی، اظهار کرد: بازار مسکن پس از پایان جنگ با دو نوع ترمیم مواجه میشود؛ نخست ترمیم روحی و روانی فعالان بازار و دوم تثبیت و تعادلبخشی به حوزه اقتصاد و بازار مسکن.وی افزود: در بخش نخست، موضوع به بازگشت اعتماد و باور خریداران برای ورود مجدد به بازار مربوط میشود.
خریدار مسکن معمولاً تمام دارایی خود را به صورت نقد در اختیار ندارد تا بتواند بلافاصله برای خرید اقدام کند، بلکه بخش قابل توجهی از دارایی افراد در بازارهایی همچون بورس، طلا، ارز و حتی خودرو توزیع شده است. این کارشناس ارشد بازار مسکن ادامه داد: در چنین شرایطی تعیین تکلیف این داراییها اهمیت زیادی دارد. به عنوان مثال باید مشخص شود که بازار طلا در چه سطح قیمتی به ثبات میرسد یا بازار ارز و سایر داراییها در چه شرایطی قرار میگیرد. زمانی که اقتصاد در وضعیت باثبات و قابل پیشبینی قرار گیرد، افراد میتوانند درباره فروش داراییهای خود و تجمیع سرمایه برای خرید مسکن تصمیمگیری کنند.
وی تصریح کرد: فرآیند تجمیع داراییها و تبدیل آنها به سرمایه ملکی نیازمند زمان است؛ زیرا هر یک از این بازارها محل ارزیابی و تصمیمگیری برای صاحبان سرمایه محسوب میشود تا مشخص کنند دارایی خود را با چه قیمتی به فروش برسانند و سپس منابع حاصل را برای خرید ملک اختصاص دهند. از این رو بخشی از ترمیم مورد اشاره باید در گذر زمان شکل گیرد و تثبیت شود. غیبی یادآور شد: بر همین اساس نمیتوان انتظار داشت که بلافاصله پس از پایان شرایط جنگی، بازار مسکن در کوتاهمدت به تعادل برسد. این تصور که از روز بعد از پایان جنگ همهچیز به حالت عادی بازگردد و مردم فوراً داراییهای خود را وارد بازار مسکن کنند، با واقعیتهای اقتصادی سازگار نیست. وی عنوان کرد: در چنین شرایطی معمولاً فعالان بازار ابتدا به ارزیابی وضعیت بازارها میپردازند.
خریداران و فروشندگان بررسی میکنند که قیمتها در چه سطحی تثبیت شده و بازارهای موازی از جمله طلا، ارز و خودرو در چه تراز قیمتی قرار دارند. پس از آن نیز افراد با انجام مطالعات میدانی، قیمت املاک مشابه در بازار را بررسی میکنند تا درباره خرید یا فروش تصمیم بگیرند. این کارشناس ارشد بازار مسکن افزود: شکلگیری این مطالعات میدانی و بازگشت تدریجی اعتماد به بازار، فرآیندی زمانبر است و به همین دلیل نمیتوان انتظار داشت که بازار مسکن در کوتاهمدت و بلافاصله پس از پایان شرایط جنگی به تعادل برسد. وی ادامه داد: در کنار ترمیم روانی بازار، موضوع مهم دیگر تثبیت شرایط امنیتی و سیاسی کشور در سطح بینالمللی و رفع کامل خطر جنگ است. زمانی که این شرایط به ثبات برسد، میتوان انتظار داشت که سرمایهگذاری در بازار مسکن با اطمینان بیشتری انجام شود. غیبی بیان کرد: اگر به دوره پیش از آغاز جنگ بازگردیم، مشاهده میشود که در آن مقطع نشانههایی از ترمیم بازار در حال شکلگیری بود.
بررسیهای میدانی نیز نشان میداد که مردم در بازار حضور داشتند و معاملات خرید و فروش مسکن در حال افزایش بود. وی خاطرنشان کرد: حتی در مقاطعی تقاضای خرید مسکن از عرضه پیشی گرفته بود و برخی مالکان برای فروش واحد مسکونی خود اقدام میکردند تا بتوانند واحد جدیدی خریداری کنند. به بیان دیگر نوعی تحرک و بازارگرمی در معاملات مسکن شکل گرفته بود. این کارشناس ارشد بازار مسکن تصریح کرد: با آغاز جنگ، این روند متوقف شد و همان بازارگرمی نیز به سرعت فروکش کرد. در شرایط فعلی نیز برای بازگشت رونق به بازار مسکن، لازم است دو مرحله ترمیم روانی بازار و تثبیت شرایط اقتصادی و امنیتی طی شود. وی با اشاره به وضعیت بازار اجاره ادامه داد: در این مدت با نوعی انباشت جابهجایی در بازار اجاره مسکن مواجه شدهایم؛ چراکه بسیاری از مستأجران به دلیل شرایط موجود جابهجایی خود را به تعویق انداختهاند.
این کارشناس ارشد بازار مسکن افزود: در برخی موارد قراردادها تمدید شده، در برخی دیگر طرفین شرایط یکدیگر را پذیرفتهاند و تلاش شده است فشار زیادی به مستأجران یا مالکان وارد نشود تا شرایط کشور به ثبات برسد. غیبی در پایان خاطرنشان کرد: به اعتقاد من پس از عبور از شرایط جنگی و رسیدن به ثبات، احتمالاً بازار اجاره با فشاری ناشی از جابهجاییهای به تعویق افتاده مواجه خواهد شد؛ هرچند امید میرود این وضعیت منجر به افزایش قابل توجه قیمتها در بازار اجاره مسکن نشود.
دیدگاهتان را بنویسید