اکنون پرسش اصلی این است که چگونه بانکها به بازیگران اصلی بازار مسکن تبدیل شدند؟ و مهمتر از آن، این ورود چه تأثیری بر قیمتها، عرضه واقعی و آینده بازار مسکن دارد؟ فرشاد ایلاتی، کارشناس مسکن و شهرسازی، با اشاره به ابعاد گسترده بنگاهداری بانکها گفت: بر اساس آخرین آمار رسمی منتشرشده از سوی بانک مرکزی، مجموع ارزش املاک و مستغلات تحت تملک بانکها حدود هزار هزار میلیارد تومان (معادل هزار همت) برآورد میشود. به گفته او، این رقم سرسامآور تنها یک عدد خشک نیست، بلکه تصویری روشن از نفوذ بانکها در بزرگترین بازار سرمایهای کشور است، این رقم شامل مجموعه گستردهای از املاک مسکونی، اداری، تجاری، زمینها و پروژههای ساختمانی است که یا از محل وثایق تسهیلات تملک شدهاند یا توسط شرکتهای ساختمانی زیرمجموعه بانکها ساخته شدهاند. ایلاتی در گفتوگو با خبرگزاری صدا و سیما ادامه داد: ماجرا به همینجا ختم نمیشود و بانکها خود نیز در عرصه ساختوساز و توسعه پروژههای بزرگ وارد شدهاند.
او توضیح داد: تقریباً تمامی بانکهای بزرگ کشور از جمله بانک ملت، سامان، پاسارگاد، آینده، اقتصاد نوین و دیگر بانکها دارای شرکتهای ساختمانی و پروژههای عمرانی فعال هستند. بخشی از این املاک در قالب شعب بانکها مورد استفاده قرار گرفته و بخش دیگر، داراییهایی هستند که از محل نکول تسهیلات بانکی و ناتوانی وامگیرندگان در بازپرداخت اقساط، به تملک بانک درآمدهاند.
املاک تملیکی و خانههای خالی در ترازنامه بانکها
به گفته ایلاتی، یکی از دلایل افزایش دارایی ملکی بانکها، شیوه وثیقهگذاری تسهیلات است، بانکها عمدتاً در پذیرش وثیقه برای تسهیلات، املاک مسکونی را بهدلیل نقدشوندگی بالاتر ترجیح میدهند و در مواردی که تسهیلات بازپرداخت نمیشود، این املاک را تملک میکنند. به همین ترتیب، حجم قابلتوجهی از دارایی بانکها به شکل املاک مسکونی خالی انباشته شده است.به زبان ساده، بانکها نهتنها به وامدهنده، بلکه به انبوهدار پنهان تبدیل شدهاند. در شرایطی که میلیونها خانوار در صف دریافت تسهیلات خرید یا اجاره هستند، هزاران واحد مسکونی تملکشده در اختیار شبکه بانکی قرار دارد که اغلب بلااستفاده ماندهاند.
بانکها؛ از تأمین مالی تا بازیگر تورمی بازار
این کارشناس مسکن همچنین به پیامدهای اقتصادی حضور بانکها در این بازار اشاره کرد و گفت: ورود بانکها به عرصه ساختوساز و معاملات ملکی، موجب تغییرات قابلتوجهی در قیمت زمین و مسکن در مناطق مختلف کشور شده است. بانکها بهدلیل منابع مالی بالا و مالکیت زمینهای بزرگ، عملاً میانگین قیمت معاملاتی را در مناطق هدف بالا میبرند. در نتیجه، حضور بانکها در این بازار به جای تنظیم، به افزایش قیمتهای منطقهای و شکلگیری انتظارات تورمی در بازار مسکن منجر شده است. به اعتقاد این کارشناس، بانکها برخلاف بخش خصوصی خرد که با هدف فروش سریع به بازار وارد میشوند، انگیزهای برای کاهش قیمت یا تسریع در عرضه ندارند. بلکه در بسیاری موارد، ترجیح میدهند داراییهای خود را نگه دارند تا در آینده با رشد قیمتها، زیانهای مالیشان را جبران کنند. همین رفتار، بازار را از تعادل خارج میکند و موجب شکلگیری انتظارات تورمی مصنوعی میشود.
تسهیلات بدون ارزیابی داراییهای مشکوکالوصول
ایلاتی در ادامه با انتقاد از ضعف نظارت در نظام بانکی گفت: در بسیاری از موارد، تسهیلات بدون ارزیابی دقیق اهلیت و توان بازپرداخت اعطا شده و بهدلیل ضعف نظارتی، بخشی از این تسهیلات به وامهای مشکوکالوصول تبدیل شده است. در نهایت، بانکها با تملک وثایق، داراییهایی به دست آوردهاند که ترجیح میدهند به جای فروش، با نگهداری و افزایش قیمت آنها زیان خود را جبران کنند. به همین دلیل، بانکها بهطور طبیعی مخالف کاهش قیمت مسکن هستند. این چرخه، از دید کارشناسان، یکی از اصلیترین گرههای تورم ساختاری در بخش مسکن است: بانکها از محل داراییهای ملکی سود میبرند، بنابراین در برابر سیاستهای کاهش قیمت یا عرضه انبوه، مقاومت میکنند.
ایرانمال و ارزشگذاریهای عجیب
ایلاتی به اختلافنظرها درباره ارزشگذاری املاک بانکی اشاره کرد و گفت: برای نمونه، در مورد پروژه ایرانمال متعلق به بانک آینده، رقم ارزشگذاری بین ۲۵۰ هزار میلیارد تومان تا مبالغی بسیار پایینتر اعلام شده است. او افزود: در گزارش مالی بانک آینده، حتی ارزش املاک این بانک، از جمله ایرانمال، بهطور میانگین حدود متری یک میلیون تومان ثبت شده است؛ رقمی که چند ده برابر کمتر از ارزش واقعی این املاک در بازار است. این تفاوت، به گفته کارشناسان، نشان میدهد که بانکها گاهی از ارزشگذاری پایین داراییها برای پنهان کردن سود واقعی یا جابهجایی داراییها استفاده میکنند؛ اقدامی که ترازنامه بانکها را غیرواقعی و ارزیابی اقتصادی را دشوار میکند. این کارشناس مسکن در ادامه هشدار داد که برخی بانکها و موسسات اعتباری در آستانه ورشکستگی، در حال اجرای سناریویی پرخطر هستند، آنها ابتدا دو نوبت آگهی مزایده منتشر میکنند اما عملاً مزایدهای برگزار نمیشود.
سپس در مرحله سوم، طبق قانون، املاک را از طریق مذاکره و با قیمتهای بسیار پایین به اشخاص و شرکتهای وابسته به خود واگذار میکنند. به گفته او، نتیجه این اقدام آن است که داراییهای واقعی بانک از ترازنامه خارج میشود و فقط پوستهای خالی و زیانده برای بانک مرکزی باقی میماند، به این ترتیب، داراییهای واقعی بانک از ترازنامه خارج شده و تنها پوستهای خالی و زیانده برای بانک مرکزی باقی میماند. این کارشناس حوزه مسکن و شهرسازی از نهاد ناظر خواست تا با صدور بخشنامهای قاطع، جلوی این روند را بگیرد. او گفت: بانک مرکزی باید به فوریت بخشنامهای صادر کند که بر اساس آن، بانکها و موسسات اعتباری دارای کفایت سرمایه منفی تا زمان تعیین تکلیف نهایی، به هیچوجه مجاز به فروش، مزایده یا واگذاری املاک و داراییهای خود نباشند. ایلاتی هشدار داد که اگر این اقدام فوری انجام نشود، طی روزهای آینده شاهد واگذاری صوری و خروج گسترده املاک ارزشمند از ترازنامه بانکها خواهیم بود و آن زمان، بانک مرکزی با زمین سوختهای مواجه میشود که هیچ دارایی واقعی برای بازسازی نظام بانکی در آن باقی نمانده است.
از بانک به بنگاه، از سرمایه به سوداگری
ورود بانکها به بازار مسکن، نتیجه طبیعی سالها نادیده گرفتن مرز میان بانکداری و بنگاهداری است. نظام بانکی که قرار بود سرمایههای مردم را به جریان تولید و اشتغال هدایت کند، اکنون بخش بزرگی از منابع خود را در بازار غیرمولد ملک متمرکز کرده است. زمانی که بانکها به جای تأمین مالی بخش خصوصی، خود به مالک و سازنده تبدیل میشوند، توازن بازار از بین میرود. حضور یک نهاد قدرتمند با منابع نامحدود مالی در بازاری محدود و پرریسک، بهطور اجتنابناپذیری باعث افزایش قیمتها میشود. بانکها اکنون نه تنها بر بازار پول، بلکه بر بازار ملک نیز تسلط دارند. نتیجه این تسلط، همان چیزی است که ایلاتی از آن با تعبیر «افزایش قیمتهای منطقهای و شکلگیری انتظارات تورمی» یاد میکند. کارشناسان اقتصادی معتقدند، برای مهار تورم مسکن، تنها ساخت واحدهای جدید کافی نیست؛ بلکه باید نقش بانکها در بازار املاک شفاف و محدود شود. تا زمانی که بانکها بتوانند داراییهای ملکی خود را بدون نظارت نگه دارند و با آنها معامله کنند، بازار مسکن به ثبات نخواهد رسید.
دیدگاهتان را بنویسید