به گزارش اقتصادران، در حالی که در هفته اول خرداد ماه سال جاری، وزیر راه و شهرسازی از تعیین سقف اجاره‌بها متناسب با تورم تا نیمه خرداد ماه جاری خبر داده بود، اما تاکنون این وعده محقق نشده است. براساس قانون جدید نرخ اجاره براساس نرخ تورم استان‌ها محاسبه می‌شود. از همین رو، مهرداد بذرپاش، در پی برگزاری جلسه شورای عالی مسکن به ریاست محمد مخبر، سرپرست ریاست‌جمهوری، اعلام کرد، «تعیین سقف اجاره‌بها در شورای عالی مسکن با اخذ نظرات استان‌ها حداکثر تا یک هفته دیگر ابلاغ خواهد شد». اگر چه تاکنون اقدامی در جهت عملی شدن این وعده صورت نگرفته است، بر اساس آخرین گزارش‌های مرکز آمار می‌تواند تا حدی به نرخ‌های رشد سقف اجاره‌بها در استان‌ها پی برد.
تازه‌ترین آمارهای رسمی نشان می‌دهد استان سیستان و بلوچستان کمترین نرخ تورم و استان یزد بیشترین نرخ تورم را دارد. طبق قانون جدید قرار بر این است که دولت با مدل جدید برای اجاره‌بها سقف تعیین کند. البته بازار اجاره‌بها تجربه ناموفق قیمت‌گذاری در اواخر دولت دوازدهم و در دوران کرونا را دارد. مهم‌ترین تفاوت این است، آنچه که قرار است از تابستان امسال به اجرا برسد قانون است و برای اجرا پشتوانه قانونی دارد در حالی که در تجربه گذشته سقف اعلام شده تنها در حد یک مقرره و تکلیف برای موجران بود. تفاوت مهم دیگر این است که در مدل جدید قرار نیست عدد مقطوعی برای تمام کشور اعلام شود بلکه سقف اجاره‌بها براساس نرخ تورم استان‌ها تعیین می‌شود. یعنی قرار نیست یک نرخ مشمول کلان‌شهرها و شهرهای کوچک شود.
یکی از دلایل ناموفق بودن تجربه قبلی این بود که برای مثال عدد سقف ۲۵ درصدی در کلان‌شهری مانند تهران با اعداد واقعی در بازار مسکن فاصله داشت و واقعی نبود بنابراین به اجرا نمی‌رسید اما همین عدد در شهرهای کوچک خود عامل رشد قیمت‌ها در بازار مسکن می‌شد. به گزارش ایلنا، براساس قانون جدید که سقف اجاره‌بها براساس نرخ تورم استان‌ها تعیین می‌شود، آخرین گزارش مرکز آمار از نرخ تورم سالانه کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای کشور به تفکیک استان‌ها در اردیبهشت ماه ۱۴۰۳ نشان می‌دهد، سیستان و بلوچستان با نرخ تورم ۲۹,۸ درصدی کمترین تورم و استان یزد با نرخ تورم ۴۳.۶ درصد بیشترین تورم را دارد.
پس از یزد، استان اصفهان با نرخ تورم ۴۲.۱ درصد دومین استان پرتورم است. در این میان استان تهران به عنوان استان پیشرو در بازار مسکن نرخ تورم ۳۴ درصدی دارد و نرخ تورم سالانه کل کشور در اردیبهشت ماه ۳۷ درصد بوده است. نرخ تورم سالانه در استان‌های پرجمعیت همچون فارس، همین عدد ۳۷ درصد را نشان می‌دهد. به عبارت دیگر با روش جدید نرخ‌گذاری با توجه به میزان عرضه و تقاضا در بازار مسکن و شرایط این بازار، استان یزد بیشترین نرخ افزایش اجاره و سیستان و بلوچستان کمترین را خواهد داشت.
تعیین منطقه‌ای سقف اجاره مسکن
آن‌گونه که کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند، میزان اجاره‌بها از سویی تابعی از قیمت مسکن است و از سوی دیگر، تابعی از هزینه معیشت مالک. این در حالی است که طی سال‌های اخیر، قیمت مسکن دچار جهش‌های متعددی شده است و هم‌اینک متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران به بیش از ۸۱ میلیون تومان رسیده است، در حالی که حدود ۱۰ سال پیش، متوسط قیمت مسکن حدود ۳ میلیون تومان به ازای هر متر مربع بود. همزمان با جهش‌های قیمتی مسکن، شاهد جهش قیمت سایر کالاها نیز بوده‌ایم. مساله‌ای که هزینه‌های تامین معیشت خانوار و به ویژه مالکان را دستخوش تغییر کرده است و در نتیجه، با ایجاد یک کانال جدید، روی اجاره‌بها اثرگذار بوده است.
مجتبی یوسفی، عضو هیات رییسه مجلس یازدهم و منتخب مجلس دوازهم پیش از این، درباره تعیین سقف اجاره‌بها به صورت منطقه‌ای گفته بود: در بحث ارایه دامنه قیمت‌ها بحث اول این بود که دولت یک عدد و درصد ثابت را اعلام کند که در اجرای این اقدام با توجه به تجربه‌های سال‌های گذشته، دیدیم که دولت در اجرای آن موفق نبود. به‌طوری که اعلام سقف قیمت در برخی از استان‌ها و شهرها و مناطق خود عامل افزایش قیمت اجاره‌بها شد و این اعداد ثابت کلی برای تمام استان‌ها در شهرهای کوچک که به افزایش سرسام آور نرخ اجاره مبتلا نبودند هم به اجرا رسید و برای مثال سقف ۲۰درصدی که به‌طور رسمی از سوی دولت اعلام شد منجر به افزایش نرخ اجاره‌بها شد حال اینکه همین عدد در شهرهای بزرگ کارایی نداشت. در قانون جدید به شورای عالی مسکن این اختیار داده شد که به برخی از استان‌ها ورود کند و نسبت به نرخ تورم آن استان و شهر نسبت به تعیین سقف اجاره‌بها اقدام کند و اعداد برای تمام کشور به‌طور مطلق نسبت به فراخور استان یا هر شهر متفاوت باشد. اگر نرخ رشد بالاتر از نرخ تورم و نرخ‌های بازار غیرمتعارف بود شورای عالی مسکن باید به بازار مسکن آن شهر یا استان ورود کند و دامنه قیمت مشخص کند.
سبقت اجاره مسکن از تورم عمومی
آخرین آمارهای رسمی از تحولات بازار مسکن نشان می‌دهد، در فروردین ماه سال جاری، شاخص کرایه مسکن در تهران و کل مناطق شهری نسبت به اسفند سال گذشته معادل ۲درصد افزایش یافته است. رشد نقطه به نقطه این شاخص اما در تهران و مناطق شهری کشور نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴۵,۲ و ۵۲.۴ درصد گزارش شده است. معنا و مفهوم این اعداد این است که از سویی، تورم نقطه‌ای اجاره‌بها از نرخ نقطه‌ای تورم عمومی در فروردین ۱۴۰۳ که حدود ۳۴درصد گزارش شده و همچنین تورم مسکن در نخستین ماه سال جاری (۲۲.۹درصد) بسیار بیشتر بوده است. همزمان تورم اجاره‌بها در سایر شهرهای کشور تفاوت معنادار با این شاخص در تهران داشته که نشان‌دهنده افزایش چشمگیر تقاضای اجاره در سایر مناطق شهری کشور است. پدیده‌ای که طی ماه‌های اخیر تکرار شده و تقریبا به روندی عادی در بازار اجاره کشور بدل شده است.
بررسی داده‌های آماری نشان می‌دهد، از دی ماه سال ۱۴۰۱ تا دی ماه سال ۱۴۰۲ نرخ رشد اجاره‌بها در شهر تهران کمتر از میزان تورم مسکن بوده است. در واقع، در این دوره زمانی شاهد دو جهش ارزی در کشور بودیم که به انتظارات تورمی دامن زد و به همین علت، فروشندگان مسکن حاضر به عرضه مسکن خود به قیمت‌های جاری نبودند و تلاش می‌کردند، ملک خود را با قیمت‌های چند ماه آینده به فروش برسانند. از همین رو بود که تعداد معاملات ملکی در دوره مورد نظر نیز کمتر از گذشته شد و معاملات کمتری صورت گرفت. از دی ماه سال گذشته تاکنون نیز اگر چه تورم اجاره از تورم بازار معاملاتی مسکن کمتر بوده است اما همچنان بالاتر از نرخ تورم عمومی ایستاده است.
تجربه سال ۱۴۰۲ و تجربه‌های فراوان قبلی نشان می‌دهد که اجاره‌بها صرفا از قیمت ملک متاثر نمی‌شود و عوامل دیگری نیز در شکل‌گیری آن دخالت دارند. نرخ دلار به عنوان لنگر انتظارات تورمی اثر قابل توجهی روی معیشت موجران دارد و موجران خرده پا که بیش از ۸۰ درصد از مالکان ایرانی را تشکیل می‌دهند، با هر نوسان دلار، تلاش می‌کنند نرخ کرایه‌ها را افزایش دهند تا از میزان رفاه خانواده آنها کم نشود. آمارها نیز موید همین است که اجاربها در سال گذشته بیش از ۲۰ درصد از قیمت مسکن و حدود ۴ درصد از نرخ تورم عمومی جلوتر بوده است. از این رو، پیش‌بینی می‌شود، نرخ اجاره‌بها در سال جاری نیز همین وضعیت را ادامه دهد و سطوح بالاتری از نرخ تورم و قیمت مسکن تداوم مسیر دهد.
