به گزارش اقتصادران، روزنامه تعادل نوشت:
«با یک گل بهار نمیشه» شاید این ضرب المثل خلاصه‌ترین واکنش ممکن به تازه‌ترین اظهارات رییس کل بانک مرکزی درباره کاهش تورم مسکن در اردیبهشت سال جاری و افزایش معاملات ملکی باشد. اظهاراتی که صرفا به بهبود یکی از شاخص‌های کلیدی بازار مسکن بدون توجه به پیشینه این بازار- دست‌کم در ۷ سال گذشته و از زمان آغاز نوسان‌های پی در پی در اقتصاد ایران- اشاره دارد. اما نکته جالب‌تر این است که رییس کل اعلام کرده که تورم مسکن «کنترل شده است». اما واقعیت چیست؟
آیا تورم مسکن کنترل شده است یا به علت جهش‌های پی در پی قیمت‌ها، خریداران و فروشندگان- علی رغم افزایش تقاضا برای سرپناه- از بازار خارج شده اند؟ از نگاه کارشناسان اقتصاد مسکن، گزارش‌های ماهانه در تحلیل بازار مسکن جایگاهی ندارند، مگر اینکه تغییرات صورت گرفته در ماه مورد نظر، در ماه‌های بعدی نیز تکرار شود و دست‌کم در یک فصل شاهد تغییر جهت بازار باشیم. از این گذشته، از آنجا که هزینه خرید مسکن مبلغ بسیار زیادی است و بر اساس برخی برآوردها، یک خانوار متوسط به یک قرن زمان نیاز دارد تا به این مبلغ دست پیدا کند، «قیمت اسمی» مسکن همواره از اهمیت بالایی برخوردار است به گونه‌ای که با تغییرات اندک نیز دچار نوسان‌های بزرگ می‌شود.
بنابراین رشد مثلا ۱۲ درصدی تورم نقطه به نقطه قیمت مسکن، اگر چه رکورد تازه‌ای به شمار می‌رود اما همچنان به افزایش قابل توجه قیمت اسمی مسکن در یک دوره ۱۲ ماهه دامن می‌زند. آنگونه که رییس کل بانک مرکزی خبر داده، تورم نقطه به نقطه مسکن شهر تهران در پایان اردیبهشت سال جاری به ۱۲.۵ درصد کاهش یافته است که کمترین رقم از آذر سال ۹۶ تا کنون به شمار می‌رود. به گزارش ایرنا، محمدرضا فرزین، رییس کل بانک مرکزی در جلسه شنبه ۵ خرداد شورای عالی مسکن با اشاره به اینکه هم‌اکنون ۸۲۶ هزار قرارداد نهضت ملی مسکن را نظام بانکی منعقد کرده و میزان تسهیلات ساخت مسکن که در سال ۱۴۰۲ پرداخت شده هم رشد ۳۰۴ درصدی دارد، گفت: رشد نقطه به نقطه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران به عنوان نمایه‌ای از تغییرات قیمت مسکن در کل کشور، در اردیبهشت امسال در مقایسه با مقطع مشابه سال گذشته کاهش قابل توجهی داشت به نحوی که این شاخص در شهر تهران از ۱۰۷.۲ درصد اردیبهشت سال گذشته با کاهش قابل توجه به ۱۲.۵ درصد در اردیبهشت امسال رسید.
وی همچنین حجم معاملات در اردیبهشت امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته معادل ۱۱.۸ درصد افزایش پیدا کرد. در واقع آخرین آمارها حاکی از آن است که توأمان با افزایش حجم معاملات، رشد قیمت در بازار مسکن به میزان مطلوبی کنترل شده است. به گزارش «تعادل»، بنا بر آمارهای رسمی اعلام شده، حجم معاملات ملکی در اردیبهشت سال گذشته ۴۴۵۹ فقره بوده است که با توجه به رشد اعلامی از سوی رییس کل بانک مرکزی در سال جاری به حدود ۵ هزار فقره رسیده است. این در حالی است که ۵ هزار فقره معامله ملکی برای شهر بزرگی مانند تهران، بسیار اندک به شمار می‌رود و از دوره‌های رونق معاملات ملکی این شهر (حدود ۲۰ هزار فقره) فاصله دارد.
شدیدترین رکود ملکی پس از شوک کرونا
آخرین گزارش رسمی منتشر شده از تحولات بازار مسکن اما نشان می‌دهد، حجم معاملات مسکن در فروردین سال جاری در قیاس با نخستین ماه سال‌های گذشته (۱۳۹۷ تا ۱۴۰۲)، به کمترین رکورد ثبت شده که متعلق به دوران شیوع پاندمی در کشور است، نزدیک شده است. به عبارت دیگر، طی ۷ سال گذشته، کمترین معاملات ملکی انجام شده در فروردین، با ۱۲۰۰ فقره متعلق به فروردین سال ۱۳۹۹ است. یعنی در دومین ماه شیوع پاندمی و ترس ناشی از آن در کشور که منجر به تعطیلی بازارها و محدود یا تعطیل شدن پروازها و سفرهای جاده‌ای و …شد. پس از آن، فروردین سال ۱۴۰۳ نیز با ثبت ۱۵۰۸ فقره معامله ملکی در جایگاه دوم کمترین معامله ملکی طی ۷ سال گذشته قرار گرفته است. به گزارش «تعادل»، بر خلاف حجم معاملات، شاخص متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران طی ۷ ساله اخیر دچار افت محسوسی نشده است، به گونه‌ای که حتی در همان فروردین سال ۱۳۹۹ که حجم معاملات ملکی با حدود منفی ۸۸ درصد از بالای ۱۰ هزار فقره در اسفند سال ۱۳۹۸ به ۱۲۰۰ فقره سقوط کرده بود، قیمت ملک تنها منفی ۲,۱ درصد افت را تجربه کرد.
همزمان طی این ۷ سال، تعداد ماه‌هایی که رشد قیمت مسکن منفی شد حتی به اندازه انگشتان دو دست هم نمی‌رسد. از همین رو است که متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در شهر تهران که در فروردین ۱۳۹۷ کمی بیش از ۵.۵ میلیون تومان بود، با «بیش از ۱۳۷۲ درصد جهش» به بالای ۸۱ میلیون تومان رسیده است. اگر چه افت معاملات ملکی در نخستین ماه هر سال به عنوان «ماه نیمه تعطیل» در قیاس با سایر ماه‌های سال، طبیعی است و در بازار مسکن ایران به عنوان یک هنجار و عرف پذیرفته شده است اما تقلیل تعداد معاملات ملکی در نخستین ماه سال‌های گذشته حاکی از تعمیق رکود در بازار مسکن است. در همین حال، طبیعی است که دومین ماه سال نیز از سویی به دنبال افت فروردین ماه و از سوی دیگر، با توجه به آغاز فعالیت‌های اقتصادی و رونق نسبی کسب و کارها، رشد قابل توجهی را به همراه دارد. بر اساس این گزارش، در فروردین سال ۱۳۹۷ بیش از ۵هزار فقره معامله ملکی در تهران انجام شد اما در نخستین ماه سال جاری این رقم به ۱۵۰۸ فقره سقوط کرده است.
این افت شدید همگام با جهش ۱۳۷۲ درصدی قیمت مسکن طی ۷ سال گذشته، نشانه‌ای آشکار از تعمیق رکود- ابرتورمی در بازار مسکن به شمار می‌رود. به این نکته نیز باید اشاره کرد که تا قبل از سال ۹۷ تعداد معاملات ملکی در بازار مسکن تهران در سایر ماه‌های سال بیش از ۱۰ هزار فقره بوده است.
افت ۱۴,۲ درصدی معاملات ملکی
بر اساس گزارش بانک مرکزی، در فروردین ۱۴۰۳، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۱۵۰۸ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۴.۲ درصد کاهش نشان می‌دهد. همچنین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۲۲.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. در فروردین‌ماه سال ۱۴۰۳، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۱.۵ هزار واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۷۵.۶ و ۱۴.۲ درصد کاهش نشان می‌دهد. ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸۱ میلیون و ۶۳۰ هزار تومان بود که حاکی از افزایش ۰.۲ درصدی نسبت به ماه قبل می‌باشد.
کاهش حجم معاملات مسکن
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در فروردین‌ماه سال ۱۴۰۳ حاکی از آن است که از مجموع ۱۵۰۸ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۳۰.۱ درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با فروردین‌ماه سال قبل حدود ۱.۷ واحد درصد افزایش یافته است. در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله‌شده معادل ۱۵۰۴.۲ میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با ۴۲۳.۶ میلیون ریال به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.
