به گزارش اقتصادران، در حالی که بازار مسکن بار دیگر درگیر التهاب قیمتی شده، عضو هیاتمدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران از فعالیت شبکهای دلالان وابسته به بانکها پرده برداشته؛ شبکهای که به گفته او با استفاده از سپردههای مردم، بازار ملک در مناطق مرفهنشین پایتخت را به حیاط خلوت خود تبدیل کرده و با خرید، احتکار و قیمتسازی، نقش مهمی در جهش قیمتها ایفا میکند. تورج سرباز در گفتوگو با ایسنا، با انتقاد شدید از عملکرد برخی بانکها و بنگاههای خصولتی در بازار مسکن، اعلام کرد: دلالان بانکی پول را مستقیماً از منابع مالی بانک دریافت و به بازار تزریق میکنند. این واسطهها با پورسانتگیری برای خود و سودآوری کلان برای بانکها، اقدام به خرید و فروش انبوه ملک میکنند. اظهارات این مقام صنفی در شرایطی مطرح میشود که بازار مسکن طی ماههای اخیر بار دیگر وارد فاز التهاب شده و قیمتهای پیشنهادی در برخی مناطق تهران جهشهای کمسابقهای را تجربه کردهاند؛ جهشی که بسیاری از کارشناسان آن را جدا از واقعیتهای اقتصادی و ناشی از سوداگری سازمانیافته میدانند.
شمال تهران؛ زمین بازی سرمایههای بانکی
به گفته عضو اتحادیه املاک تهران، فعالیت این شبکهها عمدتاً در مناطق ۱، ۲ و ۳ تهران متمرکز است؛ مناطقی که همواره محل گردش سرمایههای بزرگ و معاملات سنگین ملکی بودهاند. سرباز با اشاره به نحوه فعالیت این جریانها گفت: نکته تاملبرانگیز اینجاست که بانکها با سپردههای ۲۳ درصدی مردم، در بازار ملک نوسانگیریهای چند صد درصدی انجام میدهند. در واقع سود اصلی ناشی از گرانی مسکن به جیب بانکها میرود و مردم عادی تنها نظارهگر آب رفتن قدرت خرید خود هستند. این سخنان در حالی مطرح میشود که طی سالهای گذشته بارها نسبت به بنگاهداری بانکها هشدار داده شده بود. قانونگذار نیز بارها بر خروج بانکها از فعالیتهای غیرمولد تاکید کرده، اما در عمل نهتنها حضور آنها در بازار املاک کاهش نیافته بلکه به گفته فعالان بازار، این حضور پیچیدهتر و غیرشفافتر شده است. کارشناسان معتقدند وقتی یک بانک یا مجموعه وابسته به آن بتواند با منابع مالی عظیم وارد بازار ملک شود، عملاً رقابت برای خریداران عادی غیرممکن خواهد شد. در چنین شرایطی، مسکن از کالای مصرفی به کالایی سرمایهای و احتکاری تبدیل میشود.
قیمتسازی مجازی؛ موتور پنهان گرانی مسکن
یکی از مهمترین محورهای مطرحشده از سوی عضو هیاتمدیره اتحادیه مشاوران املاک، نقش فضای مجازی و سایتهای خرید و فروش اینترنتی در ایجاد التهاب قیمتی است. سرباز در این باره گفت: وقتی قیمتها به صورت دستوری و مجازی بالا میرود، شوکی به بازار وارد میشود که خریداران مصرفی را از ترس گرانتر شدن، به بازار میکشاند. درست در همین لحظه، دلالان بانکی واحدهای احتکار شده را با چندین برابر قیمت خرید به مردم میفروشند. در سالهای اخیر، انتشار قیمتهای غیرواقعی در پلتفرمهای آنلاین به یکی از چالشهای جدی بازار مسکن تبدیل شده است. بسیاری از کارشناسان میگویند بخشی از قیمتهای درجشده در این سایتها نه بر اساس معاملات واقعی بلکه برای «سیگنالدهی» و بالا بردن انتظارات تورمی منتشر میشود. در چنین فضایی، خریدار مصرفی که نگران افزایش بیشتر قیمتهاست، برای عقب نماندن از بازار تصمیم عجولانه میگیرد و همین رفتار، موج جدیدی از افزایش قیمت را شکل میدهد. این چرخه معیوب، عملاً به سود دلالانی تمام میشود که پیشتر حجم زیادی ملک را خریداری و احتکار کردهاند.
جنگ، تورم و جهش دوباره قیمتها
بازار مسکن ایران همواره از تحولات سیاسی و اقتصادی تاثیر مستقیم میگیرد و به گفته فعالان بازار، تنشهای اخیر نیز بار دیگر موج جدیدی از تورم ملکی را ایجاد کرده است. عضو اتحادیه املاک تهران با اشاره به شرایط پس از جنگ ۳۹ روزه اظهار کرد: پس از جنگ ۳۹ روزه، قیمتهای پیشنهادی مسکن در مناطق مختلف تهران بهطور میانگین ۷۰ تا ۸۰ درصد رشد داشته است. مسکن که از رشد دلار و سکه عقب مانده بود، اکنون با تورم ناشی از جنگ، جاماندگی خود را جبران کرده است. اگرچه بسیاری از فایلهای اعلامی هنوز به معامله قطعی منجر نشدهاند، اما افزایش شدید قیمتهای پیشنهادی نشان میدهد انتظارات تورمی دوباره به بازار بازگشته است. در واقع فروشندگان با تصور ادامه رشد قیمت ارز و سایر بازارهای موازی، حاضر به کاهش نرخها نیستند.
بازار مسکن در ایران همواره با یک تاخیر زمانی نسبت به بازار ارز واکنش نشان میدهد. زمانی که دلار جهش میکند، مالکان ابتدا مقاومت میکنند و پس از مدتی قیمتهای جدید را اعمال میکنند. اکنون نیز به نظر میرسد بخشی از جهش اخیر ناشی از همین رفتار روانی و انتظارات تورمی باشد.
حذف متقاضی واقعی از بازار
یکی از نگرانکنندهترین بخشهای سخنان تورج سرباز، سهم بالای سوداگران در معاملات مسکن است؛ موضوعی که نشان میدهد بازار عملاً از دست مصرفکنندگان واقعی خارج شده است. او تاکید کرد: در حال حاضر ۷۰ درصد معاملات توسط سوداگران و بخروبفروشها انجام میشود و متقاضی واقعی به دلیل قیمتهای نجومی عملاً از صحنه رقابت حذف شده است. این وضعیت به معنای آن است که بخش بزرگی از معاملات نه برای سکونت بلکه صرفاً با هدف کسب سود انجام میشود. نتیجه چنین شرایطی، کاهش عرضه واقعی، افزایش احتکار واحدهای مسکونی و جهش مداوم قیمتهاست. در حالی که خانوارهای متوسط و جوانان برای تامین حداقل سرمایه خرید مسکن با بحران روبرو هستند، سرمایههای بزرگ بدون محدودیت در بازار جابهجا میشوند و شکاف طبقاتی در حوزه مسکن هر روز عمیقتر میشود.
چرا بانکها به بازار ملک علاقهمندند؟
بازار مسکن در ایران به دلیل نبود مالیات موثر بر سوداگری، همواره یکی از امنترین بازارها برای حفظ و افزایش سرمایه بوده است. در شرایط تورمی، بانکها و سرمایهگذاران کلان ترجیح میدهند بخشی از منابع خود را به داراییهای فیزیکی مانند ملک تبدیل کنند. از سوی دیگر، بازدهی بالای بازار مسکن در مقایسه با سود رسمی بانکی، انگیزه ورود منابع بانکی به این حوزه را افزایش میدهد. زمانی که امکان کسب سود چند صد درصدی در خرید و فروش ملک وجود دارد، طبیعی است که سرمایههای کلان به سمت این بازار حرکت کنند. کارشناسان اقتصادی معتقدند تا زمانی که نظام مالیاتی بازدارنده برای خانههای خالی، معاملات مکرر و سوداگرانه و همچنین شفافیت در مالکیت املاک ایجاد نشود، بازار مسکن همچنان جولانگاه سرمایههای غیرمولد باقی خواهد ماند.
مطالبه برای ورود نهادهای نظارتی
در پی افزایش نگرانیها نسبت به فعالیت این شبکهها، عضو اتحادیه املاک تهران خواستار ورود نهادهای نظارتی و امنیتی به موضوع شده است. سرباز تاکید کرد: اتحادیه املاک آمادگی کامل دارد با ظرفیت بازرسان خود، برای شناسایی و برخورد با این سودجویان که در بازار اختلال ایجاد کردهاند، با نهادهای نظارتی همکاری کند. او همچنین از کمیسیون اصل ۹۰ مجلس و سازمان بازرسی کل کشور خواست تا به شکل فوری به موضوع ورود کنند؛ مطالبهای که نشان میدهد نگرانیها درباره نفوذ جریانهای سوداگر در بازار مسکن به سطح هشدار رسیده است.
بازار در انتظار ثبات
با وجود کاهش نسبی قیمت دلار در هفتههای اخیر، بازار مسکن هنوز وارد فاز آرامش نشده است. بسیاری از فروشندگان همچنان منتظر مشخص شدن وضعیت بازارهای موازی هستند و حاضر به تعدیل قیمتها نیستند. سرباز اظهار کرد: علیرغم افت قیمت دلار، ثبات هنوز به بازار مسکن نرسیده است، زیرا تا زمانی که بازارهای موازی به ثبات قطعی نرسند، فروشندگان از کاهش قیمتها خودداری خواهند کرد. واقعیت این است که بازار مسکن ایران بیش از هر زمان دیگری به سیاستگذاری شفاف و نظارت موثر نیاز دارد. اگر جریان ورود سرمایههای بانکی و سوداگری سازمانیافته کنترل نشود، رویای خانهدار شدن برای بخش بزرگی از جامعه دورتر خواهد شد و مسکن بیش از گذشته به کالایی لوکس و دستنیافتنی تبدیل میشود.
