به گزارش اقتصادران، بازار مسکن ایران تحت تاثیر عوامل مختلفی نظیر نوسانات ارزی و تحولات سیاسی و اقتصادی قرار دارد. این عوامل در نهایت باعث نوسان در هزینه ساخت مسکن، ایجاد دورههای رونق و رکود و گاه، رشد قیمت نهایی ملک میشوند.
در شرایط فعلی، بسیاری از انبوهسازان و تعاونیها نیز نسبت به وضعیت موجود شکایت دارند و از کندی و توقف پروژههای ساختوساز به دلیل کمبود منابع مالی و افزایش هزینهها خبر میدهند. اما رشد قیمت مصالح ساختمانی چه تاثیری بر قیمت نهایی مسکن گذشته است؟
تورم مصالح ساختمانی ۳۰ درصد شد
مرکز آمار در تازهترین گزارش خود، شاخص قیمت کل بخش ساختمان در سال ۱۴۰۳ را ۲۸۹۴ واحد و تورم این بخش را نیز ۳۰ درصد اعلام کرده است. در این میان، گروه اجرایی گچ و گچکاری با تورم ۵۲.۷ درصدی بیشترین افزایش قیمت را ثبت کرده، در حالی که گروه شیشه با تورم ۱۳.۴ درصدی کمترین افزایش قیمت را داشته است.
اخبار روزهای گذشته حاکی از آن است که روند افزایش قیمت نهادههای ساختمانی در فروردین ۱۴۰۴ نیز ادامه یافته است. گزارشها نشان میدهد که قیمت برخی از مصالح ساختمانی در روزهای اخیر ۵۰ درصد رشد داشته و همین موضوع نگرانیهایی مبنی بر رشد قیمت مسکن ایجاد کرده است. همچنین متوسط قیمت ماشینآلات و دستگاههای مورد استفاده در طرحهای عمرانی در سال ۱۴۰۳ رشد کرده و این روند در فروردین ماه نیز تداوم داشته است.
بررسیهای تجارتنیوز از دادههای مرکز آمار نشان میدهد که بیشترین سهم هزینههای ماشینآلات مربوط به گروه جرثقیلها بوده که با متوسط قیمت یک میلیون و ۶۹۲ هزار تومان برآورد شده است. کمترین هزینه را نیز گروه جوشکاری با متوسط قیمت ۲۵۵ هزار تومان داشته است.
هزینه ساخت به متری ۲۰ میلیون تومان رسیده است
انبوهسازان میگویند که در سال گذشته، هزینه ساخت هر متر واحد مسکونی بهطور میانگین حدود ۱۵ میلیون تومان بوده، اما در سال جاری این عدد به حدود ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومان رسیده است. این افزایش تنها مربوط به مصالح ساختمانی نیست؛ بلکه افزایش دستمزد کارگران ساختمانی، حمل و نقل، هزینه صدور پروانه ساختمان، بیمه و خدمات مهندسی نیز در بالا رفتن قیمت تمامشده مسکن موثر بوده است.
با این همه، باید توجه داشت که اگر متوسط قیمت هر متر مسکن به ۱۱۴ میلیون تومان رسیده باشد، تنها ۱۷ تا ۱۸ درصد از آن مربوط به هزینه ساخت بوده و مابقی را میتوان مربوط به هزینه زمین، دستمزد، نازککاری و سود سازنده دانست. همچنین باید اشاره داشت که بخش کوچکی از هزینهها نیز مربوط به هزینههای مشاعات، دریافت مجوز و پروانه ساخت میشود.
در نتیجه، با در نظر گرفتن هزینه ساخت ۲۰ میلیون تومانی و پیشفرض تورم سالانه ۳۰ درصدی در بخش مصالح و نهادههای ساختمانی، هزینه ساخت مسکن در سال جاری باید به دست کم ۲۶ میلیون تومان در هر متر برسد. به این ترتیب میتوان گفت هزینههای ساخت مسکن بالا رفته و به دنبال آن قیمت مسکن نیز رشد میکند. اما آیا متهم اصلی سیمان است؟
تاثیر قیمت مصالح بر قیمت مسکن چند درصد است؟
طی روزهای اخیر قیمت برخی از مصالح ساختمانی رشد قابل توجهی داشته؛ قیمت سیمان دو برابر شده و نگرانیهایی را مبنی بر افزایش هزینه ساخت ایجاد کرده است. در این بین برخی دلالان سیمان هم دست به کار شدهاند و از تریبونهای مختلف، اتهام زنی دوباره به بازار شفاف بورس کالا را آغاز کردهاند. با این همه، باید توجه داشت که خلاف تصور عموم، سیمان تنها بخش کوچکی از هزینه ساخت مسکن را در بر میگیرد و تاثیر آن بر قیمت کل، ناچیز است.
بررسیها نشان میدهد، سهم نهادهای نظیر فولاد که در بورس کالا عرضه میشود، در ساخت یک واحد مسکونی با اسکلت فلزی، حدودا ۳.۱۵ درصد و سهم مصالح پرحاشیهای نظیر سیمان که آن هم در بورس کالا عرضه میشود، فقط ۰.۴ درصد است! در همین حال، برای ساخت یک واحد مسکونی با اسکلت سیمانی، تنها ۲.۷۶ درصد از کل مصالح را آهن و ۰.۷۹ درصد از هزینههای ساخت را سیمان تشکیل میدهد.
به این ترتیب، نمیتوان افزایش قیمت سیمان را دلیلی برای توقف پروژههای ساختمانی یا حتی افزایش شدید هزینههای ساخت دانست. مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفتوگو با مستاجران ایران عنوان کرده است: «در تهران هزینه ساخت مسکن در مجموع ۱۵ درصد است و ۸۵ درصد نیز مربوط به هزینه جواز و زمین میشود؛ بنابراین سیمان فقط بهانه است.»
با این حال، باید توجه داشت که اگرچه گرانی برخی از مصالح ساختمانی نظیر آهن و سیمان تاثیر چندانی بر هزینههای ساخت ندارد؛، اما تورم کلی نهادههای ساختمانی و افزایش ۳۰ درصدی آنها در طول یک سال، بر هزینه ساخت مسکن تاثیر مستقیم خواهد گذاشت.
