برچسب: تهران

به گزارش اقتصادران، یک کارشناس اقتصاد شهری تاکید کرد: در تمامی جوامع اصل اساسی این است که رفع فقر اولی بر همه چیز است. رشد اقتصادی و بهبود درآمد افراد الزام اول است. اما در شرایطی سیاستهای ما به سمتی است که افراد روز به روز در حال فقیرتر شدن هستند، صحبت از سیاست‌گذاری مسکن و مداخله برای تأمین مسکن شوخی بیش نیست. فقر در جامعه از حدود 20درصد به بالای 30 درصد افزایش پیدا کرده و جامعه روز به روز فقیرتر شده است. با این سیاست ها، سر مردم کلاه گذاشته می‌شود.

نمی توان هزینه زمین در مسکن را به صفر رساند / اراضی مسکونی، باید ویژگی هایی داشته باشند

به گزارش اقتصادران، محمود اولاد، پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن با یادآوری اینکه مسکن جزء نیازهای اساسی و ضروری بشر هست که تنها سرپناه نیست و قرار است در کنارش امکانات و خدمات و قابلیت های دیگری را هم به ما بدهد، خاطرنشان کرد: تملک و مالکیت مسکن اساسا سرمایه‌گذاری است و در واقع مسکن یک سرمایه‌گذاری است و لاغیر. بنابراین بحث درباره اینکه مسکن کالای مصرفی است یا کالای سرمایه‌گذاری است محلی از اعراب ندارد. علاوه بر این، همجواری های مشترک و هم‌افزایی‌ها هم جزئی از مسکن است و وقتی صحبت از مسکن یا اراضی مسکونی می‌کنیم، صحبت از زمینهای مسکونی است که در یک شهر تجمیع پیدا می‌کنند. بنابراین اینکه گفته می شود سهم زمین در مسکن و یا هزینه زمین را به صفر برسانیم، اساسا مُلغی می‌شود.

این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه وقتی در یک شهر، زمین های با قابلیت و ویژگی های خوب، محدود هستند، اضافه کردن زمین هایی در نقاط دیگر شهر با هدف کاهش قیمت زمینهای خوب، معنا ندارد، اضافه کرد: با توجه به اینکه مسکن کالای مرکب است و ویژگی هایی نیز برای ساخت آن قائل هستیم، تأمین آن برای گروه های مختلف درآمدی دشواری هایی دارد. ما استانداردهایی را تعریف می‌کنیم و می‌گوییم در استانداردها، حداقل کرامت انسانی رعایت می شود. آن ویژگی‌ها، هزینۀ تمام شده را بالاتر می برد و در نتیجه از استطاعت گروه های فقیر جامعه خارج می‌شود.

اولاد با اشاره به پیامدهای بی مسکنی بر شیوع بزهکاری های اجتماعی، بر ضرورت ایفای نقش درست دولت برای سیاستگذاری های درست در جهت خانه دار شدن تمام اقشار اجتماع تاکید کرد و توضیح داد: یک بحثی هست که دولتها آیا باید به فکر این باشند که فقر را رفع بکنند و کاری کنند که فقر کاهش پیدا کند و استطاعت افراد بالا برود یا اینکه بر تامین مسکن فقرا متمرکز شود.

سیاستها به فقیرتر شدن روزانه افراد است / صحبت از سیاست‌گذاری مسکن شوخی بیش نیست

این کارشناس اقتصاد مسکن، با تاکید بر اینکه ضرورت مداخله دولت ها در بخش مسکن، به دلیل ایجاد حداقل استانداردهای برای سکونت مطرح شده است، اضافه کرد: در تمامی جوامع اصل اساسی این است که رفع فقر اولی بر همه چیز است. رشد اقتصادی و بهبود درآمد افراد الزام اول است. اما در شرایطی سیاستهای ما به سمتی است که افراد روز به روز در حال فقیرتر شدن هستند، صحبت از سیاست‌گذاری مسکن و مداخله برای تأمین مسکن شوخی بیش نیست. فقر در جامعه از حدود 20درصد به بالای 30 درصد افزایش پیدا کرده و جامعه روز به روز فقیرتر شده است. با این سیاست ها، سر مردم کلاه گذاشته می‌شود.

بیش از 23میلیون نفر ساکن در بافت های فرسوده داریم / در 20 سال گذشته، 10میلیون نفر به ساکنان واحدهای مسکونی ناایمن افزوده شده

وی با یادآوری اینکه اوایل دهه هشتاد، وقتی با زلزله بم، مساله بافت های فرسوده جدی‌تر شد و آیین نامه‌ هایی را الزام کردند، حدود 13میلیون نفر ساکنین اسکان غیر رسمی و بافتهای فرسوده داشتیم، افزود: اکنون این مقدار به بالای 23میلیون نفر رسیده است! 20 سال عزممان را جزم کردیم که بافت فرسوده را کم کنیم و اسکان غیررسمی را بهبود بدهیم و استانداردها را بالا ببریم، اما نتیجه این شده که 10 میلیون نفر بر تعداد کسانی که اسکان غیر رسمی دارند و در واحدهای مسکونی ناایمن زندگی می کنند، افزوده شده است.

این پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، با بیان اینکه اگر تصور کنیم شرایط کلی، نرمال است و دولت سیاست های رفع فقر را پیش می برد و شاهد رشد بهبود شاخص های اقتصادی باشیم ، سیاست های بخش مسکن راهگشا خواهند بود، همانطور که در کشورهای مختلف اجرا می شود، به تشریح سیاستهایی عرضه محور و تقاضا محور پرداخت و گفت: سیاست های ما مطلقا با یکدیگر هماهنگ نیستند. درست است که سیاست های بخش شهرسازی ما که پهنه‌بندی کاربری و کاربری دادن و تراکم دادن است، در یک وزارت‌خانه تدوین می شود، اما عملکرد معاونت های مربوطه، با هم اصلا همخوانی ندارند. گویا در دو جزیره مختلف کار می کنند. سیاست های شهرسازی، تهیه طرحهای جامع، طرحهای تفصیلی، پهنه‌بندی، کاربری دادن، تراکم دادن را یک جایی به نام معاونت شهرسازی وزارتخانه انجام می‌دهد. بحث اصلی در تعریف سیاست هایش، شهرسازی است و نه تأمین مسکن قابل استطاعت.

این کارشناس مسکن توضیح داد: مثلاً ضابطه می‌گذاریم که هر واحد مسکونی باید یک پارکینگ را تامین کند. همین ضابطه، یعنی به سازنده‌ای که 200 متر زمین را می خواهد بسازد، می‌گوییم که در این 200متر زمین که می توانی 10 واحد 60 متری بسازی، باید 10 پارکینگ هم تأمین کنی، ولی اگر پنج تا 120متری بسازی 5  پارکینگ لازم است. چون تامین پنج پارکینگ اضافه سخت است و باید گودبرداری بیشتری شود و هزینه‌اش بالا می رود. پس بهتر است که 120 متری بسازی نه شصت متری. با این شرایط، خرید این خانه از استطاعت خانوارهای فقیر خارج می شود.

وی افزود: در دهه های گذشته حتی در چند سال اخیر، متوسط واحدهایی که ساخته شد بالای صد، صد و بیست متر بود؛ در صورتی که بیشترین تقاضای خرید مسکن، روی واحدهای 60 تا 70 متری بود. معاونت شهرسازی این ضوابط و مقررات را دیکته می‌کند و با پهنه‌بندی و کاربری هایی که انجام می‌دهد، رانت توزیع می‌کند. در جایی به دلیل مثلا کنار خیابان یا بزرگراه بودن یا برخی دسترسی ها اجازه ساخت با تراکم بالاتر را می دهد و بعد کنارش فعالیتهای خدماتی یا بازگشایی خیابان ها انجام می دهد، و ویژگی هایی که مسکن نیاز دارد را ارائه می کند. این اقدامات باعث می‌شود که قیمت آن اراضی بالا برود و بعد اجازه می دهند مثلا 10 طبقه هم ساخته شود. اما وقتی در خیابانی تراکم کمتر می دهد مثل منطقه 10 که آنقدر قطعات خُرد خرد و ریز ریز است هست و زمین دولتی و زمین شهرداری سهم اندکی دارد و اگر حتی کمی فضای سبز بخواهند اجرا کنند، باید تملک کنند که سخت است و نمی‌شود. در نتیجه در آن منطقه خدمات و زیرساخت کمتر داده می شود.بنابراین در یک منطقه، رانت داده نمی شود و در منطقه دیگر، رانت بیشتری به مالکان داده می شود.

علل تمایل سرمایه گذاران برای ساخت در شمال تهران / 40 درصد پروانه های ساختمانی در مناطق یک، دو، سه و 22 متمرکزند / نیاز و تقاضا در جنوب تهران است

به گزارش اقتصادران، این کارشناس اقتصاد مسکن، با بیان اینکه این رانت ها به سرمایه‌گذاران نشان می دهد که در کدام مناطق مسکن بسازند، گفت: سرمایه گذار در شمال شهر تهران، به ازای هر یک متر مربع اضافه تراکم، یک میلیون تومان می گیرد اما در جنوب تهران، 500 هزار تومان می گیرد. در صورتی که در شمال تهران با یک میلیون تومانی که می گیرد، 13میلیون تومان رانت ایجاد می‌کند. سال 95 ، برای ساخت در جنوب تهران، 200 هزار تومان رانت ایجاد می‌شد که در واقع به تمام سرمایه‌گذاران بخش مسکن می گوید که جنوب تهران را رها کنید، در شمال تهران بسازید! در نتیجه 40 درصد پروانه های ساختمانی در مناطق یک، دو، سه و 22 متمرکز می شوند و واحدهای بزرگ و لوکس را آنجا می سازند، در حالی که نیاز و تقاضا در جنوب تهران است.

سیاست‌گذاری های مسکن هیچ اثری برای مردم فقیر ندارد

اولاد ادامه داد: بعد معاونت مسکن، صحبت از عدم دسترسی مردم فقیر به مسکن و ضرورت تدوین سیاست های بخش مسکن می کند. 400میلیون تومان برای خرید خانه 3 میلیارد تومانی وام می دهند. 400 میلیون تومان 10 درصدش هم نمی‌شود! بعد همین سیاست، تورم ایجاد می‌کند. بعد می گویند باید وام بیشتر شود بیریم روی یک میلیارد. خوب یک میلیارد قسطش شانزده میلیون تومان می شود، یعنی باید 30 میلیون تومان درآمد داشت. جنوب تهرانی، چنین درآمدی ندارد. پس عملا سیاست‌گذاری هایی می کند که هیچ اثری برای مردم فقیر ندارد. قبل از آن هم، ده‌ها برابر رانت را با سیاست‌گذاری های شهرسازی به سمت شمال کشانده است. یعنی در واقع سیاست‌ها به جای اینکه فقرزدایی کند، و به آنها دسترسی و امکانات دهد،  سمت ثروتمندان و رانت دادن به آنها را هدف قرار داده است.

این پژوهشگر اقتصاد شهری و مسکن، تاکید کرد: تا دلتان بخواهد، از این تعارض ها در نظام برنامه ریزی و سیاست گذاری بخش مسکن ما وجود دارد.

دو دهک پایین، بخش مغفول مانده سیاستهای مسکن

وی با بیان اینکه خود دولتها هم در موارد مختلف اذعان کرده اند که برنامه هایی که برای مسکن در نظر گرفتند هیچ کدام برای دهک های یک و دو نبوده است و برای آنها برنامه های خاصی در نظر خواهیم گرفت که هیچ وقت هم نگرفتند، افزود: آقای احمدی نژاد درخصوص «مسکن مهر» در مصاحبه ای در تلویزیون گفت این طرح برای دهک های سه به بالا است. یعنی دهک های یک و دو را شامل نمی شود. همین طرح ملی مسکن نیز این گونه است و برای دهک های یک و دو نیست. چرا که این دو دهک که فقرا هستند، اصلا توان پرداخت ها را ندارند.

سیاست های مسکن، با هم در تعارض هستند

به گزارش اقتصادران، اولاد با تاکید بر اینکه دولت به معنای اعم کلمه دولت، در حال فقیر کردن مردم است و نمی‌شود همزمان که مردم را فقیر می کند بگوید سیاست های مسکن دارد، خاطرنشان کرد: سیاست های مسکنی که ارائه می شود، با هم در تعارض هستند. یک جا سیاست شهرسازی اش رانت هایی را ایجاد می‌کند برای ثروتمندان و در جای دیگر، حمایت های جزئی برای دهک های پایین پخش می کند، اسمش را هم سیاست بخش مسکن می‌گذارند! گروه هدف هیچ کدام از سیاست های مسکن هم دهک یک و دو نیست.

سیاست گذاری نهضت ملی مسکن اساسا غلط است / مگر می شود 7 درصد رشد اقتصادی داشته باشیم ولی نفهمیم!

وی با بیان اینکه سیاست گذاری نهضت ملی مسکن اساسا غلط است، تصریح کرد: نه امکان دارد چهار میلیون مسکن ساخت و نه این اقدام درست است. اصلا قابل اصابت به گروه هدف هم نیست. ضمن اینکه فقیر کردن مردم با مسکن دار کردنشان در تعارض است. می‌گویند رشد اقتصادی شش ماهه 7 درصد است! اما باید گفت این 7 درصد عمدتا در بخش نفت است. جامعه اصلا رشد اقتصادی را احساس نمی کند. مگر می شود 7 درصد رشد اقتصادی داشته باشیم ولی نفهمیم! ما دائم در حال فقیرشدن هستیم.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه اکنون دیگر سرمایه گذاری در بخش مسکن باقی نمانده است، یادآورشد: تا قبل از سال 96 شمال تهران مسکن لوکس می‌ساختند ولی تقاضا جای دیگری بود. بنابراین ریشه مساله، قاعده گذاری غلطی است که در شهرسازی و مالی شهرداری انجام شده است. اما چون آن را نمی‌بینند، مساله حل نمی شود. قاعده گذاری غلط بود. ریشه را باید درست کرد، نه اینکه قاعده های قبلی برقرار باشد بعد مالیات بگذارند.

 دولت نقش ساخت مسکن و تسهیل گری ندارد، دولت سیاست‌گذار است

وی با بیان انتقاد از برخی سیاست ها در حوزه تامین مسکن با بیان اینکه دولت نقش ساخت مسکن و تسهیل گری ندارد، دولت سیاست‌گذار است، توضیح داد: دولت باید نظام انگیزشی را تغییر دهد. جایی که انگیزه برای ساخت مسکن کوچک نیست، انگیزه بدهد. مسکن‌سازها به دنبال حداکثر کردن سودشان هستند. حداکثر کردن سودش این است که برج و مسکن لوکس بسازد. دولت باید کاری کند که انگیزه به سمت ساخت واحدهای مسکونی قابل استطاعت برود. تغییر نظام انگیزشی از طریق سیاست های طرف تقاضا، سیاست های طرف عرضه و سیاست های زمین مقدور است.

به گزارش اقتصادران، اولاد با بیان اینکه برخی همچنان با بیان مسائلی به دنبال رانت های جدید برای خودشان هستند، افزود: می بینند که راه رانت در شمال تهران برای برج سازی بسته است، می گویند برویم ببینیم چگونه می‌توانیم رانت دیگری تحت عنوان مشارکت در پروژه‎ های مسکن ملی سوار کنیم! اصلا دولت نباید و نه وظیفه‌اش هست که وارد چنین داستانی شود.

این کارشناس اقتصاد شهری و مسکن در ادامه، با تاکید بر ضرورت توجه به عواملی مانند رشد جمعیت، ساختار و هرم سنی جمعیت و ایجاد خانوارهای جدید، ازدواجها و یا حتی درخواست مسکن بعد از افزایش طلاق در کشور، به انباشت تقاضای ایجاد شده در بخش مسکن اشاره کرد و اظهارداشت: در دهه پنجاه تعداد خانوارمان یک میلیون واحد بیشتر از تعداد واحد مسکونی‌مان بود. یعنی شش میلیون، پنج میلیون واحد مسکونی. در سرشماری سال 65، همچنان یک میلیون خانوار بیشتر از تعداد واحد مسکونی داشتیم. دهۀ هفتاد هم باز همین وضعیت ادامه داشت. سال85 هم شرایط بود و سال 95 یک مرتبه به بیش از یک و نیم میلیون افزایش پیدا کرد. با اینکه مثلا مسکن مهر ساخته می شد.

حدود 500 تا 600 هزار واحد نیاز یا تقاضا در سال داریم

وی با بیان اینکه حجم ساخت و ساز از 86 تا 95 قابل توجه بود با این حال کمبودها افزایش داشت، افزود: با کاهش نرخ زاد و ولد در سالهای بعد این کمبود می تواند کاهش پیدا کند ولی اثرش خیلی زیاد نیست، چرا که انباشت تقاضا بسیار زیاد است و اگر نرخ تخریب، نوسازی و شکل‌گیری خانوارهای جدید را درنظر بگیریم، حدود 500 تا 600 هزار واحد نیاز یا تقاضا را در سال را خواهیم داشت.

به گزارش اقتصادران، اولاد در ادامه با بیان اینکه برخی سیاست ها باعث تمرکز شدید در تهران هم از نظر کالبدی و هم از نظر تمرکز قدرت و ثروت شده، گفت: مقایسه نسبت سپرده به تسهیلات در استانهای مختلف نشان می دهد همه جا نسبت تسهیلات به سپرده کوچکتر از یک است به جزء تهران. در واقع انگار تهران تمام سرمایه جاهای دیگر را به سمت خود می کِشد. این تمرکز باعث شده تقاضاها به این سمت بیاید و اینجا باز تشدید می شوند. این تمرکز باعث افزایش قیمت شده و در واقع کسانی که تهران مسکن یا زمین و ملک دارند نسبت به کسانی که شهرستان دارند گویا که ثروتمندتر می شوند. در نتیجه خودش باز تقاضاها را به این سمت می کشاند.

شهرک سازی تمرکززدایی از تهران را رفع نمی کند

وی افزایش قیمت ملک در تهران را عاملی برای افزایش تمایل واحدهای تولیدی برای خرید ملک در تهران با هدف ارائه به عنوان سند و وثیقه برای دریافت وام عنوان کرد و افزود: این شرایط، تمرکز بیشتری را در تهران ایجاد کرده است. متاسفانه هیچ عزمی هم برای اینکه این تمرکز کاهش پیدا کند نیست. صحبت هایی که درخصوص ضرورت شهرک سازی با هدف کاهش تمرکز از تهران می شود، قابلیتی برای حل مساله ندارد. تمرکز زدایی باید از نظر ساختار اقتصادی اتفاق بیفتد.

به گزارش اقتصادران، پس از تصویب طرح جامع شهر تهران در سال 1386 و عدم موفقیت آن در به توفیق رساندن اهداف خود، مدیریت شهری با تاسیس مجدد نهاد راهبری طرح جامع، قصد بازنگری در اصلی ترین سند برنامه ریزی شهری تهران دارد. پژوهشکده هنر، معماری و شهرسازی با هدف بازخوانی طرح جامع و بررسی بایدها و نبایدهای بازنگری آن، چهارمین نشست بررسی این طرح را با عنوان بررسی «موانع سیاستی تولید مسکن» را برگزار کرد.

دکتر سید امیر منصوری استاد دانشگاه تهران و رییس پژوهشکده نظر،در این نشست با بیان اینکه ما با مسائل‌ مختلفی در شهر تهران مواجه هستیم که برنامه اصلی مدیریت شهری باید به آنها پاسخ می داد، خاطرنشان کرد: در حالیکه وضعیت بحرانی شهر  در مسائل مختلف، نظر ما را به این سوال جلب می‌کند که چرا برنامه‌ها و سیاست‌های کلان شهری ما تا به امروز موفق به حل این مسائل نشده اند؟ ما در این نشست می خواهیم بدانیم در تهران، مقوله مسکن با چه موانعی روبرو است. زمانی که طرح جامع تهران برگزار می شد، در یکی از خبرگزاری ها، 10 جلسه برگزار کردیم و آن سند را از زوایای مختلف از جمله زاویه مسکن، مورد نقد قرار دادیم. بعد سالها که محتوای آن جلسات را مطالعه می کردم دریافتم که چقدر مسائل امروز ما با آن روزها شبیه است و اگر مدیران ما به نکاتی که در آن سال ها مطرح شده بود، اعتنا می کردند، اکنون خیلی جلوتر بودیم.

جمعیت تهران از سقفی که طرح جامع مسکن پیش‌بینی کرده بود، فراتر رفته است

وی با اشاره به تلاش‌های برنامه‌ریزان طرح جامع برای کنترل جمعیت شهر، سیاست های انقباضی درخصوص مسکن شهری، مدیریت تراکم، محدود کردن ساخت‌وساز، اعطای تراکم متفاوت در مناطق مختلف تهران و غیره گفت:  آقای احمدی‌نژاد، رییس جمهور وقت، وقتی با بسته طرح جامع روبرو شد، دستور یک طبقه تراکم بیشتر را داد چون نظر ایشان این بود که جمعیتی که برای تهران در نظر گرفته شده، کم است. تا امروز از این اقدام وی به عنوان یک کار غیر کارشناسی نام برده شده درحالی که جمعیت تهران از سقفی که طرح جامع مسکن پیش‌بینی کرده بود، فراتر رفته است.

اوایل انقلاب تهران 5 الی 6 شهر اقماری داشت / امروزه حدود 40 شهر اقماری در اطراف تهران داریم

این استاد دانشگاه توضیح داد: در طرح جامع، تصور می شد که با وضع سقف جمعیتی، قادر به جلوگیری از ورود تقاضا به بازار خواهند بود. از طرفی این طرح به تاثیر شهرهای اقماری تهران توجهی نکرد. اوایل انقلاب تهران 5 الی 6 شهر اقماری داشت ولی امروزه حدود 40 شهر اقماری در اطراف تهران داریم به طوری که نمی توانیم مسائل آنان را از تهران تفکیک کنیم. در واقع، مسائل زیادی وجود دارد که برنامه ریزی های صورت گرفته با ابزارهای کوچک مقیاسی چون محدود کردن تراکم در پهنه‌های مختلف، به مذاکره واگذار کردن تراکم و کاربری‌ها در پهنه‌های مختلف تحت عنوان نظام پهنه‌بندی و اقدامات کوچک مقیاس شهرداری تحت عنوان مداخله در مسکن و… به آن ها پاسخ نمی دهد. طرح جامع شهر تهران باید در اندازه مسائل مهم شهر ظاهر شود نه اینکه بخش کوچکی از مشکلات را مدنظر خود قرار دهد.

سیاست های مسکن طرح جامع شهر تهران سطح راهبری ندارد / بسیار ساده‌لوحانه سقف جمعیتی تهران را 8 میلیون نفر در نظر گرفتند 

منصوری در ادامه گفت: بررسی سیاست های مسکن طرح جامع شهر تهران، نشان می دهد، مهم ترین ضعف آن را عملیاتی بودنش می بینیم که سطح راهبری ندارد. البته این اتفاق به این خاطر است که تهیه کننده طرح جامع، چشم اندازی در مورد ماموریت شهر تهران در کشور ندارد در نتیجه بسیار ساده‌لوحانه و خوش‌باورانه سقف جمعیتی تهران را در طرح جامع 8 میلیون نفر در نظر گرفتند! در حالیکه ما نه می توانیم و نه ابزاری برای محدود کردن شهر داریم.

برنامه توسعه ملی ما مانند برنامه هفتم توسعه، کیفیت لازم را ندارد

رئیس پژوهشکده «نظر» تاکید کرد: قبل شروع افق طرح جامع، جمعیت این شهر از 9 میلیون نفر هم فراتر رفته بود. این نشان‌دهنده خام‌اندیشی و ساده اندیشی کسانی است که می خواستند برای شهر، محدودیت جمعیتی ایجاد کنند. برنامه ریزی شهری ما در دل یک برنامه توسعه ملی قابل دفاع وجود ندارد چون برنامه توسعه ملی ما مانند همین برنامه هفتم توسعه کیفیت لازم را ندارد پس اولین مانع سیاستی طرح جامع در مورد بخش مسکن، نبود چشم انداز و بستر قانونی بالادستی است که به همین دلیل برای خودش یک شان عملیاتی قائل شده است.

طرح جامع تهران برنامه ای برای بافت فرسوده ندارد / 55درصد از سطح مسکونی تهران، فاقد هرگونه سیاست است

وی با اشاره به احکام طرح جامع تهران در مورد بخش مسکن، افزود: این طرح در خصوص بافت فرسوده سکوت کرده و گفته برنامه ای برای حل آن ندارد. در حالی که بیش از نصف جمعیت تهران در بافت های ناپایدار سکونت دارند که خدمات شهری و کیفیت زندگی آن، بسیار پایین تر از استانداردهای متوسط شهر است. جمعیت زیادی داریم که بدمسکن و مستاجر هستند. وقتی طرح جامع ما برای این مساله مهم برنامه ای نمی دهد و می گوید بعدا به صورت طرح موضوعی با آن برخورد شود، در صورتیکه پس از 17 سال هنوز هم برای آن طرحی ارائه نداده، یعنی در مورد بخش بزرگی از مساله سیاست ندارد. 145 کیلومتر مربع مساحت بافت های فرسوده است یعنی 55 درصد از 270 کیلومتر مربع سطح مسکونی تهران، فاقد هرگونه سیاست بوده است چون از کل به جزء ماجرا نگاه نمی کند و کاری به مسائل اجتماعی، اقتصادی، ایمنی و غیره مردم ساکن در این بافت را ندارد و نگران هم نمی شوند!

این استاد دانشگاه اضافه کرد: وقتی درباره این مسئله در طرح جامع سیاستی وجود ندارد شهرداری در بافت فرسوده با همان قواعدی که برای همه شهر تصمیم می گیرد، دست به مدیریت می زند. قاعده شهر برای تعیین تراکم، مساله پارکینگ است و می گوید به ازای هر پارکینگ که تامین کنید، می توانید تراکم بگیرید و چون پلاک های بافت فرسوده اغلب ریزدانه هستند و نمی توانند پارکینگ متناسب تامین کنند، تراکم نمی گیرند در نتیجه چون طرح جامع راه‌حل اختصاصی برای این موضوع تبیین نکرده بود، یک نسخه عمومی برای همه تجویز می شود.

در دوره طرح جامع، سالیانه 10 درصد نوسازی شده و نه 45درصد / فاجعه ای در مورد نصف جمعیت تهران در حال رخ دادن است

منصوری یادآورشد: همین امر باعث شده است که در دوره طرح جامع سالیانه 10 درصد نوسازی شده است. یک آمار غلط اندازی ارائه می شود که می گوید 45 درصد نوسازی صورت گرفته است! اما نمی گویند کل مساله بافت فرسوده را از 145 کیلومتر به 32 کیلومتر تقلیل داده اند. این یعنی فاجعه ای که در مورد نصف جمعیت تهران در حال رخ دادن است.  ما می‌دانیم به طور سمبلیک مشکل بدمسکنی و بافت‌های فرسوده در جنوب شهر نسبت به شمال شهر بیشتر است، لذا این یک مانع سیاستی است و طرح جامع چون راه‌حل نداده ما را وادار به راه حل های عمومی می کند که در واقع یک راه حل انقباضی محسوب می شود.

رییس پژوهشکده معماری و شهرسازی نظر، خاطرنشان کرد: سیاست دیگری که درباره مسکن در طرح جامع مطرح شده، عدم اعتقاد به تعادل فضایی است به این صورت که ما باید تراکم جمعیت در شهر تهران را در یک حدود متعادلی نگه داریم مثلا حداکثر آن دوبرابر حداقل آن باشد اما در تهران بر اساس سیاست غلط به جایی مانند شهرک غرب رسیده ایم که تراکم آن حدود30 تا 50 نفر در هکتار است و  در مقابل خیابان هاشمی در منطقه ده تراکم جمعیتی حدود 1100 نفر در هکتار دارد. این یعنی حدود 20 برابر که در سرمایه سالار ترین شهرهای دنیا هم چنین نسبتی وجود ندارد.

تصویب کنندگان طرح جامع شهر تهران، اساسا به عدالت و تعادل فضایی به عنوان یک ارزش باور نداشتند / مشاورین طرح جامع تهران، ساکن شهرک غرب بودند و آنجا را برای خود خلوت کردند!

منصوری گفت: این وضعیت به صورت قانونی تثبیت شده است. گفته اند در شهرک غرب نباید تراکم بدهیم و نام آن را «بافت ارزشمند معاصر» گذاشته اند! چون تقریبا اکثر مشاورانی که طرح جامع را تهیه کردند و کسانی که آن را تصویب کردند در شهرک غرب سکونت می کنند لذا محله را برای خودشان خلوت کردند و گفتند شلوغی ها بهتر است به جاهای دیگر برود. البته این عدم تعادل فضایی با هر انگیزه‌ای دیگری هم توجیهی ندارد. تصویب کنندگان طرح جامع شهر تهران، اساسا به عدالت و تعادل فضایی به عنوان یک ارزش باور نداشتند. ما وقتی جمعیت تهران را در مساحت آن تقسیم می‌کنیم می فهمیم که خیلی تراکم بالایی ندارد و متوسط تراکم جمعیت در تهران 110 الی 120 نفر در هکتار است اما این مقدار جمعیت در منطقه‌ای نصف متوسط می‌شود و در منطقه‌ای 10 برابر متوسط می‌شود. این نکته بسیار معناداری است.

در موضع برنامه ریز، چرا متوجه هجوم جمعیت به تهران نشدید! 

عضو هیات علمی دانشگاه تهران، طرح جامع تهران را تخیلی عنوان کرد و گفت: تصور تهیه‌کنندگان طرح این بود که قادر به کنترل جمعیت خواهند بود، درحالی که خیال ناشدنی و باطل داشتند. وقتی شرایط اقتصاد ملی ما باعث می شود مردم به تهران هجوم بیاورند، نمی توانید چنین محدودیتی ایجاد کنید. شما در موضع برنامه ریز چرا متوجه این مساله نشدید! وقتی از آنها درباره این عدد که به عنوان سقف جمعیتی تهران تعیین شده می پرسیم دلیلی نمی آورند! امروز همان آدم ها که در طرح، هیچ چیز در مورد مبانی این تصمیم شان نگفته بودند، می گویند «ظرفیت زیست محیطی» شهر پر شده است. این یک اصطلاح جدیدی است که اخیرا سر ملت ما گذاشته اند و قرار است تا سال ها به یک تابوی جدید تبدیل شود.

منصوری ادامه داد: این عبارت به استناد یک گزارش مجهول مرکز پژوهش های مجلس به کار برده می شود که هیچ منبع علمی و معتبری ندارد. شما با این عبارات راجع به تهران تصمیم می گیرید و جمعیت را به سمت پرند هل می دهید! این طرف و آن طرف اتوبان آزادگان چه ظرفیت زیست محیطی متفاوتی دارد؟ این چه حرفی است که شما می زنید؟ آن زمان که این اصطلاح نبود، چرا این کار را کردید؟ همان کسانی که دوست نداشتند شهرک غرب که محل زندگی شان بود شلوغ شود، به طریق اولی دوست ندارند هر کسی وارد تهران شود! مگر آقای کرباسچی نگفت تهران را آنقدر گران می کنیم که هرکسی وارد آن نشود!

این استاد دانشگاه، اظهارداشت: به جایی رسیده ایم که در اخبار درباره پشت‌بام خوابی و خانه‌های اشتراکی چند خانواده می خوانیم! یک زیرزمین بدون نور در تهران نو به مساحت 9 متر مربع با دیوار نم کشیده با پول رهن 150 میلیون تومانی و اجاره ماهیانه 3 الی 4 میلیونی آگهی می شود! برخی کانتینر و کانکس روی پشت‌بام می‌گذارند و اجاره می‌دهند! یکی از کارهای شهرداری این شده که نگذارد برخی روی پشت بام خود چادر یا کانکس اجاره دهند. این واقعیات منطبق با تخیلات برخی آقایان طراح طرح جامع پاک نمی شوند!

نباید درآمد شهرداری را تا این اندازه به تولید مسکن وابسته می کردید که با کاهش ساخت و ساز، ناگزیر مبلغ عوارض ها را زیاد کنید

منصوری افزود: یکی از مسائلی که به صورت غیر مستقیم به طرح جامع بر می گردد این است که در فصل اقتصادی برنامه جامع در برابر سودجویی از تولید مسکن، مانند گران کردن پروانه، تمهیدی دیده نشده است. نباید درآمد شهرداری را تا این اندازه به تولید مسکن وابسته می کردید که وقتی تعداد ساخت و ساز کم می شود، مبلغ عوارض ها را زیاد کند. مسئله الگوی مسکن را نیز مساله مهمی است که طرح جامع اصلا به آن نپرداخته و صلاحیت تصمیم گیری را به یک عده خاص از مدیران داده است.

اصلی ترین بحران امروز تهران، مسکن است

بیت‌الله ستاریان استاد دانشگاه تهران در این نشست با بیان اینکه حدود 25 الی 30 سال است که موضوع مسکن را مطرح می‌کنیم ولی گوش شنوایی نیافته ایم، گفت: سال 1385 گزارشی تهیه کردیم که اوضاع مسکن در سال 1400 چگونه خواهد شد که در آن گزارش پیش‌بینی قیمت‌ها و وضعیت ها نیز آورده شده بود. وقتی آن گزارش را به مسئولین مربوطه ارائه کردیم برای آنها مضحک به نظر می آمد و با تهدید می گفتند چنین اتفاقی رخ نخواهد داد، درحالیکه گفته های قابل بررسی و احصا بود و جنبه پیشگویی نداشت.

وی افزود: اصلی ترین بحران امروز تهران، مسکن است که با تمام ابعاد اقتصادی، اجتماعی، فرهنگی، بهداشتی و روان و غیره خود را نشان داده است. تهران یک ساختار اقتصادی متمرکز و کاملا دولتی دارد. در نگاه کلان نیز می توان گفت اقتصاد خصوصی نیز در تهران متمرکز است. در مقوله جمعیت هم در شهر تهران، علاوه بر رشد جمعیت فعال خود، مهاجرپذیری بسیار بالایی وجود دارد؛ بنابراین در مورد جایی صحبت می کنیم که صنعت ساختمان آن بسیار سنتی و از رده خارج است.

ویژگی خطرناک تهران، حاشیه نشینی است

ستاریان تصریح کرد: از جایی صحبت می کنیم که شرایط خطرناکی درخصوص بافت فرسوده دارد و مرتب به آن اضافه می شود به طوری که به اندازه فرسودگی سالانه آن نمی توانیم مسکن تولید کنیم. ویژگی خطرناک تهران، حاشیه نشینی است. وقتی ما شاهد حاشیه نشینی سالیانه حدود 4.5 الی پنج درصدی هستیم یعنی در هر بیست سال یک شهر در حاشیه شهر اضافه می شود. در حاشیه نشینی، بحث هایی مانند سازمان دادن و غیره گم است یعنی دیگر نمی دانیم چگونه با آن برخورد کنیم. بخش وسیعی از این مشکل نتیجه طرح جامع غلط است اما بخش هایی از آن به کل ساختار اقتصاد و تصمیم گیری های اساسی بر می گردد. یک شهردار یا استاندار اصلا نمی داند تکلیف این شهر چیست! اخیرا صحبت هایی در مورد تقسیم تهران به گوش می رسد که بر ساختار مسکن و سکونت بسیار تاثیر می‌گذارد.

این استاد دانشگاه با بیان اینکه اساسا نگاه توسعه ای نداریم، یادآورشد: در تهران بحث شهر‌های اقماری را هم داریم. از سال  1895 که ساخت شهرهای اقماری در جهان مطرح شد، در هیچ‌ کجا پاسخ درستی گرفته نشد. در انگلیس قرار بود، شهرهای اقماری، سرریز جمعیت لندن را جذب کنند که تنها 4 درصد موفقیت کسب کرد به طوری که از شهرهای کوچک و میانی به شهرهای اقماری لندن می آمدند و سپس برای تمام خدمات آویزان لندن می شدند. این اتفاق در تمام نقاطی که شهر اقماری ساخته شد، رخ داد و عوارضی مانند حاشیه نشینی، شهر خوابگاهی شدن، ناهنجاری های اجتماعی و فرهنگی عینا در تمام کشورها رخ داد. ما در تهران که هم اکنون چهل شهر اقماری دارد، شاهد همه این عوارض ها هستیم لذا اگر طرح جامع به این مسائل توجه نکند قطعا با شکست روبرو خواهد شد.

به راحتی می توان با شهرداری هر توافقی داشت، طرح جامع دیگر به چه دردی می خورد!

وی همچنین با اشاره به درآمدهای مدیریت شهری در ایران گفت: از کشوری صحبت می‌کنیم که درآمد شهری آن عمدتا متکی به دولت باید باشد، چون اقتصاد ما دولتی است؛ اما دولت به خاطر اینکه قادر به پاسخگویی نیست از شهرداری می‌خواهد که خودش به صورت بی‌ضابطه، بی‌قانون، بدون برنامه و بدون آئین‌نامه به صورت توافقی درآمد کسب کند. مشکل عمده تهران، اکنون همین ماجرا است که شما به راحتی می توانید با شهرداری هرگونه توافقی داشته باشید در نتیجه طرح جامع دیگر به چه دردی می خورد؟

سانحه در بافت فرسوده تهران فاجعه‌بارترین اتفاقات خواهد بود

ستاریان ادامه داد: اگر سانحه ای در رابطه با بافت های فرسوده تهران رخ دهد، جزء فاجعه‌بارترین اتفاقات ما خواهد بود که آنقدر وحشتناک است حتی نمی توانیم آن را بیان کنیم لذا باید ببینیم بافت فرسوده ما چه مسائلی دارد؟ حاشیه نشینی در شهرهای ما به این بافت ها اضافه شه اند که وضع خطرناک تری دارد. علاوه بر آن مسائلی همچون مالکیت، ساخت وساز، طرح تفصیلی و … وجود دارد که در شهرداری مناطق نیز نتیجه مشخص و روشنی ندارد.

این عضو هیات علمی دانشگاه تهران،  خاطرنشان کرد: مسکن در ایران چه در سطح دولت، چه در سطح جامعه و چه در سطح دانشگاه مغفول واقع شده، این در حالی است که مسکن تقریبا نیمی از اقتصاد ما را در دست دارد. در حالی که سال 2023 ، 10درصد اقتصاد آمریکا در بخش مسکن بوده است. مسکن در کشور ما آنقدر در بحث بهداشت روانی و امنیت اجتماع تاثیر دارد که وزارت بهداشت و نیروهای نظامی و قوه قضاییه ندارد.اغلب ریشه های جرم خیزی در بی مسکنی و بدمسکنی است. تقریبا 20 درصد جمعیت و حدود 15 درصد مسکن کل کشور در تهران است سپس می بینیم طرح جامعی که تهیه شده بود، رشد جمعیت شهر را در نظر نگرفته بود. چرا یک نوع مهاجرتی رخ می دهد که طی آن فردی از شهرستان به تهران می آید و روی پشت بام می خوابد؟ وقتی ما از 40 شهر اقماری حرف می زنیم، یعنی شهر را نابود کرده اید.

ستاریان اظهارداشت: 40 حوزه مانند دمل های چرکینی ایجاد کرده اید که همه مسائل آن به شهر اصلی منتقل می شود. شهر پرند چقدر از سرریز جمعیت تهران را توانسته جذب کند؟ در حالیکه این مهاجرت معکوس خیلی بد است. مثلا کسی اگر در سعادت آباد بزرگ شده، مجبور است در خیابان جمهوری مسکن تامین کند و همینطور به سمت خارج شهر هدایت می شود. این نوع رفتار درخصوص مسکن اصلا درست نیست و ناشی از یک نوع سرخوردگی است. این نوع مهاجرت در حال بلعیدن تهران است.

وی افزود: وقتی از این صحبت می کنیم که طرح بالادستی برای طرح جامع موجود نبوده درست تقصیری برای آن نمی توانیم قائل شود اما نباید اشاره می کرد که در مواردی بگوید من نمی توانم تصمیم بگیرم! برخی شهرهای تهران در حال چسبیدن به تهران است و حالا برخی می خواهند شهریار را مرکز یک استان کنند و آن هم هر دِه خود را تبدیل به یک شهر کند. اصلا ما فرض کنیم این طرح جامع یک طرح بسیار درستی است و در همۀ موارد هم نگاه کارشناسانه داشته‌اند اما آیا مجریان و کارشناسان می‌توانند آن را به خوبی اجرا کنند! آیا قوانین و ضوابط ما آنقدر دست مجریان را باز می گذارد که آن را اجرا کنند! شهری که روزانه چند ده هزار میلیارد تومان هزینه دارد، باید این درآمد را کسب کند، علاوه بر تراکم هر چیز دیگری را هم می فروشد.

به اندازه ضریب استهلاک شهر نیز نمی‌توانیم بسازیم / مدام فرسودگی اضافه می‌شود

ستاریان با اشاره به وضعیت بافت فرسوده گفت: در تهران حدود سه و نیم میلیون واحد مسکونی داریم که در طی 17 سال 10 درصد آن نوسازی شده است درحالیکه ما سالانه 2.5 درصد ضریب استهلاک داریم یعنی بیش از سی درصد به استهلاک شهر اضافه شده است که شما 10 درصد آن را ساخته‌اید. ما اکنون به اندازه ضریب استهلاک شهر را نیز نمی‌توانیم بسازیم و مدام فرسودگی به آن اضافه می‌شود. طرح جامع درباره این موضوع سکوت کرده است. برخی مناطق شهرداری خودشان هم خبر ندارند که در حوزه تحت مدیریت شان چقدر جمعیت و با چه کیفیتی زندگی می کنند! از بزرگترین سرمایه‌داران تا فقیرترین افراد خاورمیانه در تهران زندگی می‌کنند. ما باید بدانیم چگونه می‌توانیم این موضوع را ساماندهی کنیم؟

وی در  پایان افزود: این وضعیت به سیاست اقتصادی کل کلان کشور برمی‌گردد که چرا در این حد نابرابری شکل گرفته است. در تهران هیچ طرحی برای حاشیه‌نشینی وجود ندارد. حالا باید تاثیر طرح ملی مسکن و تفکیکی که می خواهند میان استان‌ها ایجاد کنند را در طرح جامع جدید دید.