به گزارش اقتصادران ، بر اساس آخرین گزارش مرکز آمار ایران از تورم آبانماه، بازار مسکن و اجاره ۴.۱ درصد تورم داشته است. اگرچه در برخی آمارها از بازار مسکن متوسط قیمت واحدهای مسکونی در تهران کاهشی نسبی داشته است، اما همانطورکه در گفتگوهای گذشته اقتصاد ۲۴ مطرح شد، این کاهش نسبی ناشی از قدیمیساز شدن ترکیب در واحدهایی است که خرید و فروش شده و به این ترتیب میانگین قیمت نیز کاهش یافته است.
اما واقعیت آن است که بیش از ۶۰ درصد تورم آبان ماه مربوط به هزینههای مسکن است؛ روندی بر اساس اظهارات «بیتالله ستاریان» کارشناس بازار مسکن در سال آینده افزایش خواهد یافت، تا جایی که به افزایش شبه کپرنشینی، حاشیه نشینی و اجاره پشت بام و چادر زدن خواهد انجامید.
افزایش تقاضای مطلق در سال آینده
به گفته این کارشناس بازار مسکن، روند، همان روندی خواهد بود که ما در نیم قرن گذشته داشتیم. درحال حاضر به دلیل رکودی که بر کل اقتصاد حاکم است بازار مسکن نیز در شرایط رکودی به سر میبرد. مسکن همیشه یک دوره رکود تورمی داشته و مانند یک فنر فشرده هر زمانی هم که بودجهای یا تزریق پولی به شیوههای دیگر روانه این بازار میشود فوری آن را جذب میکرده و جهش پیدا میکرده است که نسبت به شاخص تورم چند برابر بوده است؛ این ویژگی بازارمسکن است.
ستاریان در ادامه گفتگو با اقتصاد ۲۴ با پیش بینی روند قیمتی مسکن در سال آینده میافزاید: در سال آینده هم قیمت مسکن قطعا افزایش پیدا میکند، چون ما نیاز سالانه یک میلیون را نتوانستیم تکمیل کنیم؛ به خصوص در دو سال گذشته که تولید ما از ۳۰۰ هزار واحد به زیر ۲۰۰ هزار واحد رسیده است. طبیعتا این نیاز انباشته، این اختلاف عظیمی که در عرضه و تقاضا داریم خود را یکباره بروز میدهد. سال بعد هم با تزریق پولی که از طریق افزایش حقوقها انجام میشود افزایش قیمت را خواهیم داشت که منجر به خارج شدن گروهی در بخش تقاضای موثر میشود، یعنی تبدیل تقاضای موثر به تقاضای مطلق برای کالای حیاتی و ریسکی، چون مسکن.
او ادامه میدهد: یک مشکلی که وجود دارد این است که دولت انحصار بالایی از منابع کشور را در اختیار دارد، در حالی که با مدیریت دولتی نمیتوان در تولید عرض اندام کرد. دولت وقتی کسری بیاورد از بانک مرکزی قرض کرده یا از بانکها جمع میکند یا اینکه مالیات را مضاعف میکند، چون توان گرداندن تولید را ندارد. هیچ دولتی در دنیا اینطور نیست که همزمان تاجر و تولیدکننده باشند.
افزایش مالیات بر حقوق و رانده شدن به حاشیه
بر اساس لایحه بودجه ۱۴۰۳ «حقوقبگیران» اجارهنشین باید معادل اجارهبهای ۷ مترمربع آپارتمان، مالیات بر درآمد بپردازند، یعنی این قشر در تهران علاوه بر هزینه بالای اجاره بها باید ۸ درصد هم مالیات بپردازند.
بیت الله ستاریان با اشاره به این افزایش مالیات میافزاید: در سالی که در حال سپری شدن است، شبه کپر نشینی، حاشیه نشینی و اجاره پشت بام و چادر زدن زیاد شد. این معضل در سال آینده هم به شدت افزایش پیدا خواهد کرد. در حال حاضر مستاجران برای داشتن یک زندگی درخور بایستی دو برابر حقوقشان را اجاره بدهند. این در سال آینده نیز افزایش مییابد و طوری خواهد شد که کسی که انتظار داشت در سال بعد خانهای را اجاره کند، در حاشیه شهر هم نمیتواند این کار را کند. این اتفاقی است که به اسم مهاجرت معکوس در حال رخ دادن است. همه اینها نوعی سرخوردگی و کوچک شدن اقتصاد خانوارهاست.
در این راستا حالا بنیاد مسکن اعلام کرده مردم با مهاجرت به روستاها تسهیلات مسکن بگیرند. بر این اساس ۳۵۰ میلیون تومان نیز در قالب طرح نهضت ملی مسکن و ۳۵۰ میلیون تومان نیز تسهیلات تعلق میگیرد. اما آیا این کار راهگشا خواهد بود؟ ستاریان ضمن انتقاد از این طرح به اقتصاد ۲۴ میگوید: طراحان این طرح اصلا آنقدر به اقتصاد روستا احاطه دارند که چنین برنامهای ریختهاند؟ آیا به این فکر شده که بعد از مهاجرت به روستا قرار است چه کاری انجام دهند؟ چه چیزی تولید کنند؟ زمانی روستا رشد میکند که سرمایه گذار برود در آنجا سرمایهگذاری کند. بعد میتوان شروع به توسعه دادن آن کرد. اصلا خود مردم در نهایت خانه میسازند. نیاز نیست دولت تسهیلات دهد. طراح این طرح نمیداند که اقتصاد روستا چطور است و روستاها دارند تخلیه میشوند؟
ابزارهای مالی برای مولد شدن بخش مسکن وجود ندارد
طرح اخیر دولت برای خانه سازی در روستاها در حالی مطرح میشود که چندی پیش بانک ها به دلیل عدم ارائه تسهیلات به طرح نهضت ملی مسکن جریمه شدند. این در حالی است که به گفته ستاریان، تسهیلات بانکی تنها یکی از دهها ابزارهای مالی تولید مسکن است. او در این باره میگوید: بانکها عموما به دلیل اینکه تسهیلات تکلیفی بازدهی خوبی ندارند در برابرارائه آن مقاومت میکنند. وقتی زمان بازگشت پول به بانکها ۱۵ ساله است چه اتفاقی میافتد؟ برگشتن و برنگشتن آن ارزشی برایشان ندارد. این پول موقعی برمیگردد که دیگر ارزشی ندارد. وقتی تورم دو رقمی با این شدت دارید چه انتظاری دارید؟
این فشار منجر به جرائمی میشود که به گفته این کارشناس مسائل اقتصادی، بانکها آن را مرتکب میشوند. به گفته او بانکها برای این که پاسخگوی فشارهای دولت باشند میروند کارهای خلاف انجام میدهند، بنگاهداری میکنند، اقدام به تاسیس شرکت میکنند و به خودشان وام میدهند یا بانکها به شرکت یکدیگر وام میدهند که بتوانند ضرر را اینطور جبران کنند. اصلا بیایید فرض کنید بانکها همه تسهیلات ۳۰۰ هزار میلیارد تومانی را پرداخت کردند. این رقم اصلا چند مسکن خواهد شد؟ یکی از ابزارهای مالی بخش مسکن تسهیلات است. دهها ابزار مالی باید شروع به کار کند تا مسکن بتواند کار کند.
ستاریان در ادامه میافزاید: سال قبل دولت آمریکا یک میلیون و ۳۶۰ هزار مسکن تولید کرد. گردش مالی این بخش ۱۰ درصد اقتصاد آمریکا برابر با دو هزار میلیارد دلار است. این را باید اضافه کرد که این دولت بخش عمده مسکن را با چوب و ارزان سازی تولید کرده است، اما در ایران اگر همه بانکها بتوانند کل سرمایه خود را جمع کنند، میتوانند سالی یک میلیون مسکن را تامین کنند؟
به گفته این کارشناس بازار مسکن، دولتی که ۱۰۰ میلیارد دلار بودجه آن است کجای این بازار میتواند حرف بزند؟ این یک حرف درشت است و نمیتواند جواب دهد. نمیگویم در بخش مسکن ما اقتصادی وجود ندارد، هست، اما ابزارهای مالی وجود ندارد که بتواند آن را مولد کند. نه اوراق، نه صندوقی و نه هیچ چیز دیگر. اگر هم درست میشود برای بخشهای دولتی به صورت رانتی تولید میشود. وقتی شاکله اقتصاد را نمیخواهیم دستکاری کنیم جسارتش را هم نداریم بعد گروهی را میآوریم که این را توجیه کند، دیگر نمیتوان کاری برایش کرد.
