به گزارش اقتصادران، اگر رکودهای فصلی سالهای گذشته بازار مسکن را بتوان به خوابی سبک تشبیه کرد که با تغییر فصل و بازگشت تقاضا پایان مییافت، رکود این روزهای بازار بیشتر به یک بیحسی عمیق شباهت دارد؛ وضعیتی که نهتنها ناشی از چرخههای معمول اقتصادی، بلکه حاصل شوک جنگ و نااطمینانی گسترده است. بازاری که پیش از این نشانههایی از بیداری نشان میداد، اکنون در سکوتی سنگین فرو رفته و برای احیا، به چیزی فراتر از گذر زمان نیاز دارد.
بازار مسکن ایران در ماههای اخیر یکی از کمتحرکترین دورههای خود را تجربه کرده است. هرچند کاهش معاملات در فروردینماه، پدیدهای تکراری و قابل پیشبینی در سالهای گذشته بوده، اما آنچه شرایط امسال را متمایز میکند، همزمانی این رکود با تحولات سیاسی و نظامی است.
دوگانه ترمیم؛ روان و اقتصاد
در تحلیل وضعیت پس از جنگ، منصور غیبی، کارشناس ارشد بازار مسکن، بر دو نوع ترمیم تأکید میکند: بازار مسکن پس از پایان جنگ با دو نوع ترمیم مواجه میشود؛ نخست ترمیم روحی و روانی فعالان بازار و دوم تثبیت و تعادلبخشی به حوزه اقتصاد و بازار مسکن.
به گفته او، بخش روانی ماجرا به بازگشت اعتماد خریداران مربوط میشود؛ اعتمادی که در شرایط نااطمینانی بهشدت آسیب میبیند. او توضیح میدهد: خریدار مسکن معمولاً تمام دارایی خود را به صورت نقد در اختیار ندارد بلکه بخش قابل توجهی از دارایی افراد در بازارهایی همچون بورس، طلا، ارز و حتی خودرو توزیع شده است.
این نکته، اهمیت ارتباط بازار مسکن با سایر بازارها را برجسته میکند. در واقع، تصمیمگیری برای ورود به بازار مسکن، بهشدت وابسته به وضعیت بازارهای موازی است.
بلاتکلیفی در بازارهای موازی
یکی از موانع اصلی احیای بازار مسکن، وضعیت نامشخص بازارهایی مانند ارز، طلا و بورس است. غیبی در این باره میگوید: باید مشخص شود که بازار طلا در چه سطح قیمتی به ثبات میرسد یا بازار ارز و سایر داراییها در چه شرایطی قرار میگیرد.
در چنین شرایطی، سرمایهگذاران نمیتوانند بهراحتی تصمیم بگیرند که داراییهای خود را نقد کرده و وارد بازار مسکن شوند. این فرآیند، همانطور که او تأکید میکند، زمانبر است: فرآیند تجمیع داراییها و تبدیل آنها به سرمایه ملکی نیازمند زمان است.
در نتیجه، حتی در صورت پایان جنگ، نمیتوان انتظار داشت که بازار به سرعت به تعادل برسد. این دیدگاه، در تضاد با تصورات سادهانگارانهای است که پایان بحران را معادل بازگشت فوری رونق میدانند.
ایست معاملاتی؛ بازاری در حالت انتظار
یکی از مفاهیم کلیدی برای توصیف وضعیت فعلی بازار، «ایست معاملاتی» است. در این وضعیت، نه خریداران تمایلی به خرید دارند و نه فروشندگان حاضر به عرضه با قیمتهای فعلی هستند.
این وضعیت ناشی از احتیاط دوطرفه است. خریداران به دلیل نااطمینانی نسبت به آینده اقتصادی و امنیتی، تصمیمگیری را به تعویق انداختهاند. در مقابل، فروشندگان نیز ترجیح میدهند تا مشخص شدن شرایط، از عرضه ملک خودداری کنند.
نتیجه این رفتار، بازاری است که در آن معاملات به حداقل رسیده، اما قیمتها نیز بهطور معناداری کاهش نیافته است. به بیان دیگر، بازار در نوعی تعلیق قرار دارد.
توقف یک روند رو به بهبود
نکته قابل توجه این است که بازار مسکن پیش از آغاز جنگ، در مسیر بهبود قرار داشت. کارشناس ارشد بازار مسکن در این باره میگوید: بررسیهای میدانی نشان میداد که مردم در بازار حضور داشتند و معاملات خرید و فروش مسکن در حال افزایش بود.
او حتی به شرایطی اشاره میکند که در آن تقاضا از عرضه پیشی گرفته بود: در برخی مقاطع تقاضای خرید مسکن از عرضه پیشی گرفته بود و برخی مالکان برای فروش واحد مسکونی خود اقدام میکردند تا بتوانند واحد جدیدی خریداری کنند.
این روند، نشاندهنده شکلگیری نوعی «بازارگرمی» بود که میتوانست به خروج تدریجی از رکود منجر شود. اما جنگ، این مسیر را بهطور ناگهانی قطع کرد.
بازار اجاره؛ آرامش ظاهری، فشار پنهان
در حالی که تمرکز اصلی بر بازار خرید و فروش است، بازار اجاره نیز تحت تأثیر شرایط اخیر قرار گرفته است. اما برخلاف تصور، رکود در معاملات لزوماً به کاهش فشار در بازار اجاره منجر نشده است.
غیبی توضیح میدهد: در این مدت با نوعی انباشت جابهجایی در بازار اجاره مسکن مواجه شدهایم، بسیاری از مستأجران به دلیل شرایط موجود جابهجایی خود را به تعویق انداختهاند.
این تعویق، به معنای شکلگیری تقاضای فشردهای است که در آینده میتواند بهصورت ناگهانی آزاد شود. به بیان دیگر، آرامش فعلی بازار اجاره، میتواند موقتی و شکننده باشد.
مسیر احیا؛ زمان، ثبات و اعتماد
در مجموع، کارشناسان بر این باورند که احیای بازار مسکن، فرآیندی تدریجی و چندمرحلهای خواهد بود. این فرآیند، نیازمند تحقق چند شرط اساسی است: نخست، بازگشت اعتماد به بازار؛ عاملی که بدون آن، حتی در صورت بهبود شاخصهای اقتصادی، تحرک قابل توجهی شکل نخواهد گرفت.
دوم، تثبیت شرایط اقتصادی؛ بهویژه در بازارهای موازی که نقش مهمی در تصمیمگیری سرمایهگذاران دارند؛ و سوم، کاهش ریسکهای سیاسی و امنیتی. غیبی در این باره تأکید میکند: زمانی که این شرایط به ثبات برسد، میتوان انتظار داشت که سرمایهگذاری در بازار مسکن با اطمینان بیشتری انجام شود.
بازاری در انتظار آینده
آنچه امروز در بازار مسکن ایران مشاهده میشود، ترکیبی از چند عامل است: رکود فصلی، شوک جنگ و نااطمینانی اقتصادی. این ترکیب، بازاری را شکل داده که نهتنها از حرکت بازایستاده، بلکه در نوعی انتظار فرو رفته است.در چنین شرایطی، احیای بازار نه با یک عامل، بلکه با مجموعهای از تحولات همزمان ممکن خواهد بود. مدیریت اقتصاد کلان، کنترل نوسانات بازارهای موازی و ایجاد ثبات سیاسی، همگی در این مسیر نقش تعیینکننده دارند.
بازار مسکن همچنان یکی از مهمترین پناهگاههای سرمایهای در اقتصاد ایران است، اما در شرایط فعلی، بیش از هر زمان دیگری به «اعتماد» نیاز دارد؛ عنصری که بازسازی آن، زمانبر اما حیاتی است.
دیدگاهتان را بنویسید