منصور غیبی، کارشناس بازار مسکن به مهر میگوید: بیش از ۵۰ درصد مردم در شاخص فلاکت مسکن قرار دارند.
به گفته او، این بدان معناست که نیمی از خانوارهای کشور یا در حال پرداخت اجارهبهایی هستند که بسیار فراتر از ارزش واقعی ملک است، یا مجبور شدهاند ملکی را خریداری کنند که در واقعیت، چنین قیمتی ندارد. این پدیده نهتنها بار مالی سنگینی بر دوش خانوارها میگذارد، بلکه نشانهای روشن از نبود عدالت اقتصادی و نابرابری در بازار مسکن است.
به گفته او، رشد بیرویه قیمتها در بازار مسکن، صرفا ناشی از تقاضا نیست، بلکه دلایل ساختاری و اقتصادی در زنجیره تولید و عرضه مسکن نیز نقش کلیدی دارند.
شاخص فلاکت مسکن معیاری از نابرابری اقتصادی
اما «شاخص فلاکت مسکن» دقیقا چیست؟ غیبی در توضیح آن میگوید: شاخصی وجود دارد تحت عنوان فلاکت مسکن که گرچه واژه سنگینی است، اما از نظر علمی دقیق و قابل استناد است. این شاخص بیانگر آن است که ارزش واقعی ملکی که خانوار برای خرید یا اجاره به آن دست یافته، کمتر از میزان هزینهای است که برای آن پرداخت کرده است. به زبان سادهتر، این شاخص نشان میدهد که مردم برای سرپناه خود، بیش از اندازه واقعی آن هزینه میکنند.برای مثال، ممکن است فردی برای خرید یک آپارتمان دوخوابه ۱۰ میلیارد تومان هزینه کند، در حالی که ارزش واقعی آن ملک از نظر موقعیت، امکانات و کیفیت ساخت، به مراتب کمتر از مبلغ پرداختی باشد.
بازار مسکن در نبود توازن گرفتار شده است
غیبی تأکید میکند: چنین وضعیتی نشاندهنده نبود تعادل میان دارایی خانوار و هزینه پرداختی برای مسکن است و این همان چیزی است که شاخص فلاکت مسکن را در جامعه افزایش داده است. بر اساس برآوردهای ارایهشده، این شاخص در حال حاضر بیش از ۵۰ درصد است؛ یعنی بیش از نیمی از مردم ملکی دارند که ارزش واقعی آن کمتر از پولی است که برایش پرداختهاند. او میگوید: بازار مسکن کشور دچار عدم تعادل و نبود تناسب میان هزینه تولید، قیمتگذاری و توان خرید مردم شده و تا زمانی که نظارت، سیاستگذاری حمایتی از سازندگان و کنترل قیمت مصالح بهصورت همزمان اعمال نشود، این چرخه افزایش قیمت همچنان ادامه خواهد داشت.
اثر مستقیم قیمت مصالح بر بهای تمامشده مسکن
غیبی، ضمن اشاره به ارتباط مستقیم میان قیمت مصالح ساختمانی و هزینه نهایی ساخت، اظهار میکند: وقتی ساختوساز با مواد و مصالحی انجام میشود که قیمت آن در بازار بالاست، طبیعتا محصول نهایی برای سازنده با هزینه بیشتری تمام میشود. این هزینه در نهایت از سوی مصرفکننده پرداخت میشود، چرا که سازنده آن را بر قیمت نهایی ملک و آپارتمان اضافه میکند و به این ترتیب قیمت مسکن افزایش مییابد. در واقع، قیمتهای کنونی مسکن تنها تابع زمین یا تورم عمومی نیست، بلکه یکی از عوامل مهم تعیینکننده، بهای مصالحی مانند سیمان، آهنآلات و تجهیزات ساختمانی است که بهطور مستقیم بر قیمت نهایی ملک اثر میگذارند.
بهای پرداختی بیش از ارزش واقعی
یکی از محورهای اصلی اظهارات این کارشناس، تفاوت فاحش میان بهای پرداختی برای خرید مسکن و ارزش واقعی آن است. غیبی میافزاید: نکته مهمی که بسیاری از خریداران به آن توجه ندارند این است که انتظار کاهش ۵۰ تا ۶۰ درصدی قیمت مسکن، انتظاری غیرواقعی است. متأسفانه یکی از شاخص تعیین قیمت در هر منطقه، در واقع قیمت نوسازهای همان منطقه است.
به گفته غیبی، روند قیمتگذاری املاک بهگونهای است که قیمت آپارتمانهای نوساز، مبنای ارزشگذاری واحدهای چند سال ساخت هم قرار میگیرد. این کارشناس مسکن ادامه میدهد: وقتی آپارتمانهای نوساز با مصالح گران ساخته میشوند و قیمت تثبیتشده آنها مثلا حدود ۱۵۰ میلیون تومان به ازای هر متر مربع است، این رقم مبنای ارزشگذاری برای واحدهای ۵، ۱۰ یا حتی ۱۵ سال ساخت قرار میگیرد. در نتیجه، حتی ملکی که فاقد کیفیت، امکانات و شرایط مطلوب باشد، صرفا به دلیل استناد به قیمت نوسازها با نرخهای بالا در بازار عرضه میشود. او اظهار میکند: افزایش قیمت نوسازها بهصورت طبیعی به سایر واحدها نیز سرایت میکند و موجب رشد عمومی قیمتها در بازار مسکن میشود.
سازندگان، قیمتگذار بازار شدهاند
یکی دیگر از عوامل افزایش غیرمنطقی قیمت مسکن، نبود نظارت و سیاستگذاری دقیق بر قیمتگذاری واحدهای مسکونی است. غیبی در این باره توضیح میدهد: اگر بتوانیم در مبدأ، یعنی در مرحله تولید و ساخت واحدهای نوساز، قیمت تمامشده را از طریق سیاستگذاریهای اقتصادی صحیح کاهش بدهیم و از سازندگان حمایت کنیم، در کنار نظارت و کنترل بر نحوه قیمتگذاری و فروش واحدها، میتوانیم از رشد غیرمنطقی قیمتها جلوگیری کنیم. اما او هشدار میدهد که در شرایط فعلی چنین نظارتی وجود ندارد و بازار در عمل رها شده است، این کارشناس مسکن بیان میکند: در حال حاضر چون چنین نظارتی وجود ندارد، هر سازندهای به دلخواه خود قیمت تعیین میکند. به عنوان مثال، سازندهای برای ملک خود هر متر را ۱۹۰ میلیون تومان قیمت میگذارد و مالک ملک ۵ سال ساخت با استناد به آن، قیمت واحد خود را ۱۷۰ میلیون تومان تعیین میکند. در نبود سازوکار نظارتی، خریداران با قیمتهایی روبرو هستند که نه تنها متناسب با کیفیت ملک نیست، بلکه اختلاف قیمتها تعادل مالی افراد را نیز برهم میزند.
تأثیر نبود تعادل قیمتی بر زندگی مردم
این عدم تعادل، صرفا یک مساله اقتصادی نیست بلکه تأثیر مستقیمی بر زندگی و سبک زندگی مردم دارد. غیبی معتقد است این روند باعث میشود که فردی که میخواهد واحد فعلی خود را بفروشد تا نوساز بخرد، نتواند تعادل مالی برقرار کند؛ زیرا اختلاف قیمتها بسیار زیاد است و این شرایط باعث شده خانوارها برای تأمین مسکن مناسب، ناگزیر به مهاجرت به مناطق کمبرخوردارتر شوند. این کارشناس مسکن میگوید: خانوارها مجبور میشوند برای تأمین مسکن خود از موقعیت و امکانات مناسب صرفنظر کرده و به مناطق حاشیهایتر نقل مکان کنند.
فشار شدید هزینه مسکن بر درآمد خانوارها
از دیگر نکاتی که در تحلیل شاخص فلاکت مسکن برجسته است، نسبت هزینه مسکن به درآمد خانوارهاست. در حال حاضر، هزینه مسکن سهم بسیار بالایی از درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده است. برآوردها نشان میدهد حدود ۶۰ تا ۷۰ درصد درآمد خانوارهای ایرانی، چه در قالب اجارهبها و چه در قالب تأمین منابع مالی برای خرید مسکن، صرف تأمین سرپناه میشود. این موضوع منجر به حذف بسیاری از نیازهای اساسی خانوار شده است: این فشار اقتصادی موجب شده بسیاری از خانوادهها از سایر نیازهای اساسی خود مانند سلامت، تحصیل یا تفریح صرفنظر کنند تا بتوانند هزینه اجاره یا اقساط مسکن خود را پرداخت کنند. آشکار است که بازار مسکن ایران در مرحلهای بحرانی قرار دارد. نبود نظارت کافی، ناهماهنگی در سیاستگذاری و رشد مستمر قیمتها، شرایطی را رقم زده که منجر به افزایش شاخص فلاکت مسکن شده است. تداوم این روند، نهتنها امنیت اقتصادی خانوارها را تهدید میکند، بلکه میتواند شکاف طبقاتی را عمیقتر و دسترسی به مسکن مناسب را به آرزویی دور از دسترس تبدیل کند. راهکار، ورود سریع و موثر دولت با رویکردی چندجانبه در حوزه نظارت، حمایت و تنظیم بازار است.
دیدگاهتان را بنویسید