سامانهای برای شفافیت یا ابزاری ناکارآمد؟
تجربه کشورها نشان داده است یکی از پیششرطهای کنترل بازار مسکن، شفافیت اطلاعات و پایگاه دادهای دقیق است. در ایران نیز این موضوع از سالها پیش مطرح بود، اما اجرایی شدن آن همواره با اما و اگرهای زیادی همراه بوده است. سامانه ملی املاک و اسکان در ابتدا با هدف گردآوری اطلاعات جامع از وضعیت مالکیت، سکونت، نقل و انتقالات ملکی و حتی مصرف انشعابات راهاندازی شد. به گفته کارشناسان، این سامانه با تجمیع اطلاعات از وزارتخانههایی نظیر آموزش و پرورش، نیرو، بانک مرکزی، سازمان ثبت اسناد و سایر نهادها، دادههای نسبتا دقیقی از وضعیت ملکهای مسکونی ارایه میدهد. توکلی تأکید میکند: هرچه دستگاههای بیشتری اطلاعات خود را به سامانه ارسال کنند، دادههای موجود جامعتر و دقیقتر خواهد بود. این یعنی هنوز مسیر تکمیل این سامانه ادامه دارد و در نبود اتصال صددرصدی همه دستگاهها، همچنان خلأ اطلاعاتی وجود دارد.
راهکار تشخیص خانههای خالی: الگوریتم یا حدس و گمان؟
یکی از نکات کلیدی در این سامانه، مکانیزم شناسایی خانههای خالی است. در سادهترین سطح، الگوریتم سامانه مصرف انشعابات آب و برق را با اطلاعات سکونتی تطبیق میدهد. اگر ملکی انشعابات فعال داشته باشد ولی مصرفی نزدیک به صفر و هیچ اطلاعات سکونتی در بانکهای اطلاعاتی ثبت نشده باشد، به عنوان خانه خالی علامتگذاری میشود. در نگاه اول، این روش منطقی و عملی به نظر میرسد؛ اما در عمل، این الگوریتم ساده میتواند با خطاهایی همراه باشد.
برای مثال، برخی خانههای ویلایی در شمال کشور تنها در تعطیلات مورد استفاده قرار میگیرند و در باقی سال مصرف حداقلی دارند. همچنین برخی مالکان به دلایل گوناگون ممکن است سکونت خود را ثبت نکرده باشند. بنابراین، هرچند شناسایی براساس دادههای انشعابات گام مهمی است، اما به تنهایی نمیتواند تضمینکننده دقت کافی باشد. نیاز به تکمیل اطلاعات هویتی و مالکیتی از سایر نهادها و صحتسنجی میدانی در برخی موارد غیرقابل انکار است.
احتکار؛ معضل ریشهدار
واقعیت این است که احتکار مسکن در ایران ریشه در دو عامل دارد: نخست، نگاه سرمایهای به ملک و دوم، ضعف ابزارهای مالیاتی بازدارنده. در نبود بازارهای موازی جذاب برای سرمایهگذاری مطمئن، بسیاری از سرمایهگذاران خرید و نگهداری ملک را بهترین راه حفظ ارزش دارایی خود میدانند.
از سوی دیگر، تا پیش از مالیات بر خانههای خالی، هیچ ابزار تنبیهی کارآمدی برای مقابله با این رفتار وجود نداشت. در نتیجه، نگهداشتن چندین واحد مسکونی خالی، هزینهای برای مالک نداشت و حتی بهدلیل رشد مداوم قیمت مسکن، سودآوری قابل توجهی نیز به همراه داشت.
حالا، دولت با اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی در تلاش است این روند را متوقف کند. اما اجرای این قانون بهشدت وابسته به دادههای دقیق سامانه املاک و اسکان است. اگر حتی درصدی از مالکان بتوانند با اعلام اطلاعات نادرست یا راههای دور زدن، ملک خود را از لیست خانههای خالی خارج کنند، کارآمدی این سیاست زیر سوال میرود.
تجربه کشورها چه میگوید؟
مالیات بر خانههای خالی، سیاستی است که در بسیاری از کشورها اجرا شده است. برای مثال در کانادا، شهرهایی مانند ونکوور از سال ۲۰۱۷ این مالیات را بهشدت پیگیری کردهاند و طبق گزارشها، نتایج ملموسی در افزایش عرضه خانههای خالی داشتهاند. در کشورهای اروپایی همچنین سیاستی با شدت و ضعفهای متفاوت به کار رفته است.
اما نکته مهم در این کشورها، وجود زیرساختهای قوی اطلاعاتی، همکاری کامل بین دستگاههای اجرایی و ضمانتهای قانونی بیچونوچرا برای برخورد با متخلفان است. بدون این زیرساختها، مالیات بر خانههای خالی صرفا روی کاغذ باقی میماند.
آیا برخورد با محتکران در ایران عملی است؟
توکلی اظهار میکند: یکی از اصلیترین اهداف سامانه املاک و اسکان، مبارزه با احتکار مسکن و سوداگری است. با شناسایی دقیق خانههای خالی و وضع مالیات، میتوان مالکان را وادار به عرضه ملک کرد. این ایده در سطح نظری جذاب است اما در ایران با چالشهای جدی مواجه است. نخست، مقاومت برخی مالکان در ارایه اطلاعات درست و ثبتنام در سامانه، دوم، ضعف اجرای قانون و ضمانتهای تنبیهی برای متخلفان، و سوم، مشکلاتی نظیر شناسایی درست مالک اصلی در مواردی که ملک در رهن بانک یا درگیر اختلاف حقوقی است.
راهی دشوار اما ضروری
هرچند اجرای مالیات بر خانههای خالی در کوتاهمدت با مشکلاتی روبهروست، اما در بلندمدت میتواند تأثیر مثبتی بر تعادل بازار بگذارد. اگر دولت بتواند شفافیت اطلاعات را تضمین کند، اطلاعات همه دستگاهها را در سامانه تجمیع نماید و جلوی دور زدن قانون را بگیرد، سرمایهگذاران محتکر انگیزه کمتری برای قفل کردن واحدهای مسکونی خواهند داشت. از سوی دیگر، این سیاست باید با مشوقهایی برای ساخت و عرضه مسکن ارزانقیمت تکمیل شود؛ چراکه در غیر این صورت، صرفا فشار مالیاتی میتواند تبعات جانبی داشته باشد و منجر به افزایش قیمت اجاره یا فروش شود.
فرصتی که نباید از دست برود
بازار مسکن در ایران به دلیل وابستگی مستقیم به معیشت مردم، یکی از حساسترین حوزههای اقتصادی است. شفافیت اطلاعات، سیاستهای مالیاتی هوشمند و اجرای بدون تبعیض قوانین، سه ضلع اصلی مثلث کنترل سوداگری در این بازار هستند. سامانه ملی املاک و اسکان اگر بهدرستی تکمیل و عملیاتی شود، میتواند یکی از مهمترین ابزارهای سیاستگذاری دولت باشد. اما اگر همچون بسیاری از طرحهای بلندپروازانه در میانه راه متوقف شود یا با مقاومت ذینفعان دچار کندی اجرا گردد، بار دیگر مردم و مستاجران بازنده اصلی خواهند بود. امروز فرصت مهمی برای اصلاح ساختار بازار مسکن و پایان دادن به پدیده خانههای خالی وجود دارد. این فرصت را باید قدر دانست؛ چراکه تاوان از دست رفتن آن، ادامه بحران مسکن و تشدید نابرابری در دسترسی به سرپناهی مناسب خواهد بود.
دیدگاهتان را بنویسید