در عین حال، شاخص اجارهبهای مسکن شهری نیز در تیرماه به عدد ۳۲۵.۵ واحد رسید، در حالی که در خردادماه ۳۱۹.۲ ثبت شده بود؛ یعنی افزایش حدود ۲ درصدی تنها در یک ماه.
فشار روانی تورم بر اجارهنشینها
اگرچه ممکن است از نگاه آماری، این کاهش جزئی در شاخصهای تورم به عنوان نشانهای مثبت تلقی شود، اما در زندگی روزمره مردم، بهویژه مستأجران، فشار همچنان غیرقابل تحمل باقی مانده است. رشد بیوقفه اجارهبها، همراستا با کاهش قدرت خرید مردم، موجب شده بسیاری از مستأجران در تابستان ۱۴۰۴ ناچار به ترک مناطق شهری یا حتی نقل مکان به حاشیهها شوند.
از سوی دیگر این کاهش جزئی در نرخهای تورمی، برخلاف آنچه ممکن است تصور شود، نشانهای از ثبات بازار یا موفقیت سیاستهای کنترلی نیست. تحلیلگران معتقدند افت نرخ تورم نه بهدلیل تعدیل قیمتها، بلکه ناشی از کاهش شدید توان خرید در بازار است.
محمد عدالتخواه، کارشناس حوزه مسکن، تأکید میکند: بازار مسکن در حال حاضر در مرحله رکود تورمی قرار دارد. یعنی با وجود رشد قیمتها، معاملات کاهش یافته است. خریداران در حال انتظار برای ثبات قیمت یا اصلاح بازار هستند.
از دیگر عوامل تأثیرگذار بر کاهش نرخ رشد قیمتها، افزایش نرخ سود بانکی در ماههای اخیر بوده است. بسیاری از سرمایهگذاران خرد ترجیح دادهاند بهجای خرید ملک، سرمایه خود را در بانکها سپردهگذاری کنند. همچنین ثبات نسبی نرخ ارز در خرداد و تیرماه، بخش مهمی از انتظارات تورمی را مهار کرده و جلوی سفتهبازیهای سنگین در بازار مسکن را گرفته است.
کاهش معاملات، ادامه رکود
در کنار این تغییرات آماری، آنچه بیشتر جلبتوجه میکند، رکود شدید معاملات است. مشاوران املاک در مناطق مختلف تهران از کاهش محسوس مراجعات خبر میدهند. برخی گزارشها از افت بیش از ۳۰ درصدی معاملات نسبت به مدت مشابه سال قبل حکایت دارد. بهگفته برخی فعالان بازار، فایلهای فروش اگرچه فراوان است، اما خریداری وجود ندارد. بسیاری از فروشندگان نیز حاضر به تعدیل قیمتها نیستند و همین مساله باعث توقف گردش بازار شده است. داود بیگینژاد، نایبرییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، وضعیت معاملات بازار مسکن در خرداد و تیرماه را اینگونه توصیف کرد: آمار معاملات مسکن در تیرماه نسبت به ماه قبل (خردادماه) از نظر تعداد قرارداد، کاهش هشتدرصدی نشان میدهد که بیانگر ادامه شرایط رکودی بازار مسکن است.
آیا شرایط بهتر شده است؟
برای درک بهتر شرایط فعلی، میتوان نرخ تورم مسکن در سال ۱۴۰۳ را مبنا قرار داد. در آن زمان، نرخ تورم سالانه در تابستان ۱۴۰۳ به حدود ۴۷ درصد رسیده بود. در مقایسه، میتوان گفت که وضعیت تورمی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ کمی آرامتر شده، اما این به معنای کاهش قیمت نیست، بلکه صرفا کند شدن آهنگ رشد قیمتهاست. قیمتها همچنان در سطحی هستند که برای بسیاری از خانوارها غیرقابل دسترس محسوب میشوند. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران در تیرماه از مرز ۱۱۹ میلیون تومان گذشته است؛ یعنی یک واحد ۷۰ متری در مناطق متوسط، بیش از ۸ میلیارد تومان ارزشگذاری میشود. این در حالی است که وامهای خرید مسکن، همچنان ناکارآمد، با اقساط سنگین و سودهای بالا، در اختیار بخش کوچکی از جامعه قرار دارد.
پیشبینی آینده بازار؛ ثبات یا شوک؟
بر اساس تحلیل دادهها و روندهای جاری، میتوان چند سناریو برای آینده بازار مسکن در نیمه دوم سال ۱۴۰۴ ترسیم کرد. نخستین و خوشبینانهترین سناریو، تداوم کنترل نسبی تورم و کاهش تورم سالانه تا سطح ۳۵ درصد است؛ این در صورتی محقق میشود که نرخ ارز کنترل شود، بانک مرکزی به سیاستهای انقباضی ادامه دهد و قدرت خرید مردم در همین سطح باقی بماند. اما در صورت بروز اختلالاتی در بازار ارز، افزایش نقدینگی یا تحولات سیاسی داخلی و خارجی، ممکن است بازار مسکن دوباره وارد دور جدیدی از رشد تورمی شود. در این صورت، تورم سالانه ممکن است تا مرز ۴۵ درصد بازگردد و بازار از فاز رکود به مرحله جهش قیمت وارد شود، بدون آنکه تقاضای مصرفی واقعی افزایش یافته باشد. با این حال، محتملترین سناریو از نظر اغلب کارشناسان، ادامه رکود تورمی است. در این وضعیت، قیمتها به آرامی افزایش مییابند اما تقاضا همچنان پایین باقی میماند. یعنی خریداری نیست، اما قیمتها هم پایین نمیآیند.
چه باید کرد؟
با توجه به پیچیدگی وضعیت فعلی، تنها مسیر خروج از بحران بازار مسکن، اصلاح ساختارهای عمیق در حوزه تأمین مالی، عرضه، و سیاستهای حمایتی است. ادامه وضعیت فعلی نه به نفع مردم است و نه به سود دولت. نبود برنامه موثر برای ساخت مسکن، ناتوانی در ارایه وامهای موثر، و عدم اجرای واقعی قانون مالیات بر خانههای خالی، همگی باعث شدهاند تا بازار در یک حالت رهاشده و بیسازمان باقی بماند. سید محمود فاطمی عقدا، رییس سابق مرکز تحقیقات مسکن، گفت: بازار مسکن تا زمانی که سیاست زمین، تسهیلات و مالیات اصلاح نشود، سامان نمیگیرد. حتی ساخت و ساز هم وقتی بدون حمایت سیاستی انجام شود، تنها قیمت را بالا میبرد. در واقع وضعیت بازار مسکن در تیرماه ۱۴۰۴ مثل یک کشتی است که نه در آرامش کامل در حال حرکت است و نه در توفانی سهمگین گرفتار شده؛ بلکه در میان دریایی از بلاتکلیفی و سردرگمی درجا میزند. افزایش مداوم اجارهبها، فشار سنگینی بر دوش مستأجران گذاشته و بسیاری از آنها را در تنگنای مالی قرار داده است. قدرت خرید مردم روزبهروز کمتر میشود و حس ناامنی مالی باعث شده خانوادهها نتوانند برای آینده خانهدار شدن برنامهای دقیق بچینند. اعتماد عمومی نسبت به سیاستها و تصمیمات دولتی در حوزه مسکن کاهش یافته و این بیاعتمادی خود به عاملی تبدیل شده که مردم دست از تلاش برای تغییر شرایط بازار بردارند. اگر دولت در نیمه دوم سال اقدامهای اساسی و عملیاتی برای اصلاح ساختارهای مربوط به زمین، تسهیلات بانکی و نظام مالیاتی انجام ندهد، این وضعیت بلاتکلیف به بحرانی عمیق و مزمن تبدیل خواهد شد؛ بحرانی که نهتنها به اقتصاد کشور بهشدت آسیب میزند، بلکه آرامش روانی و امنیت خانوارهای زیادی را نیز در معرض خطر قرار میدهد.در چنین شرایطی، نیاز به راهحلهای جدی و سریع بیش از هر زمان دیگری احساس میشود.
دیدگاهتان را بنویسید