به گزارش اقتصادران، در شرایطی که بازار مسکن ایران برای دومین سال متوالی با رکودی سنگین دستوپنجه نرم میکند، کارشناسان از منفی شدن تورم واقعی این بخش خبر میدهند. آمارها و تحلیلها نشان میدهد که با وجود افزایش اسمی قیمت ملک در برخی مناطق، ارزش واقعی آن در مقایسه با تورم عمومی کاهش یافته است. در چنین فضایی، سرمایهگذاران تمایل خود را به ورود به بازار مسکن از دست دادهاند و بخشی از تقاضا به سمت شهرهای جدید با قیمتهای پایینتر هدایت شده است. حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن و عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران اظهار کرد: از حدود دو سال قبل رکود بازار مسکن شروع شده و هماکنون ادامه دارد. این مساله از اقتصاد کلان کشور نشأت گرفته است. او با تحلیل وضعیت فعلی، به مساله رشد قیمتها در بخشهای مختلف اقتصاد اشاره کرد و افزود: به نظر میرسد دولت به خاطر بالا بودن هزینههای خود نسبت به چاپ پول دست و دلباز عمل میکند. تزریق پول بدون پشتوانه به بازارها باعث شده که سطح عمومی قیمتها مرتب افزایش پیدا کند و طبیعتا قیمت تمام شده مسکن نیز رشد کرده است؛ زیرا مجموعهای از کالاها و خدمات به شکلگیری کالایی به نام مسکن میانجامد. محتشم معتقد است که هزینه ساخت مسکن پیوسته در حال افزایش است، اما به دلیل رکود و کاهش نقدشوندگی، بازار توان تطبیق با این هزینهها را ندارد. به گفته او، هزینه ساخت مسکن مرتبا بالا میرود اما به دلیل نقدشوندگی پایین، نه تنها قیمت آن در بازار افزایش نداشته بلکه بهویژه بعد از جنگ ۱۲ روزه به نوعی مسیر کاهشی به خود گرفته است.
مسکن از تورم عقب مانده است
این کارشناس با اشاره به آمار تورم، از کاهش ارزش واقعی مسکن در سال جاری خبر داد و گفت: اگر مسکن در مناطق مختلف تهران بین ۱۰ تا ۲۰ درصد رشد کرده باشد، بدان معناست که قیمت اسمی این کالا افزایش یافته اما قیمت واقعی آن ۲۵ درصد کاهش داشته است. یعنی تورم بخش مسکن منفی شده و مسکن از جهت حفظ ارزش پول، عقب است. لذا کسی فعلا سراغ این بازار نمیرود. او با اشاره به آمارهای تاریخی، توضیح داد: متوسط قیمت دلاری هر متر مسکن در شهر تهران طی یک دهه اخیر در محدوده ۱۱۰۰ تا ۱۲۰۰ دلار بوده است. اما هماکنون ارزش دلاری مسکن حدود ۸۸۰ دلار است که از رشد قیمت ارز در مقایسه با مسکن حکایت دارد. محتشم همچنین تأکید کرد که در شرایط نرمال، همپوشانی بین قیمت دلار و قیمت مسکن وجود دارد و این فاصله فعلی باید جبران شود. اما افزود: در حال حاضر خط دلار و مسکن از هم جدا شده و نمیتوان درباره زمان قطعی همتراز شدن مسکن و دلار اظهارنظر کرد.
نااطمینانی سیاسی؛ عامل اصلی رکود
به اعتقاد محتشم، یکی از مهمترین دلایل رکود در بازار مسکن، بیثباتی سیاسی و اقتصادی کشور است، گفت: سرمایه معمولا امنیت میخواهد که در حال حاضر در بازار ملک وجود ندارد. هماکنون در وضعیت نه جنگ و نه صلح به سر میبریم. نمیدانیم جنگ میشود یا نمیشود. این ندانستن باعث شده مسکن بسیار آسیبپذیرتر از قبل شود و معمولا در این مواقع سرمایهگذاران استقبال خوبی از بازار مسکن صورت نمیدهند. او در گفتوگو با ایسنا افزود: سرمایهها به سمتی میرود که قابلیت نقدشوندگی بیشتری دارد؛ مثل ارز و طلا. در یک رتبه پایینتر نیز میتوان به خودرو اشاره کرد که به دلیل آنکه قیمت پایینتری نسبت به مسکن دارد، از رونق بهتری در مقایسه با ملک برخوردار است.
پیامدهای ادامه تحریم و سناریوهای پیشرو
این کارشناس اقتصاد مسکن سه سناریو برای آینده بازار مسکن ترسیم کرد و گفت: در صورت وقوع جنگ، وضعیت نامطلوب خواهد شد و به دلیل نااطمینانی از بازار مسکن، رکود این بخش عمیقتر میشود. عضو هیاتمدیره انجمن انبوهسازان استان تهران اظهار کرد: ادامه تحریمها بدون جنگ، که در این شرایط، احتمالا شاهد رکود تورمی مسکن و همسویی آن با نرخ ارز خواهیم بود. او تاکید کرد: لغو تحریمها و ثبات سیاسی که در این صورت بازار مسکن رونق میگیرد. حتی میتوان با احتمال بالایی گفت که ایران بهشت سرمایهگذاری خواهد شد و ارزش ریال تقویت میشود. اما فعلا چشماندازی در تحقق این مساله نمیبینیم.
تجربه رکود در سالهای گذشته
بر اساس اظهارات محتشم، بازار مسکن ایران در دهه گذشته نیز تجربه رکود را داشته است. او یادآور شد: بین سالهای ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ یک دوره رکود را در بازار ملک داشتیم که افزایش آن کمتر از نرخ تورم بود اما خودش را با دلار مطابقت داده بود. به محض اینکه در اواخر سال ۱۳۹۶ روند جهش قیمت ارز شروع شد مسکن نیز رشد کرد. او با اشاره به تغییرات بلندمدت نرخ ارز، استدلال کرد که روند افزایشی قیمتها در بلندمدت اجتنابناپذیر است: وقتی دلار طی ۴۷ سال گذشته از هفت تومان به حدود ۱۱۳ هزار تومان رسیده، چرا مسکن نباید بالا برود؟
بازار شهرهای جدید کورسوی رونق در دل رکود
در حالی که بازار مسکن در پایتخت به کمترین سطح معاملات در دو سال گذشته رسیده، گزارشها حاکی از آن است که شهرهای جدید اطراف تهران، بهویژه مناطقی مانند شهر جدید هشتگرد (مهستان)، همچنان با سطحی از فعالیت مواجه هستند. به گزارش تسنیم، رکود بازار ناشی از افزایش قیمتها، کاهش قدرت خرید و انتظار خریداران برای افت بیشتر قیمتهاست. با این حال، شهرهای جدید با قیمتهای مناسبتر و گزینههای متنوع، هنوز توانستهاند بخشی از تقاضا را جذب کنند. برای مثال، در منطقه مهستان، یک واحد ۸۴ متری با امکاناتی چون آسانسور، پارکینگ و انباری به قیمت ۱.۵ میلیارد تومان آگهی شده است (هر مترمربع حدود ۱۷.۸ میلیون تومان). همچنین یک واحد ۸۰ متری دوخوابه بدون پارکینگ و انباری با حدود ۱.۱۶ میلیارد تومان عرضه شده است. در برخی آگهیها امکان تهاتر با طلا یا خودرو نیز دیده میشود؛ اقدامی که نشاندهنده تلاش فروشندگان برای افزایش نقدشوندگی در شرایط رکودی است. آپارتمانهای نیمهتمام یا مسکن مهر نیز با قیمتهایی بین ۱.۳ تا ۱.۸ میلیارد تومان عرضه میشوند. در مجموع، بررسیهای کارشناسان و آمارهای رسمی و میدانی نشان میدهد که بازار مسکن ایران در وضعیت رکودی عمیقی قرار دارد. تورم واقعی منفی، کاهش ارزش دلاری ملک، افت شدید معاملات و مهاجرت بخشی از تقاضا به شهرهای جدید، همه گواهی بر ادامه وضعیت بحرانی بازار ملک است. در چنین شرایطی، سرمایهگذاران و خریداران در بلاتکلیفی به سر میبرند. حسن محتشم معتقد است که تا زمانی که تکلیف ما با دنیا مشخص نشود و این وضعیت نه جنگ و نه صلح برقرار باشد، سرمایهگذاری در بخشهای پایه به سختی صورت میگیرد و سرمایه جایی میرود که بتواند دستکم با تورم عمومی همتراز شود. با وجود سناریوهای مختلف برای آینده، در حال حاضر چشمانداز روشنی برای خروج بازار مسکن از رکود دیده نمیشود و به نظر میرسد بازگشت رونق، بیش از آنکه به عوامل درونبازاری بستگی داشته باشد، در گرو تحولات کلان سیاسی و اقتصادی است.
دیدگاهتان را بنویسید