اصلیترین علت رکود بازار مسکن، کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی است. با افت توان مالی خانوارها برای خرید مسکن، بازار تقاضا بهشدت تضعیف شده و همین امر به کاهش معاملات منجر شده است.
البته از نیمه دوم سال ۱۴۰۳ شاهد ثبات نسبی در قیمتها هستیم که از منظر برخی کارشناسان، ناشی از کاهش انگیزه سرمایهگذاری در بازار مسکن و اجرای سیاستهایی نظیر مالیات بر خانههای خالی است.
از سوی دیگر، عدم اطمینان نسبت به بازدهی سرمایه در بخش ملک و تمایل بیشتر سرمایهگذاران به بازارهای با نقدشوندگی بالاتر مانند طلا و ارز، باعث کاهش تقاضای سرمایهای در این بازار شده است. این در حالی است که مسکن، در اقتصاد ایران همواره به عنوان یکی از پناهگاههای تورمی تلقی شده اما در ماههای اخیر با کاهش بازدهی، جذابیت خود را برای سرمایهگذاران از دست داده است.
نقش عوامل سیاسی و منطقهای در کاهش معاملات
رکود در بازار مسکن صرفا به دلایل اقتصادی محدود نمیشود. در ماههای اخیر، تحولات ژئوپلیتیکی از جمله تنشهای منطقهای و جنگ ۱۲ روزه میان ایران و رژیم صهیونیستی، فضای روانی بازار را بهشدت تحت تأثیر قرار داده است.
بررسیهای میدانی نشان میدهد در پی این درگیریها، تقاضا برای خرید مسکن در تهران و برخی دیگر از شهرهای بزرگ کاهش یافته و حتی قیمتهای پیشنهادی در برخی مناطق پایتخت با کاهش ۸.۵ درصدی همراه بوده است.
این کاهش به وضوح نشاندهنده نقش ریسکهای سیاسی بر بازار ملک است. به بیان دیگر، عدم اطمینان ناشی از تحولات منطقهای، باعث شده خریداران دست نگه دارند و منتظر ثبات شرایط بمانند؛ عاملی که بر رکود دامن زده است.
بازگشت اتباع و تاثیر بر بازار اجاره
یکی دیگر از عوامل اثرگذار بر بازار مسکن در ماههای اخیر، خروج گسترده اتباع غیرمجاز بهویژه مهاجران افغان از کشور بوده است.
بنا بر گزارش ایسنا، طی روزهای اخیر بیش از ۴۰۰ هزار مهاجر غیرقانونی افغان به کشور خود بازگشتهاند.
این روند که در پی اجرای طرح سراسری جمعآوری اتباع غیرمجاز در تهران و برخی دیگر از کلانشهرها صورت گرفت، به افزایش عرضه در بخش مسکن استیجاری منجر شده است.
نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک اعلام کرده که با شدت گرفتن خروج اتباع، عرضه مسکن در بخش املاک کلنگی بهویژه در مناطق پایینشهر افزایش یافته است. او تصریح کرده است: در حال حاضر بسیاری از املاکی که پیشتر در اختیار اتباع بوده با قیمتهایی معادل سال گذشته عرضه میشوند که همین امر موجب کاهش نرخ اجاره در این بخش شده است.
در همین راستا، پلیس اطلاعات تهران بزرگ نیز اعلام کرده در ۱۲ تیرماه سال جاری، طرح پاکسازی ۱۵۰ نقطه پایتخت از حضور اتباع غیرمجاز به اجرا درآمده و کارفرمایانی که این افراد را به کار گرفته بودند، با جریمههای سنگین روبهرو شدهاند. طبق قانون، این کارفرمایان بابت هر روز اشتغال غیرمجاز، مشمول جریمهای معادل ۱,۷۳۱,۰۰۰ تومان خواهند شد و در صورت استفاده از این افراد در مشاغل خارج از پروانه کار، با حبس تا ۱۸۰ روز مواجه میشوند.
نقش اتباع در بازار مسکن؛ ساماندهی یا حذف؟
با وجود این اقدامات، موضوع ساماندهی بازار مسکن برای اتباع خارجی همچنان از موضوعات بحثبرانگیز است. علی فرنام، پژوهشگر حوزه مسکن و شهرسازی، در گفتوگو با تسنیم با تأکید بر اینکه «نیازی به سامانه جدید برای ساماندهی مسکن اتباع خارجی نیست»، گفت: زیرساخت لازم برای این کار در سامانه املاک و اسکان فراهم است. او افزود: ثبت اطلاعات سکونتی افراد امری ضروری و اجتنابناپذیر است؛ همانگونه که هماکنون شهروندان ایرانی برای انجام امور روزمره مانند صدور چک یا ثبتنام فرزندان در مدرسه، ملزم به ثبت اطلاعات سکونتی در سامانه املاک و اسکان شدهاند بهصورت منطقی و اصولی اتباع نیز باید تحت همین ضوابط قرار گیرند.
فرنام با تفکیک میان اتباع مجاز و غیرمجاز، تأکید کرد که نباید امکان اسکان یا اجاره مسکن برای اتباع غیرمجاز فراهم باشد و راهکار پیشنهادیاش بهرهگیری از همان سامانههای موجود است، او گفت: در محل ثبت کد ملی از شناسهای که برای اتباع تعریف شده استفاده شود و در قراردادهای اجاره، اطلاعات هر دو طرف ثبت شود تا با ارتقا و بهروزرسانی سامانههای موجود، بدون نیاز به ساختار جدید، فرآیند ثبت و پایش تسهیل گردد. این کارشناس مسکن بیان کرد: تجربه سایر کشورها نیز نشان میدهد ثبت محل سکونت برای اتباع خارجی امری متداول و منطقی است که میتواند مبنای تصمیمگیریهای کلان در حوزه مهاجرت و اسکان باشد.
رکود ساختوساز؛ زنگ خطری برای آینده بازار
اگرچه افزایش عرضه واحدهای مسکونی در نتیجه خروج اتباع و کاهش تقاضای خرید، آرامش نسبی را در بازار ایجاد کرده است، اما این آرامش میتواند زودگذر و حتی خطرناک باشد. یکی از تبعات منفی رکود معاملات، کاهش انگیزه سرمایهگذاری در بخش ساخت و ساز است. با کاهش ساختوساز، در آینده با کمبود عرضه مواجه خواهیم شد؛ مشکلی که ممکن است در بلندمدت به جهش دوباره قیمتها بینجامد.
در شرایطی که هزینه ساخت، متاثر از افزایش قیمت مصالح و دستمزدها، همواره در حال افزایش است، رکود در تولید میتواند به بحران عرضه در سالهای آینده منجر شود. به عبارت دیگر، بازار در حال حاضر از طریق عرضه واحدهای موجود به ثبات رسیده اما در صورت کاهش ساختوساز، این تعادل پایدار نخواهد ماند.
نهضت ملی مسکن؛ راهکاری ناقص برای یک بحران گسترده
دولت در حال حاضر اجرای طرح «نهضت ملی مسکن» را در دستور کار دارد. طرحی که از ابتدا برای اقشار ضعیف برنامهریزی شده بود اما با افزایش هزینههای ساخت، بهتدریج به سمت اقشار متوسط تغییر جهت داد. هزینه ساخت، تورم بالا و نبود زمین ارزان، از جمله موانع تحقق کامل این طرح محسوب میشوند. کارشناسان پیشنهادهایی مانند تولید مسکن استیجاری، مسکن تدریجی و اجاره به شرط تملیک را برای کنترل بازار مسکن مطرح کردهاند. اما این طرحها هنوز به مرحله اجرای گسترده نرسیدهاند. در نبود سیاستهای اجرایی کارآمد و پایدار، نمیتوان انتظار تحولی اساسی در بازار مسکن داشت.
آرامش موقت یا بحران در کمین؟
بازار مسکن ایران در تابستان ۱۴۰۴ وارد فاز «استراحت تابستانه » شده است. کاهش معاملات، ثبات قیمتها و افت نسبی اجاره در برخی مناطق، نوید نوعی تعادل را میدهد. اما این آرامش در سایه عواملی چون خروج اتباع، کاهش سرمایهگذاری و نبود چشمانداز مثبت برای ساختوساز به دست آمده است. اگرچه این شرایط ممکن است در کوتاهمدت به نفع مصرفکنندگان باشد، اما در میانمدت و بلندمدت میتواند به بحران عرضه منجر شده و بار دیگر آتش تورم را در بازار ملک شعلهور سازد. راه برونرفت از این چرخه، تنها از مسیر سیاستگذاری دقیق، ایجاد مشوقهای واقعی برای سازندگان، ساماندهی بازار اجاره و نظارت هوشمندانه بر ورود و خروج اتباع خارجی میگذرد؛ مسیری که به نظر میرسد هنوز بهدرستی آغاز نشده است.
دیدگاهتان را بنویسید