به گزارش اقتصادران، در آستانه عبور از نیمه سال ۱۴۰۴، بازار مسکن ایران همچنان در وضعیت رکود تورمی قرار دارد. در حالی که چشمانداز روشنی برای کاهش قیمتها وجود ندارد، هزینه ساخت مسکن نیز بهشدت افزایش یافته و به حدود ۳۰ میلیون تومان برای هر متر مربع رسیده است.
این عدد، تنها شامل هزینههای ساخت و خدمات جانبی بوده و قیمت زمین در آن لحاظ نشده است. به گفته فرشید پورحاجت، فعال صنعت ساختمان و دبیر کانون انبوهسازان، هزینه ساخت یک مترمربع مسکن در ساختمانهای پنج طبقه در تهران بهطور میانگین ۲۵ میلیون تومان است. او میگوید: هزینه ساخت مسکن، بدون لحاظ قیمت زمین شامل دو بخش است؛ یک بخش به هزینههای ساخت مربوط است که در حال حاضر هزینه یک متر مربع ساخت و ساز در ساختمانهای پنج طبقه در تهران حدود ۲۵ میلیون تومان میشود.
علاوه بر این، هزینههای مربوط به نهادهای خدماترسان نیز به این عدد اضافه میشود که رقمی در حدود ۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع است. پورحاجت تأکید میکند: این بخش شامل هزینههایی برای سازمان نظام مهندسی، بیمه، مالیات و ادارات مختلف است.
مجموع این هزینهها در تهران به حدود ۵ میلیون تومان میرسد. بنابراین هزینه نهایی ساخت هر متر مربع مسکن بدون زمین، حدود ۳۰ میلیون تومان خواهد بود. او هشدار میدهد در صورتی که ساختمان با ویژگیهای لوکس ساخته شود، این رقم میتواند تا ۳۰ تا ۴۰ درصد افزایش پیدا کند.
نقد به سیاستهای دولت گذشته
پورحاجت در ادامه با انتقاد از شیوه اجرای طرح نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم گفت: در دولت قبل، فعالان اصلی حوزه تولید و عرضه مسکن کنار گذاشته شدند. بدون درس گرفتن از تجربه ناموفق مسکن مهر، تصور میکردند با عددسازی و اعلام اینکه ۲.۶ میلیون مسکن به مرحله ساخت رسیده، میتوانند سالانه یک میلیون مسکن بسازند.
دبیر کانون انبوهسازان این نوع سیاستگذاری را غیرواقعبینانه دانست و افزود: بخش خصوصی به بازیگر سوم این پروژه تبدیل شده بود و عملاً به بازی گرفته نشد. اما در دولت چهاردهم، حداقل اقدام مثبت این بود که بدون تعهدات غیرواقعی وارد میدان شد. او اعلام کرد که بر اساس آمار واقعی، در سه سال گذشته تنها ۸۰۰ هزار نفر در طرح نهضت ملی مسکن واریز وجه کردهاند و بانکها به کمتر از نیمی از این تعداد وام پرداخت کردهاند.
پورحاجت معتقد است در مواردی که پروژهها به مرحله اجرا رسیدند، بخش خصوصی واقعی بوده که موفق عمل کرده است. دبیر کانون انبوهسازان بر ضرورت بهرهگیری از توان بخش خصوصی تأکید کرد و گفت: بخش خصوصی متعهد است و نسبت به تعهدی که داده، حتماً عمل میکند. علاوه بر اینکه ساختار فنی دارد، سرمایه هم دارد. این سرمایه فقط جنبه مالی ندارد، بلکه از جنبههای تخصصی و فنی میتواند هزینهها را برای دولت کنترل کند.
انتقاد از قانونگذاریهای ناکارآمد
پورحاجت در ادامه با اشاره به مشکلاتی که بخش خصوصی با آن مواجه است، تصریح کرد: تا پیش از سال ۱۳۹۲، بخش خصوصی سالانه بین ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار واحد مسکونی بدون دخالت دولت تولید میکرد.
این عدد در سال ۱۴۰۳ به حدود ۴۵۰ هزار واحد رسیده است.
او با انتقاد از این روند گفت: دولت و مجلس باید مشکلات بخش خصوصی را حل کنند. به عنوان مثال، قانون پیشفروش باید اصلاح شود.
هزینههای نظام مهندسی و تأمین اجتماعی نیز باید مدیریت شود. سازمان تأمین اجتماعی از سال ۱۳۸۸ دستش در جیب بخش خصوصی است، پول بیمه کارگران را دریافت میکند اما هیچ بسته خدمتی ارایه نمیدهد.
پورحاجت همچنین قانون پیشفروش را غیرکارآمد خواند و گفت: این قانون از یک کشور اروپایی آمده و مناسب کشور ما نیست.
بارها گفتهایم که این قانون باید اصلاح شود، اما هیچکس حاضر به انجام این کار نیست. شاید اولویت بیستم مجلس و دولت هم نباشد.
او همچنین با اشاره به نظام مالیاتی افزود: در حوزه مالیات، نگاه این است که از تولیدکنندگان مالیات گرفته شود و به کارمندان دولت پرداخت شود. این نگاه باید تغییر کند.
دبیر کانون انبوهسازان در خصوص نظام مهندسی نیز گفت: امروز بابت یک متر مربع ساختوساز در دورافتادهترین نقاط کشور، حدود یک میلیون تومان بابت خدمات مهندسی دریافت میشود، در حالی که این خدمات بعضاً صوری هستند و مهندسین در محل پروژهها حضور ندارند.
تأثیر ناپایدار تحولات سیاسی بر بازار مسکن
موضوع دیگری که طی هفتههای اخیر، در بازار مسکن مطرح شد بحث کاهش نسبی قیمت مسکن در برخی مناطق شمالی تهران بود که گمانهزنیهایی را درباره احتمال تغییر روند بازار ایجاد کرد. اما کارشناسان این کاهش قیمت را موقت و محدود دانستهاند. طبق گزارشها، این افت همزمان با وقوع جنگ و اخراج اتباع غیرمجاز رخ داده که منجر به کاهش نسبی اجارهبها در مناطق جنوبی تهران نیز شده است. با این حال، این نوسانات زودگذر بودهاند و شرایط به حالت قبل بازگشته است. میثم مهرپور، کارشناس بازار مسکن، در این زمینه گفت: آنچه به عنوان کاهش قیمت مسکن در بعضی مناطق به دلیل جنگ مطرح شد، پدیدهای موقت و محدود بود. این روند ادامه نخواهد داشت، زیرا مسکن در ایران حتی در رکود نیز کالایی تورمی است. او تأکید کرد که بازار مسکن بیش از یک سال است که در رکود قرار دارد، اما این رکود به معنی کاهش قیمت نیست.در ایران، حتی در زمان رکود، قیمتها همچنان رو به بالا حرکت میکنند، فقط شیب آن کمتر میشود.
مهرپور درباره مناطق مصرفی گفت: در مناطقی که قیمتها متری ۳۰۰ میلیون تومان است، ممکن است کاهش ۱۰ درصدی رخ دهد، اما در مناطق مصرفی یا شهرستانها، این امکان وجود ندارد، زیرا قیمت هر متر تقریباً برابر با هزینه ساخت است.
ثبات نسبی همراه با رشد کند قیمتها
این کارشناس بازار مسکن معتقد است که تا پایان سال جاری، بازار مسکن جهش قیمتی شدیدی نخواهد داشت، اما روند رشد قیمتی متناسب با نرخ تورم عمومی ادامه خواهد یافت. او افزود: هرچند از جهشهای چندصد درصدی سالهای گذشته خبری نخواهد بود، اما امید به کاهش قیمت نیز بیپایه است. مهرپور، مسکن را همچنان کالایی سرمایهای دانست و گفت: مسکن مانند خودرو از اوایل دهه ۹۰ به کالای سرمایهای تبدیل شد و تجربه نشان داده که از این نقش خارج نخواهد شد. این کارشناس بازار مسکن همچنین از عملکرد دولتها در حوزه مسکن انتقاد کرد و افزود: حتی در دورههایی که مسکن در اولویت رسانهای دولت بود، اقدامات عملی به وام ودیعه یا دستورالعملهای درصد افزایش اجارهبها محدود شد و همین موارد هم بهخوبی اجرا نشدند.
راه برونرفت
افزایش هزینههای ساخت، ناکارآمدی قوانین و نبود سیاستگذاری بلندمدت، همگی نشانههایی هستند از چالشهای ساختاری بازار مسکن ایران. در حالی که هزینه ساخت هر متر مربع مسکن به ۳۰ میلیون تومان رسیده، انتظار برای کاهش قیمت، بدون اصلاحات اساسی، غیرواقعبینانه است. به گفته فرشید پورحاجت، بخش خصوصی وقتی مبلغی را پیشبینی و به متقاضی اعلام میکند، تا آخر پای آن عدد میماند. دولت اگر میخواهد مداخله کند، باید از تجربه مسکن مهر عبرت بگیرد و بدون دخالت مستقیم، از توان بخش خصوصی استفاده کند و نقش تسهیلگر را ایفا کند. کارشناسان هم تأکید دارند که تنها راه ثبات در بازار مسکن، ایجاد شرایط با ثبات اقتصادی، اصلاح قوانین پیشفروش، تعدیل فشارهای بیمه و مالیات بر سازندگان و کنار گذاشتن نگاه سیاسی به مسکن است. در غیر این صورت، آینده بازار مسکن نهتنها روشن نخواهد بود، بلکه با توجه به رکود اقتصادی و فشارهای خارجی، چالشهای عمیقتری نیز در انتظار آن خواهد بود.
