آیا مسکن واقعاً ارزان نشده است؟
باقرپور با اشاره به اینکه کاهش قیمت مسکن به معنای واقعی رخ نداده است، گفت: کاهش ۳۰ درصد که برخی افراد میگویند، رخ نداده است. مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران به این نکته اشاره دارد که برخلاف تصور عمومی، مسکن نسبت به دورههای قبل به شکل چشمگیری ارزان نشده و اگر هم کاهش قیمتی بوده، موقت و جزئی است. اما نکته اینجاست که نوسانات قیمتی مسکن در بازارهای مختلف ایران بهشدت منطقهای و غیرشفاف است. در برخی مناطق شاهد کاهش نسبی قیمت هستیم و در برخی دیگر افزایش یا ثبات. به علاوه، رکود شدید معاملاتی که کارشناسان میگویند، خود موجب میشود که آمار قیمتها به شکل واقعی و شفاف منعکس نشود. پس ادعای عدم کاهش قیمت یا کاهش فقط ۳۰ درصدی، باید با آمار رسمی و شفافتر تأیید شود. بدون این شفافیت، نمیتوان به قطعیت گفت که مسکن ارزان نشده است یا کاهش قیمتی در حد قابل توجه نداشتهایم.
رکود بازار مسکن
باقرپور در تشریح وضعیت رکود بازار افزود: در شرایط جنگ ۱۲ روزه بهشدت سرمایههای مردمی و سرمایههای خرد رو به سمت ارز و طلا هدایت شده و آثار این رکود و کاهش نقدشوندگی در بازار مسکن باعث شده که این رکود به بخش تولید هم منتقل شود. بازار مسکن به عنوان یکی از پیشرانهای اقتصاد کشور، رابطه مستقیم با صنایع وابسته دارد؛ از مصالح ساختمانی گرفته تا اشتغال نیروی کار. رکود شدید در این بازار باعث شده است صنایع و تولیدکنندگان مصالح ساختمانی با تعطیلی و کاهش فعالیت روبرو شوند و در نتیجه، نرخ بیکاری در این حوزه افزایش یابد. این مساله جدی است و میتواند تبعات اقتصادی، اجتماعی و امنیتی گستردهای در پی داشته باشد. اما آنچه در سخنان باقرپور کمتر به آن پرداخته شده، راهکارهای عملی و قابل اجرا برای رفع این رکود و حمایت از تولید است.
چهار دلیل اصلی جهش قیمت مسکن
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی شهر تهران، دلایل اصلی برای چشمانداز جهش قیمتها را چنین بیان کرد: اولین مساله این است که تولید واقعی مسکن در کشور ما در بهترین شرایط کمتر از ۵۰ درصد نیاز است، دومین مورد توسعه افقی شهرها به دلیل اهمال وزارت نیرو در توسعه زیرساختهاست.
باقرپور اضافه کرد: سومین دلیل تورم مصالح که حدود ۵۰ درصد بوده و چهارمین دلیل اینکه بازارها با تقدم و تأخر زمانی به هم متصل و بر هم موثر هستند. این تحلیل نشان میدهد که از یک سو عرضه مسکن بسیار کمتر از تقاضای واقعی است و از سوی دیگر هزینههای تولید به دلیل افزایش تورم مصالح بالا رفته است. همچنین عدم توسعه زیرساختها، امکان ساخت و ساز در حومه شهرها را محدود کرده و قیمت زمین را افزایش داده است.
هر یک از این عوامل به تنهایی میتواند موجب افزایش قیمت مسکن شود. وقتی همه این عوامل همزمان رخ میدهند، منطقی است که قیمتها به سمت بالا حرکت کنند. اما در این میان، نکته مهم آن است که راهکارهای مقابله با این چالشها چیست؟ صرفاً اعلام اینکه قیمتها بالا خواهد رفت، کمکی به حل مشکل نمیکند و ممکن است بیشتر به نگرانی و سردرگمی در بازار دامن بزند.
توصیه به خرید خانه؛ فرصت یا ریسک؟
این توصیه به خریداران، به ویژه افرادی که قصد سرمایهگذاری دارند، باید با دقت بیشتری تحلیل شود. اگرچه رکود فعلی و قیمتهای نسبی میتواند فرصت مناسبی باشد، اما از سوی دیگر، عدم اطمینان به روند قیمتی و رکود بازار، ریسکهای جدی به همراه دارد.
افراد باید به این نکته توجه کنند که خرید مسکن در شرایط رکود ممکن است نقدشوندگی پایینی داشته باشد و در کوتاهمدت نتوانند سرمایه خود را بازگردانند. همچنین افزایش هزینههای ساخت و مشکلات تامین مالی ممکن است روی قیمتها فشار وارد کند.
مسکن اقتصادی؛ راهکار یا وعده؟
مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران، بر ضرورت تولید انبوه مسکن اقتصادی تاکید کرد و گفت: دولت بدون دخالت مستقیم در بازار مسکن باید گردش مالی را به این بازار برگرداند. اولین اقدام باید تولید انبوه مسکن اقتصادی کوچک متراژ و در استطاعت باشد. مسکن اقتصادی به مفهوم خانههایی با متراژ و قیمت مناسب است که اقشار متوسط و ضعیف جامعه بتوانند توان خرید آن را داشته باشند. اما این مفهوم در ایران تاکنون به شکل عملی و ساختاری در بازار مسکن جایگاه واقعی پیدا نکرده است. باقرپور توضیح میدهد که مسکن اقتصادی منظور مسکن ۲۵ متری نیست و باید تناسبی با نیاز خانوار داشته باشد. با این حال، تحقق این هدف نیازمند سیاستگذاریهای جامع، حمایت مالی و اصلاح زیرساختهای شهری است که با توجه به پیچیدگیهای اقتصادی فعلی، رسیدن به آن کار سادهای نیست.
نگاه انتقادی؛ امید یا واقعیت؟
اظهارات مدیرعامل اتحادیه تعاونیهای عمرانی تهران با وجود ارایه تصویری امیدوارکننده، خالی از نقاط ضعف و ابهام نیست. اول اینکه، اشاره به «جاماندگی بازار مسکن نسبت به ارز و طلا» به تنهایی نمیتواند معیار مناسبی برای پیشبینی جهش قیمت باشد، چرا که شرایط بازار مسکن پیچیدهتر از سایر بازارها است. دوم، ادعای اینکه مسکن ارزان نشده یا کاهش قیمت نداشته است، نیازمند شواهد و دادههای رسمی دقیقتر است تا بتوان به آن اعتماد کرد.
سوم، مشکلات ساخت و تولید مسکن اقتصادی و نواقص در توسعه زیرساختها، به وضوح نشان میدهد که صرفاً افزایش تولید کافی نیست و باید مشکلات ساختاری و نهادی حل شوند. چهارم، توصیه به خرید مسکن در شرایطی که رکود و عدم نقدشوندگی بالاست، میتواند برای خریداران کمتجربه و کسانی که نقدینگی محدودی دارند، مخاطرهآمیز باشد.
