به گزارش اقتصادران، بازار مسکن تهران در دو ماه اخیر با وجود سیگنالهای متفاوت در سطح متغیرهای اقتصادی، روندی نسبتاً باثبات را پشت سر گذاشته است.بر اساس دادههای رسمی، سطح معاملات ماهانه طی این مدت به حدود ۱۰ هزار فقره رسیده؛ عددی که برای بازاری که در نیمه نخست امسال تحت تاثیر جنگ ۱۲ روزه و نوسانات پیدرپی ارزی قرار داشت، نشانهای از بازگشت نسبی آرامش تلقی میشود. همزمان برخی گزارشهای میدانی از تورم ماهانه ۲.۷ درصدی قیمت مسکن تهران در ابتدای آذرماه نسبت به آبان حکایت دارد.در بخش مسکن و خدمات مرتبط با آن همچون اجارهبها، آب، برق، گاز و سایر سوختها نیز مرکز آمار ایران در گزارش آبانماه خود تورم ماهانه ۳ درصد و تورم نقطه به نقطه ۳۵.۸ درصدی را ثبت کرده است؛ رقمی که در مقایسه با تورم نقطهبهنقطه عمومی کشور (۴۹.۴ درصد) نشان میدهد هزینه مسکن ۱۳.۶ درصد کمتر از سایر کالاها رشد کرده و همین موضوع ثابت میکند بازار ملک برخلاف دیگر بازارها، در ماههای اخیر رفتاری محتاطانه و کمنوسان از خود نشان داده است.اما این تصویر آماری تنها یک بخش از واقعیت بازار مسکن است. در حالی که شاخصهای کلان از آرامش حکایت دارند، میدانیترین روایتها از سکته معاملات در آذرماه سخن میگویند؛ رکودی که فعالان بازار آن را نتیجه ترکیب عوامل بیرونی و انتظارات مبهم میدانند.
پاییز آرام؛ زمستانی نامطمئن
رفتارهای تاریخی بازار مسکن نشان میدهد این بازار در سهماهه پاییز معمولاً دوران آرام، کممعامله و بدون نوسان چشمگیر را تجربه میکند. اما معمولاً در دو ماه پایانی سال، تحت تأثیر تورم ساختاری اقتصاد ایران و افزایش تقاضای سرمایهای، فاز رونق کوتاهمدت آغاز میشود.سال جاری اما از این الگوی سنتی تبعیت نکرده است. ادامه تحولات منطقهای، نگرانیها نسبت به نقدشوندگی ملک و همچنین افزایش هزینههای ساخت، همگی دست به دست هم دادهاند تا رکود در برخی مناطق بهویژه در نیمه شمالی پایتخت عمیقتر از سالهای قبل شود.کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در گفتوگو با ایسنا این وضعیت را چنین توصیف میکند: فعلاً بازار ملک راکد است. البته از حدود دو ماه قبل خرید و فروشها نسبت به زمان جنگ ۱۲ روزه افزایش یافته بود اما متغیرهای بیرونی مجدداً بر این بازار سایه افکنده است. هر شوکی که از بیرون وارد میشود بازار مسکن را تحت تأثیر قرار میدهد.این گفته گودرزی تلویحاً تأکید میکند که بازار مسکن بیش از هر چیز تحت تأثیر انتظارات اقتصادی قرار دارد؛ انتظاراتی که هر بار با رویدادی بیرونی دچار نوسان میشود و تا زمانی که چشماندازی روشن برای آینده دیده نشود، تمایل خریداران و فروشندگان به ورود به معامله کاهش مییابد.
شمال ساکت، جنوب نسبتاً پرمراجعه
یکی از نکات قابل توجه در ماههای اخیر، دوپارگی رفتار بازار مسکن تهران است. در حالی که مناطق شمالی شهر کمترین میزان مراجعه و انعقاد قرارداد را تجربه میکنند، دفاتر املاک در نیمه جنوبی از افزایش نسبی مراجعهکنندگان خبر میدهند؛ بهخصوص در واحدهای کوچکمتراژ. گودرزی در توصیف این وضعیت میگوید: قیمت مسکن در شمال تهران تغییری نکرده اما در جنوب شهر افزایش جزئی داشته است. طبق گفته مشاوران املاک در نیمه جنوبی، مراجعات به دفاتر املاک در جنوب شهر و بهخصوص برای واحدهای کوچک متراژ بیشتر از مناطق شمالی است.اما رییس اتحادیه مشاوران املاک در ادامه یک نکته مهم را مطرح میکند: به این دلیل که ما به آمار معاملات دسترسی نداریم، نمیتوانیم رقم دقیق قیمتها را اعلام کنیم.این جمله یک خلأ مهم در سیاستگذاری و تحلیل بازار را آشکار میکند: نبود نظام شفاف و بهروز دادههای معاملاتی. در نبود این اطلاعات قابل اتکا، ارزیابیها عمدتاً بر پایه مشاهدات میدانی دفاتر املاک انجام میشود؛ مشاهداتی که گرچه تصویر کلی میدهند، اما نمیتوانند جایگزین آمارهای دقیق و رسمی شوند.
رد پای هزینههای ساخت چرا قیمتها جهش نمیکند؟
رشد هزینههای ساخت یکی از متغیرهای اصلی اثرگذار بر سمت عرضه بازار مسکن است. طبق اعلام رییس اتحادیه املاک، هزینه مصالح ساختمانی طی یک سال گذشته تا ۵۰ درصد افزایش یافته؛ رقمی که در حالت طبیعی باید به رشد قیمت تمامشده مسکن و در نتیجه افزایش قیمت فروش واحدهای تازهساز منجر میشد.گودرزی اما میگوید: به دلیل نبود مشتری و رکود بازار، سازندگان بعضاً از سود خودشان میزنند تا واحدها متناسب با توان متقاضیان به فروش برسد.این وضعیت نشان میدهد ناترازی عرضه و تقاضا نه در کمبود عرضه، بلکه در نبود توان خرید نهفته است. بر اساس دادههای بانک مرکزی، قدرت خرید خانوارهای متوسط طی سالهای اخیر کاهش قابلتوجهی داشته و با وجود اینکه قیمت مسکن رشد شتابدار خود را ادامه نمیدهد، همچنان شکاف زیادی میان درآمد خانوار و هزینه خرید مسکن وجود دارد.از سوی دیگر پایین بودن تقاضای موثر سبب شده بازار حتی به افزایش هزینههای ساخت نیز واکنش شدیدی نشان ندهد. این موضوع را میتوان نشانهای از ورود بازار مسکن به دورهای از ابررکود معاملاتی دانست؛ دورهای که در آن حتی افزایش هزینههای تمامشده نیز نمیتواند به تنهایی محرکی برای جهش قیمت باشد .
تثبیت نسبی یا رکود پنهان؟
چه چیزی بازار را از بنبست خارج میکند؟
بررسی روندهای تاریخی بازار مسکن نشان میدهد خروج از رکود تنها زمانی رخ میدهد که چند مولفه کلیدی دستخوش تغییر جدی شوند. نخستین عامل، افزایش قدرت خرید متقاضیان است؛ زیرا تا زمانی که شکاف میان درآمد خانوارها و قیمت مسکن به شکل فعلی ادامه داشته باشد، حتی ثبات یا کاهش جزئی قیمتها هم نمیتواند رونق ایجاد کند. سقف کنونی وامهای خرید نیز اثر چندانی در تغییر این معادله ندارد.عامل دوم، ثبات اقتصادی و کاهش شوکهای بیرونی است. همانطور که کیانوش گودرزی تأکید میکند، «هر شوک بیرونی بلافاصله بازار مسکن را تحت تأثیر قرار میدهد»؛ بنابراین بازگشت اعتماد و آغاز دوباره معاملات در گرو آرامش در فضای کلان اقتصاد است.سومین عامل، اصلاح سیاستهای مرتبط با زمین و ساختوساز محسوب میشود. طی یک سال گذشته هزینه مصالح، زمین و خدمات مهندسی رشد قابل توجهی داشته و ساختوساز را برای بسیاری از سازندگان کمصرفه کرده است. در صورت فعال شدن سیاستهای حمایتی و تشویقی، عرضه جدید میتواند فشار قیمتی را تعدیل کند و به تحرک بازار کمک کند.در نهایت، شفاف شدن چشمانداز نرخ ارز نیز نقشی تعیینکننده دارد. نوسانات ارزی طی سالهای اخیر از مهمترین محرکهای تغییر قیمت مسکن بوده و ایجاد قطعیت در این حوزه میتواند انتظارات بازار را سامان داده و فضای تصمیمگیری خریداران و فروشندگان را شفافتر کند.اگرچه آمارهای رسمی از ثبات نسبی قیمتها، افزایش محدود تورم مسکن و سطح معاملات حدود ۱۰ هزار فقرهای در تهران حکایت دارند، اما روایت میدانی فعالان بازار از سکون، کاهش مراجعه در شمال شهر و انتظار برای روشن شدن آینده خبر میدهد. سخنان رییس اتحادیه مشاوران املاک نشان میدهد بازار مسکن در شرایط فعلی بیش از هر چیز منتظر است؛ منتظر ثبات سیاسی، آرامش اقتصادی و بهبود قدرت خرید خانوارها. تا زمانی که این سه عامل محقق نشود، بازار مسکن همچنان در همان وضعیت پیشورود به رونق یا پیشرکود طولانی خواهد ماند؛ وضعیتی که ثبات ظاهری آن شاید آرامشبخش بهنظر برسد، اما در هسته خود حامل نشانههای یک چالش عمیقتر است.
