به گزارش اقتصادران، بازار مسکن در حالی روزهای سرد و کمرمقی را پشت سر میگذارد که زمزمههای تنش نظامی میان ایران و امریکا، نوسانات لحظهای قیمت ارز و جهشهای پیاپی طلا، فضای سرمایهگذاری را به شدت ملتهب کرده است. در این میان، مسکن برخلاف بازارهای موازی هنوز از موجهای پرشتاب سودآوری جا مانده و خریداران را در دوراهی انتظار یا ورود زودهنگام نگه داشته است.کاهش قدرت خرید، افت معاملات و رشد انتظارات تورم باعث شده تا بسیاری از فعالان بازار از رکودی عمیق اما پرریسک سخن بگویند؛ رکودی که هر لحظه ممکن است با یک شوک سیاسی یا اقتصادی، به جهش قیمتی ناگهانی تبدیل شود.
فروشندگان عقب مینشینند یا قیمتها جهش میکند؟
«ع – م»، کارشناس املاک در محدوده «فردوس غرب» در خصوص بررسی وضعیت معاملات مسکن به «اعتماد» توضیح میدهد: رفتار بازار این روزها بیش از هر چیز تحت تاثیر نوسانات اقتصادی و سیاسی و انتظارات خریداران قرارگرفته است و متقاضیان هنگام تماس با مشاوران املاک معمولا درباره جزییات ملک، امکانات ساختمان، شرایط آسانسور، سن بنا و همچنین امکان تخفیف و قیمت ملک در ماههای آتی سوال میکنند و این نشان میدهد خریداران نسبت به گذشته محتاطتر شدهاند و تصمیمگیری را با بررسیهای بیشتری انجام میدهند. این کارشناس ملک بیان میکند: بخش زیادی از فایلهای موجود در این محدوده مربوط به واحدهای چند سال ساخت است که در طبقات بالا قرار دارند و اغلب دارای آسانسور و امکانات پایه هستند، هر چند برخی واحدها سریعتر فروش بروند. در مقابل، فایلهایی که قیمتگذاری غیرواقعی دارند یا امکاناتشان کمتر است، مدت طولانیتری در بازار باقی میمانند.
تردید خریداران درباره زمان مناسب خرید
او توضیح میدهد: یکی از پرتکرارترین سوالات این روزها درباره مناسب بودن زمان خرید است. بسیاری از متقاضیان نگران هستند که با کاهش یا افزایش ناگهانی قیمتها ضرر کنند. به گفته این کارشناس، بازار مسکن به دلیل ماهیت سرمایهای خود همیشه با نوعی انتظار و تحلیل همراه است و همین مساله روند تصمیمگیری را طولانیتر میکند. در حال حاضر نیز برخی خریداران ترجیح میدهند مدتی بازار را زیر نظر بگیرند تا تصویر روشنتری از روند قیمتها داشته باشند. این کارشناس املاک تاکید میکند: افزایش نرخ ارز به صورت غیرمستقیم بر قیمت مسکن اثر میگذارد. زمانی که دلار رشد میکند، هزینه ساختوساز، قیمت مصالح و حتی انتظارات تورمی افزایش پیدا کرده و همین موضوع فروشندگان را به بالا بردن قیمتها ترغیب میکند. در نتیجه طی هفتههای اخیر در برخی فایلهای منطقه ۵ تهران رشد قیمت حدود سی درصد مشاهده شد، هر چند این افزایش قیمت در همه واحدها یکسان نیست و به عوامل متعددی وابسته است. او میگوید: در حال حاضر یک واحد ۱۰۸ متری در منطقه فردوس غرب دوخوابه در طبقه پنجم با امکانات کامل (آسانسور، روف گاردن، پارکینگ، انباری و لابی) هر مترمربع۲۰۸ میلیون و ۷۹۰ هزار تومان نرخگذاری شده است. به گفته او، قیمتگذاری در بازار مسکن معمولا بر اساس معاملات انجام شده در همان محله، شرایط اقتصادی، امکانات ملک و میزان تقاضا صورت میگیرد. طی چهل روز گذشته، بسیاری از واحدها رشد قیمت را تجربه کردند که بیشتر ناشی از انتظارات تورمی و افزایش هزینههای ساخت بوده است. البته این رشد لزوما به معنای افزایش واقعی ارزش همه املاک نیست و برخی فروشندگان صرفا بر اساس فضای روانی بازار قیمت را بالا میبرند. این کارشناس مسکن توصیه میکند: خریداران قبل از تصمیم نهایی، چندین فایل مشابه را بررسی کنند و از مشاوران معتبر اطلاعات بگیرند و با تحلیل دقیق شرایط مالی خود وارد معامله شوند تا از تصمیمهای هیجانی جلوگیری شود.
مقایسه سرمایهگذاری در مسکن و طلا
«س- الف»، کارشناس املاک دیگری در جنوب تهران و در منطقه جوادیه در مورد وضعیت معاملات واحدهای مسکونی در این منطقه به «اعتماد» میگوید: در بازار فعلی اغلب فروشندگان مقدار محدودی برای تخفیف در نظر میگیرند، اما میزان آن به شرایط مالی فروشنده، زمان عرضه ملک و میزان تقاضا بستگی دارد. برخی واحدها با قیمت بالاتر از عرف آگهی میشوند تا در فرآیند مذاکره امکان کاهش قیمت فراهم شود. در مقابل، فایلهایی که قیمت واقعی دارند، سریعتر به مرحله قرارداد میرسند و کمتر وارد چانهزنی طولانی میشوند. به گفته این کارشناس مسکن، مهمترین پرسش خریداران درباره زمان ورود به بازار است، البته روند عمومی قیمتها در بلندمدت افزایشی است و همین موضوع باعث میشود بسیاری از متقاضیان خرید زودتر را گزینه کمریسکتری بدانند. او در عین حال تاکید میکند: تصمیم خرید باید متناسب با توان مالی و هدف فرد از سرمایهگذاری یا مصرف شخصی باشد، زیرا شرایط بازار ممکن است در کوتاهمدت دچار نوسان شود. این کارشناس املاک منطقه جوادیه توضیح میدهد: در برخی بازهها طلا بازدهی سریعتری نسبت به ملک دارد، اما بسیاری از سرمایهگذاران به دلیل ثبات نسبی و امنیت دارایی، همچنان بازار مسکن را انتخاب میکنند. از نگاه او، ملک علاوه بر حفظ ارزش سرمایه، امکان استفاده مصرفی نیز دارد و همین ویژگی باعث میشود بخشی از خریداران با وجود رشد بازارهای موازی، همچنان به خرید واحد مسکونی تمایل نشان دهند، آن هم به این خاطر است که امنیت در ملک بیشتر است. او میگوید: در حال حاضر یک واحد دوخوابه در طبقه چهارم با آسانسور در محله جوادیه هر مترمربع ۸۲ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان قیمتگذاری شده که ممکن است مالک به دلیل رشد قیمت دلار تا چند روز دیگر آن را متری ۱۰۰ میلیون تومان هم اعلام کند.
کاهش عرضه و پیشبینی روند قیمتها
«ش- ع»، کارشناس املاکی دیگر در شرق تهران و در منطقه تهرانپارس در مورد تغییرات قیمتی مسکن به «اعتماد» عنوان میکند: قیمتگذاری واحدهای مسکونی در تهرانپارس هر روز در حال تغییر است و یکی از مهمترین دغدغههای خریداران نوسانات لحظهای قیمتها در این بازار است. او معتقد است: با توجه به روند تورمی و افزایش تدریجی هزینههای ساخت، بسیاری از فعالان بازار خرید زودتر را منطقیتر میدانند. با این حال تصمیمگیری باید بر اساس شرایط مالی فرد و هدف از خرید انجام شود، زیرا نوسانات کوتاهمدت در بازار مسکن همیشه وجود دارد. این کارشناس املاک بیان میکند: در برخی ماهها تعداد فایلهای مناسب کاهش پیدا کرده و همین موضوع فشار افزایشی بر قیمتها وارد میکند و در صورت ادامه شرایط فعلی، احتمال رشد قیمت برخی واحدها تا ماههای آینده وجود دارد، هرچند هیچ پیشبینی قطعی در فضایی که هر روز زمزمههای جنگ و تنشهای منطقهای وجود دارد، نیست و بازار تحت تاثیر عوامل کلان سیاسی و اقتصادی قرار دارد. او میگوید: در حال حاضر یک واحد دوخوابه در فلکه دوم تهرانپارس هر مترمربع ۱۸۵ میلیون تومان قیمتگذاری شده که با این روند قیمتهای صعودی ارز تا تابستان به ۳۰۰ میلیون تومان میرسد، البته واحدهای نوساز در فلکه اول تهرانپارس را همین امروز هم برای هر مترمربع تا ۲۷۰ میلیون تومان نرخگذاری کردهاند.
زمان مناسب خرید ملک از نگاه یک کارشناس مسکن
«م -ه»، یک کارشناس دیگر املاک در منطقه شمال تهران و در محله هروی با اشاره به افزایش جستوجوی خریداران در آگهیهای آنلاین میگوید: بخش زیادی از فایلهای عرضه شده مربوط به ساختمانهای کمواحد و نسبتا نوساز است که از نظر لابی، نورگیری و دسترسی شهری مورد توجه متقاضیان قرار دارد. به گفته او، خریداران هنگام تماس اولیه معمولا درباره تعداد واحدها، کیفیت مشاعات، وضعیت نور و امکان دریافت ویدیو یا کلیپ از ملک سوال میکنند تا پیش از بازدید حضوری تصویر دقیقتری داشته باشند. به گفته این کارشناس املاک، یکی از مهمترین پرسشهای متقاضیان درباره زمان ورود به بازار است. با این حال او تاکید میکند: بازار مسکن همواره تحت تاثیر شرایط اقتصادی است و پیشبینی قطعی از این بازار وجود ندارد، بنابراین خریداران باید بر اساس توان مالی و نیاز واقعی خود تصمیم بگیرند. او میگوید: در حال حاضر یک واحد ۹۵ متری طبقه یک از پنج، ۲ خوابه کلید نخورده در محله هروی هر مترمربع ۲۳۱ میلیون و ۵۷۰ هزار تومان قیمتگذاری شده است، البته در ماههای اخیر برخی فایلها افزایش قیمت قابل توجهی در قیمت پیشنهادی داشتهاند که بخشی از این افزایش به دلیل کاهش عرضه واحدهای مناسب و بخشی ناشی از فضای روانی بازار است. اما در شرایط فعلی بهتر آن است که خریداران به جای تکیه بر ارقام اعلامی، معاملات واقعی و قیمت واحدهای مشابه را ملاک قرار دهند. او در پایان یادآور میشود: در برخی نقاط این منطقه، مسائل مربوط به سند، مالکیت یا شرایط خاص حقوقی اهمیت ویژهای دارد. بنابراین خریداران باید پیش از عقد قرارداد، وضعیت سند، نبود مشکلات حقوقی و اصالت مدارک را با کمک مشاوران معتبر و کارشناسان حقوقی بررسی کنند تا معاملهای مطمئن و بدون ریسک داشته باشند. بر اساس این گزارش برخی مشاوران املاک به دلیل روند تورمی و کاهش نسبی عرضه مسکن، خرید زودتر را پیشنهاد میکنند و معتقدند؛ پس از تعطیلات نوروز احتمال رشد قیمتها در بازار مسکن وجود دارد.
