به گزارش اقتصادران، بازار مسکن تهران که طی سالهای اخیر یکی از طولانیترین دورههای رکود خود را تجربه کرده، حالا نشانههایی از تحرک دوباره بروز داده است؛ نشانههایی که هرچند هنوز به معنای رونق نیست، اما میتواند از تغییر تدریجی فاز بازار حکایت کند. افزایش تعداد معاملات از ابتدای دیماه، همزمان با نزدیک شدن به ماههای پایانی سال، توجه فعالان اقتصادی و متقاضیان مصرفی را به این پرسش جلب کرده که آیا بازار مسکن در مسیر خروج از رکود قرار گرفته یا این تحرک صرفا یک واکنش فصلی و کوتاهمدت است؟داود بیگینژاد، نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، با تأیید آغاز افزایش معاملات میگوید: از ابتدای دیماه شاهد افزایش معاملات مسکن در تهران هستیم. البته باید توجه داشت که شب عید بازار مسکن از دی آغاز میشود و محدود به اسفند نیست. معمولا در ۷۵ روز پایانی سال، معاملات افزایش پیدا میکند.
شب عید مسکن واقعیتی قدیمی با اثرگذاری جدید
برخلاف تصور عمومی که رونق شب عید بازار مسکن را به هفتههای پایانی اسفند محدود میکند، فعالان این بازار معتقدند تحرک واقعی از دیماه آغاز میشود. خانوادههایی که قصد جابهجایی، تبدیل به احسن یا تعیین تکلیف وضعیت سکونتی خود پیش از سال جدید را دارند، زودتر وارد بازار میشوند. همین رفتار فصلی باعث شده حتی در شرایط رکودی، بازار مسکن در زمستان با افزایش مراجعات و معاملات روبهرو شود.به گزارش ایلنا، با این حال، کارشناسان تأکید دارند که این افزایش معاملات الزاما به معنای خروج کامل از رکود نیست. بیگینژاد در این باره میگوید: بازار مسکن تابع مجموعهای از مولفههاست؛ از قیمت تمامشده ساخت گرفته تا میزان تقاضا و شرایط بازارهای موازی. نباید تصور کرد صرف افزایش معاملات فصلی، بازار وارد رونق پایدار شده است.
دلار و مسکن رابطهای غیرمستقیم اما تعیینکننده
یکی از پرسشهای اصلی در شرایط کنونی، نسبت بازار مسکن با نرخ ارز است؛ بهویژه در دورهای که بازارهای طلا و دلار نوسانات شدید و بعضا هیجانی را تجربه کردهاند. بیگینژاد در پاسخ به این سوال که معاملات مسکن با چه نرخی از دلار انجام میشود، تصریح میکند: اینگونه نیست که نرخ دلار بهطور مستقیم بر قیمت مسکن اثر بگذارد. باید سایر مولفهها از جمله هزینه نهادههای تولید، قیمت تمامشده ساخت و میزان تقاضا را در نظر گرفت.تورج سرباز، عضو هیاتمدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران نیز معتقد است: در شرایطی که قیمت دلار و سکه از منطق اقتصادی فاصله گرفتهاند، تنها بازاری که هنوز رفتار نسبتا منطقی دارد، مسکن است؛ اما همین دیرپذیری و نقدشوندگی پایین باعث شده فعلا در رکود باقی بماند.
افزایش تقاضا، افزایش قیمت؟ قاعدهای که استثنا ندارد
همزمان با افزایش معاملات، نگرانیها درباره رشد قیمت مسکن نیز پررنگتر شده است. بیگینژاد در این باره میگوید: امکان ندارد تقاضا در بازاری افزایش پیدا کند و قیمت ثابت بماند. هر بازاری متأثر از متقاضیان، قیمت را تغییر میدهد و بازار مسکن هم از این قاعده مستثنی نیست.با این حال، بیشتر کارشناسان معتقدند اگر هم افزایش قیمتی رخ بدهد، شیب آن ملایم و غیرهیجانی خواهد بود. سمانه محرمی نمین، نایبرییس اتحادیه مشاوران املاک، میگوید: بازار هنوز کاملا از رکود خارج نشده، اما افزایش محدود معاملات و رشد قیمتها، بهویژه در واحدهای کوچکمتراژ، قابل مشاهده است. با توجه به افزایش هزینههای ساخت، روند قیمتها صعودی اما آرام خواهد بود.
قیمتهای بازار واقعیت معاملات یا ذهنیت فروشندگان؟
خاموشی سامانه املاک و مستغلات که مرجع ثبت رسمی قراردادهای ملکی بود، یکی از چالشهای جدی بازار در ماههای اخیر به شمار میرود. نبود دادههای شفاف باعث شده بسیاری از قیمتهای اعلامی، بیش از آنکه بر معاملات واقعی استوار باشند، بر اساس آگهیها و انتظارات ذهنی مالکان شکل بگیرند.بیگینژاد در این باره هشدار میدهد: پس از خاموش شدن سامانه، عملاهر قیمتی که اعلام میشود یک تصور ذهنی است. قیمتهایی که اعلام میشود اغلب بر اساس آگهیهاست و با واقعیت بازار فاصله دارد.با این وجود، او با استناد به اطلاعات میدانی مشاوران املاک میگوید: در حال حاضر متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در محور آزادی حدود ۱۱۰ میلیون تومان است.
آینده بازار از نگاه تحلیلگران
رکود ساختوساز؛ بحران پنهان بازار مسکن
اگرچه تمرکز افکار عمومی بر قیمت و معاملات است، اما بسیاری از کارشناسان ریشه بحران بازار مسکن را در رکود ساختوساز میدانند. افزایش هزینههای تولید، نااطمینانی اقتصادی و جاماندگی قیمت مسکن از تورم، بسیاری از سازندگان را از شروع پروژههای جدید منصرف کرده است.پژمان جوزی، رییس انجمن صنعت ساختمان میگوید: چنین رکودی در پنج دهه اخیر بیسابقه است. شش میلیون تقاضای انباشته وجود دارد، اما ساختوساز کافی انجام نشده است.
بخر یا صبر کن؟ دو راهی متقاضیان مصرفی
در این شرایط، متقاضیان مصرفی با یک تصمیم دشوار روبرو هستند. فرشید ایلاتی، کارشناس بازار مسکن، توصیه میکند: بازار از لحاظ قیمتی هنوز مناسب است و تورم عمومی وارد آن نشده. خریداران مصرفی بهتر است قبل از نوروز ۱۴۰۵ اقدام کنند.در مقابل، حسین عبده تبریزی، اقتصاددان، هشدار میدهد که سرمایهگذاری هیجانی میتواند زیانبار باشد و تصمیمگیری محتاطانه و بلندمدت را ضروری میداند.بازار مسکن تهران امروز نه در آستانه جهش قیمتی قرار دارد و نه در رکود مطلق. افزایش معاملات از دیماه، بیش از آنکه نشانه رونق باشد، بیانگر تحرک فصلی و پاسخ به نیازهای مصرفی است. آینده این بازار بیش از هر چیز به ثبات سیاسی، سیاستگذاری اقتصادی و احیای ساختوساز وابسته است.اگر آرامش به متغیرهای کلان بازگردد، مسکن میتواند با شیبی ملایم مسیر رشد را طی کند؛ در غیر این صورت، رکود فرسایشی همچنان واقعیت غالب بازار مسکن ایران باقی خواهد ماند.
