زمین؛ نقطه شروع سیاستگذاری یا قربانی آن؟
عباس جهانبخش، کارشناس حوزه مسکن، حذف تبصره ماده ۵۰ را نوعی فرار از مسوولیت قانونی دولت توصیف میکند و معتقد است که زمین باید نقطه شروع سیاستگذاری مسکن باشد، نه اولین قربانی آن.او تأکید میکند: حذف تبصره تنها به معنی پاککردن صورتمساله است؛ چرا که دولت طبق قانون اساسی موظف به فراهمسازی زمین، زیرساخت و تسهیلات برای خانهدار شدن مردم است و واگذاری این مسوولیت به بازار و قیمتگذاری آزاد، فشار بر خانوارها را دوچندان خواهد کرد.به گفته جهانبخش، تجربههای گذشته نشان داده هرگاه دولت از نقش تنظیمگری و فراهمسازی عقبنشینی کرده، بازار زمین و مسکن به سرعت به محمل سوداگری تبدیل شده و هزینه آن مستقیماً بر دوش مصرفکننده واقعی افتاده است.او در ادامه میافزاید: اگر زمین تأمین شود، میتوان هزینه بخش مهمی از زیرساختها را نیز از محل همان زمین تأمین کرد، اما بدون آغاز این زنجیره، هیچ نهادی برای ساخت مدرسه، درمانگاه، شبکه آب و برق جلو نمیآید. اول باید زمین باشد، بعد توسعه معنا پیدا میکند.
تغییر فلسفه قانون؛ از تولید تا فراهمسازی
جهانبخش با اشاره به سابقه تدوین قوانین مسکن در کشور توضیح میدهد که اساساً فلسفه ورود دولت به حوزه مسکن، «فراهمسازی» بوده است، نه ساختوساز مستقیم. او میگوید: در پیشنویس اولیه قانون، وظیفه دولت تولید مسکن تعریف شده بود، اما با پیشنهاد شهید بهشتی این موضوع به فراهم کردن زمینه تغییر کرد. دولت باید سه چیز را تامین کند؛ زمین، تاسیسات زیربنایی و تسهیلات بانکی. اگر این سه رکن مهیا شود، مردم میتوانند خودشان خانه بسازند و صاحب مسکن شوند. به اعتقاد این کارشناس، حذف تبصره ماده ۵۰ به معنای کنار گذاشتن همین فلسفه است؛ یعنی دولت نهتنها تولید نمیکند، بلکه از فراهمسازی هم عقب مینشیند.
بانکها کنار کشیدهاند دولت هم عقب میرود؟
جهانبخش با انتقاد از عملکرد شبکه بانکی میگوید: در بخش تسهیلات بانکی متأسفانه با خصوصی شدن بانکها، این نهادها به تعهد قانونی خود عمل نمیکنند و با بهانههایی مثل تورمزایی از پرداخت تسهیلات سرباز میزنند. اما دو بخش دیگر یعنی زمین و تأمین زیرساخت کاملاً در اختیار دولت است.به گفته او، وقتی بانکها از ایفای نقش خود شانه خالی کردهاند، عقبنشینی دولت از تأمین زمین عملاً به معنای تعطیلی کامل سیاست مسکن است.یکی از استدلالهای مطرحشده برای حذف تبصره ماده ۵۰، «هزینه سنگین آمادهسازی زمین» عنوان میشود؛ استدلالی که به گفته جهانبخش، بیش از آنکه اقتصادی باشد، بهانهجویانه است.او تصریح میکند: زمین برای ساخت مسکن نیاز به تامین بودجه اولیه ندارد؛ موجود است و امکان واگذاری آن وجود دارد. اگر حلقه اول زنجیره یعنی زمین فراهم شود، پس از آن میتوان از وزارت نیرو، آموزش و پرورش و سایر دستگاهها خواست خدمات تکمیلی را ایجاد کنند. اما اگر این حلقه حذف شود، هیچ دستگاهی برای توسعه شبکه آب، برق یا خدمات آموزشی پیشقدم نخواهد شد.او ادامه میدهد: حتی بخش زیادی از هزینههای زیرساختی را میتوان زمینپایه تأمین کرد؛ یعنی زمین به طبقه متوسط و بالاتر واگذار شود و درآمد حاصل صرف ایجاد زیرساخت و خدمات در اراضی جدید شود.
هزینهسازی روی کاغذ حذف مسوولیت در عمل
مسکن، ازدواج و فروپاشی پیوندهای اجتماعی
جهانبخش با اشاره به ارتباط مستقیم تولید مسکن و شاخصهای اجتماعی میگوید: سال ۱۳۸۹ رکورد ساخت مسکن ۹۰۰ هزار واحد بود و در همان سال آمار ازدواج نیز حدود ۹۰۰ هزار مورد ثبت شد. زمانی که تولید مسکن کاهش پیدا کرد، ازدواج هم کاهش یافت. یکی از سه علت اصلی کاهش ازدواج در کشور همین بیثباتی در تامین مسکن است.او تأکید میکند: دولت باید مداخله جدی، هدفمند و متعهدانه داشته باشد، نه اینکه مساله را حذف کند.این کارشناس معتقد است سیاستهای فعلی هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضا ناکارآمد بوده است.جهانبخش توضیح میدهد: در دو بال عرضه و تقاضا، سیاستهای وزارتخانه غلط بوده است. در تقاضا، سوداگری زمین و مسکن آزاد رها شده؛ درحالی که زمین کالایی است که تولید نمیشود، فاسد نمیشود، گم یا سرقت نمیشود و همه به آن نیاز دارند. چنین کالایی باید تحت حفاظت و سیاستگذاری ویژه دولت باشد.او راهکار کنترل این وضعیت را اجرای ابزارهای مالیاتی میداند و میگوید: برای کنترل سوداگری، ابزارهایی مثل مالیات LVT (مالیات بر ارزش زمین) باید اجرا شود. این مالیات هم ابزار تنظیمی است هم منبع درآمد و میتواند برای تأمین زیرساخت به کار گرفته شود.
