به گزارش اقتصادران، تورم فزاینده سالهاست خرید مسکن را به یک آرزوی دستنیافتی تبدیل کرده است؛ دولتها اما سعی کردهاند با ارائه طرحهای حمایتی و تسهیلات ساخت و ودیعه، فشار گرانی را از دوش مردم کم کنند. با اینحال شواهد حاکی از آن است که این طرحها تاکنون آنچنان که باید و شاید، ثمربخش نبوده بهطوریکه دولت سیزدهم از وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی، تنها ۲۰ هزار واحد تحویل داده است.
اما راهحل گذر از این بحران عمیق چیست؟ سیدمحمد مرتضوی، رئیس انجمن انبوهسازان استان گلستان، به بررسی مشکلات بازار مسکن و راهحلهای آن پرداخته است.
قیمت تمامشده واحدهای مسکونی و تجاری بالاست
مرتضوی درباره وضعیت فعلی بازار مسکن گفت: «معاملات مسکن متوقف شده و شرایط بازار معاملات مطلوب نیست.»
او ادامه داد: «پیشنهاد فروشندگان منطبق بر بضاعت خریداران و مصرفکنندگان نیست. بضاعتپذیری در بازار مسکن در حد و حدود بسیار پایینی قرار دارد و قیمت تمامشده واحدهای مسکونی و تجاری بالاست.»
شکاف میان خریدار و فروشنده افزایش یافته است
این مقام صنفی گفت: «شاهد تورم در بخشهای مختلف حوزه ساخت مسکن بودهایم؛ چه در بحث صدور مجوزها، چه در قوانین شهرداری و همچنین در تامین زیرساختها، شاهد افزایش جدی تورم بودهایم.»
مرتضوی درباره افزایش قیمت نهادههای ساختمانی توضیح داد: «قیمت مصالح ساختمانی در ماههای اخیر افزایش پیدا کرده است و قیمت سیمان، بتون، میلگرد و دیگر اقلام، همگی مجدداً موجبات افزایش قیمت تمامشده را فراهم کردهاند.»
او اظهار کرد: «شکاف بین خریدار و فروشنده، مصرفکننده و سازنده، تولیدکننده و بهرهبردار به میزان زیادی افزایش یافته است و این وضعیت مطلوبی در بازار معاملات مسکن ایجاد نمیکند.»
باید برای بهبود وضعیت بازار مسکن، به تامین مالی متقاضیان کمک شود
مرتضوی درباره چشمانداز بازار مسکن و گشودن گرههای این بازار گفت: «به اعتقاد من، این مستلزم چند موضوع مهم است. اول اینکه بدانیم در پایان سال نیز تفاوت قابل ملاحظهای نخواهیم دید و شرایط به همین صورت باقی خواهد ماند.»
او تشریح کرد: «اما در چشماندازهای درازمدت، اگر در سیاستهای موجود در حوزه تولید مسکن و در بخش تقویت تقاضا، یعنی تقویت مصرفکنندگان و بهرهبرداران، تغییراتی ایجاد کنیم و به تامین مالی خریداران و مصرفکنندگان کمک کنیم، در تولید مسکن نیز یک مشوقهایی ایجاد و امکان حضور تولیدکنندگان مسکن را در بخش مسکن حمایتی فراهم کنیم، وضعیت میتواند بهبود پیدا کند.»
تنها ۱۰ درصد از وعده دولت در حال ساخت است
این مقام صنفی افزود: «بخش عمدهای از نیاز متقاضیان مسکن، باید در حوزه مسکن حمایتی دنبال شود. در حال حاضر، دولت به یک بنبست کاملاً مشخص برخورد کرده است.»
او اضافه کرد: «دولت سیزدهم وعده ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در طول دوره کاری خود را داده بود، با این حال، مرکز پژوهشهای مجلس اعلام کرده فقط ۲۰ هزار واحد مسکونی ساختهشده آماده است و مابقی کمتر از ۱۰ درصد از آنچه دولت وعده داده بود، در دست ساخت است.»
دولت باید به بخش خصوصی میدان بیشتری بدهد
مرتضوی اظهار کرد: «تامین مسکن حمایتی برای مردمی که بضاعت کافی برای تهیه مسکن ندارند یک معضل جدی است. به نظر میرسد در حوزه تولید مسکن، دولت باید بخش خصوصی را بیشتر به بازی بگیرد.»
او تاکید کرد: «الگوهای قبلی دولت در بحث تولید و تامین مسکن که بیشتر توجه آن بر این بود که قیمت زمین را کاهش دهد یا صفر کند، امروزه دیگر کافی و کارآمد نیستند.»
تسهیلات مسکن باید از لحاظ کمی و کیفی کارآمدتر از قبل باشند
رئیس انجمن انبوهسازان استان گلستان توضیح داد: «حمایتهای مالی بیشتری باید در حوزه مسکن از خریداران صورت گیرد. تسهیلاتی که در این حوزه اختصاص میدهیم، چه در ساخت مسکن و چه در فروش اقساطی، باید موثرتر و کارآمدتر از گذشته، چه بهلحاظ کیفی و چه بهلحاظ کمی، باشد.»
مردم از پس اقساط فعلی وامهای مسکن برنمیآیند
مرتضوی عنوان کرد: «اگر انتظار داشته باشید مصرفکنندگان از پس اقساط فعلی تسهیلات مسکن برآیند، این امکانپذیر نیست.»
او اضافه کرد: «درآمدها با نیاز پرداخت تسهیلات، تطابق ندارد و میزان درآمدها بسیار محدود و ناکافی است. همچنین انتظار بازگشت تسهیلات در بانکها بالاست. کاری به این موضوع نداریم که بانکها چه میزان دچار ناترازی هستند، بلکه امروزه در بحث توان متقاضیان مسکن، شاهدیم که نمیتوانند از پس پرداخت اقساط تسهیلات مسکن برآیند.»
وام ۸۰۰ میلیون تومانی هیچ کمکی به خریداران نمیکند
مرتضوی با تاکید بر اینکه باید در این زمینه بازنگری کنیم و تسهیلات را کیفیتر ارائه دهیم گفت: «کمیت تسهیلات بههیچوجه کافی نیست؛ برای مثال در تهران، متوسط قیمت مسکن امروز ۱۰۰ میلیون تومان یا ۸۰ میلیون تومان است. اگر یک مسکن در محدوده الگوی ساخت، بر فرض ۸۰ متر مربع با ارزش حدود ۶ میلیارد تومان باشد، با یک وام ۵۰۰ میلیون تومانی یا ۸۰۰ میلیون تومانی کمکی به خرید آن نمیشود.»
رئیس انجمن انبوهسازان استان گلستان توضیح داد: «یعنی هم در کمیت باید شاهد تغییرات باشیم تا بتوانیم بخش تقاضا، یعنی بهرهبرداران واقعی مسکن را در خرید مسکن حمایت کنیم و هم در بخش ساخت بتوانیم تسهیلات بهتری ارائه دهیم.»
کشور توانایی تولید یک میلیون واحد مسکونی را ندارد
مرتضوی گفت: «تحول اساسی در حوزه ساماندهی مسکن و تبیین راهبردهای صحیح برای مسکن، زمانی صورت میگیرد که در یک فضای واقعی تحلیل کنیم.»
او تشریح کرد: «امروزه کشور ما در شرایطی نیست که سالی یک میلیون واحد مسکونی تولید کند. یعنی اگر تدوینکنندگان قانون، نمایندگان مجلس، یک روزی در مجلس شورای اسلامی نشستند و قانون جهش تولید مسکن را به نیت کمک به تولید مسکن وضع کردند، همین هدفگذاری ناصحیح مانع شکلگیری شرایط مناسب، چه در بحث تولید مسکن و چه در بحث بازار معاملات و انحراف منابع، شده است.»
توان تولید مسکن ۴۰۰ هزار واحد است
مرتضوی با بیان اینکه توان تولید مسکن ما در حد ۴۰۰ هزار واحد مسکونی است ادامه داد: «اگر بخواهیم به هدف تولید یک میلیون واحد برسیم، باید هدفگذاریها را تغییر دهیم. این موضوع ممکن است در یک بازه زمانی، مثلاً ۱۰ و ۱۵ یا ۲۰ ساله، در یک چشمانداز تعریف شود تا بتوانیم منابع مالی کافی برای انجام این کار و منابع انسانی کافی داشته باشیم.»
حداقل ۱۰۰ سال طول میکشد تا خانوادهای خانهدار شود
مرتضوی تصریح کرد: «باید بخش تقاضا و خریداران را نیز بهنوعی حمایت کنیم تا آنچه طبق استانداردهای جهانی تعریف شده، محقق شود و متقاضیان بتوانند با «پسانداز» خود در یک بازه زمانی حداکثر ۳۰ ساله از نعمت داشتن مسکن بهرهمند شوند.»
این مقام صنفی درباره مدتزمان خانهدار شدن توضیح داد: «امروز اگر خانوادهای بخواهد در بازار مسکن صاحب خانه شود، باید حداقل یک دوره پسانداز ۱۰۰ ساله داشته باشد. بیش از یک قرن زمان میبرد تا با پساندازهای خود، که حدود یکسوم درآمدشان را شامل میشود، بتوانند صاحب خانه شوند.»
قوانین گذشته دیگر کارآمد نیستند
مرتضوی افزود: «ما با استانداردهای جهانی فاصله بسیار زیادی داریم و پر کردن و کاهش این فاصلهها مستلزم یک راهبرد جدید در بحث تولید مسکن در کشور است.» او تاکید کرد: «لازم است در قوانینی بازنگری کنیم که در گذشته وضع کردهایم و امروزه دیگر کارآمد نیستند.»
جذابیت سرمایهگذاری در بازار مسکن بهشدت افول کرده است
مرتضوی در پاسخ به این سوال که آیا برای انبوهسازان جذابیتی برای ادامه ساختوساز وجود دارد یا خیر گفت: «از آنجا که با تورمهای پیدرپی مواجه بودهایم، ریسک سرمایهگذاری در بازار مسکن بهشدت افزایش پیدا کرده است.»
این مقام صنفی توضیح داد: «چند سال پیاپی تورم ۴۰ درصد داشتهایم. در سه سال متوالی در بخش هزینه تهیه مصالح ساختمان، دستمزدها، صدور مجوزها، عوارض شهرداری و… با یک تورم ۴۰ درصد و بیش از آن روبهرو بودهایم.»
او اضافه کرد: «این تورم هزینههای سنگینی بر تولید مسکن تحمیل کرده است. تامین منابع مالی برای تولید مسکن به کندی و سختی صورت میگیرد؛ بانکها همکاری لازم را ندارند و تسهیلات مسکن را به میزان کافی در اختیار سرمایهگذار نمیگذارند. به همین دلایل، جذابیت سرمایهگذاری در بازار مسکن بهشدت افول کرده و رو به کاهش است.»
تعداد پروانههای ساخت هرساله کاهش چشمگیری پیدا میکند
مرتضوی درباره وضعیت ساختوسازها توضیح داد: «خروجی این اتفاق را میتوان در تعداد پروانههایی که هرساله در کشور صادر میشود مشاهده کرد که تعداد آن به میزان چشمگیری نسبت به سال قبل کاهش یافته است.»
او افزود: «بضاعتپذیری نیز در بازار مسکن سال به سال کمتر از گذشته میشود. این شاخص مهمی در بازار مسکن است که سرمایهگذاران و سازندگان در محاسبات خود لحاظ میکنند و انگیزهشان را برای مشارکت و سرمایهگذاری در بازار مسکن بهتدریج از دست میدهند.»
با تداوم روند فعلی، سال آینده شرایط بهتری نخواهیم داشت
رئیس انجمن انبوهسازان استان گلستان درباره حل مشکل بازار مسکن بیان کرد: «باید حتماً در سیاستهای راهبردی شاهد تغییراتی جدی باشیم تا بتوانیم مجدداً سرمایهگذاران، انبوهسازان و توسعهگران را به حوزه تولید مسکن برگردانیم.»
مرتضوی در پایان گفت: «با ادامه روند فعلی، مطمئناً سال آینده نیز شرایط بهتری از امسال نخواهیم داشت. بلکه سال به سال شاهد افت تولید، سقوط انگیزه و افزایش ریسکپذیری در سرمایهگذاری حوزه مسکن خواهیم بود و سال به سال شرایط پیچیدهتر و معضلات بیشتری نسبت به گذشته خواهیم داشت.»
