برچسب: فقر مسکن

به گزارش اقتصادران، عضو انجمن جامعه‌شناسان ایران گفت: مسکن علاوه بر ابعاد اقتصادی، ابعاد اجتماعی و فرهنگی هم دارد. مسکن یکی از کالاهای رفاهی برای هر شهروند به‌شمار می‌رود، بنابراین فقر مسکن یکی از مهم‌ترین شاخص‌هایی است که می‌تواند فرد را به فقر مطلق برساند.

• مسکن علاوه بر ابعاد اقتصادی، ابعاد اجتماعی و فرهنگی هم دارد. مسکن یکی از کالاهای رفاهی برای هر شهروند به‌شمار می‌رود، بنابراین فقر مسکن یکی از مهم‌ترین شاخص‌هایی است که می‌تواند فرد را به فقر مطلق برساند.
• شهروندی که مسکن ندارد و دچار حاشیه‌نشینی می‌شود، یعنی از مناطق مرکزی و شمالی پله‌پله به محله‌های پایین سقوط می‌کند و درنهایت ناچار می‌شود برای تامین مسکن و پیدا کردن سقف، به حاشیه تهران پناه ببرد، این فرد علاوه بر وضعیت بد اقتصادی، دچار حاشیه‌نشینی یا به‌معنی دیگری، محرومیت و طرد اجتماعی هم می‌شود.
•  او از متن به حاشیه رفته و بدین‌ترتیب از دریافت و دسترسی به یکسری از خدمات رفاهی محروم می‌ماند. از همه اینها بدتر، حس آسیب دیدن و پرتاب‌شدن به خارج از شهر است. فرد احساس می‌کند که هویت شهری خود را از دست داده است و از سوی دیگر اقوام و دوستان ممکن است دیگر او را به‌عنوان یک انسان یا خانواده حاشیه‌نشین بشناسند.
•  حاشیه‌های شهر ممکن است جمعیت آسیب‌دیده بیشتری داشته باشد، معتادان یا افراد خلافکار ممکن است در این منطقه‌ها بیشتر دیده شوند و در این شرایط فردی که سال‌ها در متن و مرکزیت شهر بوده احساس بی‌هویتی کند، این بی‌هویتی تعلق اجتماعی را هم از او می‌گیرد.
• افراد در این شرایط، دچار تحقیر اجتماعی می‌شوند، آنها دیگر رویشان هم نمی‌شود وارد بنگاه‌ها شوند چراکه مشاوران املاک به آنها می‌گویند با این پولی که دارند، در این محله دنبال خانه نگردند و احساس خفت و خاری می‌کنند. ازسوی‌دیگر در میان خانواده و اقوام هم احساس تحقیر می‌کنند. حتی رویشان نمی‌شود بگویند، از اجاره کردن خانه در محله قبلی ناتوانند. این مسئله منجر به بازتولید فقر و محرومیت و افتراق اجتماعی می‌شود.

به گزارش اقتصادران، «فقر مسکن» در ایران رکورد زده است؛ بد مسکنی به بدترین وضعیت در دهه‌های اخیر رسیده است و طبق آنچه داده‌های رسمی و گزارش‌ها می‌گویند، سیر سقوطِ شهروندان از ارتفاعِ بلندِ مسکن شایسته از سال ۱۴۰۰ به شیوه‌ای جدی کلید خورده است. طنز تلخ ماجرا در این است که این رکورد عجیب بدمسکنی در دولتی اتفاق افتاده که قرار بود سالی یک میلیون مسکن برای شهروندان بسازد و حالا افتخارشان این است که ۷۰ هزار کارگر را خانه‌دار کرده‌اند، هرچند در این آمار هم جای شک و شبهه بسیار است، کارگران با این طرح‌های لیبرالی مسکن، هرگز نمی‌توانند خانه‌دار شوند چون استطاعت شرکت در طرح‌هایی را ندارند که باید آورده‌ی سنگین داشته باشی و هر ماه بیش از ۱۰ میلیون تومان قسط بانک بپردازی.

بپردازیم به گزارشی که مرکز پژوهش‌های مجلس، ۳۰ اردیبهشت سال جاری از وضعیت وخیم مسکن در کشور تهیه و منتشر کرده است. براساس این گزارش، «بیش از نیمی از خانوارهای ایرانی در بدمسکنی به سر می‌برند؛ بدمسکنی در اوایل دهه۹۰ معادل ۳۳ درصد بوده اما در پایان این دهه به ۵۵ درصد رسیده است».  نتایج بررسی جدید مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد نرخ بدمسکنیِ ۵۵‌ درصدی بیشترین میزان سطح فقر مسکن تا کنون است.

بدمسکنی در سال ۸۴ شامل ۲۴‌ درصد کل خانوار‌های ایرانی بود و این میزان در ابتدای دهه ۹۰ معادل ۳۳‌ درصد خانوارها، در سال ۹۸ معادل ۳۶‌ درصد و در سال ۱۴۰۰ تا ۵۵‌ درصد افزایش یافته است و بعد از آن نیز با شیبِ بسیار تند صعود کرده است.

برای مثال قیمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آذرماه ۱۴۰۱ نسبت به ۵ سال گذشته در ماه مشابه، (آذر ۱۳۹۶)، بیش از ۸۴۴‌ درصد افزایش یافته است. تورم ۸۴۴ درصدی مسکن آنهم فقط در طول ۵ سال، یک رکورد بی‌سابقه از گرانیِ ضروری‌ترین مایحتاج زندگی خانوارها یعنی مسکن در طول تاریخ رسمی کشور است.

گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس تاکید می‌کند «تورم بالا، بی‌ثباتی متغیر‌های اقتصادی و افت درآمد سرانه» در کنار جهش تاریخی قیمت مسکن و البته پافشاری سیاستگذار بر «سیاست نادرست برای تامین مسکن» دست به دست هم دادند تا «دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن مناسب، قطع شود» و رفاه ملکی کل خانوار‌ها آسیب ببیند.

در این گزارش، سیاست‌های دولت‌ها در حوزه مسکن که محدود به طرح‌های مختلف ساخت مسکن است، «شکست‌خورده» توصیف شده است؛ برای اثبات این ادعا که طرح‌های ساخت مسکن از جمله مسکن امید و مسکن ملی هیچ زمان نتوانستند به خانه دار شدن دهک‌های فرودست کمک کنند، نیاز نیست راه دور و درازی برویم، فقط ذکر یک نمونه ساده به عنوان شاهد ادعا کفایت می‌کند؛ در محاسبه بازپرداخت تسهیلات ۷۰۰ میلیون ‌تومانیِ طرح دولت سیزدهم تحت عنوانِ «نهضت ملی مسکن» به این نتیجه می‌رسیم که متقاضی باید در دوره ۲۰ ساله ماهانه ۱۰ میلیون و ۸۰۳ هزار تومان اقساط پرداخت کند. کل بازپرداخت وام مذکور در  سال بیستم حدود ۲ میلیارد و ۵۹۳ میلیون تومان خواهد بود. در واقع سود این تسهیلات حدود یک میلیارد و ۸۹۳ میلیون تومان است.

به گفته پرویز زعیمی، فعال صنفی کارگران ایران پوپلین رشت، مردم عادی و مزدبگیران که از پس پرداخت اجاره خانه نه تنها در تهران که در شهرستان‌ها هم برنمی‌آیند، چطور می‌خواهند هر ماه نزدیک ۱۱ میلیون تومان قسط بانکِ نهضت ملی مسکن را بپردازند!

او ادامه می‌دهد: فرض کنید کارگری ماهی ۱۸ میلیون تومان حقوق می‌گیرد، این کارگر کف‌بگیر هم نیست و یک کارگر متخصص است؛ خب در بهترین حالت، بایستی ماهی ۸ تا ۱۰ میلیون تومان برای اجاره یک آپارتمان ۷۰ متری بپردازد و بازهم در بهترین حالت ماهی ۸ تا ۱۰ میلیون تومان برایش می‌ماند که با آن نمی‌تواند یک سفره ساده برای خانواده فراهم کند؛ این کارگر سایر سطوح که دستمزدش در قیاس با حداقل‌بگیران خیلی بهتر است، چطور در طرح نهضت ملی مسکن شرکت کند و ماهی ۱۱ میلیون تومان قسط بانک بدهد، چه فکری با خودشان کرده‌اند؟!

گفتار و رفتار دولت سیزدهم در حوزه تامین مسکن به خصوص برای محرومان و دهک‌های فرودست، دچار یک تناقض ساختاری بوده است؛ ادعای تامین سالی یک میلیون مسکن برای بی‌خانه‌ها داشتند اما در عمل نه تنها این شعار عملی نشد که قدرت خرید مسکن به شدت سقوط کرد و به پایین‌ترین میزان در طول تاریخ رسید. حالا زمان انتظار برای خانه‌دار شدنِ مزدبگیران به ۵۰۰ سال و حتی بالاتر رسیده است.  به گفته مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، «در سال‌های اخیر هیچ‌کدام از مولفه‌های مسکن تقویت نشده‌اند؛ به عنوان مثال جمع دستمزد و حق مسکن‌ بالای ۵۰۰ سال کفاف خرید یک واحد مسکونی ۷۵ متری را نمی‌دهد».

شوخی نیست، زمان انتظار صاحب‌ خانه شدنِ کارگران ۵۰۰ سال است! مدتی‌ست که قیمت هر مترمربع مسکن در شهرهای مختلف و از جمله تهران، مرزهای تحمل را پشت سر گذاشته است؛ داده‌های بازار نشان می‌دهد که در تیرماه امسال، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران، میانگین ۸۶ میلیون تومان  بوده است. این در حالیست که بسیاری از محله‌های تهران، قیمت‌های بالاتری را ثبت کرده اند مثلاً متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه ۱، بیش از ۱۳۰ میلیون تومان است. اگر همان ۸۶ میلیون تومان را مبنا قرار دهیم و فرض کنیم یک کارگر حداقل‌بگیر که صاحب فرزند و عائله است در هر ماه ۱۲ میلیون تومان دستمزد می‌گیرد، اینجا یک معادله‌ی به شدت نابرابر و ناعادلانه ترسیم می‌شود.  قیمت هر متر مسکن در تهران، بیش از ۷ برابر حداقل دستمزد یک کارگر است! ۷ ماه دستمزد کامل و دست نخورده‌ی یک کارگر فقط یک متر مربع مسکن در تهران می‌شود آنهم در یک محله ضعیف و یا متوسط!

در چنین شرایطی‌ست که باید معضلاتی مانند «فقر مسکن« یا «بدمسکنی» را تجزیه و تحلیل کرد؛ سال‌هاست که سایه‌ی شوم بدمسکنی بر سر کارگران افتاده است؛ بدمسکنی، یک پدیده‌ی ناگوار اجتماعی‌ست که در سال‌های اخیر به نقطه‌ی اوج خود رسیده است؛ کارگرانی که به امید یک لقمه نان به ابرشهر تهران می‌آیند، چاره‌ای جز خوابیدن در پارک‌ها، در اتوموبیل‌های شخصی یا در اتوبوس‌هایی که برای خواب کرایه داده می‌شود، ندارند. گزارش‌های متعددی از فروش جای خواب در پشت بام‌ها یا مینی‌بوس‌ها منتشر شده است که نشان می‌دهد دولت یا بهتر است بگوییم دولت‌ها در دهه‌های اخیر در تامین مسکن برای طبقات فرودست به شدت ناکام و ناموفق بوده‌اند.

در این سال‌هایی که پشت سر گذاشتیم، برنامه‌ی دولت‌ها در زمینه‌ی تامین مسکن منحصر به نامگذاری طرح‌های رنگارنگ و شکست خورده‌ی ساخت مسکن بوده است، حال آنکه اگر به جای مسکن مهر و مسکن امید و نهضت ملی مسکن که نتیجه‌ای جز پروار شدن پیمانکاران وابسته به قدرت و دلّالان وام‌های بانکی نداشته است، سراغ طرح‌های جواب پس داده‌ی جهانی برای تامین مسکن محرومان می‌رفتند و از اجاره ۹۹ ساله به شرط تملیک یا ارائه‌ی مسکن ارزان اجتماعی استفاده می‌کردند، امروز کارگران کارخانه‌های حاشیه شهر که غروب‌ها بعد از تمام شدن شیفت کاری، مسافرکشی می‌کنند تا خانواده‌شان گرسنه نخوابد، وضعیت خیلی بهتری داشتند؛ این بخت برگشته‌ها مجبور نبودند شب را در صندلی عقب ماشین بخوابند یا یک تخت روی یک پشت بام متروک اجاره کنند!

به گزارش اقتصادران، به‌رغم حدود نیم قرن برنامه‌‌ریزی در حوزه مسکن شهری در کشور و تلاش دولت‌‌های مختلف برای افزایش ساخت مسکن، آمارهای رسمی از آن حکایت دارد که حدود 50‌درصد خانوار کشور با فقر مسکن مواجه هستند و بخش عمده‌‌ای از این افراد امیدی به خانه‌‌دار شدن نیز ندارند. این نتایج بیانگر آن است که سیاست‌‌های اخذ شده در طول سالیان قبل به هدف اصابت نکرده و در شرایطی که بخش عمده‌‌ای از مردم با بحران تامین هزینه مسکن مواجه هستند، صنعت ساخت‌‌وساز نیز با چالش رکود مواجه است. در آستانه روی کار آمدن دولت چهاردهم مرکز پژوهش‌‌های مجلس گزارشی با عنوان «بسته سیاستی-عملیاتی تامین مسکن گروه‌‌های کم‌‌درآمد» را منتشر کرد که در آن ضمن عیب‌‌یابی طرح‌‌های پیشین اجرایی شده به‌‌منظور افزایش دسترسی آحاد جامعه به مسکن مناسب به ارائه راهکار در این خصوص پرداخت. این گزارش 5 گام اصلی در زمینه گسترش دسترسی افراد کم‌‌درآمد به مسکن ارائه می‌کند؛

جمع‌‌آوری بانک اطلاعاتی دقیق از خانوارهایی که برای تامین مسکن به حمایت مستقیم دولت نیاز دارند گام ابتدایی است. ساخت مسکن و تشویق به اجاره‌‌های بلندمدت گام دوم برای کاهش چالش افراد در تامین خانه است. اصلاح قوانینی که مانع سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شده‌‌اند نظیر حذف الزام به تامین 100‌درصد پارکینگ و کاهش متراژ حداقلی بنا پیشنهاد بعدی مطرح شده در این گزارش است. همچنین در این گزارش تاکید می‌شود که در مناطق ضعیف، خانه‌‌های غیراعیانی ساخته شوند تا به این ترتیب با کاهش هزینه تولید، دسترسی افراد به خانه تسهیل شود. اعطای وام‌‌های بلندمدت برای اقشار متوسط نیز اقدام بعدی موثر جهت‌‌ خانه‌‌دار شدن دهک‌‌های درآمدی متوسط است.

مطابق اصل 31 قانون اساسی «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است. دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها که نیازمندترند به‌خصوص روستانشینان و کارگران زمینه اجرای این اصل را فراهم کند.» تاکید قانون اساسی بر الزام دولت‌‌ها در تامین مسکن کم‌‌درآمد باعث شده تا ظرف سال‌های گذشته دولت‌‌های مختلف درصدد اخذ راهکارهای متعدد با هدف گسترش دسترسی عموم افراد جامعه به خانه باشند. با وجود این،  نتایج بررسی‌‌ها نشان از آن دارد که بخش عمده‌‌ای از این سیاست‌‌ها به نتیجه مطلوب نرسیده و به شکل فزاینده‌‌ای چالش تامین مسکن در کشور ظرف سال‌های گذشته شدت گرفته است.

مطابق داده‌‌های رسمی، فقر مسکن یا محرومیت خانوار از دسترسی به مسکن طی دو دهه گذشته همواره صعودی بوده است، در بهترین شرایط در برخی برهه‌‌های زمانی شیب رشد این محرومیت کاهش یافته، اما همچنان روند افزایشی حفظ شده است. مطابق تعریف جهانی خانواری به مسکن در استطاعت دسترسی دارد که هزینه مسکن او، کمتر از 30‌درصد کل هزینه‌‌های خانوار باشد. مطابق این تعریف در مناطق شهری بیش از نیمی از خانوارهای هر دهک به مسکن در استطاعت دسترسی ندارند. در این شرایط افزایش عرضه مسکن لزوما به حل مشکل عدم‌استطاعت افراد در خرید خانه منجر نمی‌شود؛ درواقع چالش فعلی مسکن در کشور نبود خانه نیست؛ بلکه عدم‌استطاعت افراد در خرید خانه است.

سرشماری سال‌های 1385 تا 1395 نشان داد که از هر 100 مسکن تولید شده 23 واحد منجر به مالکیت و سکونت مالک در همان ملک شده است. این در حالی است که در همین زمان ‌بر تعداد مستاجران کشور افزوده شده است. مطابق داده‌‌های این سرشماری‌‌ها به‌رغم افزایش قابل‌توجه تولید مسکن، همزمان نسبت تعداد مستاجران به مالکان زیاد شده است؛ در عین حال سهم مستاجران نسبت به مالکان افزایش یافته و سهم خانه‌‌های خالی و خانه دوم نسبت به کل موجودی مسکن نیز نسبت به سرشماری پیشین افزایش قابل‌توجهی داشته است.

در عین حال بررسی‌‌ها از آن حکایت دارد که چالش تامین مسکن در شهرهای بزرگ و کلان‌شهرها به مراتب جدی‌‌تر است؛ در واقع فقر مسکن در شهرهای بزرگ افراد بیشتری را به خود مشغول کرده است. در این شرایط حل چالش مسکن در شهرهای بزرگ توجه ویژه‌‌ای از سوی سیاستگذار را می‌‌طلبد. با وجود این در چنین شرایطی ارائه راهکار مناسب به دقت عمل بیشتری نیز نیاز دارد؛ چرا که هر گونه راهکار پیشنهادی نباید به نحوی تنظیم و اعمال شود که به جذب مهاجران بیشتر از روستاها و شهرهای کوچک به کلان‌شهرها بینجامد.

60 صنعت متضرر از رکود مسکن

چالش بازار مسکن تنها گریبان مردم را نگرفته، بلکه کاهش توان عموم مردم برای خرید خانه با ایجاد رکود در این بازار به زیان بخش قابل‌توجهی از صنایع نیز منجر شده است. بخش مسکن بزرگ‌ترین زنجیره ارزش را در اقتصاد کشور پشتیبانی می‌کند؛ حدود 60 صنعت اصلی مختلف از این صنعت تاثیر می‌‌پذیرند. از این رو رکود در صنعت ساخت مسکن در کشور باعث شده تا زنجیره ارزش گسترده‌‌ای در کشور با چالش مواجه شود و عدم‌تقاضای پایین‌‌دست، آنها را با بحران جدی تعطیلی مواجه کرده است. در چنین شرایطی اعطای تسهیلات و حمایت از بخش مسکن نه صرفا به عنوان یک اقدام یک‌بعدی برای تامین نیاز مسکن شهروندان، که درواقع یک اقدام راهبردی در جهت افزایش رشد اقتصادی و ایجاد ارزش افزوده و خلق ثروت است.

5 گام برای عبور از بحران فقر مسکن

تبیین بحران در بخش مسکن و دلایل بروز آن، ارائه راه‌‌حل برای رفع آن را میسر می‌کند. همان‌گونه که در شرح چالش‌‌های موجود در بازار مسکن کشور عنوان شد؛ گروه‌‌های مختلف درآمدی در کشور با فقر مسکن مواجه هستند؛ اما سیاستگذار باید به این موضوع دقت کند که حل این چالش برای گروه‌‌های مختلف اجتماعی از یک مسیر میسر نیست.

در چنین شرایطی اولین گام برای رفع چالش مسکن برای افراد کم استطاعت جمع‌‌آوری داده‌‌های دقیق از افراد شامل حال این وضعیت می‌شود. این آمار باید شامل بانک اطلاعاتی جامعی از وضعیت درآمدی، سرمایه‌‌ای و تملیکی افراد و بر اساس تقسیم‌‌بندی‌‌های جغرافیایی تفکیک‌‌شده باشد. در ادامه می‌توان برای گروه‌‌های مختلف هدف بسته به موقعیت جغرافیایی، راهکار خاصی ارائه کرد.

تجربه طرح‌‌های پیشین اجرایی شده در کشور نشان داده است که دهک‌‌های پایین درآمدی حتی با دریافت وام‌‌های بلندمدت با بهره پایین نیز امکان خرید خانه را ندارند؛ در این شرایط دولت چهاردهم می‌تواند از تجربه‌‌های موفق جهانی برای چگونگی خانه‌‌دار کردن این قشر استفاده کند. در گزارش فعلی و گزارش‌‌های پیشین مرکز پژوهش‌‌های مجلس بر لزوم اجرای طرح مسکن اجتماعی برای حل چالش تامین مسکن این دهک‌‌های درآمدی تاکید دارد؛ این در حالی است که «دنیای‌اقتصاد» نیز در گزارشی با عنوان «نقشه مرجع مسکن حمایتی» با ارائه مثال و اطلاعات دقیق از آنچه در دنیا انجام شده، به ارائه تجارب موفق جهانی در اجرای طرح‌‌های مسکن اجتماعی پرداخت. به طور خلاصه ساخت مسکن ارزان دولتی و طرح‌‌هایی نظیر اجاره بلندمدت، اجاره به شرط تملیک و همچنین طرح‌‌هایی نظیر وام ودیعه مسکن می‌تواند به عنوان گام دوم چالش این دهک‌‌های پایین درآمدی را مرتفع کند.

گام سوم برای رفع چالش مسکن در کشور رفع موانع قانونی در مسیر رشد سرمایه‌گذاری در ساخت خانه‌‌های با قیمت رقابتی است. در حال حاضر قوانینی نظیر الزام ساختمان‌‌ها با تامین 100‌درصد پارکینگ و تعیین حداقل مساحت باعث شده تا کف قیمت خانه در تمامی مناطق افزایش یابد. این موضوع با گران شدن هزینه تمام شده ساختمان از قدرت خرید مسکن برای بخشی از مردم کاسته و افراد کم بضاعت را به سمت حاشیه شهرها رانده است. در این شرایط سیاستگذار می‌تواند با رفع این موانع از هزینه ساخت مسکن بکاهد و بخشی از مردم امکان خانه‌‌دار شدن در مناطق داخلی شهر را پیدا کنند.

گام چهارم پیشنهادی در این زمینه ساخت خانه‌‌های غیراعیانی در محله‌‌های ضعیف است. درواقع سیاست عرضه خانه با رویکرد اعیان‌‌سازی سبب می‌شود تا بخش قابل‌توجهی از موجودی املاک در استطاعت به واحدهای نوساز با قیمت بالا مبدل شده و در عین حال به خروج و جابه‌‌جایی مستاجران دامن می‌‌زند. در این شرایط تامین یا تخصیص سهمی از پروژه‌‌های بازآفرینی و نوسازی به مسکن در استطاعت مقرون به صرفه می‌تواند در عین نوسازی شهری به رفع چالش کاهش استطاعت عموم مردم کمک کند.

پنجمین پیشنهاد مطرح شده برای رفع چالش بحران مسکن افراد کم‌‌درآمد نیز به اعطای وام‌‌های بلندمدت برای دهک‌‌های متوسط درآمدی تاکید دارد. اگرچه دهک‌‌های پایین‌‌ درآمدی نمی‌توانند با دریافت تسهیلات نیز خانه‌‌دار شوند؛ اما تصویب و اجرای چنین پیشنهادهایی برای اقشار متوسط درآمدی، می‌تواند کارساز و گره‌‌گشا باشد. در صورت تسهیل شرایط ساخت مسکن برای سرمایه‌گذاران بخش خصوصی و اعطای وام با بهره پایین به اقشار متوسط می‌توان از سویی چالش رکود در زنجیره صنعت ساختمانی کشور و از سوی دیگر با افزایش دسترسی بخشی از گروه‌‌های درآمدی به خانه، چالش مهم عدم‌استطاعت بخشی از افراد جامعه به مسکن را مرتفع کرد.

به گزارش اقتصادران، جمعی از صاحب‌‌‌نظران بخش مسکن و ساختمان با شناسایی «آسیب‌‌‌هایی که سیاست‌‌‌های غلط، بی‌‌‌اثر یا کم‌‌‌اثر در سال‌های اخیر» به این بخش وارد کرد، فهرست «مسائل کلیدی» مرتبط با بخش را از درون بازارهای ساخت‌‌‌وساز، معاملات مسکن و همچنین اجاره، احصا و در قالب یک متن مکتوب در اختیار رئیس‌‌‌جمهور منتخب قرار دادند.

بررسی‌‌‌هایی که 20 نفر از «اقتصاددانان پیگیر مسائل بخش مسکن، صاحب‌‌‌نظران اقتصادی ناظر بر این بازار، مقامات پیشین وزارت مسکن و شهرسازی و همچنین وزارت راه و شهرسازی، کارشناسان اقتصادی، شهرسازی و معماری، فعالان بخش ساختمان و همچنین کارشناسان، تحلیلگران و پژوهشگران اقتصاد مسکن» در آستانه تشکیل دولت چهاردهم از وضعیت بازار مسکن انجام داده‌‌‌اند، نشان می‌دهد: در حال حاضر سه بحران «تورم مسکن و اجاره، اختلال دسترسی خانوارها به مسکن و همچنین سهم بالای هزینه تامین مسکن در سبد هزینه» نشان از «ناکارآمدی» سیاست‌‌‌ها و طرح‌‌‌ها طی ادوار گذشته دارد و در این مقطع لازم است با «نواندیشی» برای بهبود اوضاع گام برداشته شود. در این بررسی، فهرستی از «تصمیماتی که نباید اتخاذ شود» و «اقداماتی که باید صورت بگیرد» به عنوان دستورکار متولی مسکن در کابینه مسعود پزشکیان، پیشنهاد شده است.

این فهرست شامل 12 موضوع است و ماحصل «تجربه‌‌‌های تلخ تصمیمات گذشته» و «غفلت‌‌‌های صورت گرفته از ظرفیت‌‌‌ها در این سال‌ها» و همچنین «مسیرهای بکر اما کارآمد» است که از نگاه طراحان این فهرست در صورتی که دولت چهاردهم به آن بها دهد و در سیاستگذاری بخش مسکن، به کار بگیرد می‌تواند «با کمترین هزینه و بالاترین راندمان» به رونق غیرتورمی بخش بینجامد و همزمان، «دهک‌‌‌های در فقر مسکن» را نجات دهد. وزیر راه و شهرسازی دولت چهاردهم قبل از هر کاری باید از «تعهدات دولت سیزدهم در طرح مسکن ملی» به شکل کامل و از کانال‌‌‌های رسمی مطلع شود تا شرط لازم برای به مقصد رساندن به وجود بیاید؛ ضمن آنکه «ابعاد آنچه باقی مانده» فاکتوری است که طرح‌‌‌های جدید احتمالی در بخش‌‌‌های مختلف در دولت جدید –با توجه به منابع مالی محدود در اختیار دولت- تاثیر می‌‌‌گذارد.

اشکالاتی که در قوانین تازه مصوب در بخش مسکن وجود دارد، دستورکار دیگر متولی مسکن در دولت پزشکیان است که با فاکتور «حفظ حق مالکیت» باید مورد اصلاح قرار بگیرد. «سراب زمین نامحدود برای تولید مسکن» یکی دیگر از مسائل و محورهای این فهرست است. با توجه به «فرمولی که در برنامه هفتم» برای تامین زمین مسکونی برای افزایش عرضه مسکن طراحی شده است، «غفلت از کم‌‌‌پنداری زمین با قابلیت تبدیل به شهر و محل مسکونی» در این فرمول می‌تواند «هدف طراحان برنامه» را به ضدخود تبدیل کند. یکسری اصلاحات ساختاری در وزارتخانه برای پایان دادن به تصمیمات موازی در بخش مسکن و همچنین «تورم‌‌‌زدایی از مجوزهای تورم‌‌‌ساز در حوزه ساخت‌‌‌وساز و سرمایه‌گذاری ساختمانی» نیز در این فهرست آمده است. این در حالی است که طی دوره‌‌‌های گذشته، سیاستگذار مسکن نسبت به همین موضوعات به ظاهر ساده و پیش‌‌‌پا افتاده اما اثرگذار در بروز اختلال در اقتصاد مسکن و ساختمان، توجه موثر نداشته است. رسیدگی فوری به «نیاز خانوارهای مستاجر برای طرح‌‌‌های استیجار» و «ظرفیت انکارناپذیر بافت‌‌‌های فرسوده شهرها برای عرضه مسکن ارزان» نیز از جمله پیشنهادهای 20 صاحب‌نظر بخش مسکن به رئیس‌‌‌جمهور جدید برای اعمال در دولت چهار سال آینده است.

متن نامه به شرح زیر است:

همان‌طور که مستحضرید بخش مسکن کشور با سابقه هفت دهه برنامه‌‌‌ریزی، بخشی از کاستی‌‌‌های خود را مرتفع کرده است؛ با این حال، فهرست بلند مشکلات این بخش، حاکی از ساختار متصلب سیاستگذاری در بخش مسکن بوده و لزوم نوگرایی و نواندیشی در این حوزه را اجتناب‌‌‌ناپذیر می‌نماید.

1. تعهدات ایجاد‌شده توسط دولت سیزدهم در حوزه مسکن به همراه آخرین وضعیت عملکرد واقعی آنها به دقت احصا و انتشار عمومی یابد.

2. برخی از قوانین حوزه مسکن (از جمله قوانین پیش‌فروش ساختمان، ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها و جهش تولید مسکن) نیازمند اصلاحاتی است که باید وزارت راه و شهرسازی، ضمن اخذ دیدگاه صاحب‌نظران درون و برون‌دولتی و همچنین کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، اقدام مقتضی را با رعایت حقوق مالکیت شهروندان در دستور کار قرار دهد.

3. وسعت کشور و وفور زمین آماده‌سازی‌نشده و بدون خدمات زیربنایی و روبنایی می‌تواند موجب کم‌پنداری محدودیت زمین شود. به‌رغم بالا بودن سهم زمین از قیمت تمام‌شده مسکن، اتخاذ سیاست عوام‌پسند واگذاری گسترده زمین به متقاضیان و افزایش بی‌ضابطه محدوده شهرها و روستاهای کشور، بدون توجه به پیش‌نیازهای مترتب بر آن می‌تواند علاوه بر هدررفت منابع، خسارات جبران‌ناپذیری بر ساختار مسکن و شهرسازی کشور وارد نماید.

4. نظام تامین مالی مسکن، از کارآمدی لازم برخوردار نیست. ایجاد صندوق ملی مسکن در سالیان اخیر نیز نتوانسته است گره‌ای از مشکلات این حوزه بگشاید. در چنین شرایطی، بازتعریف وظایف نهادهای موازی و عدم‌غفلت از نقش محوری بانک مسکن ضرورتی است که نیازمند توجه بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی، سازمان برنامه و بودجه و وزارت امور اقتصادی و دارایی است.

5. بافت‌های فرسوده با برخورداری از امکانات زیربنایی و روبنایی و همچنین هویت محله‎ای، ظرفیت انکارناپذیری در حوزه مسکن به شمار می‌رود. سیاستگذاری دولت در این بافت‌ها باید با رویکرد بازآفرینی این محلات صورت پذیرد. در خصوص سکونتگاه‌های غیررسمی نیز آنچه در پی دهه‌ها تجربه به دست آمده، این است که همگام با توسعه زیرساخت‌ها و خدمات روبنایی، در بخش بزرگی از این مناطق باید در قالب یک طرح منسجم، سکونتگاه‌های غیر‌رسمیِ واجد شرایط را به رسمیت شناخت.

6. طرح‌های حمایتی دولتی در بخش مسکن نتوانسته است نیاز به مسکن بخشی از خانوارهای تهیدست را پوشش دهد. بر این اساس، بازنگری در سیاست‌های پیشین و هدفمند کردن حمایت‌های دولت در بخش مسکن ضروری است.

7. هرچند دولت نهم و دهم با طرح مسکن مهر، نقطه عطفی در گسترش مسکن شهرهای جدید ایجاد نمود اما با کم‌توجهی به برخی اصول شهرسازی، اجتماعی و اقتصادی، بار اصلی تکمیل مساکن و تامین امکانات زیربنایی و روبنایی و به طور خلاصه، سکونت‌پذیر نمودن آنها در دولت‌های بعد صورت پذیرفت. با این‌حال نباید از این مهم غفلت نمود که شهرهای جدید همچنان در تنگنای بسیار شدید خدمات زیربنایی و روبنایی هستند و برنامه‌ریزی برای بهره‌مندی از ظرفیت این شهرها باید با واقعیت‌ها، محدودیت‌ها و مقدورات سنخیت داشته باشد.

8. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی (سال 1400) زیربنای نیمی از واحدهای مسکونی تکمیل‌شده در کشور، بیش از 150 مترمربع است و تنها زیربنای 11‌درصد از واحدهای مسکونی، کمتر از 100 مترمربع است. به وضوح مشهود است که متناسب با کاهش بعد خانوار که طی چند دهه اخیر اتفاق افتاده، سمت عرضه نتوانسته است خود را با نیاز به واحدهای مسکونی با مساحت کمتر، تطبیق دهد. ضروری است با بازنگری در برخی سیاست‌ها، از جمله ضوابط شهرسازی، عدم‌تطابق الگوی عرضه و تقاضا کاهش یابد.

9. با توجه به ساختار اقتصادی و اجتماعی کشور، سهم خانوارهای مستاجر از کل خانوارها طی دهه‌های اخیر افزایشی بوده است. سیاستگذار باید این بینش را داشته باشد که مسکن اجاره‌ای مکمل مسکن مِلکی است و تامین بخشی از مسکن در قالب اجاره یا اجاره به شرط تملیک و توسعه صنعت اجاره‌داری با کمک ابزارهای پولی، مالی و شهرسازی اجتناب‌ناپذیر است.

10. اصلاحات ساختاری در وزارت راه و شهرسازی و دستگاه‌های تابعه ضرورتی غیر‌قابل انکار است. ضمن اینکه ادغام وزارت مسکن و شهرسازی با وزارت راه و ترابری نیز تا حدودی، مزید بر مشکلات بوده است. به عنوان نمونه ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها، ساختار بوروکراتیک کارآمدی برای نمایندگی برخی از وظایف، از جمله وظایف سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت بازآفرینی شهری ندارند. لزوم اصلاح ساختار در خصوص اکثر زیرمجموعه‌های حوزه مسکن و شهرسازی مشهود است.

11. بهبود ساختار تولید مسکن، مستلزم اقدامات گسترده‌ای است که در این میان، اصلاح ساختار نظام کنترل شهر و ساختمان، عاجل‌‌‌ترین اقدام به شمار می‌رود. ضمن اینکه بهره‌مندی از ظرفیت تشکل‌های حرفه‌ای مسکن با تاکید بر روش‎های انبوه‌سازی و صنعتی‌سازی می‌تواند بهره‌وری و کیفیت ساخت را تا حدود زیادی بهبود بخشد. علاوه بر این ضروری است تعدیل، تسریع و تسهیل در امور و هزینه‌های غیرساختمانی (صدور پروانه ساختمانی، خدمات مهندسی، صدور سند، مالیات، انشعابات آب و برق و گاز، بیمه و…) صورت پذیرد.

12. برخوردهای دستوری، راه‌حل مواجهه با مسائل اقتصاد مسکن نیست. سیاستگذار بخش مسکن باید رویکرد دستوری را مانند سوزنی بداند که به ندرت بر جان خود فرو می‌کند. تجارب جهانی حاکی از آن است که با مشخص شدن تبعات سیاست‌هایی همچون قیمت‌گذاری و نرخ‌گذاری در بازار مسکن، کارآمدی چنین سیاست‌‌‌هایی در بلندمدت، زیر سوال رفته است. در کشور خودمان نیز تجارب نرخ‌گذاری در بازار اجاره طی چند سال اخیر، موید این موضوع بوده است.

سعید اسلامی‌بیدگلی، سعید ایزدی، علی‌اصغر بدری، حسین ایمانی‌جاجرمی، محمود اولاد، فرشید پورحاجت، پیروز حناچی، محمد‌علی دهقان‌دهنوی، غلامرضا سلامی، سید‌مسلم سیدالحسینی، محمد شکرچی‌زاده، فرزانه صادق‌مالواجرد، جبیب‌اله طاهرخانی، امیر فرجامی، فرید قدیری، حامد مظاهریان، بهروز ملکی، حجت‌الله میرزایی، محمود میریان، فردین یزدانی