برچسب: صنعت ساختمان

به گزارش اقتصادران، اقتصاد ایران در حالی رو به سوی ۱۴۰۴ دارد که بازار مسکن به‌عنوان بخش بزرگی از سکوی تولید و اشتغال کشور به خواب رفته است. این رکود که از دولت ابراهیم رئیسی آغاز شده و با سوءمدیریت مهرداد بذرپاش، تعمیق و از گردونه اقتصاد خارج شد، منجر به آسیب‌های اقتصادی و اجتماعی زیادی شده است.

دولت مسعود پزشکیان هم که تنها ۶ ماه است بر سر کار آمده و در دو جبهه با مخالفان داخلی و دشمنان خارجی در حال کارزار است، هنوز نتوانسته گرهی از مشکلات اقتصاد مسکن باز کند.

به این ترتیب، مسکن با ضریب اهمیت ۳۶ درصدی و تورم ۴۰ درصدی به بزرگترین مشکل خانوارها تبدیل شده است. این در حالی‌ست که نه امیدی برای خرید خانه وجود دارد و نه توانی برای تمدید سالانه رهن و اجاره!

رویای خانه‌دار شدن

همان‌گونه که اشاره شد، سال ۱۴۰۳ برای بازیگران بازار مسکن سال خوبی نبود. سرمایه‌گذاری‌های سال ۱۴۰۲ ثمری نداد و نقد نشد. در سمت دیگر، متقاضیان مصرفی هم به دلیل قیمت بالای ملک و کاهش قدرت خرید، از ورود به این بازار بازماندند. به این ترتیب خرید خانه به رویای دورتری برای متقاضیان مصرفی تبدیل شد.

این در شرایطی بود که سیستم بانکی، به شدت فشل و دچار ناترازی‌های بزرگی بود و همین معضل، ارائه تسهیلات به مردم را با مشکلات جدی مواجه کرد. بر همین اساس، تسهیلات مسکن اعم از وام برای مستاجران و وام‌های خرید خانه، از دسترس خارج شد و در صورت پرداخت هم، نه تنها بهره‌ای بالا داشت و غیرقابل بازپرداخت بود، بلکه عملا هزینه‌های زیادی را نیز پوشش نمی‌داد و به عبارت دیگر، ناکارآمد شده‌ بود.

شرایطی که به نظر نمی‌رسد در سال ۱۴۰۴ نیز تغییری کند. به ویژه اینکه با توجه به حجم بالای تسهیلات تکلیفی بانک‌ها که میراث شوم دولت سیزدهم است، شبکه بانکی همچنان دچار ناترازی و کمبود منابع خواهد بود.

ویرانی صنعت ساختمان

اقتصاد مسکن اما گسترده‌تر از این‌هاست و بازار مسکن تنها بخشی از آن را تشکیل می‌دهد. در بحبوحه تغییر و تحولات سیاسی در سال ۱۴۰۳، نابودی و ورشکستگی صنعت ساختمان نیز کلید خورد.

دیگر نه از آن پروژه‌های بزرگ ساخت و ساز خبری بود و نه از آگهی‌های پیش‌فروش مسکن که به دنبال جذب سرمایه و چرخش پول در اقتصاد مسکن هستند.

به گفته فعالان این صنعت، برخی از سازندگان بزرگ و کوچک، به دلیل رکود سنگین بازار و کاهش چشمگیر قدرت خرید مردم، دچار زیان شده و دست از این کار شستند. در همین حال، بخش بزرگی از سرمایه‌های حوزه مسکن نیز به سمت بازارهای ارز و طلا کوچ کرد تا در رکود مسکن، دست کم اندکی رشد را تجربه کرده و بازدهی داشته باشند.

در این بین، خواب صنعت ساختمان، منجر به بیکاری مهندسان، کارگران ساختمانی، تکنیسین‌های حوزه‌های مختلف مرتبط با صنعت ساختمان و ورشکستگی صنایع وابسته به این صنعت شده است. تحولاتی که در نهایت منجر به آسیب‌های جبران‌ناپذیر اجتماعی و اقتصادی می‌‍شود.

باید اشاره داشت، آخرین آمار از شامخ صنعت ساختمان که اتاق تعاون ایران آن را منتشر کرده، مربوط به بهمن‌ماه است و نشان از پسرفت شاخص مدیران خرید در این صنعت دارد. در حالی که شامخ کل ساختمان در دی‌ماه ۱۴۰۳ روی عدد ۴۶٫۸۵ بوده، در بهمن‌ماه کاهش یافته و به ۴۴٫۹۷ رسیده است. این روند کاهشی تکرارشونده طی ۹ ماه اخیر حاکی از رکود صنعت ساختمان است.

در همین حال، شاخص انتظارات درباره فعالیت شرکت‌های صنعت در ماه آینده نیز از ۴۷٫۵۷ در دی‌ماه به ۴۶٫۹۳ در بهمن رسیده که نشان می‌دهد فعالان اصلی این صنعت، گشایشی در کار نمی‌بینند و تداوم رکود را پیش‌بینی می‌کنند. با این وصف آیا امیدی وجود دارد که بازار مسکن در سال ۱۴۰۴ از خواب بیدار شود؟

۲ سناریوی بازار مسکن در سال ۱۴۰۴

نگاهی به وضعیت بازار مسکن دو سناریوی اصلی را برای سال ۱۴۰۴ ترسیم می‌کند؛ در سناریوی اول، برخی از ناظران بازار مسکن معتقدند که پس از چند سال رکود در بازار مسکن و جهش‌های بی‌سابقه در بازارهای رقیب از جمله طلا، سکه و ارز، حالا نوبت به بازار ملک رسیده که خود را به قیمت دلار و تورم برساند.

آنها معتقدند که ظرفیت بازارهای رقیب پر شده و قیمت‌ها در این بازارها سطوح جدیدی را نخواهند دید. بر همین اساس پیش‌بینی می‌کنند که بازار مسکن در سال ۱۴۰۴، میزبان اصلی نقدینگی سرگردان باشد.

در سناریوی دوم اما، برخی به قدرت خرید مردم اشاره می‌کنند و معتقدند که توان مردم برای پرداخت هزینه خرید خانه بسیار کاهش یافته و تسهیلات خرید مسکن نیز عملا از کار افتاده است. به این ترتیب این گزاره نیز مطرح است که اگرچه بازار مسکن در سطح ارزندگی قرار گرفته اما به دلیل ناتوانی متقاضیان مصرفی از خرید، بدون مشتری می‌ماند. به‌ویژه اینکه حجم سرمایه لازم برای ورود به بازار مسکن بسیار فراتر از حجم سرمایه مورد نیاز برای بازی در بازارهای رقیب است.

در پایان اما باید به وضعیت مستاجران اشاره داشت که در سال آینده عموما هم از خرید خانه محروم خواهند بود و هم قرار است هزینه جهش قیمت دلار، طلا و سکه در سال ۱۴۰۳ را در سال ۱۴۰۴ و در قالب رشد اجاره‌بها بپردازند!

به گزارش اقتصادران، آنطور که فعالان صنعت ساختمان در نظرسنجی شامخ اعلام کرده‌اند موجودی مواد اولیه، استخدام نیروی انسانی، فروش کالا‌ها و خدمات و میزان سفارشات جدید مشتریان در بهمن امسال نسبت به ماه قبل کاهش داشته و در سوی مقابل قیمت مواد اولیه افزایشی بوده است. این گزارش از ادامه فاز رکودی در بازار مسکن حکایت دارد.

دو نمایشگر از شرایط ساخت و ساز مسکن در ماه جاری نشان‌دهنده رکود صنعت ساختمان است. گزارش بهمن ماه شامخ بخش ساختمان در کنار آمار مرکز آمار از کاهش تولید مسکن، توقف اجرای پروژه‌های جدید و نبود چشم‌انداز واضح از میزان ساخت و ساز در آینده حکایت دارد.

این در حالی است که به طور معمول بازار مسکن در ماه‌های پایانی سال به دلیل رشد معاملات با افزایش تقاضا برای واحد‌های نوساز مواجه می‌شود.

آنطور که اتاق تعاون ایران گزارش داده شاخص مدیران خرید (شامخ) که بر اساس نظرسنجی از فعالان ساختمان در گروه‌های ساخت بنا، مهندس عمران و فعالیت‌های ساخت و ساز تخصصی ساختمان در بهمن ۱۴۰۳ عدد شامخ کل در بهمن ماه پس از حذف اثر فصلی (۴۴.۹۷) در مقایسه با دی ماه (۴۶.۸۵)، با کاهش نسبی همراه بوده است.

کاهش مولفه‌های “موجودی مواد اولیه یا لوازم خریداری شده” و “میزان استخدام و بکارگیری نیروی انسانی ” پس از حذف اثر فصلی، متاثر از تشدید روند افزایشی مولفه ” قیمت خرید مواد اولیه و لوازم مورد نیاز” طی سه دوره اخیر بوده است.

کاهش مولفه ”میزان فروش کالا‌ها و خدمات” در پی کاهش “میزان سفارشات جدید مشتریان” پس از حذف اثر فصلی، از دیگر نتایج افزایش مولفه ” قیمت خرید مواد اولیه و لوازم مورد نیاز” است.

مولفه ”انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های شرکت در ماه آینده” پس از حذف اثر فصلی، با رقم (۴۶.۹۳) بیانگر پیش‌بینی فعالان صنعت ساختمان مبنی بر تداوم وضعیت رکود این صنعت در ماه پایانی سال است. نگرانی‌های ناشی از افزایش چشمگیر نرخ ارز و شرایط ناپایدار اقتصادی موجب تردید و سردرگمی کارفرمایان و فعالین صنعت ساختمان برای ادامه فعالیت‌ها است. درصورت اختلال در روند وصول مطالبات شرکت‌های ساختمانی در قرارداد‌های دولتی، احتمال تشدید تعدیل نیرو در ماه‌های آتی نیز وجود دارد.

شاخص مدیران خرید (PMI) یکی از مهم‌ترین شاخص‌های اقتصادی در کشور‌های توسعه‌یافته است که بر اساس داده‌های پانلی از حدود ۴۰۰ شرکت در تمام فعالیت‌های بخش خصوصی تهیه می‌شود.

سؤالات پرسشنامه شاخص PMI به نحوی طراحی شده است که اطلاعاتی در خصوص تولیدات صنعتی (میزان تولید، سفارشات جدید داخلی و خارجی، نیروی کار استخدامی و …)، خدمات (کسب‌وکار‌های جدید، کسب‌وکار‌های صادراتی جدید، هزینه‌ها و …)، عمده‌فروشی (میزان تولید، سفارشات جدید داخلی و خارجی، قیمت فروش و …) و ساخت‌وساز (کل فعالیت‌ها، ساخت‌وساز مسکونی و تجاری، سفارشات جدید و …) ارائه می‌دهد؛ ازاین‌رو شرکت‌های مدیریت دارایی از طریق دنبال کردن شاخص‌های ملی و بخشی در زمینه‌های رشد، بهره‌وری، روند‌های قیمت و حاشیه سود می‌توانند از اطلاعات این شاخص در استراتژی‌ها و مدل‌های تخصیص دارایی و همچنین در تحلیل عملکرد پرتفوی خود استفاده کنند.

در جریان استخراج شامخ، اگر عدد شاخص بیش از ۵۰ واحد باشد، نشان می‌دهد که اقتصاد در حال‌توسعه است درحالی‌که هر رقمی زیر ۵۰ واحد، از قرار داشتن اقتصاد در شرف انقباض و رکود حکایت دارد.

از سوی دیگر چند روز قبل گزارش مرکز آمار از تولید ناخالص داخلی در ۹ ماهه سال ۱۴۰۳ نشان داد رشد بخش مسکن به صفر رسیده است.

در ۹ ماهه سال ۱۴۰۳، رشته فعالیت‌های گروه کشاورزی رشد ۳.۳ درصد، گروه صنایع و معادن ۳.۶ درصد (شامل: استخراج نفت خام و گازطبیعی ۶.۱، سایر معادن ۰.۹، صنعت ۱.۴، توزیع گاز طبیعی ۵.۷، تأمین آب و برق ۲.۵ و ساختمان صفر درصد) و گروه خدمات ۲.۳ درصد نسبت به نه ماهه سال ۱۴۰۲، رشد داشته است. به طور کلی نیز رشد محصول ناخالص داخلی با نفت ۳.۱ درصد و بدون نفت ۲.۲ درصد اعلام شد.

صفر شدن رشد بخش ساختمان طی ۹ ماهه امسال در شرایطی رقم خورد که سال گذشته این بخش ۳.۶ درصد رشد کرده بود. البته رونق نسبی سال گذشته از ساخت و ساز دولتی در قالب طرح نهضت ملی مسکن نشأت گرفته بود. البته بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش عمده‌ای از ۲.۶ میلیون واحدی که طی بازه زمانی ۱۴۰۱ تا پایان ۱۴۰۲ برای ساخت آن برنامه‌ریزی شده از مرحله تامین زمین فراتر نرفته و تنها ۶۳۹ هزار واحد به اتمام رسیده است.

تابلوی دیگری که وضعیت رکودی بازار مسکن در بخش تقاضا را به تصویر می‌کشد کاهش محسوس تعداد معاملات است. اگرچه از مرداد امسال به بعد گزارشی از وضعیت بازار مسکن ارائه نشده، اما آمار تعداد معاملات در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ از رکود سنگین بازار مسکن حکایت دارد.

مرداد ۱۴۰۳ داد تعداد معاملات مسکن در تهران ۳۶۶۵ فقره بود که اگرچه در مقاسیه با سال گذشته ۲۶ درصد رشد داشت، اما در دو سال گذشته میزان معاملات به حدود یک پنجم وضعیت معمول رسیده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد کاهش محسوس تعداد معاملات و نبود تقاضای موثر در بازار مسکن به رکود ساخت و ساز انجامیده و بخش خصوصی برای اجرای پروژه‌های جدید با احتیاط عمل می‌کند.

البته طبق آمار بهار امسال تعداد ۳۶ هزار و ۶۶۸ پروانه احداث ساختمان توسط شهرداری‌های کشور صادر شده که نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۲۴ درصد افزایش داشته است.

در شهر تهران نیز در بهار سال ۱۴۰۳ تعداد ۱۲ هزار و ۳۱۱ واحد مسکونی در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری تهران پیش‌بینی شده که نسبت به فصل گذشته ۲۰.۷ درصد کاهش و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۲۸.۴ درصد افزایش داشته است. متوسط تعداد واحد مسکونی برای هر یک از این پروانه‌های احداث ساختمان ۷.۵ واحد بوده است.

فعالان صنعت ساختمان علت رشد آمار ساخت و ساز در بهار را پروانه‌های صادر شده برای ساخت و ساز دولتی در بخش نهضت ملی مسکن می‌دانند. اما بررسی‌ها نشان می‌دهد به دلیل کمبود منابع مالی، عمده این واحد‌ها از مرحله صدور پروانه یا فونداسیون فراتر نرفته است.

بر اساس آماری که وزارت راه و شهرسازی دولت سیزدهم ارایه داد از ۲.۶ میلیون واحد مسکونی که به مرحله ساخت رسیده طی سال‌های ۱۴۰۱ و ۱۴۰۲ تنها ۶۳۹ هزار واحد در بخش‌های واگذاری زمین ۹۹ ساله، جوانی جمعیت، ایثارگران، زمین روستایی، مسکن حمایتی، نیرو‌های مسلح، بافت فرسوده، خودمالکی شهری، مسکن روستایی و مسکن مهر به اتمام رسیده است.

در واقع وزارت راه و شهرسازی دولت قبل، آمار خودمالکی یعنی ساخت و ساز بخش خصوصی را نیز در گزارش خود لحاظ کرده است. بر این اساس می‌توان گفت در دو سال اخیر، سالیانه حدود ۳۲۰ هزار واحد مسکونی در کشور تولید شده است؛ در حالی که مطابق قانون جهش تولید مسکن و شعار دولت قبل باید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی احداث می‌شد.

به گزارش اقتصادران،جوزی خطاب به آقامحمدی رئیس دفتر اقتصادی مقام معظم رهبری گفت: ای کاش خانم دکتر صادق دعوت خانواده صنعت ساختمان را پذیرفته بودند و امروز در این جمع حاضر می‌‌شدند البته افراد متخصصی مانند مهندس مانی‌‌فر، مدیرکل دفتر مقررات ملی و کنترل ساختمان حضور دارند، اینها را در حضورتان گفتم؛ تا بدانید و بدانیم که ما راه سختی پیمودیم تا به اینجا برسیم، اما از این فرصت استفاده می‌‌کنم و می‌‌گویم: نگذارید قوانین خلق‌‌الساعه صنعت ساختمان را زمین بزند؛ نگذارید زمان طولانی و غیرقابل دسترسی دریافت مجوز این صنعت را نابود کند؛ نگذارید در دوره شما تصمیم‌گیری‌‌ها پشت درهای بسته باشد؛ نگذارید قوانین کهنه و منسوخ سایه و سلطه خود را بر صنعت ساختمان بیندازند؛ نگذارید رانت‌خواران با پوستین سازنده راه را بر سازندگان واقعی سد کنند.

جوزی گفت: حضار محترم، نمایندگان محترم مردم، رئیس محترم و محبوب اتاق بازرگانی ایران، قوانین این صنعت نیازمند تغییرات اساسی است. مدیران استانی و میانی  جسارت  تصمیم‌گیری‌‌های سخت ندارند و متاسفانه قانون برنامه هفتم توسعه همچنان بر زمین مانده و جزئیات آن ابلاغ نمی‌شود. من با تاکید می‌‌گویم، جلوی شعارهای توخالی را در همین ابتدای امر بگیرید.  مسکن 25 متری در‌شأن مردم بزرگ ایران نیست. در‌شأن کشوری که به فکر ازدیاد جمعیت است، نیست. تصدی ساخت مسکن مهر و نهضتی و اسامی این‌چنین، کار دولت نیست.

رئیس هیات‌‌مدیره انجمن صنعت ساختمان خاطرنشان کرد: دولت چاره‌‌ای جز اعتماد به بخش‌‌خصوصی و واگذاری کارها به بخش خصوصی سالم و پرتوان ندارد، دولت باید به نقش رگولاتوری بازگردد و کارهای اساسی را به بخش خصوصی وانهد. این راه‌‌حل نهایی و آزمایش‌شده در دنیاست، پس چرخ را از ابتدا اختراع نکنید. اگر می‌‌خواهیم ایران زیبای خود را آن‌گونه که در‌شأن مردم آن است، بسازیم، باید دست به دست هم دهیم. دولت باید بخش خصوصی را به‌‌عنوان یک دوست در کنار خود ببیند، تا گام به گام این کشور پهناور و زیبا را آباد کنیم. وی افزود: من بارها گفته‌‌ام و از این فرصت نیز استفاده می‌‌کنم و می‌‌گویم، ما نه رانت دولتی می‌‌خواهیم، نه زمین رایگان. دولت تسهیل‌‌گری کند و چوب لای چرخ بخش‌‌خصوصی نگذارد، ما همگی راه خود را بلدیم. هم علم ساخت‌‌وساز نوین در میان جوانان این سرزمین هست و هم توان.

جوزی افزود: خوشبختانه نظام حکمرانی ایران به این درجه از آگاهی و شناخت رسیده است که رشد و توسعه متوازن و پرسرعت، میسر نخواهد شد، مگر با فرصت دادن و هموار کردن راه برای بخش‌‌خصوصی. نهادهای اجرایی باید به این باور برسند که بخش خصوصی به آرمان‌‌های نظام مقدس جمهوری اسلامی ایران معتقد است و برای اعتلای کشور همه توان خود را می‌‌گذارد. البته در این راه حتما مشکلاتی هست. از جمله آنکه جداکردن نهادها و دستگاه‌‌ها، از اقتصاد کشور کاری دشوار است، اما اگر از جراحی اقتصاد سخت می‌‌گوییم، اصل جراحی در این بخش است. باید آهسته آهسته این روند پیموده شود تا اقتصاد از کنترل نهادهای دولتی خارج شود اگرچه این جراحی در قرن بیست و یکم به درد  و خونریزی هم نیاز ندارد.

رقابت عادلانه شرط اقتصاد سالم

کافی است تا عرصه برای رقابت عادلانه باز شود، نهادهای غیرکارآمد، خود به خود با وجود بخش خصوصی متخصص و با اهلیت به نفع منافع مردم ایران، کنار خواهند رفت. اما شرط آن ایجاد شرایط عادلانه برای رقابت است. چراکه در اقتصاد، رقابت سالم اصل مهم ماندگاری است و از همین رو است که اقتصاد دستوری محکوم به شکست است. رئیس هیات‌‌مدیره انجمن صنعت ساختمان گفت: چندی پیش خبری مبنی بر حضور پیمانکاران و سازندگان خارجی در ایران مطرح شد. ما هم از این موضوع استقبال می‌‌کنیم به شرط آنکه شرایط برای رقابت برابر باشد. قطعا به پیمانکار خارجی نمی‌‌گویید، بیاید و ماه‌‌ها و چه بسا سال‌ها به دنبال دریافت مجوز باشد. حتما پایان کارش را معطل یک امضای طلایی نخواهید کرد. حتما قوانین دست‌‌وپاگیر را برایش سهل می‌‌کنید. ما در چنین شرایطی آماده رقابت هستیم.