به گزارش اقتصادران، در ۹ ماه گذشته که امکان ثبت قرارداد اجاره مسکونی در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور فراهم آمده، بالغبر ۶۰ هزار قرارداد در این سامانه بهصورت رایگان و بدون دخالت دلال به ثبت رسیده است. این سامانه که نام آن به خودنویس تغییر کرده، در حال پوستاندازی است و در آخرین ویرایش ضمن فراهم شدن امکان ثبت قرارداد اجاره تجاری، امکان ثبت قرارداد توسط مستأجر نیز فراهم آمده است.
حذف دلال از معاملات اجاره که با توافق موجر و مستأجر به نتیجه میرسد، سالهاست که یکی از مطالبات بازار اجاره بوده و در دو سه سال اخیر، در همه بستههای ساماندهی بازار اجاره، بر لزوم پاسخگویی به این مطالبه تأکید شده است.
نکته قابلتوجه اینکه صنف مشاوران املاک، جدای از انتقادی که نسبت به کاهش درآمدهای صنفی خود از محل سامانه خودنویس دارد، در برخی از مباحث حقوقی و تعامل میان موجر و مستأجر نیز نکاتی را مطرح میکند که در بزنگاهها میتواند دردسرساز باشد.
کارنامه سامانه خودنویس
از اوایل امسال، دسترسی اشخاص حقیقی به سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور برای ثبت قرارداد اجاره برقرار شد. تا چندی پیش، موجر، یعنی مالک واحد مسکونی باید ثبت قرارداد را آغاز میکرد؛ اما در نسخه جدید، مستأجر هم قادر است شروعکننده ثبت یک قرارداد اجاره باشد و درنهایت همه این قراردادها با دریافت کد رهگیری معتبر و محکمهپسند هستند.
در حالتی که مستأجر ایجادکننده قرارداد باشد، تکمیل اطلاعات مستأجر، مبلغ، قرارداد تاریخ قرارداد و تعهدات طرفین توسط مستأجر تکمیل میشود و تکمیل اطلاعات موجر، اطلاعات ملک و قبوض بر عهده مالک خواهد بود.
دیگر امکان ایجاد شده در نسخه جدید سامانه، ایجاد قرارداد تجاری توسط موجر است دران حالت موجر موظف است، تمامی اطلاعات ملک تجاری خود را بهدقت تکمیل کند.
مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تعیین عنوان «خودنویس» برای سامانه قراردادهای اجاره، میگوید: قراردادهای اجاره که بهصورت رایگان بین موجر و مستأجر تنظیم و توسط دو شاهد امضا میشود، در شوراهای حل اختلاف دارای اعتبار و قابل استناد است.
او میافزاید: تاکنون حدود ۲۰۰ هزار نفر در سامانه وارد شدند و قراردادهای ۶۰ هزار نفر در سامانه خودنویس ثبت نهایی شده و با ارائه کد رهگیری کاملاً معتبر است. بذرپاش امیدوار است که این سامانه بتواند در کاهش هزینههای مربوط به اجاره واحدهای مسکونی اثر مطلوب داشته باشد.
پاشنه آشیل قراردادهای خودنویس
با افزایش مبلغ رهن و اجاره، حق کمیسیون مشاوران املاک نیز بهعنوان درصدی از ارزش معامله، افزایش پیدا کرده است. در شرایط فعلی که سرریز تورم مسکن به بازار اجاره، هزینه تأمین مسکن برای مستأجران چند برابر شده، متولیان این حوزه اولین تلاش برای کاهش هزینه مستأجران را متوجه حق کمیسیون مشاوران املاک کردهاند و سامانه خودنویس نمود عینی این مسئله است.
در این سامانه امکان حذف مشاور املاک بهعنوان دلال و جوش دهنده معامله حذف شده و طرفین قرارداد میتوانند با تحریر قرارداد در سامانه، خود را از پرداخت حق کمیسیون معاف کنند؛ اما سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، نکات و انتقاداتی در مورد این شیوه مطرح میکند که برخی قابلتأمل است.
تأکید نخست لطفی این است که باید تمهیدات ویژهای برای احراز هویت و مالکیت ملک و طرفین قرارداد اندیشیده شود تا ریزهکاریهایی که صنف مشاوران املاک طبق روال معمول برای قراردادهای ملکی اعمال میکند، در این سامانه نیز رعایت شود.
او میافزاید: طرفین قرارداد هم باید در تحریر شرایط، تعهدات و ریزهکاریها وسواس به خرج دهند؛ چراکه هرگونه اهمالکاری در این حوزه میتواند در آینده برای یک طرف مشکلساز شود.
نکته قابلتوجهی که عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، مطرح میکند، این است که در این سامانه، تکلیف اختلافنظرها و جدالهای احتمالی میان موجر و مستأجر که در شرایط عادی، مشاوران املاک برای رفع آنها تعامل و میانجی گیری میکنند، چه خواهد شد.
لطفی ادامه میدهد: در بسیاری از قراردادها، در زمان تحویل گرفت واحد یا تخلیه آن، ناهماهنگیهایی بین موجر و مستأجر به هر دلیل مانند پاس نشدن چک، جور نبودن پول و … رخ میدهد که معمولاً مشاور املاک تنظیمکننده قرارداد، با گفتوگو، میانجی گیری یا حتی تضمین طرف مقابل، آن را رفعورجوع میکند؛ درحالیکه به نظر میرسد در قراردادهای خودنویس، تنها میانجی این اختلافات شورای حل اختلاف است؛ اما مگر مستأجری که وسایلش را بار زده، میتواند به انتظار نوبت دادگاه بنشیند؟
لطفی نسبت به کاهش درآمد صنف مشاور املاک با فعالیت این سامانه نیز انتقاد دارد و میگوید: با نشانی اشتباه، مشاوران املاک بهعنوان عامل گرانی مسکن معرفی میشوند درحالیکه این گرانی ناشی از رشد نقدینگی، افزایش تورم، جهش هزینه تولید مسکن و کاهش عرضه مسکن است.
