به گزارش اقتصادران، بازار مسکن در یک سال گذشته دچار رکود بوده و میزان معاملات در بسیاری از ماهها کاهش یافته است. افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید متقاضیان بر این رکود اثر گذاشتهاند. بسیاری از مالکان نیز در چند ماه اخیر به دلیل افزایش قیمت دلار و طلا و با نگرانی نسبت به آینده بازار مسکن، از فروش ملکهای خود صرفنظر کردهاند.
با این حال، تخمین زده میشود که از دی ماه تعداد معاملات مسکن افزایش یافته و رفتوآمد خریداران به دفاتر املاک بیشتر شده باشد. آیا بازار مسکن در مسیر رونق قرار گرفته و اکنون زمان مناسبی برای خرید خانه است؟
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک، اظهار کرد: «همیشه زمان مناسبی برای خرید خانه است. یعنی هر زمان که اقدام کنید، وقت خرید خانه است. به دلیل اینکه نیاز به سرپناه، یک نیاز ضروری است، خرید خانه در هر زمانی مناسب خواهد بود.»
وی درباره سرمایهگذاری در بازار مسکن توضیح داد: «در بحث خرید مسکن برای سرمایهگذاری، من توصیهای برای این مورد نمیکنم؛ اما همیشه توصیه کردهام که به جای این کار، بهتر است پول خود را در تولید سرمایهگذاری کنند. با این حال برخی افراد دوست دارند، کالایی بخرند تا سرمایهشان در آینده هدر نرود و حداقل به ارزش آن افزوده شود که این مورد ملک است.»
این مقام صنفی در ادامه اضافه کرد: «بنابراین اگر ملکی خریدند هم میتوانند اجاره دهند یا از آن استفاده ببرند و سرمایهشان هم حفظ شده است. به این ترتیب این مورد هم مناسب است.»
قیمت دلار در بازههای زمانی مختلف بر بازار مسکن تاثیر داشته است. بنابراین در شرایط فعلی که قیمت ارز جهش و سایر بازارها را با خود همراه کرده، این پرسش مطرح میشود که آیا قیمت دلار بر بازار مسکن تاثیری خواهد گذاشت؟
گودرزی با تاکید بر اینکه جهش قیمت دلار و رشد قیمت طلا و سکه تاثیری بر بازار مسکن نداشته است، اظهار کرد: «جهش قیمت دلار، طلا و سکه، خوشبختانه تاثیری بر حوزه مسکن نداشته است. اما باید توجه داشت که بازار مسکن بازار بزرگی است و به یکباره رشد زیادی کرده است.»
وی افزود: «بنابراین هر اقدامی که شما انجام دهید، بازاری برای آن ایجاد میشود. برای نمونه، قیمت دلار که افزایش پیدا کرد، قاعدتا کسی نباید دلار میخرید. با این حال مردم همان ۵۰۰ هزار تومانی را هم که دارند، مقداری دلار یا طلا میخرند. در نتیجه عرضه و تقاضا در بازار وجود دارد، اما گسترش آن در مقاطع زمانی تفاوت دارد.»
گودرزی در ادامه بیان کرد: «با این حال در حوزه مسکن، قیمتها آنقدر بالاست که این موضوعات در خرید، تاثیری ندارد. اما افزایش قیمت دلار اگر بر نهاده های مسکن از جمله، آجر، سرامیک، لوله و… یا حتی عواملی نظیر جواز ساخت و عوارض و باقی مواردی که در حوزه مسکن مطح است، تاثیر گذاشته باشد، طبیعتا قیمت تمامشده مسکن بالا خواهد رفت و در نتیجه بر بازار تاثیر خواهد گذاشت. البته این موضوع باعث رکود بیشتر خواهد شد و به ضرر بازار مسکن خواهد بود.»
این مقام صنفی ادامه داد: «امیدوارم با توجه به شرایط موجود و رکود یک سال اخیر، سال آینده شاهد رونق در بازار مسکن باشیم و از این رکود خالص خارج شویم.»
گودرزی درباره تخمین افزایش معاملات از دی ماه سال جاری توضیح داد: «موردی که ما لمس و در جامعه احساس کردیم، از دیماه به این طرف، شاهد بودیم که رفت و آمدها در دفاتر املاک افزایش یافت و متقاضیان خرید مسکن نیز بیشتر شدند.»
وی اضافه کرد: «بنابراین انتظار میرفت رونق مسکن در بازار شکل بگیرد. اما به یکباره با تغییرات ناگهانی در قیمت سکه و دلار، برخی مالکان تصمیم به نگهداری ملک خود گرفتهاند. یعنی تا چند روز پیش همه مالکان به دنبال فروش بودند، اما در حال حاضر دست نگه داشتهاند و حاضر به فروش ملک خود نیستند.»
گودرزی در ادامه اظهار کرد: «اما به نظر میرسد این موارد چون دخالت آنچنانی در بازار مسکن نداشته و به اصطلاح بازار مسکن به دلار و طلا «نه» گفته است، سال آینده احتمال رشد و رونق بازار مسکن وجود داشته باشد.»
این مقام صنفی در پایان به خریداران و فروشندگان گوشزد کرد: «همیشه میگویم که مردم به دفاتر املاکی که دارای پروانه کسب هستند مراجعه کنند و قراردادهای خود را در آنجا تنظیم کنند. این کار باعث میشود که شفافیت و انصاف بیشتری رعایت شود و منافع آنها حفظ گردد. همچنین، با توجه به اینکه قراردادها در بستر سامانه نوشته میشود، اطمینان خاطر بیشتری برای خریداران و فروشندگان فراهم میشود.»
به گزارش اقتصادران ابوالفضل نوروزی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در برنامه میز اقتصاد با بیان اینکه برای اتصال دستگاه ها از جمله سازمان ثبت اسناد و سایر بخش ها رئیس جمهور شهید و همچنین وزیر راه وشهرسازی دستور داده بودند که همکاری لازم صورت گیرد، گفت: همچنین پزشکیان رئیس جمهور دولت چهاردهم هم در دوران مناظره های خود بر اتصال کد پستی و کد ملی تاکید بسیار داشته است و ما امیدواریم در دولت چهاردهم این روند ادامه پیدا کند.
وی افزود: ۱۲ میلیون نفر تا به امروز خوداظهاری کرده اند که اگر هر خانوار را میانگین سه نفر در نظر بگیریم حدود ۴۰ میلیون نفر تعیین تکلیف شده اند. در سامانه املاک و اسکان ۱۱ میلیون مالکیت را شناسایی کرده ایم که این میزان شناسایی از طریق ۴۵۰ دستگاه اطلاعاتی به دست آمده است.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی بیان کرد: ۷۵ میلیون و ۱۸۹ هزار کد ملی در سامانه املاک و اسکان ثبت شده که سکونتگاه های آنها مورد شناسایی قرار گرفته است. همچنین ۲۱ میلیون سکونت در سامانه املاک و اسکان شناسایی و ۱۱ میلیون مالکیت از سوی وزارت راه و شهرسازی تشخیص داده شده که از این تعداد ۴ میلیون نفر خوداظهاری کرده اند.
نوروزی با بیان اینکه در بحث شناسایی خانه های خالی هدف ما اخذ مالیات از دانه درشت ها بوده است، گفت: ۵۰۰ هزار خانه خالی براساس قانون شناسایی کرده ایم اما هدف ما از اجرای این قانون اخذ مالیات از بانک ها و یا اشخاص حقوقی بوده است که چندین خانه خالی داشته و در حال حاضر سه بانک بیشترین خانه خالی را دارند که با پیگیری های صورت گرفته از این تعداد ۱۸۲ هزار واحد خانه خالی به بازار عرضه شده است.
نوروزی افزود: در دو سال گذشته ۱۸۲ هزار واحد مسکونی برای اشخاصی که بیش از ۱۰۰ تا واحد خالی داشته اند که بخش عمده ای از آنها هم برای بانک ها بوده است را به بازار عرضه شده است.
وی افزود: در ۷۴ ماه گذشته ما رکود بی سابقه داشته ایم. به طوری که تورم نقطه به نقطه در مسکن تک رقمی و به ۹.۴ درصد رسیده است. دریافت مالیات از خانههای خالی مشمول واحدهای مسکونی فرسوده، واحدهای مسکونی روستایی و واحدهای مسکونی در شهرهای زیر ۱۰۰ هزار نفر نمی شود. از سال ۱۴۰۰ که پایه مالیاتی ما محسوب می شود ۱۲۰ هزار خانه به سازمان مالیاتی معرفی شده است.
در ادامه رحیمی مدیرکل دفتر حسابرسی سازمان امور مالیاتی کشور هم گفت: مطابق اطلاعات وزارت راه و شهرسازی و سامانه املاک و اسکان ۶۶ هزار و ۴۸ واحد مسکونی خالی از سکنه در سال ۱۴۰۰ در سامانه ثبت شده که مالیات تشخیص داده شده برای این واحدها یک و نیم همت بوده است.
وی افزود: تعداد زیادی از برگه های مالیاتی واحدهای خالی از سکنه در مراحل رسیدگی مجدد و در مرحله دادرسی قرار دارد و ۱۲۰۰ واحد مسکونی هم خالی بودن آنها قطعی شده و حدود ۱۰۸۸ واحد مالیات پرداخت کردهاند که در مجموع حدود ۱۲ میلیارد تومان در سال ۱۴۰۰ مالیات پرداخت شده است.
رحیمی بیان کرد: در سال ۱۴۰۱ تعداد واحدهای خالی که وزارت راه و شهرسازی معرفی کرده ۵۹ هزار و ۱۱۰ واحد مسکونی بوده است. همچنین در رابطه با خانه های خالی پیش بینی می شود که ۷۰۰ میلیارد تومان از سال ۱۴۰۰ دریافت شود. در صورتی که در سال ۱۴۰۰ مجموع کل درآمد مالیاتی ۴۸۰ همت و در سال ۱۴۰۱، ۷۵۰ همت بوده که این مالیات ۷۰۰ میلیارد تومانی تنها یک درصد را شامل می شود.
وی افزود: بیشترین مالکان خانه های خالی بانک ها بوده اند و براساس قانون هر فردی که بیش از ۵ خانه خالی داشته باشد مشمول مالیات می شود و بیشترین مالکان خانه های خالی هم بانک های خصوصی و موسسه های اعتباری و اشخاص حقوقی هستند.
به گزارش اقتصادران، بازار مسکن همچنان شرایط خوبی ندارد. قیمتها در مسیر صعودی قرار دارند و این در حالیست که تعداد معاملات از ابتدای سال 1403 کاهش چشمگیری را تجربه کرده است. مردم دیگر توان اقتصادی برای خرید خانه ندارند و روند افزایشی قیمتها در مقابل سرکوب دستمزدها، این شرایط را به سمت تاریکتری سوق میدهد.
در این میان، بازار اجاره شرایط مطلوبی ندارد و نرخ بالای اجارهبها بیش از پیش مردم را تحت فشار قرار داده است. اما تصویب قوانین جدید، مانند قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره، میتواند بازار مسکن را در شرایط مناسبتری قرار دهد؟
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در خصوص وضعیت فعلی این بازار به تجارتنیوز گفت: «بازار در رکود تورمی مزمنی قرار دارد. از سویی عوامل اصلی که میتوانند بازار را به سمت رونق سوق دهند، تقویت نشدهاند. از سوی دیگر، اختلاف قیمت بین قیمتهای پیشنهادی و درآمد مردم نیز بهشدت بالاست.»
وی افزود: «همچنین برای خرید سرمایهای نیز تقاضا به صفر رسیده است، زیرا کسی حاضر نیست سرمایه خود را در بازار مسکن قفل کند. بنابراین هیچکدام از فاکتورهایی که میتوانست باعث شود خانههایی با قیمت بالاتر خرید و فروش شود تقویت نشده و قیمتها در همین حد باقی مانده است.»
این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: «اکنون این نگرانی وجود دارد، اتفاقی که در سال 2008 در مسکن آمریکا اتفاق افتاد، در ایران نیز تکرار شود؛ قیمتها سقوط و بحرانی مالی را به کشور تحمیل کنند.»
گودرزی در خصوص منطق قیمتگذاری در بازار مسکن عنوان کرد: «اکنون هیچ منطقی در قیمتگذاری مسکن وجود ندارد. طبیعتا قیمتهایی که مبنای اقتصادی نداشته باشند منجر به تقاضای واقعی نیز نخواهند شد.»
وی افزود: «هر چند تعدادی آگهی صوری و معاملات کاذب سعی میکنند رونقی غیرواقعی را به این بازار تحمیل کنند، ولی متاسفانه شکاف زیادی وجود دارد و دوره انتظار خانهدار شدن به بیش از 100 سال رسیده است.»
گودرزی درباره وضعیت تسهیلات مسکن نیز در کشور بیان کرد: «از یک سو متقاضیان مسکن قادر نیستند وامهایی با مبلغ بالای 35 میلیون تومان را بپردازند و از سوی دیگر تسهیلاتی که در نظر گرفته شده است 10 تا 20 درصد قیمت یک واحد مسکونی را پوشش میدهند، پس میتوان گفت گرهگشا نیست.»
وی افزود: «یک قفلشدگی مزمن وجود دارد؛ اکنون هم تقاضا وجود دارد و هم ناتوان است؛ هم مردم خواستار خرید خانه هستند و هم توانایی آن را ندارند.»
گودرزی عنوان کرد: «به هر حال زمانی که مدت انتظار برای خرید یک خانه بالاتر از 60 میلیون تومان باشد و سرکوب شدید دستمزها اتفاق بیفتد، میتوان گفت چشمانداز مثبتی برای بازار مسکن وجود ندارد.»
گودرزی بیان کرد: «باید قیمتها تعدیل شود تا مردم بتوانند به بازار ورود کنند. اکنون بهدلیل رهاشدگی قیمت و بیقانونی مفرط، قیمتها به حدی رسیده که نهتنها بازار مسکن بلکه صنعت ساختمان نیز در رکود قرار گرفته و تقاضا به سوی صفر میل کرده است.»
این کارشناس حوزه مسکن درباره قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره گفت: «امسال قانونی برای ساماندهی بازار مسکن و اجاره تصویب شده که به نظر میرسد مصوبه خوبی است. ضمانت اجرایی بالایی برای آن تعریف شده است. امید میرود پس از سالهای متمادی تا حدودی فشار از روی مستاجران برداشته شود.»
وی افزود: «وضعیت فعلی بازار اجاره برای مردم قابل ادامه دادن نیست، مگر اینکه قیمتها کمی کاهش پیدا کند. اکنون در اغلب موارد، صددرصد درآمد خانوار صرف هزینههای مسکن میشود که قابل قبول نیست و فشار زیادی بر خانوارها وارد میکند. این وضعیت همچنین مشکلات اجتماعی زیادی را با خود به همراه دارد.»
او در این باره توضیح داد: «همهچیز به این بستگی دارد که قانون مذکور به چه نحوی اجرا شود. تا کنون بازار مسکن هیچ قانونی نداشته و این مصوبه امیدها را زنده کرده است تا قفل بازار مسکن شکسته شود و این فشار بیامان از روی دوش خانوارهای مستاجر کاهش یابد.»
کارشناسان معتقدند نبود تقاضا در بازار مسکن اصلیترین مشکلیست که این بخش از اقتصاد با آن روبهرو است. مانعی که در نهایت میتواند به ابعاد مختلف این بازار مانند ساخت و ساز نیز ضربه وارد کند و ضربات جبرانناپذیری را بر آن وارد آورد.
این کارشناسان میگویند در صورتیکه دولت راهکاری اساسی برای سر و سامان دادن به این موانع پاده نکند، در نهایت بازار مسکن به دوره سیاهتری نسبت به دوره تاریک کنونی فرو خواهد رفت.
به گزارش اقتصادران، در نشست علمی-تخصصی مرکز پژوهشهای توسعه و آینده نگری با عنوان “عملکرد دولت در اجرای قانون جهش تولید مسکن” روحالله اکبری؛ دستیار ویژه وزیر و دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی به عنوان مدیر علمی و غلامرضا کاظمیان؛ عضو هیأت علمی دانشگاه علامه طباطبائی و صاحب نظر حوزه مسکن و شهرسازی و ناصر رضایی؛ معاون توسعه مسکن و شهرسازی شرکت مادرتخصصی عمران شهرهای جدید و سیّد امیرحسین گرکانی؛ عضو هیأت علمی دانشگاه و رئیس پژوهشکده سوانح طبیعی بهعنوان سخنران به ایراد نقطهنظرات خود پرداختند.
در ابتدای نشست روحالله اکبری؛ دستیار ویژه وزیر و دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی به عنوان مدیر علمی نشست، ضمن اشاره به نیاز واقعی به لحاظ کمی و کیفی مسکن، گفت: ما باید از تعداد نیاز واقعی و میزان کیفیت ساخت مسکن آگاه باشیم و بر اساس این نیاز خود را آماده کنیم. کیفیت پاسخگویی دولت به این نیازها متناسب با رشد و بلوغ فکری و اجتماعی مردم باید تغییر کند و دولت ها متناسب با قدرت خرید مردم باید سیاست های خود را در حوزه مسکن تدوین کنند. ضرورت دارد متناسب با سبک زندگی مردم در هر دوره، مسکن ساخته شود.
وی در ادامه ضمن اشاره به بالا بودن میزان هزینه مسکن در سبد هزینه های خانوار، گفت: اگر میزان هزینه مسکن در سبد خانوار بالا بماند در نتیجه کیفیت بهداشت، آموزش و سایر ابعاد زندگی کاهش خواهد یافت و در نهایت روی کیفیت خوراک و پوشاک خانوار هم مؤثر واقع خواهد شد.
روحالله اکبری در ادامه گفت: در مورد کمیت و تعداد ساخت مسکن، تعداد 2 میلیون و 283 هزار واحد از تعداد 4 میلیون واحد، شروع به ساخت شده که از این تعداد 230746 واحد در بافت فرسوده، 183808 واحد به خودمالکی و تعداد 418398 واحد به نوسازی و بهسازی مسکن روستایی اختصاص دارد. 119236 واحد باقی مانده مسکن مهر بوده که تکمیل و تحویل داده شده است. همچنین تعداد 290958 واحد به صورت واگذاری انفرادی و گروهی زمین در شهرها به صورت اجاره 99ساله، تعداد 69996 واحد به صورت واگذاری در راستای ماده 4 قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، تعداد 74859 واحد واگذاری انفرادی و گروهی زمین در دهکدههای شهری یا روستا شهرها، تعداد 666128 واحد به صورت انبوه سازی روی اراضی دولتی با مشارکت دولت و تعداد 229146 واحد نیز به نیروهای مسلح اختصاص داده شده است. این آمار تا روز 7 اسغند ماه 1402 به روز است و این ارقام به غیر از ساخت حدود سیصد هزار واحد مسکونی طبیعی در سطح کشور است که توسط خود مردم در طول سال ساخته میشود.
دستیار ویژه وزیر و دبیر قرارگاه مسکن وزارت راه و شهرسازی در ادامه در مورد مردمی سازی مسکن افزود: مردمی سازی یعنی اینکه فناوری ارتباطات این امکان را فراهم کرده که ما در حین اینکه داریم انبوه تولید می کنیم بتوانیم سفارشی سازی را نیز انجام دهیم، یعنی متناسب با قدرت خرید و همچنین سلایق و علایق مردم مسکن مورد نیاز آنها ساخته شود.
در ادامه نشست، غلامرضا کاظمیان؛ عضو هیأت علمی دانشگاه علامه طباطبائی و صاحب نظر حوزه مسکن و شهرسازی، در مورد کمیت واحدهای مسکونی گفت: تعداد واحدهای مسکونی ما از تعداد خانوارها بیشتر است. دوم اینکه موضوع مسکن یک موضوع چند بعدی است و برای ساخت مسکن باید به ابعاد مختلف آن توجه شود و بدانیم که مفهوم سرپناه و خانه با یکدیگر متفاوت است و ما باید برای مردم خانه بسازیم.
وی در ادامه گفت: مسئله اول مسکن در کشور ما موضوع گران بودن مسکن نسبت به قدرت خرید مردم است و دوم اینکه در بسیاری از موارد مسکن را آنجایی که باید نساخته ایم و مسکن در جاهایی که تقاضا زیاد بوده ساخته نشده است. مسئله سوم در حوزه مسکن جابجایی مسکن خانوار در طول زندگی بر اساس نوع نیاز به مسکن است که پس از خرید مسکن جابجایی به لحاظ نیاز خانوار صورت نمی گیرد.
غلامرضا کاظمیان در ادامه خاطرنشان کرد: زمین به عنوان فاکتور اصلی در ساخت مسکن مطرح است و گاهی به موارد دیگر در ساخت مسکن چندان توجه نمی شود. باید توجه کرد که زمین چه به عنوان یک منبع طبیعی و چه به عنوان یک کالای سرمایه ای، تلفیقی از موضوعات اجتماعی، اقتصادی، سیاسی و عوامل قانونی و نهادی است.
عضو هیأت علمی دانشگاه علامه طباطبائی ادامه داد: مواردی همچون امنیت تصرف زمین، سرمایه گذاری، زیبایی شناسی، هویت فرهنگی و اجتماعی، پایداری و انصاف از جمله ابعاد مختلفی است که باید در سیاستگذاری ساخت زمین مورد توجه قرار گیرد و هیچ کدام را نباید فدای موارد دیگر کنیم و باید به همه ابعاد در ساخت زمین توجه کرد.
این صاحب نظر حوزه مسکن و شهرسازی در ادامه گفت: خروجیهای فرآیند پیشنهادی برای ساخت مسکن در هر شهر دو بعد دارد؛ اول، برآرود کمیت و کیفیت نیاز به الگوهای مختلف ساخت مسکن (انفرادی، تعاونی، انبوهسازی، مجتمع سازی، شهرکسازی و …) و دوم، تشخیص قلمروهای قابل تخصیص به تولید مسکن (اراضی قهوه ای، اراضی خالی، الحاق، پیراشهری) بر حسب نوع مالکیت است که باید به هر دو بعد توجه ویژه داشت.
کاظمیان در ادامه با طرح سوالاتی نظیر اینکه آیا عرضه زمین کم بوده، تخصیص زمین به زمین شهری و مسکونی چقدر اولویت دارد، آیا عرضه زمین منجر به کاهش قیمت مسکن شده و خواهد شد و آیا وسعت بیشتر اراضی شهری و مسکونی با شکلگیری و تکامل شهریت تناسب دارد به تحلیل تحولات شهری، تغییرات اراضی کشاورزی و تراکم زیستی در کشور پرداخت.
در ادامه این نشست، سیّد امیرحسین گرکانی؛ عضو هیأت علمی دانشگاه و رئیس پژوهشکده سوانح طبیعی، به بیان مسائل و چالش های حوزه مسکن پرداخت و مواردی همچون عدم دسترسی تمام اقشار جامعه به خصوص دهک های پایین درآمدی به مسکن مناسب و قابل استطاعت، رشد بافتهای ناکارآمد و در معرض خطر شهری، عدم توجه به الگوهای زیست سنتی کشور، توسعه منفصل شهری و فرایند الحاق روستاها به شهرها، بستر ناکافی برای مشارکت بخش خصوصی، پایین بودن عمر مفید مسکن در کشور، عدم برنامه ریزی برای کنترل مهاجرت های روستا به شهر، ساختار سنتی تولید و ساخت مسکن و عدم توجه کافی به روش های فناورانه و نوآورانه، توجه ناکافی به ضرورتهای محیط زیستی و پایداری، توجه ناکافی به ابعاد کیفی مسکن و ایجاد جدایی گزینی سکونتی در شهرها و محلات را از جمله مسائل و چالش های حوزه مسکن عنوان کرد.
سیّد امیرحسین گرکانی در ادامه در مورد آینده توسعه روستایی، گفت: آینده توسعه روستایی متکی بر سازماندهی مجدد نواحی روستایی و حرکت به سمت اقتصاد جدید، زیرساختهای اجتماعی و اقتصادی و اتحاد روستا و شهر در برنامهریزی استراتژیک است و استراتژی های توسعه نیازمند توانمندسازی نهادهای حاکمیتی منطقه ای و محلی و تشویق الگوهای مشارکتی توسعه به گونه ای است که تمامی ذینفعان قادر به همکاری با هم باشند. در پارادایم توسعه مشارکتی شهر و روستا منافع مشترکی با شکل گیری شبکه نواحی شهری و روستایی به وجود می آید.
وی ادامه داد: تغییر نگاه در اقتصاد روستایی کشورهای توسعه یافته در بردارنده یک رویکرد منطقه ای به توسعه اقتصادی روستا است. این تغییرات شامل تغییرات تکنولوژیکی در کشاورزی، رشد بازار برای محصولات کشاورزی جدید (مانند محصولات با ویژگی خاص ارگانیک)، تمرکز بر بازارهای محلی محصولات به جای عمده فروشی و پیشرفت در زمینه ارتباطات و حمل و نقل می باشد که به وسعت بازار محصولات کمک کرده است.
رئیس پژوهشکده سوانح طبیعی در ادامه افزود: به واسطه تداوم کاهش جمعیت شاغل در بخش کشاورزی و پیش بینی صاحبنظران درخصوص ادامه این روند در دهه های آتی، چشم انداز جدیدی برای آینده نواحی روستایی در حال ظهور است که تمرکز آن بر تنوع بخشی اقتصاد روستا مبتنی بر دارایی های طبیعی و فرهنگی است.
وی در ادامه در مورد بافت های ناکارآمد و در معرض خطر شهری گفت: مجموع بافت های ناکار آمد کشور 167 هزار هکتار است که 74 هزار هکتار از این محدوده بافت فرسوده میانی، 32 هزار هکتار بافت تاریخی و 59 هزار هکتار نیز بافت ناکار آمد در قالب سکونتگاه های غیررسمی است. 23 درصد سطح شهری کشور بافت فرسوده و ناکارآمد است و این در حالی است که بیش از 21 میلیون نفر در این محله ها زندگی می کنند در این میان 49 درصد واحدهای مسکونی واقع در بافتهای ناکارآمد شهری فاقد تاب آوری در برابر آسیب های مختلف هستند.
سیّد امیرحسین گرکانی در ادامه در مورد ایده دهکدههای شهری افزود: دهکده شهری (Urban Village) برخلاف تفکر رایج که فقط دو شیوه زندگی شهری و زندگی روستایی وجود دارد راه حل سومی نیز هست که مزایای زندگی فعال و پرانرژی شهری را با زیبایی و لذت زندگی روستایی همراه میکند. دهکده شهری به جمعیت روستایی این فرصت میدهد تا از خدمات و زیرساخت های شهری استفاده کنند و به فعالیتهای اقتصادی شهری دسترسی داشته باشند و همزمان به جمعیت شهری فرصت میدهد تا از فضاهای باز و دارای آرامش روستاها لذت ببرند و به فعالیتهای کشاورزی و دیگر فعالیتهای مرتبط با طبیعت دسترسی داشته باشند.
در ادامه این نشست ناصر رضایی؛ معاون توسعه مسکن و شهرسازی شرکت مادرتخصصی عمران شهرهای جدید گفت: با فرض استقرار حدود 8.5 میلیون نفر در هر دهک، تقریبا 6 دهک جامعه توانایی خرید مسکن را ندارند و حتی در برخی موارد بعضی از ساکنین آپارتمانها نیز توانایی پرداخت شارژ ساختمان و هزینه های آسانسور را ندارند. لذا بررسیها نشان میدهند بخش زیادی از هزینه های سبد خانوار مختص به تأمین مسکن است و تعداد زیادی از افراد جامعه حتی اگر توان خرید مسکن را هم داشته باشند، توان پرداخت هزینه های نگهداری از ساختمان را ندارند.
ناصر رضایی در ادامه افزود: با دستور جناب آقای دکتر بذرپاش، مقام عالی وزارت راه و شهرسازی، دولت در سه حوزه و با رویکرد توجه به تنوع فضای سکونت و متناسبسازی ساخت مسکن مطابق نیاز مردم وارد عمل شده است.
رضایی در ادامه ضمن اشاره به ضعف عملکردی شهرهای جدید نسل اول که در ابتدا با هدف جذب جمعیت سرریز شهرهای مادر ساخته شدند اما در نهایت به سکونتگاه های خوابگاهی تبدیل شدند افزود: دولت سعی دارد با برنامه ریزی و ساخت شهرکهای مولد و تخصصمحور، فضایی را فراهم آورد تا افراد جامعه بتوانند ضمن سکونت در محیط با کیفیت، فعالیتهای خود را بر اساس تخصصی که دارند در همان جایی که اسکان پیدا میکنند انجام دهند.
معاون توسعه مسکن و شهرسازی شرکت مادرتخصصی عمران شهرهای جدید خاطرنشان کرد: امکان تأمین اقتصاد و امرار معاش خانواده و استقرار فعالیت در سکونتگاه های جدید موضوع بسیار مهمی است که باید به آن توجه ویژه داشت و باید بدانیم که در کنار سکونت، اقتصاد هم باید مورد توجه واقع شود. به همین جهت ما به سمت ایجاد سکونتگاه هایی رفتیم که بتوانیم اقتصاد محلی را متناسب با اقتصاد روز دنیا در حوزه هایی نظیر اقتصاد دانشبنیان، اقتصاد دریامحور و اقتصاد سلامت فعال کنیم و بتوانیم در کنار توجه به این ابعاد، سکونتگاه های مولد کشاورزی ایجاد کنیم.
به گزارش اقتصادران، آنگونه كه روحالله اكبري دستيار ويژه وزير راه و شهرسازي و دبير قرارگاه نهضت ملي مسكن گفته، در حال حاضر نسبت مسكن به خانوار در سطح كشور ۱ به ۱۱ است. او همچنين تصريح كرده است كه تنها ۵ درصد اختلاف در اين نسبت طبيعي است.
در اين حال، او در اظهارنظر جالبي آغاز هر گونه پروژه ساخت مسكن دولتي را منع كرده است. به گزارش «تعادل»، اين سخنان در شرايطي عنوان شدهاند كه طي سالهاي اخير، به دليل وجود حدود ۲ ميليون واحد مسكوني خالي در كشور، برخي از كارشناسان دولتي و نمايندگان مجلس، اين خانههاي خالي را عامل افزايش قيمت مسكن قلمداد كردند و از همين رو، مصوبه جديد ماليات از خانههاي خالي را در مجلس تدوين و تصويب كردند. آمارهاي رسمي نيز اين مساله را تاييد ميكنند. بر اساس نتايج به دست آمده از آخرين سرشماري نفوس و مسكن در سال ۱۳۹۵ (يعني ۷ سال پيش)، تعداد خانوار در كشور ۲۴ ميليون و ۱۹۵ هزار خانوار بوده است.
همچنين تعداد واحدهاي مسكوني در كل كشور نيز ۲۵ ميليون و ۴۱۲ هزار واحد بوده و در نهايت تعداد واحدهاي مسكوني خالي از سكنه نيز ۲ ميليون واحد بوده است. اين آمار به خوبي نشان ميدهند كه تعداد واحدهاي مسكوني بيش از تعداد خانوار در كشور بوده است. بر اين اساس، اگر چه آمار رسمي و متقني همچون نتايج سرشماري نفوس و مسكن در دسترس نيست، اما طبيعي است كه طي ۷ سال گذشته نيز تعداد خانوار در كشور نيز ۱۱ برابر نشده كه حالا نسبت مسكن به خانوار يك به ۱۱ شود. اين همه در حالي است كه صورت مساله موجود مسكن در كشور حاكي از افزايش عميق نابرابري در ثروت در كشور است. بيگمان مسكن يكي از مهمترين داراييهايي است كه محل انباشت ثروت خانوار و حتي شركتها و سازمانها به شمار ميرود.
در چنين شرايطي مشخص است كه بخش قابل توجهي از خانوارها به مسكن مطلوب دسترسي ندارند و بخش اندكي از جمعيت نيز داراي دو، سه واحد مسكوني و حتي بيشتر هستند كه از طريق اجاره آنها بخشي از هزينههاي زندگي شخصي خود را تامين ميكنند. با وجود اين روحالله اكبري دستيار ويژه وزير راه و شهرسازي، گفته، متأسفانه در حال حاضر نسبت مسكن به خانوار در سطح كشور ۱ به ۱۱ است، اين در شرايطي است كه تنها ۵ درصد اختلاف در اين نسبت طبيعي بوده و اين مساله نبايد سهمي بيشتر از ۲۵ درصد در سبد كالاي خانواده را در بربگيرد.
دبير قرارگاه نهضت ملي مسكن در ادامه با تأكيد بر اينكه مسكن با امنيت رواني خانواده ارتباط دارد و كالاي جايگزيني ندارد گفت: درحال حاضر جابهجايي بالاي جمعيت يكي از دلايل مشكلات ما در تأمين مسكن به شمار ميرود چراكه درجايي كه ظرفيتسازي شده تمايل يا قدرت خريد كافي براي اسكان وجود ندارد و در مقابل جايي كه ظرفيتسازي نشده تمايل زيادي از سوي مردم براي سكونت ديده ميشود. دستيار ويژه وزير راه و شهرسازي در اين راستا بر بهكارگيري راههاي مهار تورم در پروژههاي اجرايي گفت: پيشنهاد ميشود مديران در صورت امكان از ساخت ساختمان با طبقات بالا پرهيز كرده و با تقويت نظام فني و اجرايي و همچنين مديريت تأمين و تدارك مصالح از تورم ايجاد شده در كشور جا كنند.
اين مقام مسوول با تأكيد بر اينكه مديران مسوول بايد با استفاده از ساز و كارهاي نوين و ابتكارات جديد پروژههاي باقيمانده را تا پايان دولت تمام و از آغاز پروژههاي جديدي كه تبعات سختي را براي دولت به همراه دارد پرهيز كنند گفت: از تمامي مديران شركتهاي تابعه و مجموعه ستاد شهرهاي جديد ميخواهيم كه با برنامهريزي صحيح در حوزه ساخت خدمات زيربنايي و روبنايي، همفكري و همكاري در تغيير رويكرد و نظارت حداكثري در حين و بعد از اجراي پروژهها در تحقق هرچه بيشتر اهداف گام بردارند.
اختلاف در آمار مستاجران
به نظر ميرسد، دولتمردان در تعداد آمار مستاجران نيز روايت متفاوتي را ارايه ميكنند. پيش از وزير راه و شهرسازي اعلام كرده بود كه يك چهارم جمعيت كشور مستاجر هستند. هادي عباسياصل، معاون مسكن و ساختمان وزير راه و شهرسازي نيز گفته است كه ۶ ميليون خانوار كشور (همان يك چهارم مورد نظر وزيرراه) مستاجر هستند. اين در حالي است كه به گفته برخي از نمايندگان مجلس بيش از ۵۱ درصد جمعيت كشور مستاجر هستند.
به عنوان نمونه، مجتبي يوسفي، عضو كميسيون عمران مجلس يكشنبه ۲۰ فروردين ماه ۱۴۰۲ درخصوص وضعيت مستاجران گفت: بهطور متوسط در كشورمان ۵۱ درصد جمعيت مستاجر هستند. وي با اشاره به جمعيت مستاجران در كشورمان اظهار كرد: براساس آخرين گزارشها و سرشماري سال ۱۳۹۵ تعداد مستاجران در كشور ۶,۵ ميليون خانوار است كه البته قاعدتا به اين شكل است كه در شهرهاي بزرگ اين آمار بالاتر ميرود و گفته ميشود بيش از ۵۳ درصد از جمعيت تهران مستاجر هستند و در شهرهاي كوچكتر جمعيت مستاجران نرخ كمتري دارند اما بهطور متوسط در كشورمان ۵۱ درصد جمعيت مستاجر هستند. پديده اختلاف آمار بين نهادها و سازمانهاي مختلف يكي از معضلات هميشگي كشور به شمار ميرود. هر سازمان و نهادي آمار متفاوتي را اعلام ميكند كه نه تنها با ديگر سازمانها متفاوت است بلكه با واقعيت و زندگي مردم نيز فاصله بسيار دارد. مسالهاي كه حتي در سطح برنامهريزيهاي كلان نيز تاثير منفي به همراه دارد.
در اين حال، به نظر ميرسد، اختلاف بر سر تعداد جمعيت مستاجر كشور ناشي از بهكار بردن واحدهاي اندازهگيري متفاوت – «خانوار» در برابر «نفر»- است. عباسياصل به اشاره به جمعيت مستاجر در كشور گفت: شهركسازي و احداث واحدهاي نهضت ملي مسكن از اولويتهاي وزارت راه و شهرسازي است. معاون مسكن و ساختمان ادامهداد: هم اينك ۶ ميليون خانواده مستأجر، بيش از ۶ ميليون واحد فرسوده و پيشبيني ۶ ميليون ازدواج در برنامه هفتم توسعه در كشور وجود دارد و بنابراين نياز به احداث واحدهاي مسكوني در كشور وجود دارد. در همين رابطه نيز سياستگذاريها براي شهركسازي و احداث مسكن در حال پيگيري است.
عباسياصل تصريحكرد: موضوع مكانيابي شهركهاي مسكوني با جديت در تمامي استانها بهويژه مناطقي كه ميزان تقاضا بالاست پيگيري ميشود. هماكنون ميزان تقاضا و انباشت واحدهايي كه از سنوات گذشته بايد احداث ميشد به قوت خود باقي است و بنابراين همچنان نياز به احداث مسكن در كشور وجود دارد.
به گزارش اقتصادران، رئیس انجمن انبوهسازان تهران گفت: «اگر پول سرمایهگذار طی یک فعالیت اقتصادی در دوره رکودی بازنگردد، نمیتواند پروژه جدیدی را آغاز کند. در حال حاضر هم برخی از انبوهسازان، ساختمانهایی را آماده کردهاند، اما قادر به فروش نیستند.»
آمارها و مشاهدات میدانی نشان میدهد که تورم و کاهش قدرت خرید مردم نهتنها باعث شده خرید خانه برای قشر بزرگی از مردم ناممکن شود، بلکه از سوی دیگر امواج این مسائل دامن انبوهسازان را هم بگیرد.
پایین آمدن خرید خانه، بهویژه در واحدهای نوساز و کاهش سود سازندگان در این زمینه، باعث شده است که تعداد زیادی از آنها، از حوزه ساخت کنارهگیری کنند. آن دسته هم که هنوز در بازار فعالیت دارند، بازگشت سرمایه مناسبی نداشتهاند.
رکود در ساخت و ساز مسکن
ایرج رهبر، رئیس انجمن انبوهسازان تهران در مورد آمارهای فعلی خرید و فروش تهران و کاهش قیمتها در زمینه مسکن گفت: «آمارهای رسمی که اکنون در مورد خرید و فروش آپارتمان وجود دارد هر بار بهصورت متفاوت از ماه گذشته منتشر میشود و نمیتوان روی آن، اعمال نظر جدی کرد. باید تصور کنیم این آمارها درست است و فعالان بخش مسکن نیز میتوانند برای برنامهریزی کلی از همین دادهها استفاده کنند.»
او ادامه داد: «اگر بهصورت میدانی تحقیق شود، اکنون هم رکود در بازار وجود دارد و هم کاهش قیمت، که البته در مناطق مختلف شهر تهران روند یکسانی را طی نکرده است.»
رهبر همچنین در مورد وضعیت قیمت مصالح ساختمانی بیان کرد: «اکنون افزایش قیمت مصالح ساختمانی محسوس نیست؛ این خلاف مسیری است که در اوایل سال ۱۴۰۲ در مورد فولاد وجود داشت و قیمتها بهطور هفتگی تغییر میکرد.»
سرمایه انبوهسازان باز نمیگردد
رئیس انجمن انبوهسازان تهران همچنین در مورد وضعیت ساخت و ساز در کشور توضیح داد: «اکنون برخلاف ساخت واحدهای پروژه نهضت ملی مسکن باقی ساخت و سازها مثل سابق رونق ندارد. به هرحال وقتی یک سرمایهگذار در زمینهای سرمایهگذاری میکند، در شرایط رکود وقتی نتواند آن را تبدیل به نقدینگی کند دیگر نمیتواند شروع به کار جدیدی کند. در همین راستا برخی از انبوهسازان ساختمانهایی را آماده کردهاند، اما قادر به فروش نیستند.»
او در این مورد افزود: «بنابراین سرمایه تازهای در دست انبوهسازان جهت ساخت پروژههای جدید وجود ندارد. به همین دلیل ساخت و ساز نسبت به سال گذشته رشد داشته است.»
فروش واحدهای پیشفروش
رهبر در خصوص فروش واحدهای پیشفروش نیز افزود: «ممکن است وضعیت واحدهای پیشفروش نسبت به باقی واحدها بهتر باشد، اما باز هم با توجه به وضعیت فعلی ساخت و ساز و فروش، آنها هم تحت تاثیر قرار گرفتهاند.»
او گفت: «البته بحث رکود در وضعیت پرداخت اقساط واحدهای پیشفروش شده نیز تاثیر داشته است. در این موارد، مردم در زمینه پرداخت تعهدات خود با مشکل مواجه شدهاند؛ زیرا برخی از آنها برای تامین مالی این واحدها نیاز به فروش واحدها و املاک قدیمیتر خود دارند و حالا رکود در خرید و فروش، پرداختیهای آنها را با تاخیر مواجه کرده است.»