به گزارش اقتصادران، بازار مسکن تهران سالهاست که از یک بخش مصرفی و نیاز اولیه شهروندان، به یک ابربازار سرمایهای، دستنیافتنی و ملتهب تبدیل شده است. جهشهای پیدرپی تورم، سقوط آزاد قدرت خرید طبقه متوسط و ضعیف و فرار سرمایهها از بخش تولید به سمت زمین و مستغلات، رویای خانهدار شدن را برای بخش عمدهای از جامعه به کابوسی ابدی تبدیل کرده است.
در چنین شرایطی، شهرداری تهران با رونمایی مجدد از یک ایده قدیمی تحت عنوان «فروش متری مسکن» یا طرح «خانهریز» در بستر سامانههای هوشمند خود، مدعی است که میخواهد امکان سرمایهگذاری خرد و در نهایت خانهدار شدن تدریجی را برای شهروندان فراهم کند. اما آیا این طرح واقعاً گرهی از کار فرودستان و مستأجران باز میکند یا صرفاً ابزاری برای تأمین مالی پروژههای شهرداری و دامن زدن به انتظارات تورمی در بازار مسکن است؟
خانهریز در ویترین شهرزاد؛ جزئیات طرح چیست؟
مدیرعامل سازمان سرمایهگذاری شهر تهران اخیراً اعلام کرده است که عرضه آزمایشی خانهریز یا همان فروش متری مسکن در تهران آغاز شده و به صورت گسترده از طریق سامانه شهرزاد کلید میخورد. بر اساس اطلاعات رسمی منتشر شده، در این ساختار اجرایی، قیمت هر واحد خانهریز معادل میانگین کل قیمت آن ملک در نظر گرفته میشود و شهروندان میتوانند از چند سانتیمتر و متر تا کل یک واحد آپارتمان را بر اساس توان مالی خود خریداری کنند. به گفته مقامات شهری، حتی شهروندان با مبالغ بسیار خرد نیز میتوانند وارد این چرخه سرمایهگذاری شوند تا ارزش دارایی خود را حفظ کنند. مبنای قیمتگذاری این املاک بر عهده کارشناسان رسمی دادگستری گذاشته شده است، اما نکته ابهامبرانگیز و چالشبرانگیز ماجرا اینجاست که قیمت نهایی و قطعی در روز تحویل ملک و از طریق مکانیزم مزایده تعیین خواهد شد.
شهرداری در نظر دارد در گامهای نخست، این طرح را روی پروژههای متعلق به خود در مناطقی مانند منطقه پنج تهران پیادهسازی کند تا اعتماد اولیه جامعه را جلب کند. این ساختار در وهله نخست بسیار جذاب به نظر میرسد و این ذهنیت را ایجاد میکند که شهروند درمانده از تورم میتواند ریال رو به سقوط خود را به سیمان و آجر متصل کند، اما واکاوی ابعاد پنهان آن نشان میدهد که چالشهای بزرگی در مسیر این ایده وجود دارد.
بستر اقتصادی طرح؛ زمین سوخته بازار مسکن و تقاضای ناتوان
برای درک چرایی ارائه چنین طرحهایی از سوی مدیران شهری، باید ابتدا به وضعیت اسفبار بازار مسکن در سالهای اخیر نگریست. طبق آمارهای رسمی، سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری در تهران به ارقام بیسابقهای بالای شصت درصد رسیده است. دوره انتظار برای خانهدار شدن با درآمدهای فعلی و نرخهای نجومی متری، عملاً از چند دهه فراتر رفته و به معنای حذف کامل امید به خرید خانه برای نسلهای جوان و حقوقبگیر است. این بحران در چند سطح خود را نشان میدهد که بارزترین آن تورم ساختاری است؛ یعنی قیمت مسکن همگام با نوسانات ارزی و تورم عمومی بالا میرود، در حالی که دستمزدها با شیب بسیار ملایمتری حرکت میکنند و نتیجه آن عقبماندگی مزمن قدرت خرید جامعه است.
از سوی دیگر، مسکن به امنترین پناهگاه برای سرمایههای سرگردان تبدیل شده که همین امر به گرانی بیشتر دامن میزند و موج بزرگی از مستأجران تهرانی را به دلیل ناتوانی در تأمین ودیعه و اجارهبها، به شهرهای اقماری و حاشیهای پناهنده کرده است.
در چنین بستری که نهادهای حاکمیتی در عرضه مسکن ارزانقیمت شکست خوردهاند، ایدههای فانتزی مانند مسکنهای کپسولی کوچک یا فروش متری مسکن به عنوان راهکار اصلی به افکار عمومی قالب میشوند.
نبش قبر یک ایده قدیمی؛ از بورس کالا تا بلدیه
ایده فروش متری مسکن ساختار جدیدی در اقتصاد ایران نیست و بررسی تاریخچه آن نشان میدهد که ریشههای این طرح به اواخر دهه هفتاد و اوایل دهه هشتاد شمسی بازمیگردد. در آن دوران، وزارت مسکن وقت و برخی برجسازان بزرگ تلاش کردند از طریق اوراق مشارکت یا متراژ صوری، پروژههای عظیمی مانند برج بینالملل تهران را تأمین مالی کنند. در سالهای گذشته نیز بارها بحث عرضه مسکن متری در بورس کالا مطرح شد و مدیران وقت سازمان بورس معتقد بودند با انتشار اوراق سلف مسکن، میتوان سرمایههای خرد را جذب تولید کرد. با این حال، تمام آن طرحها به دلیل چالشهای عمیق حقوقی، فقهی و ساختاری در بورس کالا هرگز به یک جریان پایدار تبدیل نشدند و در نطفه عقیم ماندند. اکنون شهرداری تهران با دور زدن نهادهای مالی رسمی کشور و بدون واسطهگری بورس، این ایده را به درون سامانههای هوشمند داخلی خود کشانده است؛ اقدامی که ساختار نظارتی آن را با ابهامات و پرسشهای بیشتری از سوی کارشناسان مواجه میکند.
تحلیل کارشناسان؛ چرا فروش متری مسکن کسی را خانهدار نمیکند؟
بسیاری از تحلیلگران اقتصادی و کارشناسان ارشد بازار مسکن، نسبت به خروجی این طرح نگاهی به شدت بدبینانه و منتقدانه دارند. از دیدگاه این متخصصان، ورود یک نهاد عمومی شبهدولتی مانند شهرداری به بازار خرید و فروش ریزملک، ابهامات بزرگی در خصوص رقابت منصفانه با بخش خصوصی و شفافیت مالی ایجاد میکند. اولین نقد جدی به این طرح، تثبیت رسمی ناتوانی مردم در خانهدار شدن است.
این طرح به جای حل ریشهای بحران و ارزانسازی مسکن، عملاً پذیرش رسمی این واقعیت از سوی حاکمیت است که مردم دیگر هرگز توان خرید یک خانه کامل را نخواهند داشت و باید به چند متر صوری دلخوش باشند. این تغییر پارادایم از تأمین سرپناه به تأمین ابزار بورسبازی روی متراژ خانه، عقبنشینی آشکار از تکالیف قانون اساسی است.
نکته دوم به مکانیزم مبهم قیمتگذاری در روز تحویل به نرخ مزایده بازمیگردد. بر اساس جزئیات اعلامشده، خریدار خرد هیچ تضمینی ندارد که با متراژهای خریداریشدهاش بتواند صاحب همان خانه شود. اگر در پایان پروژه، ارزش متراژهای یک شهروند به اندازه یک آپارتمان کامل نشود، ملک به بالاترین قیمت مزایده فروخته شده و به شهروند صرفاً معادل ریالی روز پرداخت میشود که این یعنی طرح مذکور یک ابزار سرمایهگذاری است، نه یک روش خانهدار شدن.
علاوه بر این، شهرداری تهران با این کار خود به بازوی گرانی مسکن تبدیل میشود، چرا که سود این نهاد در بالا رفتن قیمت کارشناسی و مزایده ملک در روز تحویل است و ذینفع افزایش قیمتها خواهد بود که این امر انتظارات تورمی را در بازار تشدید میکند.
هشدارهای حقوقی و خطر مالباختگی در پروژههای نیمهکاره
علاوه بر چالشهای اقتصادی، ابعاد حقوقی این طرح نیز نگرانیهای شدیدی را برانگیخته است. مقامات ارشد اداره کل راه و شهرسازی استان تهران پیش از این صراحتاً هشدار داده بودند که برخی شگردهای فروش متری مسکن یا پیشفروشهای بدون بستر قانونی شفاف، میتواند به بستری برای مالباختگی شهروندان تبدیل شود. همچنین فعالان صنف مشاوران املاک نیز به متقاضیان هشدار دادهاند که به دلیل نبود زیرساختهای حقوقی محکم و احتمال عدم ایفای تعهدات یا طولانی شدن فرآیند ساخت پروژهها، امکان به خطر افتادن سرمایههای مردم وجود دارد. تجربه پروژههای تعاونی مسکن در ایران نشان داده که تاخیرهای چندساله، تورم مهارنشدنی مصالح ساختمانی و اختلافات حقوقی میان شرکا، چطور میتواند یک رویای شیرین را به پروندههای قطور قضایی تبدیل کند و سرمایه خرد شهروندان را در راهروهای دادگاهها بسوزاند.
فروش متری در ترازوی تجربه جهانی؛ تفاوتهای بنیادی با مالکیت اشتراکی
طراحان این ایده در شهرداری تهران بارها ادعا کردهاند که این روش در تمام دنیا مرسوم است و از الگوهای موفق جهانی گردهبرداری شده است. ارزیابی این ادعا بدون توجه به ادبیات مالی جهان و پدیدهای به نام مالکیت اشتراکی، ممکن نیست. بررسی دقیق هم نشان میدهد که تفاوتهای ساختاری عمیقی میان آنچه در جهان میگذرد با آنچه در تهران پیشنهاد شده، وجود دارد.
در اقتصادهای توسعهیافته، مالکیت اشتراکی عمدتاً برای املاک گرانقیمت، ویلاهای ساحلی، اقامتگاههای تفریحی یا املاک تجاری بزرگ استفاده میشود. در آن مدلها، چند سرمایهگذار به صورت مشاع ملکی را میخرند و بر اساس سهم خود، حق استفاده مشخص در طول سال یا سهم مشخص از اجارهبهای ارزی آن را دریافت میکنند و به هر خریدار، سند رسمی مشاع با حقوق مالکانه شفاف اعطا میشود.
از سوی دیگر، برای سرمایهگذاری خرد مردم در مسکن، صندوقهای معتبر بورسی موسوم به ریتس وجود دارند که سهام پروژههای ساختمانی بزرگ را عرضه میکنند و تحت نظارت شدید نهادهای ناظر بر بازار سرمایهاند. هدف این صندوقها کسب سود از زنجیره ارزش مسکن است، نه اینکه به سهامدار وعده بدهند با خرید سهام، روزی در یکی از واحدهای آن برج ساکن خواهد شد. اما در طرح شهرداری تهران، ما با آپارتمانهای مسکونی عادی شهری مواجهیم که نه کارکرد تفریحی دارند و نه زیرساخت حقوقی سند مشاع رسمی برای متراژهای سانتیمتری آن تعبیه شده است.
هدف شهروند ایرانی از خرید متری، صرفاً فرار از نابودی ارزش پولش در برابر تورم است، در حالی که هدف مالکیت اشتراکی در جهان، متنوعسازی سبد سرمایهگذاری یا استفاده بهینه از املاک لوکس است. در مدل جهانی، حق استفاده به نسبت سهم کاملاً تعریف شده است، اما در طرح شهرداری، هیچ حق استفاده یا سکونتی برای خریدار متراژ خرد وجود ندارد و در نهایت نیز ملک به اجبار به مزایده رفته و با خردهمالکان تسویه ریالی میشود، در حالی که در دنیا انتقال سهم یا فروش کل ملک تنها با توافق مالکان مشاع صورت میگیرد.
سرمایهگذاری هوشمند یا تلهی جدید مالی برای شهروندان؟
طرح فروش متری مسکن شهرداری تهران، در نگاه اول ممکن است برای شهروندی که چند ده میلیون تومان پسانداز دارد و میبیند هر روز ارزش آن آب میشود، مفرّی جذاب به نظر برسد. اما از منظر اقتصاد سیاسی، این طرح بیشتر به یک ابزار تأمین مالی ارزانقیمت برای شهرداری شباهت دارد تا یک راهبرد کلان برای حل بحران مسکن پایتخت. شهرداری تهران با این اقدام، نقدینگی سرگردان جامعه را جذب پروژههای ساختمانی خود میکند، بدون آنکه وام با بهره بالا از بانکها گرفته باشد یا تعهدی قطعی برای تحویل کلید به این سرمایهگذاران خرد داشته باشد.
در پایان پروژه، شهرداری ملک را به بالاترین قیمت روز مزایده میزند، سود خود و هزینههای اداری را برداشت میکند و تفاضل ریالی را به حساب شهروند واریز میکند؛ شهروندی که در پایان این دوره چندساله، احتمالاً با آن پول رشدکرده، باز هم نمیتواند حتی در حاشیه پایتخت خانهای خریداری کند، چرا که تورم کل بازار مسکن همواره چند گام جلوتر از سود پروژههای تکبافتی است.
بدیهی است تا زمانی که سیاستهای کلان اقتصادی بر مهار تورم، ثبات نرخ ارز، اصلاح نظام بانکی و هدایت سرمایهها به سمت تولید واقعی متمرکز نشود، دست بردن به ابزارهای فرعی مانند فروش متری، تنها به بورسبازی روی آجرها مشروعیت میبخشد و زخم کهنه مسکن را عمیقتر خواهد کرد. شهروندان باید با چشمانی باز و درک دقیق این موضوع که این طرح یک بستر معاملاتی پرریسک است و نه یک برنامه واقعی برای خانهدار شدن، قدم در این مسیر بگذارند.
