غلامرضا اسلامیبیدگلی، کارشناس باسابقه حوزه مسکن، در گفتوگو با تسنیم با اشاره به شکاف بین سیاستگذاری مسکن در ایران و جهان، تأکید میکند: نرخ بهره بالا و محدودیت در نسبت تسهیلات به ارزش ملک (LTV)، نظام پولی را فلج کرده و سیاستگذاری مؤثر در بخش مسکن را ناممکن ساخته است. این اظهارات در شرایطی بیان میشود که در بسیاری از کشورهای توسعهیافته، وامهای بلندمدت با نرخهای بهره معقول، ابزار اصلی تأمین مالی خرید مسکن هستند. در آمریکا تمرکز بر وامهای بلندمدت ۳۰ ساله با نرخ بهره حدود ۶ تا ۷ درصد است که توسط نهادهای تحت حمایت دولت مانند «فِرِدی مَک» ارایه میشود. اما در ایران، بانک مسکن با وجود سابقه تخصصی، بیشتر در نقش یک ناظر غیرفعال ظاهر شده و از اختیارات سیاستگذاری مؤثر بیبهره مانده است. بهگفته این کارشناس، نظام پولی کشور بهدلیل همین نرخهای بالا و نبود ابزارهای متنوع تأمین مالی، عملاً فلج شده است. شاید در نگاه اول، نرخ سود بالا جذاب به نظر برسد، اما در عمل، این نرخها «عامل بازدارنده» سرمایهگذاری در بخشهای مولدی چون مسکن هستند. اسلامیبیدگلی میگوید: وقتی دولت و شهرداریها اوراق مالی را با نرخهای بالاتر از ۳۰ تا ۴۰ درصد منتشر میکنند، سرمایهگذاری در بخش مولد مانند مسکن از توجیه اقتصادی خارج میشود. به زبان ساده، هیچ سرمایهگذاری حاضر نیست ریسک ساختوساز را به جان بخرد، وقتی میتواند بدون دردسر، از اوراق دولتی با سودهای بالا بهرهمند شود. نتیجه؟ رکود در تولید، کاهش عرضه مسکن، و در نهایت انفجار قیمت.
خانهاولیها: فراموششدگان سیاست مسکن ایران
در کشورهای اروپایی، حمایت از خانهاولیها یکی از اولویتهای اصلی سیاستگذاری مسکن است. اسلامیبیدگلی با اشاره به این تجربه میگوید: در اروپا سیاستگذاریها بیشتر بر حمایت از خانهاولیها و توسعه مسکن اجتماعی متمرکز است؛ چنانکه در انگلستان نزدیک به ۳۰ درصد وامهای رهنی به خانوادههای خانهاولی اختصاص دارد. اما در ایران، خبری از چنین سیاستهایی نیست. نسبت تسهیلات به ارزش ملک (LTV) آنقدر پایین است که حتی افزایشهای جزئی نیز اثر محسوسی در توان خرید مردم ندارد. این در حالی است که در کشورهای اروپایی، LTV برای خانهاولیها بین ۸۰ تا ۹۵ درصد است؛ یعنی بخش اعظم هزینه خرید مسکن از طریق وام تأمین میشود.
مسکن اجتماعی یا «نیمهکارههای بیزیرساخت»؟
بسیاری از پروژههایی که در ایران به عنوان مسکن حمایتی یا اجتماعی مطرح شدهاند، عملاً به دلیل بیتوجهی به زیرساختها و خدمات شهری، غیرقابل بهرهبرداری هستند. اسلامیبیدگلی تصریح میکند: تمرکز سیاستگذاری در ایران نباید صرفاً بر ساخت مسکن باشد، بلکه باید به سیاست زمین و زیرساختها توجه شود. بسیاری از پروژههای ساختمانی فعلی بهدلیل نبود زیرساخت حملونقل و خدمات، عملاً غیرقابل بهرهبرداری هستند. او همچنین با انتقاد از وضعیت فعلی طرحهای حمایتی میگوید: در کشور برنامه مشخصی برای حمایت از خانهاولیها وجود ندارد و طرحهایی مانند مسکن مهر نیز بهدلیل نادیده گرفتن زیرساختها و ملاحظات اقتصادی به اهداف خود نرسیدهاند.
نگاهی به تجربه آلمان
در این میان، کشورهای پیشرفتهتر نیز برای کنترل آثار اجتماعی و اقتصادی بحران مسکن، از نهادهای متنوع پولی و ابزارهای خلاقانه استفاده کردهاند. به گفته اسلامیبیدگلی، در آلمان نهادهای پولی متنوعی از جمله بانکهای رهنی و بانکهای پسانداز ساخت فعالیت دارند و حتی برای توسعهگران نیز سازوکارهای مالی ویژهای تعریف شده است. همچنین هلند و کشورهای نوردیک (Nordic countries) شامل سوئد، نروژ، دانمارک، فنلاند وایسلند نیز تمرکز جدی بر تأمین مسکن اجتماعی دارند، بهویژه برای کنترل آثار ناشی از مهاجرت. در ایران اما، چنین نهادهایی یا وجود ندارند یا از نظر توان مالی و استقلال اجرایی در حدی نیستند که بتوانند نقش مؤثری ایفا کنند.
آینده بازار مسکن
با ادامه روند فعلی، نهتنها رؤیای خانهدار شدن برای اقشار متوسط و ضعیف به آرزویی دور و دستنیافتنی تبدیل شده، بلکه حتی از منظر اقتصادی نیز بازار مسکن ایران در حال از دست دادن کارکردهای بنیادین خود است. بازاری که باید موتور محرک اقتصاد باشد، امروز به حوزهای پرریسک، بیثبات و بدون جذابیت برای سرمایهگذاریهای مولد بدل شده است. در این وضعیت، سرمایهها یا به سمت فعالیتهای سوداگرانه میروند یا جذب بازارهای موازی با سودهای تضمینشده و کمخطر میشوند، که نتیجهاش چیزی جز تعمیق رکود در بخش مسکن و تشدید بحران اجتماعی نیست. غلامرضا اسلامیبیدگلی، کارشناس اقتصاد مسکن، در همین رابطه هشدار میدهد و میگوید: در صورت تداوم وضعیت کنونی، بازار تأمین مالی مسکن در ایران تا پنج سال آینده نیز بسیار کوچک و ناکارآمد باقی خواهد ماند. این پیشبینی صرفاً یک تحلیل کارشناسی نیست، بلکه زنگ خطری جدی است برای مسوولان و سیاستگذاران؛ چرا که یک بازار ناکارآمد مسکن به معنای افزایش فقر شهری، گسترش سکونتگاههای غیررسمی، افزایش فاصله طبقاتی و حتی بروز بحرانهای اجتماعی گستردهتر است. واقعیت این است که بازار مسکن ایران هماکنون در وضعیت هشدار قرار دارد. دیگر نمیتوان با مُسکنهای موقتی، وعدههای تبلیغاتی یا طرحهای بدون پشتوانه کارشناسی، از عمق فاجعه کاست. تجربه کشورهای موفق در حوزه سیاستگذاری مسکن نشان میدهد که چهار رکن اساسی میتواند زمینهساز بازگشت تعادل به این بازار باشد: ارایه وامهای بلندمدت با نرخ بهره معقول، حمایت مالی و نهادی از خانهاولیها، توسعه زیرساختهای حملونقل و خدمات در پروژههای مسکونی، و در نهایت، ایجاد بستر مشارکت فعال نهادهای مالی متنوع از جمله بانکهای رهنی، صندوقهای توسعه مسکن، و مؤسسات اعتباری تخصصی. اما اجرای این نسخه نیازمند یک پیششرط مهم است: وجود اراده سیاسی واقعی و جدی برای اصلاح ساختار پولی و خروج از چرخه سیاستهای مخرب فعلی. تا زمانی که ارادهای برای کنترل نرخهای بهره افسارگسیخته، افزایش نسبت تسهیلات به ارزش ملک، ایجاد نهادهای تأمین مالی تخصصی، و پایان دادن به رویکردهای نمایشی وجود نداشته باشد، حتی بهترین برنامههای فنی نیز به سرنوشتی مشابه «مسکن مهر» و سایر طرحهای نیمهکاره دچار خواهند شد. از سوی دیگر، تا زمانی که دولتها به بازار مسکن نه به عنوان یک مأموریت اجتماعی و اقتصادی بلندمدت، بلکه به عنوان ابزاری برای کسب محبوبیت کوتاهمدت و بهرهبرداری تبلیغاتی نگاه میکنند، و تا وقتی نهادهای مالی همچنان در بند سیاستهای کنترلی ناکارآمد، ناکارشناسی و گاه متضاد با منطق بازار هستند، خانهدار شدن برای میلیونها ایرانی فقط در حد یک رؤیا باقی خواهد ماند؛ رؤیایی که هر روز دورتر، گرانتر و دستنیافتنیتر میشود.
