اقتصادران

برچسب: موجران

  • هشدار به مستاجران؛ تا پول رهن را نگرفتید تخلیه نکنید! / وقتی حق با مستاجر است اما قانون طرف مالک را می گیرد!

    هشدار به مستاجران؛ تا پول رهن را نگرفتید تخلیه نکنید! / وقتی حق با مستاجر است اما قانون طرف مالک را می گیرد!

    به گزارش اقتصادران، در فصل جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره مسکن، روزهای شلوغ شورای‌های حل اختلاف است، روزهایی که مستاجران با قوانین بی‌رحمانه‌ای که مدافع موجران هستند، مواجه می‌شوند و هم سرپناه و هم پناه قانونی را از دست می‌دهند، هر چند که در ظاهر قانون حامی آنهاست.

     عدم رعایت سقف قانونی افزایش اجاره‌بها، درخواست موجر برای تخلیه زودتر از موعد قرارداد، اختلاف درباره بین موجر و مستاجر درباره جبران خسارت برای آسیب زدن به تجهیزات و از همه مهمتر عدم بازپرداختن وجه رهن از سوی موجر به مستاجر از جمله شکایات پرتکرار این روزهای مستاجران هستند و در مورد آخر خلاء قانونی مشهود است.

    یکی از موضوعات اختلاف بین موجر و مستاجر این است که موعد قرارداد اجاره به پایان رسیده و مستاجر قصد تخلیه واحد را دارد اما از آنجایی که واحد به رهن دیگری نرفته است، مالک پول رهن را نمی‌پردازد و همین موضوع منجر می‌شود، مستاجر به دلیل عدم پرداخت وجه قرارداد بعدی، واحد مد نظر برای اجاره یک سال آینده را از دست دهد. جالب این است که این مورد که کاملا حق با مستاجر است اما قانون به نفع موجر است.

    در این باره داود بیگی‌نژاد، نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، اظهار داشت: مستاجر و موجر برای حل این موضوعات باید به شورای حل اختلاف منطقه مراجعه کنند اما موضوع این است که اگر مستاجر واحد مسکونی را تخلیه کند، مالک به مستاجر بدهکار نخواهد بود و در پروسه بعدی موضوع به دادگاه منتقل می‌شود و قابل رفع در شورای حل اختلاف نیست.

    وی تاکید کرد: اگر در قرارداد موضوع جریمه برای تاخیر در پرداخت پول رهن نیامده باشد، مالک مشمول جریمه هم نمی‌شود.

    رییس اتحادیه مشاوران املاک با تاکید براینکه می‌توان در این باره با نقص قانون مواجه هستیم، گفت: در شرایطی که موجر پول رهن را نداد و مستاجر هم واحد را تخلیه نکرده، موجر دیگر بدهکار محسوب نمی‌شود. اما توصیه جدی ما به مستاجران این است که اگر با این مشکل مواجه شدند، واحد را تخلیه نکنند چراکه پیگیری این موضوع در دادگاه زمانبر است و در زمان کوتاه نمی‌تواند به وجه رهن دسترسی داشته باشد در این شرایط در قرارداد رهن واحد بعدی دچار مشکل خواهد شد و ممکن است آن واحد را هم از دست بدهد.

    بیگی‌نژاد ادامه داد: توصیه ما این است که اگر مستاجری با این مشکل مواجه شد از همان روز اول پایان قرارداد، موضوع را در دفاتر الکترونیک قضایی اظهار و ثبت کند و حتما مشکل را به مشاور املاکی که قرارداد در آن واحد صنفی منعقد شده اطلاع دهد چراکه مشاوران می‌توانند به این پروسه و فرایند سرعت بخشند.

  • ناامیدی مستاجران از بازشدن گره کور اجاره مسکن!

    ناامیدی مستاجران از بازشدن گره کور اجاره مسکن!

    به گزارش اقتصادران، كمتر از دو ماه تا فصل جابه‌جايي مستاجران باقي مانده و پيدا كردن خانه‌اي مناسب در شرايطي كه قيمت اجاره مسكن سر به فلك كشيده براي مستاجران كار آساني نيست، هر چند حجم قابل توجهي از بازار اجاره شهر تهران را آپارتمان‌هاي بيش از ۱۰۰ متري تشكيل مي‌دهد اما به دليل نرخ‌هاي نامتعارف اين نوع آپارتمان‌ها و خوش‌قيمت بودن آپارتمان‌هاي با متراژ پايين‌تر، ترجيح مستاجران قيمت مناسب با متراژي كمتر است و در بخش آپارتمان‌هاي با متراژ بالاتر هم وضعيت گراني اجاره ملك موجب شده تا برخي مستاجران خانه‌ها را به صورت شريكي اجاره كنند. يا اينكه بايد از منطقه‌اي به منطقه ديگر نقل مكان كنند. البته هنوز هم قانوني براي ساماندهي وضعيت مستاجران به تصويب نرسيده است.

    اجاره مسكن در اسفند ماه 1402 بيش از 50 درصد گران شد

    آنگونه كه بانك مركزي در اسفند ماه 1402 اعلام كرد اجاره مسكن شهري نسبت به سال 1401 حدود 51.6 درصد گران‌تر شد كه اين رشد براي شهر تهران 44.5 درصد بوده است. همچنين بررسي شاخص كرايه مسكن استيجاري در شهر تهران و كل مناطق شهري در اسفند ماه سال 1402 نشان‌دهنده رشد يكسان و معادل 0 .2 درصدي اين شاخص‌ها نسبت به بهمن ماه بوده است.

    رشد نقطه به نقطه اين شاخص در اسفندماه سال 1402 در شهر تهران و كل مناطق شهري نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن به ترتيب معادل 5 .44 و 6 .51 درصد بوده است. نگاهي به عددهاي مركز آمار در خصوص تورم ماهانه اجاره مسكن در سال 1402 نيز نشان مي‌دهد كه اين نرخ در بازه 1.7 تا 4.3 درصد نوسان داشته است. همانطور كه كارشناسان حوزه مسكن بارها تأكيد كرده‌اند، عدم توليد مسكن در دولت قبل، تعادل عرضه و تقاضا را دچار اخلال كرده و نتيجه آن افزايش سرسام‌آور قيمت مسكن و اجاره‌بها بوده است. اگرچه دولت سيزدهم وعده داده بود با اجراي طرح اقدام ملي مسكن و ساخت سالانه يك ميليون واحد مسكوني، معضل كمبود مسكن را در كشور حل مي‌كند اما واقعيت اين است كه اين طرح هنوز نتوانسته به اهداف از پيش تعيين شده خود دست يابد.

    تاثير مستقيم كاهش ارزش پول ملي بر اجاره‌بها

     عباس اكبرپور، دبير انجمن مهندسان راه و ساختمان ايران در خصوص وضعيت بازار اجاره‌بهای ملك در فصل بهار  گفت: آنگونه كه در آمارها نيز اعلام شده متوسط اجاره‌بهاي مسكن در سال گذشته حدود 40 تا 50 درصد رشد داشته است، از سوي ديگر به دليل كاهش ارزش پول ملي در هفته‌هاي اخير و افزايش نرخ دلار اگر نرخ اجاره‌بهاي مسكن تا 30 درصد هم رشد داشته باشد به اين معني است كه عملا نرخ اجاره مسكن تغييري نداشته است. اين كارشناس بازار مسكن با بيان اينكه صاحبان املاك به فكر حفظ سرمايه‌شان هستند، افزود: برخي از موجران سعي دارند تا نرخي كه اعلام مي‌كنند بيش از نرخ تورم باشد از اين رو افزايش 40 درصدي يا بيشتر از اين نرخ هم در بهار امسال محتمل است.

    صاحبان ملك براي اجاره اثرات تورمي يكساله را مد نظر قرار مي‌دهند

    اكبرپور تصريح كرد: علت اصلي افزايش نرخ اجاره‌بهاي مسكن اثر نرخ تورم بر روي همه كالاها و از جمله مسكن است و صاحبان املاك هم با اتكا به اين مساله قيمت اجاره‌ها را بالا مي‌برند. اين كارشناس بازار مسكن ادامه داد: در شرايط فعلي و با وجود عدم اطميناني كه در اقتصاد به وجود آمده كه باعث استمرار كاهش ارزش پول ملي شده است ديگر اعتمادي هم به بازگشت اين ارزش نيست، از اين رو صاحبان ملك را به سمتي مي‌برد كه قادر باشند اثرات تورمي يك‌سال آينده را تا حدودي بپوشانند.

    افزايش قيمت مصالح ساختماني و زمين

    اكبرپور افزود: تنها در صورتي مي‌توان به كاهش و يا ثبات قيمت اجاره‌بهاي ملك اميدوار بود كه ميزان تورم افت كند و با توجه به اينكه قيمت مصالح ساختماني و زمين در كشور افزايشي شده و از طرف ديگر توان خريد مردم هم افت كرده است نمي‌توان اميدي به كاهش نرخ اجاره‌بها داشت.

    او ادامه داد: در گذشته حتي افراد كم سن و سال هم قدرت خريد آپارتمان را داشتند اين در حالي است كه امروز تنها قشر مرفه و متوسط جامعه توان خريد ملك را دارند. اين در حالي است كه دولت بايد شرايط لازم را براي خريد ملك فراهم كند.

    تفاوت بسيار زياد نرخ تسهيلات بانكي بين ايران و ساير كشورها

    اين كارشناس حوزه مسكن تصريح كرد: زماني كه نرخ تسهيلات بانكي براي احداث بنا و يا خريد ملك در ايران بين 25 تا 30 درصد است اما اين نرخ در سطح جهاني بين 1.5 تا 2 درصد است قاعدتا اين تفاوت باعث مي‌شود كه در ايران ساخت ملك صرفه اقتصادي چنداني نداشته باشد. اكبرپور خاطرنشان كرد: در كشورهاي ديگر شرايط به گونه‌اي است كه براي خريد يك ملك اگر تنها 5 درصد قيمت يك ملك را داشته باشيد بقيه آن را مي‌توانيد از بانك‌ها و موسسات اعتباري با نرخ بهره 1.5 تا 2 درصد دريافت كنيد و اگر دولتي‌ها در ايران بتوانند چنين شرايطي را براي خريد ملك فراهم كنند شاهد تحولي عمده در زمينه احداث و خريد مسكن خواهيم بود.

    اين كارشناس حوزه مسكن با اشاره به پرداخت تسهيلات اندك به متقاضيان افزود: مساله‌اي كه وجود دارد اين است كه بانك‌ها معمولا به فعاليتي مي‌پردازند كه براي‌شان تعريف نشده است. اين در حالي است كه كار اصلي بانك‌ها پرداختن به مسائل مالي است، اين در حالي است كه ما شاهد سرمايه‌گذاري بانك‌ها در ساخت مسكن و ساختمان‌سازي و اماكن تجاري و اداري هستيم كه اين امر باعث مي‌شود منابع مالي مردم به اين سمت سوق داده شود. اكبرپور خاطرنشان كرد: بانك مركزي بانك‌ها را موظف كرده است تا بخشي از اعتبارات‌شان را براي ساخت و يا اجاره مسكن در اختيار متقاضيان قرار دهند اما معمولا بانك‌ها از اين مساله طفره مي‌روند و معمولا به سمت سرمايه‌گذاري‌هاي خودشان در بخش املاك مي‌روند و مصرف كننده واقعي كه مردم هستند هم ديگر شانس دريافت اين وام‌ها را ندارند و هيچ سيستم كنترلي هم در اين رابطه وجود ندارد.

  • بازار مسکن، بدترین و شلخته‌ترین بازار ایران / دستِ بسته مستاجران و دستِ باز صاحبخانه‌ها در قانون!

    بازار مسکن، بدترین و شلخته‌ترین بازار ایران / دستِ بسته مستاجران و دستِ باز صاحبخانه‌ها در قانون!

    به گزارش اقتصادران، در شرایطی که تامین منابع مالی زندگی عادی برای مردم دشوار شده است، مستاجرین بدترین شرایط زندگی را تجربه می‌کنند. گرانی اجاره بها به جایی رسیده است که حتی رهن و اجاره در حاشیه شهر‌های بزرگ هم سخت شده است. مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد و مسکن «بی‌توجهی قانون به وضعیت مستاجرین» را دلیلی اصلی این معضل بزرگ می‌داند.

    *بازار مسکن یکی از بدترین و شلخته‌ترین بازار‌های ایران است. به طوریکه می‌توان گفت هیچ قانونی برای تعیین نرخ اجاره وجود ندارد که این معضل به دلیل تعلل نمایندگان ادوار مختلف مجلس شورای اسلامی است که نسبت به این موضوع که اتفاقا از اهمیت زیادی برخوردار است، بی‌تفاوت بودند تا ۳۰ میلیون مستاجر ایرانی از قانون مستثنی شده و بی‌پناه شوند.

    * «اخراج مستاجر» آنهم در قرن بیست و یکم نشانگر این است که در قبال آن‌هایی که توان مالی خرید مسکن ندارند، به شدت کوتاهی شده است تا اخراج مستاجر حق مسلم صاحبخانه‌ها شود.

    * در هیچ جای دنیا قانون تا به این حد مستاجرین را به حال رها نکرده‌اند. در واقع فقط جنگ و قانون می‌توانند یک خانواده را مجبور به ترک محل سکونت خود کنند. اما در ایران صاحبخانه‌ها، هم حکم صادر می‌کنند، هم جریمه می‌کنند و هم اخراج می‌کنند. این در حالی است که در همه دنیا قوانینی برای حمایت سفت و سخت از مستاجرین وضع شده است و اینطور نیست که بازار مسکن رها شود.

    *بازار مسکن، چون ضروری و پر‌کشش است، می‌تواند به بازاری وحشی تبدیل شود و بازاری باشد که ذی‌نفع‌ها را تحت شدیدترین فشار‌ها قرار بدهد. آنهم در حالی که نیاز به مسکن حتی از نیاز به درمان هم ضروری‌تر است. چرا که برخی درمان‌ها را می‌توان برای چند روز عقب انداخت. اما بدون مسکن حتی یک شبانه‌روز را هم نمی‌شود، تحمل کرد.

    * شاهد اتفاق‌های ناگواری برای مستاجرین هستیم، به طوری‌که نارضایتی و ناامیدی گسترده‌ای شکل گرفته است که چنین حالتی می‌تواند برای جامعه هزینه‌ساز و خطرناک باشد. به هر حال باید ساماندهی بازار اجاره توسط نمایندگان پیگیری شود. همچنین شورای نگهبان و حوزه‌های علمیه هم در بحث فقهی کمک کنند تا از این مشکل حاد عبور کنیم.

    * قویاً بر این باور هستم که مشکل مستأجرین قابلیت تبدیل‌شدن به مشکل امنیتی دارد. چرا که تامین نرخ اجاره در شهرک‌های کوچک اطراف تهران هم دشوار و حتی نشدنی شده است و با حقوق‌های کارمندی، کارگری و بازنشستگی امکان اجاره مسکن تقریبا غیرممکن شده است، چه برسد به اینکه وارد بحث خرید و فروش شویم.

    *شرایط دشوار مستاجرین نشات گرفته از بی‌قانونی و بی‌خیالی دستگاه‌های اجرایی و نظارتی به شرایط مستاجرین است. در واقع با توجه به ظرفیت بالا می‌توان گفت، کمبود‌های حوزه مسکن عمدی و برنامه‌ریزی شده است.

    *در بهای تمام‌شده مسکن، ۷۰ درصد مربوط به زمین است و به همین دلیل جای تعجب است که زمین‌های موجود از دسترس مردم خارج شده است. اگر یک درصد زمین‌های ایران را به ساخت و ساز اختصاص بدهیم، به هر ایرانی ۱۹۶ مترمربع زمین می‌رسد و به همین دلیل کمبود زمین اصلا منطقی نیست. به هرحال همه کسانی که در این کشور دنیا می‌آیند، به شرط آسیب نزدن به سهم آیندگان می‌توانند از امکانات بهره‌مند شوند که زمین هم از این قاعده مستثنی نیست.

    *نکته تامل برانگیز اینجاست که ۷۰ درصد از زمین‌های ایران غیرقابل کشت هستند، اما با این وجود خیلی از ایرانی‌ها خانه‌دار‌شدن را محال می‌دانند. در پایان تاکید می‌کنم، عمده مشکل مسکن مردم ریشه در بی‌قانونی دارد که به خاطر ترک فعل نمایندگان انجام شده است تا هفت-هشت میلیون خانوار که جمعیتی ۳۰ میلیونی را تشکیل می‌دهند، برای اجاره‌نشینی هزار و یک مشکل غیرقابل رفع دارند. این در حالی است که حتی درباره تنقلات هم قیمت‌گذاری قانونی داریم، اما صاحبخانه‌ها برای تحت فشار قرار دادن مستاجرین هیچ منع قانونی ندارند.

  • ای کاش، موجران هوای مستاجران را داشته باشند!

    ای کاش، موجران هوای مستاجران را داشته باشند!

    به گزارش اقتصادران، کیان قره داغی، کارشناس حقوقی املاک طی یادداشتی در روزنامه تجارت نوشت:
    یکی از چالش های این روزهای جامعه ی امروزی ما، مقوله ی ” مسکن” است که در طی سالیان اخیر باعث پیدایش نگرانی های زیادی‌بین‌ مردم‌ گردیده است! افزایش بدون دلیل و بی منطق مسکن و اجاره بها روز به روز بر پیکره ی مستاجران آن چنان آسیبی را وارد می کند که گویی داشتن یک مسکن کوچک حتی در پایین ترین نقطه از شهر برای برخی از مستاجران تبدیل به یک رویا شده است.
    اجاره نشین ها،هر سال با این چالش رو به رو هستند که آیا می توانند در همان مکان‌فعلی شان بمانند یا با اولتیماتوم صاحب خانه‌ مبنی بر افزایش اجاره بایستی به سمت و سوی دیگری کوچ کنند؟! این دغدغه هر ساله بوده‌ و هست و از پیامد های تلخ و منفی می توان به اضطراب و تنش و استرس مستاجران اشاره کرد.
    نبود یک ساختار منظم و سیستماتیک و نظارت کننده ی درست بر این روند صعودی اجاره بها ی خانه ها از جانب برخی از موجران،باعث شده که در پایان مهلت قرارداد بین طرفین چالش پیش بیاید و حتی گاهی اوقات شاهد این هستیم که دو طرف برای حل مشکلات خود در این حوزه به ” شوراهای حل اختلاف ” مراجعه می کنند.به زعم من، متولیان امور اقتصادی جامعه بایستی شرایطی را در مقوله‌ی تورم و کنترل آن به وجود آورند که به قشر اجاره نشین بیش از این فشار وارد نشود.عدم هماهنگی بین درآمد و هزینه‌های جاری زندگی دغدغه های اساسی قشر اجاره نشین است.
    به عنوان یک کارشناس املاک که سال هاست در این حوزه به فعالیت مشغول هستم‌ به جرات می توانم بگویم‌ در این چند سال اخیر، بعد از اتمام‌قرارداد های بین موجر و مستاجر، مستاجران‌از منطقه ی سکونت شان ناخواسته مجبور به کوچ به مناطق پایین تر هستند تا شاید در آنجا از پس پرداخت اجاره بهای مسکن بر آیند. نکته ی قابل توجه این است که مستاجران در آستانه ی سال جدید که قیمت اجاره ها تعیین می شود، دچار اضطراب شدیدی می شوند و از همان‌زمان‌تا موعد فرا رسیدن پایان قراردادشان با نگرانی روزگار را سپری می کنند.در سال ۱۴۰۲ شاهد آن بودیم‌که رقمی بین ۴۰ تا ۵۰ درصد به مبالغ قرض الحسنه ( ودیعه) و اجاره بها اضافه شده که خود دغدغه و چالش قابل تامل و البته نگران کننده و تاسف بار است! امید آن که در نظام بازار نابه سامانی مسکن این روزهای‌کشور ما شاهد پیدایش اتفاقاتی خوب باشیم و متولیان امور اقتصادی جامعه فکری اساسی‌برای این چالش بیاندیشند.
    ای کاش موجران نیز در این شرایط سخت که مستاجران با آن دست به گریبانند، کمی با آنان مهربانی کنند و با هم مدارا کنند که بی‌شک اگر خود ما هوای همدیگر را در این وضعیت بد اقتصادی داشته باشیم جای دوری نخواهد رفت”.ای کاش ، موجران هوای مستاجران را داشته باشند!” در پایان بر خود واجب و لازم می دانم که به شعار مقام معظم رهبری اشاره ای داشته باشم که سال ۱۴۰۲‌را ، “سال مهار تورم و رشد تولید ” نام نهادند و امیدوارم که در راستای این کلام‌ رهبر معظم انقلاب اسلامی همه و همه دست به دست دهیم تا بتوانیم با مشکلات و چالش های پیش رو در جامعه به خصوص موارد اقتصادی و از آن جمله بحث مسکن گام های بلندی را برداریم و شاهد پیدایش رویکرد ها و اتفاق هایی خوب در حوزه ی مسکن برای مردم عزیز ایران زمین باشیم.به امید آن روز. پاینده باشید.
  • مؤجران عقب نشینی کردند، بازار اجاره گرم شد

    مؤجران عقب نشینی کردند، بازار اجاره گرم شد

    به گزارش اقتصادران، بررسی‌ها از بازار اجاره مسکن در دی‌ماه نشان می‌دهد که اغلب موجران از مبلغ پیشنهادی خود عقب‌نشینی کرده‌اند.

     بنا به مشاهدات ما از فایل‌های واسطه‌گران، هم‌اکنون تعداد فایل‌های سبز(آپارتمان‌هایی که زیر قیمت متوسط منطقه قیمت‌گذاری شده) و مشکی(در محدوده میانگین قیمت ملک‌های مشابه منطقه) به شکل قابل توجهی نسبت به فایل‌های قرمز(املاکی که بیش از قیمت متوسط منطقه نرخ‌گذاری شده) افزایش یافته است.

    برای رهن یک آپارتمان با مساحتی بین 50 تا 60 مترمربع در تهران، دست‌کم به بودجه‌ای 70 الی 100 میلیون تومان نیاز است که بسته به موقعیت بنا در طبقه و منطقه و همچنین سن ساخت، تا 1 میلیارد و 500 میلیون هم افزایش می‌یابد.

    برای مثال در محله سعادت آباد، برای رهن کامل واحدی با 50 مترمربع زیربنا و دارای یک خواب، آسانسور و پارکینگ و انباری، 1 میلیارد و 200 میلیون تومان در نظر گرفته شده است.

    در محله‌های همچون جیحون، پیروزی، نارمک و نیاوران آپارتمان‌هایی با 200 میلیون تومان رهن آگهی شده است که بنا به موقعیت این محل در منطقه، اجاره ماهانه آن از 5 الی 6 میلیون تومان تا 30 میلیون تومان متغیر است.

    اما برای رهن کامل یک واحد 50 تا 60 متری در تهران، حداقل باید بودجه‌ای حدود 300 میلیون تومان کنار گذاشت؛ البته با این مبلغ باید از داشتن برخی امکانات صرف نظر کرد.

    در تهرانپارس شرقی، رهن کامل واحدی با 60 مترمربع زیربنا و 3 سال ساخت، 300 میلیون تومان و در محله پیروزی رهن کامل واحدی 51 متری و 14 سال ساخت بدون آسانسور و پارکنیگ و واقع در طبقه 3 پیشنهاد شده است.