به گزارش اقتصادران، بازار خرید و فروش مسکن طی چند سال گذشته تورم بیسابقهای را پشت سر گذاشته و اکنون مردم نه تنها قدرتی برای خرید خانه ندارند بلکه تأمین هزینههای مربوط به اجارهبها نیز هر روز برای آنها سختتر میشود اما مشکلات امروزی مسکن ناشی از ترک فعلهایی است که توسط مدیران در دهههای اخیر صورت گرفته است؛ به عبارت دیگر، زمانیکه دولتها در بازه زمانی سکان داری خود، به وظیفه تأمین و عرضه مسکن که نیاز اساسی کشور متعهد نمیشوند، علاوه بر اینکه مشکلات جدی رخ میدهد، معضلات قبلی بازار مسکن را نسبت به گذشته شدیدتر میشود.
زمانیکه که مساله تأمین مسکن مورد نیاز طی ۴ الی ۸ سال از عملکرد دولتها به مرور زمان حل نشود، این مشکلات به دولتهای بعدی منتقل خواهد شد؛ بدین ترتیب علاوه بر چالشهای جدید، انباشت مشکلات دولتهای پیشین نیز شرایط را پیچیدهتر میکند
استان تهران جمعیت زیادی دارد که این شاخص در کنار افزایش تورم این شهر را تبدیل به گرانترین شهر کشور کرده و وجود تقاضای زیاد برای مسکن، موجب ایجاد شگردهای زیادی برای ساخت آپارتمان از جمله ساخت «واحدهای ۲۵ متری» و «فروش متری» مسکن شده است.
«مسکن ۲۵ متری»، پاسخگوی نیاز اساسی مسکن کشور نیست
فرشاد ایلاتی کارشناس مسکن با اشاره به اینکه ساخت مسکن ۲۵ متری موجب گرانی مسکن میشود، گفت: بر اساس قوانین و استاندارها برای هر یک نفر ۳۰ تا ۳۵ متر فضا برای زندگی در نظر گرفته شده، بنا بر این یک واحد مناسب برای آغاز زندگی یک زوج، ۶۰ تا ۷۰ متر است؛ بدین ترتیب ساخت این واحدهای کوچک مقیاس دردی از کمبود مسکن کشور، دوا نمیکند.
وی در خصوص اینکه متولی طرح «واحدهای ۲۵ متری» با ادعای آنکه با عرضه این واحدها، قیمت مسکن در بازار به تعادل میرسد، افزود: اگر از منظر اقتصادی بخواهیم به این واحدها در بازار مسکن نگاه کنیم به هر مقدار که زمین خردتر شود، قیمت آن نیز بیشتر میشود؛ بنا بر این به هر مقدار خانه کوچکتر باشد، گرانتر هم میشود، زیرا زمین یا خانه کوچک مقیاس تقاضای مازاد در بازار ایجاد میکند.
ایلاتی ادامه داد: با توجه به موارد ذکر شده، دولت نباید اجازه دهد تا زمین کمتر از میزان تقاضا خردتر و خانه کوچکتر شود، طرح واحدهای ۲۵ متری نه تنها مشکلی را حل نمیکند، بلکه حتی مطرح کردن این مساله در رسانهها، خانه را نیز در بازار گرانتر میکند. همچنین اگر هماکنون وضعیت بازار مسکن را با ۳۰ سال گذشته قیاس کنیم، متوجه خواهیم شد که میانگین مقیاس خانه از ۱۶۰ متر به ۸۰ متر کاهش داشته که همین دلیل یکی از عوامل جدی برای گرانی خانه است.
وی افزود: در خصوص مسائل حوزه مسکن باید نسبت به تمام زوایای موجود اشراف داشت تا بتوان بهترین راه حل ممکن را ارائه کرد. دولت باید با اتخاذ تدابیری از تولیدکنندگان مسکن و انبوهسازان حمایت کند، برخلاف تصور عموم و عامه، عدهای گمان میکنند، رکود در بازار مسکن کارگشا است و فروشنده باید قیمت ملک خود را پایینتر از نرخ استاندارد به فروش برساند اما رکود در بازار مسکن به زیان اقتصاد داخلی ماست و دولت باید با ایجاد بستههای تشویقی در زمینه بازار مسکن، برای تولیدکنندگان صنف مسکن انگیزه ایجاد کند.
ایلاتی با بیان اینکه آمار مستأجران بدون مسکن در کشور بالا است، گفت: روشهای گوناگونی برای ساخت مسکن در کشور وجود دارد که طرح ساخت واحدهای ۲۵ متری یکی از آنها است اما نکته حائز اهمیت اینجاست که مسکنهای ۲۵ متری نمیتواند متناسب با روحیه و فرهنگ مردم ایران باشد، زیرا از لحاظ مسائل شرعی – دینی و اسلامی – ایرانی نیز تطابق ندارد.
خانه یا قوطیهای ۲۵ متری؟
ساخت و عرضه ۲۵ متری در بازار مسکن برای افراد مجرد، دانشجویان، یا زوجهای جوانی که در شهرهای بزرگ سکونت دارند، میتواند راهحلی موقت باشد، البته قیمت پایینتر نسبت به واحدهای بزرگتر، بنابراین دسترسی برای طبقات ضعیفتر امکانپذیرتر است، همچنین فشار تقاضا در بازار اجاره مسکن کاهش مییابد.
گفتنی است، برخلاف کشورهای پیشرفته که واحدهای کوچک در بافت شهری مجهز به امکانات شهری مناسب ساخته میشوند، در ایران زیرساختهای لازم مانند حملونقل عمومی، فضاهای عمومی و خدمات شهری معمولاً برای این طرحها تأمین نمیشود.
بر اساس این گزارش، طرح ساخت واحدهای ۲۵ متری برخلاف قانون شهرسازی ایران است، زیرا حداقل متراژ قانونی واحد مسکونی در طرحهای شهری ۳۵ مترمربع در نظر گرفته شده است. همچنین از سوی دیگر واحدهای کوچک در بلندمدت میتوانند موجب کاهش کیفیت زندگی و افزایش آسیبهای اجتماعی شوند.
نکته حائز اهمیت اینجاست که اهمیت و اجرای قانون «جوانی جمعیت» و تشویق خانوار برای افزایش تعداد فرزندان در کشورمان مهم است، بنابراین اگر این واحدهای کوچک متراژ در بازار مسکن باب شود، این قانون بر زمین خواهد ماند؛ زیرا هرچه متراژ واحدهای مسکونی رو به کاهش حرکت کند خانوار و افراد انگیزهای به تشکیل خانواده و توسعه جمعیت کشور نخواهند داشت.
فروش «متری مسکن» تهدیدی جدی برای آینده بازار ملک
، موضوع ورود مسکن به بورس و فروش آن به صورت متری در سالهای اخیر بارها مطرح شد اما هیچگاه این اتفاق به سرانجام نرسید. طبق این طرح افراد میتوانند به صورت متری و بر اساس توان پرداخت مسکن تهیه کنند. بحث فروش متری مسکن در واقع یک ابزار چند وجهی است، این عمل یک مکانیزم برای تأمین نقدینگی پروژههای عمرانی است و از یک سو با توجه به شرایط تورمی اقتصاد ارزش پول ملی مردم را حفظ میکند اما مسئله اینجا است که آیا این روش منجر به کاهش قیمت مسکن خواهد شد؟
طرح فروش متری مسکن در بورس، طی سالهای اخیر مدنظر سازمان بورس، شورای عالی بورس، وزارت راه و شهرسازی و… بوده است و حتی ساز و کار اجرایی آن در مقاطعی تهیه شد اما شکل اجرایی آن به صورت جدی گرفته نشده است. این طرح از سال ۱۳۹۹ مطرح شده و بورس مسکن نیز میتواند ارزش سرمایه مردم را برابر تورم حفظ کند اما قطعاً تغییری در روند کاهشی مسکن در بازار شاهد نخواهیم بود. از سوی دیگر سال ۱۳۹۹ موضوع بورس مسکن تحت عنوان صندوقهای زمین و ساختمان مطرح شد که به دلیل یک مشکل آئیننامهای، سالها متوقف بود. اصلاح آئیننامه در کمیسیون تخصصی دولت انجام شد اما به سرانجام نرسید.
فروش متری مسکن؛ راهکاری ناکارآمد برای خانهدار شدن؟
یکی از مهمترین چالشهای فروش متری مسکن در بورس، ابهام در مالکیت نهایی واحدهای مسکونی است، چراکه خرید متری به معنای دریافت قطعی یک واحد مسکونی در آینده نیست و در عمل، بیشتر شبیه یک سرمایهگذاری در بازار مسکن محسوب میشود. علاوه بر این، روند صعودی قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیان را تحتتأثیر قرار داده است. بهعنوانمثال، فردی که در سال اول دو مترمربع از یک واحد را خریداری کرده، ممکن است در سالهای بعد به دلیل افزایش شدید قیمت مسکن، توانایی خرید باقی متراژ را نداشته باشد.
با توجه به این چالشها، کارشناسان معتقدند که فروش متری مسکن، بهتنهایی راهکار مؤثری برای خانهدار شدن اقشار کمدرآمد نیست و تنها زمانی میتواند تأثیرگذار باشد که دولت با کنترل تورم، افزایش عرضه مسکن و ارائه تسهیلات مناسب، زیرساختهای لازم را برای اجرای مؤثر این طرح فراهم کند.
فروش متری مسکن با روش جدید از سال ۱۴۰۴
همچنین، محسن علیزاده رئیس شرکت سرمایهگذاری مسکن در نشست خبری با اصحاب رسانه از فروش متری مسکن با روشهای نوین از امسال خبر داد و گفت: با روشهای جدید مالی مانند فروش متری و توکنایز کردن، ساخت و ساز مسکن را تسهیل خواهیم کرد.
وی ادامه داد: موضوع فروش متری مدتها است که دنبال میشود و ما بنا داریم در پروژههای شرکت سرمایهگذاری مسکن از این روش استفاده کنیم. ایراد فقهی فروش متری که از سوی شورای فقهی بورس گرفته شده بود برطرف شده و راه اندازی فروش متری در دستور کار قرار گرفته است.
خطرات فروش متری مسکن؛ یک معضل جدی در انتظار سرمایهگذاران
در ادامه، داوود بیگینژاد نایب رئیس اتحادیه املاک با اشاره به فروش متری مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید عموم مستأجران اظهار کرد: در حال حاضر بازار مسکن با مشکلات جدی مواجه است؛ یکی از موضوعاتی که اخیراً به شدت در این بازار مطرح شده، متری فروشی است. کاهش قدرت خرید مردم و افزایش هزینههای ساخت باعث شده که برخی از فعالان بازار مسکن به این روش روی آورند. متأسفانه در شرایط فعلی، فروش متری به یکی از ابزارهایی تبدیل شده که برخی از افراد و شرکتها برای جذب سرمایههای خرد مردم از آن استفاده میکنند.
وی افزود: طبق قانون، پیشفروشها باید تحت نظارت و با مجوزهای مشخص انجام شوند، اما متأسفانه در عمل نظارت کافی بر این روند وجود ندارد. در این شرایط، خطرات زیادی برای سرمایهگذاران خرد به وجود میآید. در بسیاری از موارد، پلتفرمهای غیررسمی و دفاتر مشاوره املاک بدون مجوزهای لازم اقدام به ثبت قراردادهای پیشفروش میکنند، که این خود میتواند تبعات جدی در آینده داشته باشد.
بیگینژاد با اشاره به تبعات فروش متری مسکن تصریح کرد: در برخی از پروژهها، یک واحد مسکونی به چند نفر به صورت پیشفروش فروخته میشود که این موضوع میتواند باعث ایجاد مشکلات حقوقی، قانونی و اجتماعی گستردهای شود. در چنین شرایطی، نه تنها سرمایههای مردم تهدید میشود، بلکه در آینده مشکلات عدیدهای برای کسانی که وارد این روند شدهاند، ایجاد خواهد شد.
نایب رئیس اتحادیه املاک افزود: بازار مسکن همچنان در رکود تورمی قرار دارد و این روند به نظر میرسد که تا پایان سال ادامه یابد. با توجه به اینکه قدرت خرید مردم کاهش یافته، بسیاری از خریداران ترجیح میدهند از روشهایی مانند پیشفروشها برای ورود به بازار مسکن استفاده کنند. این در حالی است که پیشبینی میشود این روند در بلندمدت به بحرانهای جدی در بازار مسکن تبدیل شود و مشکلات زیادی را برای سرمایهگذاران خرد به همراه آورد.
وی در پایان تأکید کرد: در نهایت، نظارت و شفافیت در فرآیندهای پیشفروش و متری فروشی ضروری است. باید از بروز هرگونه مشکلات قانونی و اقتصادی برای مردم جلوگیری شود و سیستمهای نظارتی بهطور جدی وارد عمل شوند.
همچنین، حسین جنتی مدیرکل راه و شهرسازی استان تهران با بیان اینکه فروش متری مسکن نوع جدید کلاهبرداری است، گفت: کلاهبرداران در حوزه فروش مسکن از هر شگردی به منظور سو استفاده از شهروندان استفاده میکنند. این در حالی است که در سالهای ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳ فقط ۲۵ هزار مورد پیش فروش مسکن کلاهبرداری شده است.
وی خاطرنشان کرد: بحث فروش متری مسکن کاملاً غیرقانونی است و هرکس به اسم سکوهای فروش متری مسکن در حال پیش فروش است، به طور قطع قصد کلاهبرداری از مردم را دارد.
راهحلهای ناکافی برای مقابله با بحران مسکن
اجرای طرح «مسکن ۲۵ متری» و «فروش متری» هر دو واکنشی به کاهش قدرت خرید مردم هستند، اما هیچکدام راهحلی پایدار برای بحران مسکن محسوب نمیشوند، بنابراین ساخت واحدهای ۲۵ متری، اگرچه میتواند برای افرادی مثل دانشجویان یا زوجهای جوان راهحلی موقت باشد، اما در بلندمدت باعث افزایش قیمت مسکن و کاهش کیفیت زندگی خواهد شد. از سوی دیگر، فروش متری مسکن که به صورت یک راهکار برای خانهدار شدن افراد کمدرآمد مطرح شده، در واقع یک ابزار سرمایهگذاری است و باعث میشود قیمت مسکن همچنان رو به صعود باشد.
کارشناسان حوزه مسکن تأکید دارند که دولت باید با اتخاذ تدابیر ویژه از جمله حمایت از تولیدکنندگان مسکن، کنترل تورم و افزایش عرضه مسکن، این بحران را حل کند. به ویژه اینکه فروش متری مسکن، در شرایط کنونی، به یک تهدید برای سرمایهگذاران خرد تبدیل شده و ممکن است به کلاهبرداریهای گستردهای منجر شود.
