به گزارش اقتصادران، در شرایطی که بازار مسکن با رکود تورمی دست و پنجه نرم میکند و خانوارها با کاهش شدید قدرت خرید مواجهاند، طرحی به نام «فروش متری مسکن» بار دیگر توسط برخی نهادها، شرکتها و پلتفرمهای نوپا مطرح شده است. طرحی که با هدف جذب سرمایههای خرد و کمک به تأمین مسکن اقشار کمدرآمد طراحی شده، اما به گفته کارشناسان، نه تنها در تحقق این اهداف موفق نبوده بلکه میتواند مخاطرات حقوقی و اقتصادی جدی برای سرمایهگذاران خرد ایجاد کند. به نظر میرسد سرمایهگذاری متری مسکن، تصویری پر ابهام، ناکارآمد و پرریسک از طرحی است که در ظاهر قرار بود امیدی برای اقشار کمدرآمد و ابزاری برای سرمایهگذاران خرد باشد، اما امروز نه برای خانهدار شدن مناسب است و نه برای سرمایهگذاری جذاب.
نامی فریبنده برای ابزاری ناکارآمد
فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن، در گفتوگو با مهر با صراحت میگوید که چیزی به نام فروش متری واقعی مسکن وجود ندارد. او تأکید میکند که در گذشته نیز بارها تأکید شده که چیزی بهنام فروش متری مسکن در عمل امکانپذیر نیست و اکنون حتی شهرداری نیز به این نتیجه رسیده است. از نگاه بیضایی، آنچه امروز تحت این عنوان در رسانهها و بازار مطرح میشود، در واقع «اوراق سلف مسکن» است. سازوکاری که بر اساس آن پروژههای ساختمانی به واحدهایی با ارزشهای استاندارد تبدیل میشوند تا امکان خرید و فروش آنها در بازار سرمایه فراهم شود. اما مساله اصلی از دیدگاه او این است که سرمایهگذاران خرد، حتی اگر به این اوراق دسترسی داشته باشند، باز هم به دلیل نرخ سود پایین و نقدشوندگی پایین، تمایلی به سرمایهگذاری در آن ندارند. اگر فردی صرفاً با هدف سرمایهگذاری به دنبال تبدیل نقدینگی خود به دارایی باشد، مسکن انتخاب اول او نخواهد بود، چراکه نرخ رشد بازار طلا و ارز، بهویژه طلا، تحت تأثیر اقتصاد جهانی است و بازدهی بیشتری دارد.
نبود تقاضای مصرفی، سد اصلی موفقیت طرح
هدف اولیه این طرح، جذب سرمایههای خرد و فراهمسازی امکان مشارکت مردم در بازار مسکن عنوان شده بود. اما به گفته بیضایی، در شرایطی که تقاضای مصرفی بهشدت کاهش یافته و بازار مسکن در رکود تورمی است، این ابزار صرفاً میتواند در شرایط ثبات اقتصادی و سیاستگذاری بلندمدت کارآمد باشد. بیضایی معتقد است، در شرایط فعلی اقتصاد کشور و حتی با توجه به تحولات اقتصاد جهانی، طرح فروش متری مسکن موفقیتی نخواهد داشت. مگر آنکه تقاضای مصرفی واقعی وجود داشته باشد. اگر هدف، صرفاً سرمایهگذاری با حجم پایین باشد، سرمایهگذاران خرد ترجیح میدهند ابتدا در بازار طلا یا ارز فعال شوند و در مراحل بعدی، پس از تجمیع نقدینگی، وارد بازار مسکن شوند.
ابزاری برای سرمایهگذاری نه خانهدار شدن
فرشید ایلاتی، دیگر کارشناس بازار مسکن، با بررسی سابقه اجرای این طرح، آن را صرفاً به عنوان یک ابزار سرمایهگذاری ارزیابی میکند و میگوید: این مدل از حدود ۶ سال پیش بهصورت استارتآپ در کشور مطرح شده و هماکنون چند شرکت بهصورت محدود در این حوزه فعالیت دارند، اما هدف اصلی آن، فراهمسازی امکان سرمایهگذاری خرد در بازار ملک بود. نه خانهدار کردن مردم. او میافزاید: از ابتدا نیز فروش متری مسکن به عنوان جایگزینی برای مالکیت کامل یا راهحلی برای اسکان اقشار کمدرآمد تعریف نشده بود. با این حال، نبود شفافیت در عرضه این اوراق، پیچیدگیهای حقوقی و ساختار اجرایی ناقص باعث شده که این روش در عمل به یک مدل پرریسک تبدیل شود. این کارشناس مسکن اضافه میکند: در این نوع فروش، چند نفر بهطور مشترک مالک یک واحد میشوند، بدون آنکه امکان استفاده یا سکونت در آن را داشته باشند. بنابراین، فروش متری بیشتر یک ابزار مالی است تا راهکاری برای سکونت.
چالشهای حقوقی و غیبت نظارت موثر
دراین شرایط به نظر میرسد که یکی از جدیترین موانع موفقیت فروش متری، نبود سازوکار حقوقی شفاف و کافی است. بسیاری از معاملات در پلتفرمهای آنلاین یا دفاتر املاک فاقد مجوز انجام میشود و این مساله ریسکهای فراوانی برای خریداران ایجاد کرده است. به گفته ایلاتی، حتی اگر این پیشفروشها طبق قوانین انجام شود، نظارت بر آنها کم است. اگر قراردادها درست ثبت نشوند یا مشکلات حقوقی داشته باشند، سرمایهگذاران دچار سردرگمی و حتی کلاهبرداری خواهند شد. با وجود همه موانع اقتصادی و حقوقی، از نظر شرعی منع خاصی برای فروش متری مسکن وجود ندارد. غلامرضا مصباحیمقدم، رییس کمیته فقهی سازمان بورس، در تیرماه ۱۴۰۴ اعلام کرد: کمیته فقهی سازمان بورس پس از بررسیهای لازم، اعلام کرد که خرید و فروش مسکن بهصورت متری در بورس فاقد منع فقهی است. اگر نیاز به بازنگری باشد نیز آمادگی داریم.این اظهارنظر، مسیر قانونی طرح را هموارتر میکند، اما هنوز هم اجرای موفق و ایمن آن نیازمند زیرساختهای نظارتی، شفافیت، و ضمانت اجرایی است.
راهکار جایگزین: توسعه صندوقهای اجاره به شرط تملیک
کارشناسان معتقدند که به جای فروش متری، صندوقهای سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REITs) میتوانند جایگزینی قابل اتکاتر باشند. در این مدل، فرد بخشی از ملک را میخرد و در همان ملک ساکن میشود، سپس باقی سهم را در قالب اجاره به شرط تملیک پرداخت میکند. ایلاتی در این باره میگوید: در کشورهای دیگر، مدل مطلوب همین صندوقهای REITs هستند. در این مدل، فرد ابتدا یک دانگ از ملک را میخرد و بقیه را بهتدریج، از طریق اجاره پرداخت میکند. این روش بسیار شفافتر، کارآمدتر و کمریسکتر از فروش متری است. به گفته او، اکنون یکی دو صندوق از این دست در ایران راهاندازی شدهاند، اما ساختار اجرایی آنها هنوز به بلوغ نرسیده است. اگرچه طرح فروش متری مسکن، در ظاهر روشی نوین برای مشارکت مردم در بازار مسکن است. اما در عمل، بهدلیل چالشهای اقتصادی، حقوقی، فنی و فرهنگی، نه تنها کارآمد نبوده بلکه گاه به تهدیدی برای سرمایههای خرد بدل شده است. در غیاب نظارت شفاف، نبود نهاد واسط معتبر، و عدم تضمین حقوقی، این طرح نمیتواند به هدف خود یعنی کمک به خانهدار شدن اقشار کمدرآمد یا جذب امن سرمایههای خرد دست یابد. بهجای تمرکز بر فروش متری، توسعه صندوقهای REITs، ایجاد بسترهای قانونی مستحکم، افزایش شفافیت مالی و اطلاعرسانی دقیق به سرمایهگذاران میتواند مسیر بهتری برای برونرفت از بحران دسترسی به مسکن باشد. درواقع میتوان گفت فروش متری مسکن اگرچه فریبنده و نوآورانه بهنظر میرسد، اما در شرایط فعلی اقتصاد ایران، نه پاسخی برای تقاضای واقعی است و نه پناهگاهی امن برای سرمایهگذاران خرد. آنچه این طرح نیاز دارد، نه تبلیغات، بلکه بازنگری عمیق در راهبرد، ساختار و نظارت آن است.
