به گزارش اقتصادران بازار مسکن در سالی که گذشت تحت تاثیر ریزش و رویش دو نوع «ریسک غیراقتصادی»، با تغییر جهت اساسی قیمت در پایان سال روبهرو شد. شاخص مسکندر پایان۱۴۰۳ «بالاترین رشد ماهانه» را تجربه کرد؛ ۵.۱درصد. رد پای «احیای ریسک ترامپ» بعداز کاهش وزن «ریسک جنگ»، در صعود آخرسالی قیمت مسکن دیده میشود.
معاملات ملک در بازه زمانی یکساله ۱۴۰۳ با دو جهت متفاوت در قیمت آپارتمان نشان میدهد، با وجود ثبات نسبی «قیمتهای پیشنهادی» آپارتمانها مخصوصا در نیمسال اول، دوپینگ این بازار در دقیقه نود یعنی در ماه پایانی سال با تورم ۵٫۱ درصدی(بیشترین میزان رشد ماهانه) رقم خورد.کارنامه بازار معاملات ملک را در سال ۱۴۰۳ بر اساس شاخص قیمت مسکن یا همان شاخص «قیمت پیشنهادی» فروش آپارتمان در تهران مورد بررسی قرار دادیم. تورم ماهانه مسکن اسفند و تورم سالانه دو فاکتور مهم مورد بررسی در شاخص اسفند ماه و منتهی به ابتدای فروردین است.
بررسیها از شاخص «قیمت پیشنهادی» مسکن طبق دادههای ارائه شده از فایلهای فروش آپارتمانها در محلههای منتخب مناطق ۲۲گانه تهران، حاکی از رشد ۵٫۱ درصدی قیمت پیشنهادی فروشندهها در اسفند ماه نسبت به سطح ماه بهمن است که بالاترین میزان رشد ماهانه فروش طی سال ۱۴۰۳ را به خود اختصاص داد. شاخص «قیمت پیشنهادی» در پایان اسفند نشان میدهد، میانگین این قیمت در فایلهای عرضه شده به بازار، ۹۹٫۳ میلیون تومان در هر مترمربع در نظر گرفته شده است. این شاخص برای واحدهای مسکونی میانمتراژ با مساحت متوسط ۸۱٫۸ مترمربع سنجش شده است.
البته باید به این نکته نیز توجه داشت که آمارهای ارائه شده در شاخص قیمت مسکن قیمتهای قطعی در این بازار نیست و تنها «قیمتهای پیشنهادی» بر اساس فایلهای ارائه شده در بازار و روایت واسطههای ملکی ارائه شده است این شاخص در ابتدای هر ماه مورد ارزیابی قرار میگیرد و علت این سنجش، توقف مقطعی انتشار آمار رسمی قیمت مسکن در معاملات انجام شده در بازار املاک شهر تهران در سالهای گذشته بوده است. «قیمت پیشنهادی» یک مرحله قبل از «قیمت قطعی» معاملات مسکن است؛ قیمت پیشنهادی فروشندهها پس از مذاکره و بازاریابی تغییر میکند و قیمت قطعی فروش با سطح بالاتر یا پایینتر در قراردادها ثبت میشود. از این رو بررسیهای بازار ملک طی یک سال گذشته بر اساس شاخص قیمت مسکن صورت گرفته که به معنای قطعی بودن قیمت در بازار ملک نیست.
شاخص مسکن در ابتدای فروردین ۱۴۰۴ نشان میدهد، میزان رشد قیمت مسکن در پایان سال ۱۴۰۳ در مقایسه با مدت مشابه در سال قبل از آن در حدود ۱۸٫۲درصد است. «قیمت پیشنهادی» آپارتمانهای میان متراژ در ابتدای فروردین سال گذشته بهطور متوسط ۸۴ میلیون تومان در هر مترمربع بوده است. این در حالی است که این رقم در ابتدای فروردین امسال به ۹۹٫۳ میلیون تومان در مترمربع رسیده است. تورم نقطهای مسکن در اسفند در مقایسه با بازدهی سالانه بازارها همچون پول (سپرده بانکی)، دلار، سکه و سهام کمترین نرخ را بعد از ۶ سال به خود اختصاص داده است. همچنین در مقایسه با جهش قیمت مسکن سالهای قبل، بیانگر «ثبات نسبی» این بازار در ۱۴۰۳ است. دلار در ۱۴۰۳ با بازدهی ۵۷درصدی همراه بود و بورس که تقریبا در وضعیت رونق شکننده و ناپایدار قرار داشت بازدهی ۲۵ درصدی را تجربه کرد. بازدهی بازار پول نیز به ۲۴درصد رسید و سکه با ۱۲۹درصد رشد بالاترین میزان بازدهی را به خود اختصاص داد.
باوجود اینکه بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ بهویژه در نیمسال اول در وضعیت «ثبات نسبی» قرار داشت و از میانه پاییز با تحرکاتی همراه بوده و از زمستان چرخشی در این بازار ایجاد شد، اما در اسفند با ۵٫۱درصد رشد، شاهد «بیشترین رشد ماهانه و محسوس قیمت» بود. در اسفند وزن ریسک غیراقتصادی ناشی از تنشهای جنگی که در اول سال تا اواخر تابستان سنگین ارزیابی میشد، کاهش یافت، در مقابل ریسک غیراقتصادی ترامپ که از سال ۹۷ تا ۱۴۰۰ برقرار بود، مجددا فعال شد. به این ترتیب، علت این رشد چشمگیر در ماه پایانی در بازار مسکن مربوط به «تغییر جنس ریسک و در نتیجه تغییر جهت انتظارات در بازار ملک» در زمستان و بهویژه در اسفند است.
در زمستان وزن ریسک «اثر ترامپ روی متغیرهای اقتصادی» و احتمال تکرار اتفاقات سالهای ۹۷ تا ۹۹، در بازار معاملات مسکن به مراتب بیشتر شد و در مقابل، وزن ریسک «تنش نظامی» کاهش یافت. سالهای ۹۷ تا ۹۹، ریسک ترامپ باعث جهش نرخ دلار، بروز نااطمینانی نسبت به آینده قیمتها و در نتیجه افزایش خریدهای سرمایهای ملک و جهش قیمت مسکن شد. طی سالهای ۹۷ تا ۹۹ متوسط تورم مسکن بالای ۶۰درصد بود. در ۹ ماه ابتدای سال ۱۴۰۳، ریسک جنگ با تنشهای منطقهای، منجر به جدا شدن خط مسکن از دلار شد و در نتیجه به کاهش میل سرمایهگذاری در بازار ملک و مهار تورم مسکن منجر شد. کاهش ریسک غیراقتصادی و جاماندگی بازار مسکن از دلار منجر به کاهش خرید و ثبات قیمتها و کنترل رشد قیمت شده بود، جاماندگی بازار مسکن از بازار دلار در طول سال ۱۴۰۳ باعث کاهش سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به قیمت دلار شد و ریسک جنگ مهمترین عامل در این جاماندگی بود. به این ترتیب برآیند این دو ریسک در طول سال ۱۴۰۳، در نهایت باعث رشد محدود قیمت مسکن در فاصله ابتدا تا انتهای سال شد.
تحقیقات میدانی نشان میدهد، در پایان سال گذشته، عرضه فایل فروش آپارتمان کمتر از تقاضا بود. در اسفند ماه شکل تقاضا در املاک مناطق پرتقاضا و میانی تهران با مناطق پایین و جنوبی شهر متفاوت بود. بیشتر خریداران در مناطق جنوبی و پایین از نوع مصرفکننده بودند و سرمایهگذاری بسیار کم بود، اما در مقابل در مناطق میانی و پرتقاضا ۵، ۶، ۲۲، ۴ و… عمده خریداران از نوع سرمایهگذاری بودند.
برآیند روایت واسطههای ملکی در مجموع نشان میدهد، میزان عرضه و تقاضا تا نیمه اسفند تقریبا همانند ماههای گذشته بوده اما از نیمه دوم اسفند عرضه به شکل محسوسی کاهش پیدا کرد و اگرچه تقاضا همانند همه ماههای قبل چندان زیاد نبوده اما در مقایسه با عرضه افزایش پیدا کرد و این میتواند یکی از عوامل اصلی رشد قیمت در اسفند ماه باشد. جاماندگی بازار مسکن در مسیر رشد قیمت از بازارهایی مثل دلار در ماههای قبل از زمستان، عامل مکمل برای «سبقت تقاضا از عرضه» در بازار معاملات مسکن تهران اسفند ماه بوده است. همچنین، تقاضای سرمایهای در مناطق متوسط شهر و تقاضای تبدیل از نوع مصرفی در مناطق جنوبی پایتخت بیشتر بود که ورود سرمایهگذاران به سمت بازار ملک میتواند عاملی بر افزایش قیمت در اسفند ماه باشد. سرمایهگذاران که بین سالهای ۹۷ تا ۱۴۰۲ بهدلیل جهش قیمتها رشد چشمگیری در ورود به بازار مسکن داشتند، اما در سال ۱۴۰۳ شدت گرفتن تنشهای نظامی مانع ورود سرمایهگذاران به بازار ملک شده بود.
عامل دیگر افزایش قیمت در ماه پایانی ۱۴۰۳ به تورم تولید مسکن بازمیگردد که همچنان سایه بر قیمت فروش انداخته است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی باعث شده تا سازندگان مجبور به افزایش قیمت فروش نوسازها شوند و فروشندگان که قصد خرید خانه بزرگتر یا جدید برای خود دارند متناسب با شرایط روز مجبور به افزایش قیمت ملک خود برای خرید خانه جدید بودهاند.
علاوه بر این، در پایان سال گذشته، بازار مسکن شاهد ورود «سرمایهگذاران بازارهای موازی» بود که «انتظار رشد قیمت» را داشتند. برخی از واسطههای ملکی افزایش قیمت مسکن ناشی از رشد تقاضای خرید را «جاماندگی این بازار از بازارهای موازی در ماههای ابتدایی سال ۱۴۰۳ و تداوم آن تا اوایل زمستان» عنوان میکنند که باعث شده فروشندهها اقدام به افزایش قیمت کنند.
