برچسب: قرارداد اجاره

به گزارش اقتصادران، مقرر شده است اجاره‌نامه‌ها به‌صورت رایگان در «سامانه خودنویس» نوشته شود؛ اما مانع و شرط برای ورود به این سامانه که شامل «سنددار بودن واحد» و «ثبت اطلاعات ملکی مالک در سامانه دولت» است باعث بازگشت اجاره‌نامه‌های «دست‌نویس» شده و همچنین بی‌میل شدن به اجاره‌داری را در پی داشته است.

جایگزینی سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور با سامانه خودنویس در تنظیم قراردادهای اجاره با روح ماده 18 قانون جهش تولید مطابقت ندارد و در عین حال معایب این سامانه جدید باعث آشفتگی در تنظیم قراردادهای اجاره شده است. این آشفتگی شامل عدم‌دریافت کد رهگیری برای بخشی از معاملات اجاره‌‌‌بها، خروج بخشی از موجرها از بازار اجاره به دلیل دشواری‌‌‌های ثبت قرارداد رسمی یا ترس از وضع مالیات و در نهایت تضعیف مشاوران املاک به‌‌‌عنوان ضلع سوم بازار مسکن شده است.

از اواخر دهه 80، سامانه «معاملات املاک و مستغلات کشور» راه‌‌‌اندازی شد و تمامی مشاوران املاک ملزم به ثبت قراردادهای اجاره و فروش در این سامانه و دریافت کد رهگیری و ارائه آن به طرفین معامله اجاره و بیع شدند. از سال 88 که قراردادهای اجاره مجهز به کد رهگیری شدند، قرارداد الکترونیک و پرینت آن جایگزین قراردادهای سه رنگ معمولی شد و این رویه توانست تا حدی به افزایش اطمینان معامله‌‌‌گران این بازار و کمک به کاهش نسبی سوءاستفاده از معاملات ملکی منجر شود. در شرایط کنونی سامانه دوم ثبت قرارداد اجاره با نام خودنویس از سوی دولت راه‌‌‌اندازی شده و بیش از یک سال از فعالیت آن می‌‌‌گذرد. در حالی که دولت معتقد است راه‌‌‌اندازی سامانه خودنویس تکلیف قانونی بوده، اما متن قانون با این ادعا مغایرت دارد. مطابق ماده 18 قانون جهش تولید مسکن مصوب شهریور سال 1400 که تصویر آن در گزارش آمده است؛ باید سامانه املاک و مستغلات کشور از وزارت صنعت، معدن و تجارت به وزارت مسکن منتقل و تمامی معاملات در سامانه املاک و مستغلات ثبت شده و برای آن کد رهگیری صادر شود.

این در حالی است که در وضعیت موجود ثبت معاملات و تنظیم قرارداد بین موجر و مستاجر روح این قانون دیده نمی‌شود. تحقیقات نشان از آن دارد که سامانه املاک و مستغلات از وزارت صمت به وزارت راه و شهرسازی منتقل نشده و وزارت راه و شهرسازی سامانه مجزای خودنویس را راه‌‌‌اندازی کرده است. البته درپی راه‌‌‌اندازی سامانه خودنویس، دیگر سامانه املاک و مستغلات کشور امکان صدور کد رهگیری برای قرارداد اجاره را ندارد، اما همچنان این سامانه برای صدور مجوز کد رهگیری معاملات خرید و فروش ملک به کار می‌‌‌آید.

وجود دو سامانه برای ثبت قرارداد ملکی باعث سردرگمی متقاضیان بازار اجاره‌‌‌بها شده و واکنش منفی از سوی برخی موجرها را به همراه داشته است. در این شرایط دشواری دریافت کد رهگیری از سامانه جدید خودنویس باعث شده تا میوه تلخ سرگردانی به بازار اجاره‌‌‌بها بازگردد و شاهد رواج اجاره‌‌‌نامه‌‌‌های کاغذی سه رنگ یا همان قراردادهای سنتی معمول پیش از سال 88، بدون مهر و مجوز کد رهگیری باشیم.

در حالی که گفته می‌شود ثبت قرارداد اجاره‌‌‌بها در سامانه خودنویس رایگان و برای همگان میسر است؛ اما بررسی‌‌‌ها حاکی از آن است که دو گروه از مالکان امکان ثبت قرارداد اجاره در این سامانه و دریافت کد رهگیری را ندارند. گروه اول مالکانی هستند که خانه آنها فاقد سند است و گروه دوم را مالکان آپارتمان‌‌‌هایی تشکیل می‌دهند که مشخصات ملک خود را در سامانه املاک و اسکان کشور ثبت نکرده باشند.

سامانه ثبت اسناد و املاک کشور برای شناسایی خانه خالی دوم راه‌‌‌اندازی شد، اما این سامانه ایرادهای فراوانی داشت؛ مانند ارسال پیامک به افرادی که تنها یک خانه داشتند یا کسانی که خانه خود را در سال‌های قبل فروخته بودند. در عین حال ترس مالیاتی باعث شده تا بسیاری از مالکان تمایلی به ثبت مشخصات آپارتمان خود در این سامانه نداشته باشند. به این ترتیب این افراد برای ثبت قرارداد اجاره خود به سراغ ثبت در سامانه خودنویس نمی‌‌‌روند یا به طور کل قید اجاره ملک خود را می‌‌‌زنند.

به هر ترتیب شرایط حاکم بر سامانه خودنویس و منوط شدن دریافت کد رهگیری به ثبت قراردادهای اجاره در این سامانه باعث شده سردرگمی و آشفتگی در تنظیم قرارداد اجاره‌‌‌بها دوچندان شود. این آشفتگی شامل عدم‌ثبت رسمی بخشی از قراردادهای اجاره، خروج ضلع سوم بازار مسکن یعنی مشاوران املاک از بازار تنظیم قرارداد اجاره‌‌‌بها و عدم‌تمایل برخی موجرها به اجاره ملک شده است. در شرایط کنونی بخشی از فعالان صنف مشاوران املاک به‌‌‌عنوان صنف خدمت‌‌‌رسان با چالش جدی کاهش مراجعان برای ثبت قرارداد اجاره و در نتیجه درآمد مواجه شده است. تضعیف بخش خدمات به شکل مستقیم بر رشد اقتصادی کشور تاثیر منفی می‌‌‌گذارد.

در عین حال بررسی «دنیای‌اقتصاد» از فعالان حوزه مشاوران املاک و افراد عادی که برای ثبت قرارداد اجاره به سامانه خودنویس مراجعه می‌کنند، حاکی از آن است که دریافت کد رهگیری از سامانه خودنویس دشوار است. این دشواری‌‌‌ها باعث می‌شود تا بسیاری از افراد از خیر دریافت کد رهگیری در قراردادهای اجاره بگذرند یا مجبور به پرداخت هزینه گزاف به کافی‌‌‌نت‌‌‌ها برای دریافت آن می‌‌‌شوند. درواقع ایجاد این سامانه لزوما فرآیند ثبت یا تمدید قرارداد اجاره‌‌‌بها را آسان نکرده و حتی بی‌‌‌نظمی در این بخش را جدی کرده است.

رقابت نادرست سیاستگذار با فعالان صنفی

مهرداد آرمان معاون حقوقی و امور مجلس اتاق اصناف ایران در گفت‌‌‌وگو با «دنیای‌اقتصاد» به ایرادات وارده به سامانه خودنویس و روان‌نویس و عدم‌ضرورت تعریف این سامانه‌‌‌ها از سوی وزارت مسکن (راه و شهرسازی) اشاره کرد و گفت: قدمت صنف مشاوران املاک در کشور به حدود 100 سال می‌‌‌رسد؛ این صنف از سال 1304 آغاز به کار کرد؛ طی سال‌های گذشته این صنف مطابق قانون اجاره و در ادامه طبق قانون نظام صنفی به فعالیت پرداخته است و درواقع حضور این صنف به‌‌‌عنوان مشاور در معاملات اجاره‌‌‌ و قراردادهای خرید و فروش نهادینه شده است.

وی ادامه داد: مشاوران املاک دو مجوزه هستند، همین موضوع بر صلاحیت فعالیت آنها می‌‌‌افزاید. درواقع یک مشاور املاک برای آغاز به کار لازم است تا به استناد ماده 51 قانون قانون تنظیم مقررات مالی دولت، ابتدا دوره‌‌‌های آموزشی را گذرانده و پس از اخذ صلاحیت فنی موفق به دریافت پروانه اشتغال شود. البته دریافت پروانه اشتغال به منزله دریافت مجوز بازگشایی واحد صنفی مشاور املاک نیست؛ برای بازگشایی یک واحد صنفی لازم است تا دارنده پروانه اشتغال، پروانه کسب نیز اخذ کند.

آرمان گفت: در حالی که مشاوران املاک مسیر دشوار اخذ مجوزهای لازم را طی می‌کنند؛ وزارت راه به استناد ماده 18 قانون جهش تولید مسکن به حوزه تخصصی این صنف ورود کرده و با راه‌‌‌اندازی سامانه خودنویس و روان‌‌‌نویس، پیش‌‌‌نویس قرارداد اجاره و فروش را در این سامانه‌‌‌ها بارگذاری می‌کنند. این موضوع باعث شده تا بخشی از مردم برای وضع قرارداد اجاره یا فروش به مشاوران املاک رجوع نکنند و این موضوع به کسب و کار این واحدهای صنفی آسیب جدی وارد کرده است.

وی افزود: وزارت مسکن مشاوران املاک را نیز مکلف کرده است تا اطلاعات قراردادهای اجاره خود را در سامانه خودنویس ثبت کنند تا بتوانند در پی آن نسبت به اخذ کد رهگیری اقدام کنند. درواقع دریافت کد رهگیری برای قراردادهای اجاره منوط به ثبت قرارداد در سامانه خودنویس شده است. در این شرایط وزارت راه و مسکن درصدد است تا ثبت قرارداد فروش را نیز به سامانه روان‌نویس بیاورد. این رویه به مفهوم دخالت در فعالیت تخصصی کسب و کار مشاوران املاک است.  معاون حقوقی و امور مجلس اتاق اصناف ایران گفت: در پی راه‌‌‌اندازی سامانه خودنویس، سامانه ثبت اسناد و املاک کشور در زمینه ثبت قراردادهای اجاره‌‌‌بها و دریافت کد رهگیری متوقف شد. این در حالی است که این سامانه سابقه 15 سال فعالیت و گردآوری تمامی داده‌‌‌های معاملات املاک را داشت. درواقع این سامانه، جامع‌‌‌ترین سامانه برای ثبت قرارداد اجاره‌‌‌بها، فروش و پیش‌‌‌فروش در کشور است که کمترین مشکل را برای کاربران داشت.

مهرداد آرمان گفت: در حال حاضر 180‌هزار واحد صنفی مشاور املاک در کشور فعال است؛ این مشاوران املاک فعالیت تخصصی خود یعنی مشاوره به موجر و مستاجر و همچنین خریدار و فروشنده را بر عهده دارند. اما تصمیم وزارت مسکن در راه‌‌‌اندازی سامانه خودنویس و در ادامه روان‌نویس، فضای فعالیت را برای مشاوران املاک محدود کرده و به اشتغال فعالان این بخش به شکل جدی آسیب زده است.  معاون حقوقی و امور مجلس اتاق اصناف ایران در ادامه گفت: با ابلاغ رسمی قانون تنظیم اسناد غیر‌منقول، ماده 18 قانون جهش تولید به شکل ضمنی نقض شده است. در حالی که در ماده 18 قانون جهش تولید مسکن؛ ثبت کلیه معاملات املاک و مستغلات اعم از خرید، فروش، پیش‌خرید، پیش‌فروش، رهن و اجاره مسکن برای ثبت در سامانه رسمی کشور و دریافت کد رهگیری الزامی است؛ اما قانون جدید  با الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به صورت رسمی این بند قانونی را نقض کرده و پس از راه‌‌‌اندازی رسمی سامانه کاتب از این به بعد ثبت معاملات مسکن در این سامانه جدید ضروری است و سامانه‌‌‌های فعلی نظیر خودنویس و روان‌نویس منسوخ می‌شود.

وی افزود: اداره ثبت در راه‌‌‌اندازی سامانه ثبت اسناد و مستغلات با اتاق اصناف ایران مشورت تخصصی داشته است؛ این در حالی است که وزارت مسکن در راه‌‌‌اندازی سامانه خودنویس و جایگزینی آن با سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور هیچ مشورتی با فعالان صنف مشاوران املاک نداشت و همین موضوع باعث شده تا سامانه جایگزین‌شده (خودنویس) با ایرادات فراوانی از نظر کاربران همراه باشد. طبق توافقات انجام شده با اداره ثبت قرار است در سامانه کاتب از اطلاعات و مزایای سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات بهره گرفته شود تا چالش فعلی سامانه خودنویس تکرار نشود.

مهرداد آرمان گفت: سامانه کاتب در هفته‌‌‌های پیش‌‌‌رو راه‌‌‌اندازی می‌شود و پس از آن، دیگر استفاده از سامانه‌‌‌های وزارت راه فاقد ضرورت می‌شود.  آرمان گفت: ایجاد سامانه خودنویس به عملکرد و درآمدهای صنف مشاوران املاک آسیب زده است؛ این در حالی است که امسال از سوی مقام رهبری با عنوان سال جهش تولید با مشارکت مردم نام‌گذاری شده است. برای تحقق این هدف لازم است تا دولت در تصمیم‌‌‌سازی خود با تشکل‌های صنفی و در راس آن با اتاق اصناف همکاری داشته باشد. تشکل‌های صنفی بازوان اجرایی حاکمیت هستند.  این عضو اتاق اصناف گفت: حداقل 500‌هزار نفر در صنف مشاوران املاک مشغول به کار هستند؛ اخذ سیاست‌‌‌های مربوط به این بخش نباید به‌‌‌نحوی باشد که به اشتغال این افراد و معیشت‌‌‌ آنها آسیب وارد کند.

به گزارش اقتصادران، در ۹ ماه گذشته که امکان ثبت قرارداد اجاره مسکونی در سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور فراهم آمده، بالغ‌بر ۶۰ هزار قرارداد در این سامانه به‌صورت رایگان و بدون دخالت دلال به ثبت رسیده است. این سامانه که نام آن به خودنویس تغییر کرده، در حال پوست‌اندازی است و در آخرین ویرایش ضمن فراهم شدن امکان ثبت قرارداد اجاره تجاری، امکان ثبت قرارداد توسط مستأجر نیز فراهم آمده است.

حذف دلال از معاملات اجاره که با توافق موجر و مستأجر به نتیجه می‌رسد، سال‌هاست که یکی از مطالبات بازار اجاره بوده و در دو سه سال اخیر، در همه بسته‌های ساماندهی بازار اجاره، بر لزوم پاسخ‌گویی به این مطالبه تأکید شده است.

نکته قابل‌توجه اینکه صنف مشاوران املاک، جدای از انتقادی که نسبت به کاهش درآمدهای صنفی خود از محل سامانه خودنویس دارد، در برخی از مباحث حقوقی و تعامل میان موجر و مستأجر نیز نکاتی را مطرح می‌کند که در بزنگاه‌ها می‌تواند دردسرساز باشد.

کارنامه سامانه خودنویس

از اوایل امسال، دسترسی اشخاص حقیقی به سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور برای ثبت قرارداد اجاره برقرار شد. تا چندی پیش، موجر، یعنی مالک واحد مسکونی باید ثبت قرارداد را آغاز می‌کرد؛ اما در نسخه جدید، مستأجر هم قادر است شروع‌کننده ثبت یک قرارداد اجاره باشد و درنهایت همه این قراردادها با دریافت کد رهگیری معتبر و محکمه‌پسند هستند.

در حالتی که مستأجر ایجادکننده قرارداد باشد، تکمیل اطلاعات مستأجر، مبلغ، قرارداد تاریخ قرارداد و تعهدات طرفین توسط مستأجر تکمیل می‌شود و تکمیل اطلاعات موجر، اطلاعات ملک و قبوض بر عهده مالک خواهد بود.

دیگر امکان ایجاد شده در نسخه جدید سامانه، ایجاد قرارداد تجاری توسط موجر است دران حالت موجر موظف است، تمامی اطلاعات ملک تجاری خود را به‌دقت تکمیل کند.

مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی با اشاره به تعیین عنوان «خودنویس» برای سامانه قراردادهای اجاره، می‌گوید: قراردادهای اجاره که به‌صورت رایگان بین موجر و مستأجر تنظیم و توسط دو شاهد امضا می‌شود، در شوراهای حل اختلاف دارای اعتبار و قابل استناد است.

او می‌افزاید: تاکنون حدود ۲۰۰ هزار نفر در سامانه وارد شدند و قراردادهای ۶۰ هزار نفر در سامانه خودنویس ثبت نهایی شده و با ارائه کد رهگیری کاملاً معتبر است. بذرپاش امیدوار است که این سامانه بتواند در کاهش هزینه‌های مربوط به اجاره واحدهای مسکونی اثر مطلوب داشته باشد.

پاشنه آشیل قراردادهای خودنویس

با افزایش مبلغ رهن و اجاره، حق کمیسیون مشاوران املاک نیز به‌عنوان درصدی از ارزش معامله، افزایش پیدا کرده است. در شرایط فعلی که سرریز تورم مسکن به بازار اجاره، هزینه تأمین مسکن برای مستأجران چند برابر شده، متولیان این حوزه اولین تلاش برای کاهش هزینه مستأجران را متوجه حق کمیسیون مشاوران املاک کرده‌اند و سامانه خودنویس نمود عینی این مسئله است.

در این سامانه امکان حذف مشاور املاک به‌عنوان دلال و جوش دهنده معامله حذف شده و طرفین قرارداد می‌توانند با تحریر قرارداد در سامانه، خود را از پرداخت حق کمیسیون معاف کنند؛ اما سعید لطفی، عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، نکات و انتقاداتی در مورد این شیوه مطرح می‌کند که برخی قابل‌تأمل است.

تأکید نخست لطفی این است که باید تمهیدات ویژه‌ای برای احراز هویت و مالکیت ملک و طرفین قرارداد اندیشیده شود تا ریزه‌کاری‌هایی که صنف مشاوران املاک طبق روال معمول برای قراردادهای ملکی اعمال می‌کند، در این سامانه نیز رعایت شود.

او می‌افزاید: طرفین قرارداد هم باید در تحریر شرایط، تعهدات و ریزه‌کاری‌ها وسواس به خرج دهند؛ چراکه هرگونه اهمال‌کاری در این حوزه می‌تواند در آینده برای یک طرف مشکل‌ساز شود.

نکته قابل‌توجهی که عضو هیات مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران، مطرح می‌کند، این است که در این سامانه، تکلیف اختلاف‌نظرها و جدال‌های احتمالی میان موجر و مستأجر که در شرایط عادی، مشاوران املاک برای رفع آنها تعامل و میانجی گیری می‌کنند، چه خواهد شد.

لطفی ادامه می‌دهد: در بسیاری از قراردادها، در زمان تحویل گرفت واحد یا تخلیه آن، ناهماهنگی‌هایی بین موجر و مستأجر به هر دلیل مانند پاس نشدن چک، جور نبودن پول و … رخ می‌دهد که معمولاً مشاور املاک تنظیم‌کننده قرارداد، با گفت‌وگو، میانجی گیری یا حتی تضمین طرف مقابل، آن را رفع‌ورجوع می‌کند؛ درحالی‌که به نظر می‌رسد در قراردادهای خودنویس، تنها میانجی این اختلافات شورای حل اختلاف است؛ اما مگر مستأجری که وسایلش را بار زده، می‌تواند به انتظار نوبت دادگاه بنشیند؟

لطفی نسبت به کاهش درآمد صنف مشاور املاک با فعالیت این سامانه نیز انتقاد دارد و می‌گوید: با نشانی اشتباه، مشاوران املاک به‌عنوان عامل گرانی مسکن معرفی می‌شوند درحالی‌که این گرانی ناشی از رشد نقدینگی، افزایش تورم، جهش هزینه تولید مسکن و کاهش عرضه مسکن است.