برچسب: فرشید پورحاجت

به گزارش اقتصادران، فرشید پورحاجت دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با تأکید بر ضرورت کاهش تصدی‌گری دولت در حوزه مسکن و ساختمان، اظهار کرد: معتقدیم دولت تحت هر شرایطی باید از تصدی‌گری فاصله بگیرد و نقش خود را به تنظیم‌گری محدود کند.

وی با اشاره به پیامدهای مداخله دولت در بخش مسکن و ساختمان از سال ۱۳۸۸، افزود: تصدی‌گری دولت در دوره دولت احمدی‌نژاد اثرات منفی جدی بر بازار مسکن گذاشت و پس از مداخله گسترده دولت، عملاً ساخت‌وساز کشور با چالش‌های اساسی مواجه شد؛ به‌طوری‌که از سال ۱۳۹۲ به‌طور کلی شاهد سیر نزولی تولید مسکن بودیم.

وی ادامه داد: از سوی دیگر، ورود حجم بالای نقدینگی به بازار مسکن در همان سال‌ها موجب شکل‌گیری تورم شد و بخشی از تورم کنونی ریشه در همان دوره دارد.

وی افزود: این شرایط می‌تواند ناشی از سیاست‌های عدم مداخله دولت باشد. در حوزه زمین، قیمت‌ها متناسب با تورم افزایش یافته و تغییر خاصی نداشته، اما در بخش آپارتمان‌های احداثی افزایش قیمت مشاهده شده که البته به اندازه رشد قیمت زمین نبوده است؛ با این حال، احتمال جهش قیمت در این بخش وجود دارد.

به گزارش اقتصادران، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان این‌که مسکن سانتی‌متری دردی از مردم دوا نمی‌کند، گفت: شرایط حاکم بر ضوابط و مقررات طی ۲۰ سال اخیر، مسکن را در غل و زنجیر کرده است.

فرشید پورحاجت دبیر کانون‌ سراسری انبوه‌سازان در واکنش به اظهارات مدیرعامل سازمان سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران در خصوص اجرای طرح سرمایه‌گذاری مسکن به صورت سانتی‌متری (خانه ریز) با هدف حفاظت از سرمایه‌های مردم، اظهار کرد:‌ حرکت به سمت تولید واحدهای مسکونی کوچک متراژ از منظر صاحب‌نظران بازار مسکن در شرایط کنونی اقتصادی کشور امر پسندیده‌ای است.

وی با یادآوری این‌که سال ۸۴ و در دولت نهم شرایط بازار مسکن به سمتی حرکت کرد که دولت تصدی‌گری این بخش را برعهده گرفت، افزود: این روند باعث شد تا از اوایل سال ۱۳۹۰ شاهد سقوط آمار تولید مسکن در کشور باشیم.

وی با بیان این‌که لازم است اصلاحات بنیادی در بخش مسکن شکل بگیرید اما متاسفانه گوش شنوایی وجود ندارد، تصریح کرد: با وجود آن‌که دولت های مختلفی می آیند و تلاش می‌کنند اصلاحات بنیادی را عملیاتی کنند اما در عمل این اقدامات سرانجام ندارد.

وی بیان کرد:‌ واقعیت آن است که شرایط حاکم بر ضوابط و مقررات که طی ۲۰ سال شکل گرفته، مسکن و ساختمان را در غل و زنجیر کرده است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با بیان این‌که  تصدی‌گری دولت، بخش مسکن و ساختمان را دچار چالش کرده است، یادآور شد: تا قبل از سال ۱۳۸۴، مردم بدون مداخله دولت و متناسب با ظرفیت‌های مالی که داشتند، مسکن موردنیاز خود را از بازار تامین می‌کردند. در آن زمان ساخت و ساز مسکن بیشتر از یک و نیم تا دو سال طول نمی‌کشید.

پورحاجت در ادامه با طرح مسکن مهر اشاره کرد و گفت: از سال ۸۸ مسکن مهر در بخشی از جغرافیای کشور شکل گرفت که تا امروز یعنی پس از ۱۶ سال بخشی از آن هنوز تحویل نشده است. معتقدیم مداخلات اشتباه و ورود دولت به حوزه مسکن و تصدی گری این شرایط را فراهم کرده است.

وی با اشاره به رویکرد دولت چهاردهم در بخش مسکن، اضافه کرد: از زمان روی کار آمدن دولت پزشکیان، انصافاً وزیر راه و شهرسازی و معاون وی به شدت معتقدند باید تصدی‌گری در بخش مسکن از بین رفته و شرایط را به نحوی برای بخش خصوصی و انبوه‌سازان فراهم کرد تا آنها بتوانند بدون بروکراسی‌های اداری تولید مسکن را انجام دهند.

وی با بیان این‌که نقد جدی به عملکرد کمیسیون عمران مجلس داریم، اظهار کرد:‌ کمیسیون عمران یکبار بخش خصوصی را صدا بزنند و در رابطه با مشکلات تولید مسکن و راهکارهای آن جلسه برگزار کنند. متاسفانه این کمیسیون به مشکلات و موضوعات چسبیده‌اند که مشکلی را از کشور حل نمی‌کند.

دبیر کانو سراسری انبوه‌سازان با تاکید بر این‌که باید ریل‌گذاری بخش مسکن را اصلاح کنیم به طرح فروش سانتی‌متری مسکن شهرداری  اشاره کرد و افزود:‌ در رابطه با مسکن سانتی متری باید به این نکته اشاره کنم از زمانیکه بورس و بورس‌بازی در کشور شکل گرفت، رزق روزی تولید و کارآفرینی از بین رفت. بخش زیادی از صنایع مولد ایران متاسفانه ناکارآمد شده که ممکن است با این سخنانم بورسی‌ها از ما گلایه کنند.

وی گفت: ما عاشق تولید و کارآفرینی هستیم، اگر غیر از این بود در این شرایط اقتصادی که تولید مسکن صرفه ندارد، سرمایه‌های خود را به بورس می‌بردیم و داخل بازار بورس‌بازی می‌شدیم. اعتقادی به مسکن سانتی‌متری یا میلیمتری نداریم، چراکه خروجی آن بورس‌بازی خواهد بود.

وی تاکید کرد: در بخش مسکن باید صندوق‌های زمین و مسکن شکل بگیرد که امتحان خود را پس داده و برنامه بسیار مناسبی است. در مسکن سانتی‌متری پول را از مردم می‌گیرند و آنرا  به صندوق‌های بورسی واریز کرده و باعث ایجاد شغل های کاذب می‌شوند. نباید به گونه‌ای عمل کنیم که سرمایه‌های تولید به بخش ارز و طلا سرازیر شود.

به گزارش اقتصادران، قانون جهش تولید مسکن که در سال ۱۴۰۰ تصویب شد، دولت را مکلف به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی کرد. دولت سیزدهم نیز با پروپاگاندای فراوان و وعده‌های متعدد، بر ساخت چهار میلیون واحد مسکونی در طول چهار سال تاکید داشت.

با این حال، هرچند دوره کاری دولت سیزدهم ناتمام ماند، با این حال، بررسی‌ها نشان می‌دهد که کارنامه این دولت در دوره اجرایی حدود سه ساله خود بسیار ضعیف بوده است.

این در حالی است که قانون‌گذاران و نمایندگان مجلس نیز پیگیر اجرای قانون جهش تولید نبودند اما اکنون در دولت چهاردهم نگران ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکن شده‌اند و از ضعف وزارت راه سخن می‌گویند.

در همین راستا، علی بابایی کارنامی، رئیس کمیسیون اجتماعی مجلس، در گفت‌وگو با باشگاه خبرنگاران جوان، عملکرد دولت در حوزه ساخت‌وساز مسکن را ضعیف دانسته و بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی تاکید کرده بود. او اشاره داشته است که با نظارت دقیق مجلس و مولدسازی دارایی‌های دولت، امکان ساخت یک میلیون واحد مسکونی در طول یک سال وجود دارد.

با این حال، آیا واقعا ساخت یک میلیون واحد مسکونی طی یک سال امکان‌پذیر است؟ چرا این هدف امکان‌پذیر و در دسترس، در دولت سیزدهم محقق نشد؟

طی ۲ سال پایانی دولت سیزدهم تا کنون فقط تولید ۸۰۰ هزار واحد مسکونی عملیاتی شده است

فرشید پورحاجت، دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن مطرح کرد: «متاسفانه در طول چهار سال گذشته، همواره سخنانی از نمایندگان محترم و مسئولان دولت قبل درباره ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی شنیده‌ایم. کما اینکه در دولت قبل ساخت یک میلیون واحد مسکونی به‌عنوان یک تکلیف قانونی نیز مطرح شده بود.»

او در ادامه اضافه کرد: «اما آنچه در عمل رخ داده، گزارشی است که اخیرا وزارت راه و شهرسازی ارائه داده و بر اساس آن، طی دو سال پایانی دولت گذشته تا به امروز، تنها حدود ۸۰۰ هزار واحد برای تولید مسکن برنامه‌ریزی و عملیاتی شده است.»

صحبت از ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی بیشتر جنبه رسانه‌ای دارد

پورحاجت افزود: «بنابراین، وقتی نمایندگان مجلس بر ساخت سالیانه یک میلیون واحد مسکونی تاکید می‌کنند، باید پرسید آیا اساسا چنین ظرفیت و پتانسیلی برای بخش خصوصی وجود دارد یا خیر؟ مضاف بر اینکه، با وجود موضوع آمایش زمین و همین ناترازی‌هایی که هر روز رئیس‌جمهوری به آن اشاره می‌کند، باید دید آیا شرایط کشور برای ساخت یک میلیون واحد فراهم است؟»

او ادامه داد: «این موارد، مسائل بزرگی هستند که نیازمند بحثی دقیق و کارشناسی و مبتنی بر اعداد و ارقام هستند. اینکه گفته شود سالی یک میلیون واحد باید ساخته شود راحت است، اما سوال اصلی این است که آیا چنین ظرفیتی در کشور ما وجود دارد؟ به نظر من، این سخنان بیش از آنکه ریشه در بدیهیات اقتصاد مسکن و واقعیت‌های حوزه ساخت‌وساز داشته باشند، بیشتر جنبه رسانه‌ای دارند.»

بخش خصوصی در سال ۱۳۹۲ که اوج ساخت‌وساز بود، ۷۵۰ هزار واحد مسکونی ساخت

پورحاجت در پاسخ به این پرسش که آیا در شرایط فعلی امکان ساخت یک میلیون واحد مسکونی وجود دارد یا خیر، توضیح داد: «باید عرض کنم، ما زمانی، تا سال‌های ۱۳۹۲، در اوج ساخت‌وساز کشور بودیم و سالانه حدود ۷۵۰ هزار واحد مسکونی توسط بخش خصوصی ساخته می‌شد. البته اینکه چه میزان از واحدها پایان کار گرفتند، ملزم به بررسی مجدد و دقیق آمارها است.»

از سال ۱۴۰۰ به بعد، صنعت ساختمان در بدترین وضعیت رکودی قرار گرفته است

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن تاکید کرد: «امروز شرایط متفاوت است. از سال ۱۴۰۰ به بعد، صنعت ساختمان کشور در بدترین وضعیت رکودی قرار گرفته است.»

پورحاجت توضیح داد: «از آن زمان تاکنون، فرار سرمایه از حوزه صنعت ساختمان شکل گرفت و اساسا بنگاه‌های اقتصادی بخش خصوصی حاضر به پذیرش ریسک سرمایه‌گذاری در این حوزه نیستند.»

هزینه‌های تولید مسکن با چسبندگی همراه است

این مقام صنفی اظهار داشت: «افزون بر این، بخش قابل توجهی از هزینه‌های تولید مسکن امروز با چسبندگی همراه است و بسیاری از قوانین دست و پاگیر که توسط همین نمایندگان تصویب شده‌اند، مانع سرمایه‌گذاری و تولید به‌شمار می‌روند.»

پورحاجت بیان کرد: «به‌عنوان نمونه می‌توان به قانون بیمه اجتماعی کارگران ساختمانی اشاره کرد؛ قانونی که از سال ۱۳۸۸ بارها اصلاح شده و به اعتقاد ما یکی از قوانین بازدارنده در حوزه سرمایه‌گذاری و موانع تولید مسکن محسوب می‌شود.»

دبیر کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان مسکن ادامه داد: «بهتر بود به‌جای تاکید بر ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی، یک نهضت برای رفع موانع تولید در بخش خصوصی، یک نهضت برای کنترل تورم در حوزه اقتصاد مسکن و یک نهضت کلی برای پرداخت تسهیلات در حوزه مسکن شکل بگیرد.»

صدور یک میلیون پروانه ساختمانی، به معنای پایان عملیات ساختمانی و بهره‌برداری برای مردم نیست!

پورحاجت به ضعف قدرت خرید مسکن مردم اشاره و تاکید کرد: «ما نمی‌توانیم به همین سادگی بگوییم می‌خواهیم سالانه یک میلیون واحد مسکونی بسازیم. باید پرسید برای چه کسانی قرار است این واحدها ساخته شود؟ مردم به چه نحوی می‌خواهند صاحب مسکن شوند؟ آیا با حقوق ۲۰ میلیون تومانی کسی می‌تواند خانه‌دار شود؟»

او افزود: «بنابراین اینکه بگوییم سالی یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود، امر پسندیده‌ای است، اما باید زیرساخت‌ها و شرایط آن نیز مهیا شود. با سخن گفتن به تنهایی، مسکن تولید نمی‌شود. اینکه می‌گویند یک میلیون پروانه ساختمان صادر شده، به معنای پایان عملیات ساختمانی و بهره‌برداری برای مردم نخواهد بود.»

مجلس باید برای اصلاح قوانین و کاهش هزینه‌های تولید مسکن برنامه‌ریزی کند

پورحاجت بار دیگر به امکان‌ناپذیری اجرای قانون جهش تولید مسکن اشاره و اظهار کرد: «بنابراین، من اعتقادی به این نوع سخنان ندارم. معتقدم مجلس باید برای اصلاح قوانین و کاهش هزینه‌های سنگین تولید مسکن برنامه‌ریزی کند. به‌عنوان نمونه، اگر به بازار مسکن تهران بزرگ نگاه کنیم، درمی‌یابیم که امروز با چه شرایطی مواجه هستیم.»

او درباره میانگین قیمت مسکن در پایتخت توضیح داد: «در تهران بزرگ، متوسط قیمت مسکن بسیار بالاست. متوسط قیمت مسکن در پایتخت را حدودا ۱۱۰ میلیون تومان به ازای هر متر برآورد کرده‌اند. در شمال تهران، متوسط قیمت هر متر مربع به بالای ۲۰۰ میلیون تومان می‌رسد و در جنوب تهران نیز حدود ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان است.»

دبیر کانون سراسری انجمن انبوه‌سازان تاکید کرد: «با همین متوسط قیمت بررسی کنید آیا شهرداری، تامین اجتماعی، سازمان‌های نظام مهندسی و همچنین سیستم بانکی چه شرایطی را برای تولید مسکن در مناطق جنوب شهر تهران فراهم کرده‌اند؟ این مساله را به سایر کلان‌شهرها، به شهرهای دیگر و حتی به دورترین نقاط کشور نیز تسری دهید.»

تسهیلات بانکی صرف پرداخت هزینه‌های اخذ مجوز مسکن می‌شود

پورحاجت در ادامه بیان داشت: «امروز، به عنوان مثال، هزینه خدمات مهندسی که البته حق طبیعی مهندسان است، برای ساخت یک ساختمان پنج طبقه، در دورافتاده‌ترین نقاط کشور، بیش از یک میلیون تومان به ازای هر متر مربع برآورد می‌شود.»

این مقام صنفی ادامه داد: «حال اگر به ازای هر متر مربع باید چنین هزینه‌ای پرداخت شود، سیستم بانکی در مقابل، چه مقدار تسهیلات ارائه می‌دهد؟ در واقع، تسهیلات بانکی عملا صرف پرداخت هزینه‌های اخذ مجوز می‌شود. این بحث مفصلی است که نیاز به فضای کارشناسی دقیق دارد.»

بخش خصوصی در شرایط مطلوبی قرار ندارد و حمایتی هم از آن صورت نمی‌گیرد

پورحاجت بار دیگر تاکید کرد: «با این حال، اینکه مجلس به دنبال تولید مسکن است و تاکید دارد دولت باید برای تولید مسکن برنامه‌ریزی کند، حرف درستی است، اما باید توجه داشت که در چه شرایطی قرار داریم. این مسکن‌ها را چه کسی قرار است بسازد؟»

او در پایان توضیح داد: «اگر قرار است بخش خصوصی ساخت‌وساز را انجام دهد، باید بپذیریم که امروز بخش خصوصی در شرایط مطلوبی قرار ندارد. چهار سال است که در بدترین شرایط قرار داریم؛ رکود سنگین کمر بخش خصوصی کشور را خم کرده است و متاسفانه تاکنون هیچ حمایتی هم از آن صورت نگرفته است.»

به گزارش اقتصادران، در آستانه عبور از نیمه سال ۱۴۰۴، بازار مسکن ایران همچنان در وضعیت رکود تورمی قرار دارد. در حالی که چشم‌انداز روشنی برای کاهش قیمت‌ها وجود ندارد، هزینه ساخت مسکن نیز به‌شدت افزایش یافته و به حدود ۳۰ میلیون تومان برای هر متر مربع رسیده است.

این عدد، تنها شامل هزینه‌های ساخت و خدمات جانبی بوده و قیمت زمین در آن لحاظ نشده است. به گفته فرشید پورحاجت، فعال صنعت ساختمان و دبیر کانون انبوه‌سازان، هزینه ساخت یک مترمربع مسکن در ساختمان‌های پنج طبقه در تهران به‌طور میانگین ۲۵ میلیون تومان است. او می‌گوید: هزینه ساخت مسکن، بدون لحاظ قیمت زمین شامل دو بخش است؛ یک بخش به هزینه‌های ساخت مربوط است که در حال حاضر هزینه یک متر مربع ساخت و ساز در ساختمان‌های پنج طبقه در تهران حدود ۲۵ میلیون تومان می‌شود.

علاوه بر این، هزینه‌های مربوط به نهادهای خدمات‌رسان نیز به این عدد اضافه می‌شود که رقمی در حدود ۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع است. پورحاجت تأکید می‌کند: این بخش شامل هزینه‌هایی برای سازمان نظام مهندسی، بیمه، مالیات و ادارات مختلف است.

نقد به سیاست‌های دولت گذشته 

پورحاجت در ادامه با انتقاد از شیوه اجرای طرح نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم گفت: در دولت قبل، فعالان اصلی حوزه تولید و عرضه مسکن کنار گذاشته شدند. بدون درس گرفتن از تجربه ناموفق مسکن مهر، تصور می‌کردند با عددسازی و اعلام اینکه ۲.۶ میلیون مسکن به مرحله ساخت رسیده، می‌توانند سالانه یک میلیون مسکن بسازند.

دبیر کانون انبوه‌سازان این نوع سیاست‌گذاری را غیرواقع‌بینانه دانست و افزود: بخش خصوصی به بازیگر سوم این پروژه تبدیل شده بود و عملاً به بازی گرفته نشد. اما در دولت چهاردهم، حداقل اقدام مثبت این بود که بدون تعهدات غیرواقعی وارد میدان شد. او اعلام کرد که بر اساس آمار واقعی، در سه سال گذشته تنها ۸۰۰ هزار نفر در طرح نهضت ملی مسکن واریز وجه کرده‌اند و بانک‌ها به کمتر از نیمی از این تعداد وام پرداخت کرده‌اند.

پورحاجت معتقد است  در مواردی که پروژه‌ها به مرحله اجرا رسیدند، بخش خصوصی واقعی بوده که موفق عمل کرده است. دبیر کانون انبوه‌سازان بر ضرورت بهره‌گیری از توان بخش خصوصی تأکید کرد و گفت: بخش خصوصی متعهد است و نسبت به تعهدی که داده، حتماً عمل می‌کند. علاوه بر اینکه ساختار فنی دارد، سرمایه هم دارد. این سرمایه فقط جنبه مالی ندارد، بلکه از جنبه‌های تخصصی و فنی می‌تواند هزینه‌ها را برای دولت کنترل کند.

انتقاد از قانون‌گذاری‌های ناکارآمد 

این عدد در سال ۱۴۰۳ به حدود ۴۵۰ هزار واحد رسیده است.

او با انتقاد از این روند گفت: دولت و مجلس باید مشکلات بخش خصوصی را حل کنند. به عنوان مثال، قانون پیش‌فروش باید اصلاح شود.

هزینه‌های نظام مهندسی و تأمین اجتماعی نیز باید مدیریت شود. سازمان تأمین اجتماعی از سال ۱۳۸۸ دستش در جیب بخش خصوصی است، پول بیمه کارگران را دریافت می‌کند اما هیچ بسته خدمتی ارایه نمی‌دهد.

پورحاجت همچنین قانون پیش‌فروش را غیرکارآمد خواند و گفت: این قانون از یک کشور اروپایی آمده و مناسب کشور ما نیست.

بارها گفته‌ایم که این قانون باید اصلاح شود، اما هیچ‌کس حاضر به انجام این کار نیست. شاید اولویت بیستم مجلس و دولت هم نباشد.

او همچنین با اشاره به نظام مالیاتی افزود: در حوزه مالیات، نگاه این است که از تولیدکنندگان مالیات گرفته شود و به کارمندان دولت پرداخت شود. این نگاه باید تغییر کند.

دبیر کانون انبوه‌سازان در خصوص نظام مهندسی نیز گفت: امروز بابت یک متر مربع ساخت‌وساز در دورافتاده‌ترین نقاط کشور، حدود یک میلیون تومان بابت خدمات مهندسی دریافت می‌شود، در حالی که این خدمات بعضاً صوری هستند و مهندسین در محل پروژه‌ها حضور ندارند.

تأثیر ناپایدار تحولات سیاسی بر بازار مسکن

موضوع دیگری که طی هفته‌های اخیر، در بازار مسکن مطرح شد بحث کاهش نسبی قیمت مسکن در برخی مناطق شمالی تهران بود که گمانه‌زنی‌هایی را درباره احتمال تغییر روند بازار ایجاد کرد. اما کارشناسان این کاهش قیمت را موقت و محدود دانسته‌اند. طبق گزارش‌ها، این افت هم‌زمان با وقوع جنگ و اخراج اتباع غیرمجاز رخ داده که منجر به کاهش نسبی اجاره‌بها در مناطق جنوبی تهران نیز شده است.  با این حال، این نوسانات زودگذر بوده‌اند و شرایط به حالت قبل بازگشته است. میثم مهرپور، کارشناس بازار مسکن، در این زمینه گفت: آنچه به عنوان کاهش قیمت مسکن در بعضی مناطق به دلیل جنگ مطرح شد، پدیده‌ای موقت و محدود بود. این روند ادامه نخواهد داشت، زیرا مسکن در ایران حتی در رکود نیز کالایی تورمی است. او تأکید کرد که بازار مسکن بیش از یک سال است که در رکود قرار دارد، اما این رکود به معنی کاهش قیمت نیست.در ایران، حتی در زمان رکود، قیمت‌ها همچنان رو به بالا حرکت می‌کنند، فقط شیب آن کمتر می‌شود.

مهرپور درباره مناطق مصرفی گفت: در مناطقی که قیمت‌ها متری ۳۰۰ میلیون تومان است، ممکن است کاهش ۱۰ درصدی رخ دهد، اما در مناطق مصرفی یا شهرستان‌ها، این امکان وجود ندارد، زیرا قیمت هر متر تقریباً برابر با هزینه ساخت است.

این کارشناس بازار مسکن معتقد است که تا پایان سال جاری، بازار مسکن جهش قیمتی شدیدی نخواهد داشت، اما روند رشد قیمتی متناسب با نرخ تورم عمومی ادامه خواهد یافت. او افزود: هرچند از جهش‌های چندصد درصدی سال‌های گذشته خبری نخواهد بود، اما امید به کاهش قیمت نیز بی‌پایه است. مهرپور، مسکن را همچنان کالایی سرمایه‌ای دانست و گفت: مسکن مانند خودرو از اوایل دهه ۹۰ به کالای سرمایه‌ای تبدیل شد و تجربه نشان داده که از این نقش خارج نخواهد شد. این کارشناس بازار مسکن همچنین از عملکرد دولت‌ها در حوزه  مسکن انتقاد کرد و افزود: حتی در دوره‌هایی که مسکن در اولویت رسانه‌ای دولت بود، اقدامات عملی به وام ودیعه یا دستورالعمل‌های درصد افزایش اجاره‌بها محدود شد و همین موارد هم به‌خوبی اجرا نشدند.

راه برون‌رفت 

افزایش هزینه‌های ساخت، ناکارآمدی قوانین و نبود سیاست‌گذاری بلندمدت، همگی نشانه‌هایی هستند از چالش‌های ساختاری بازار مسکن ایران. در حالی که هزینه ساخت هر متر مربع مسکن به ۳۰ میلیون تومان رسیده، انتظار برای کاهش قیمت، بدون اصلاحات اساسی، غیرواقع‌بینانه است. به گفته فرشید پورحاجت، بخش خصوصی وقتی مبلغی را پیش‌بینی و به متقاضی اعلام می‌کند، تا آخر پای آن عدد می‌ماند. دولت اگر می‌خواهد مداخله کند، باید از تجربه مسکن مهر عبرت بگیرد و بدون دخالت مستقیم، از توان بخش خصوصی استفاده کند و نقش تسهیل‌گر را ایفا کند. کارشناسان هم تأکید دارند که تنها راه ثبات در بازار مسکن، ایجاد شرایط با ثبات اقتصادی، اصلاح قوانین پیش‌فروش، تعدیل فشارهای بیمه و مالیات بر سازندگان و کنار گذاشتن نگاه سیاسی به مسکن است. در غیر این صورت، آینده بازار مسکن نه‌تنها روشن نخواهد بود، بلکه با توجه به رکود اقتصادی و فشارهای خارجی، چالش‌های عمیق‌تری نیز در انتظار آن خواهد بود.

به گزارش اقتصادران، حال بازار مسکن خوب نیست؛ این تصویری است که این روزها آگاهان به حوزه مسکن عنوان می‌کنند. نمودار تعداد پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که بازار مسکن از سال ۹۰ تاکنون با ریزش عجیب در صدور تعداد پروانه‌های ساختمانی برای ساخت مسکن روبه‌رو بوده است.

محمدصادق الحسینی، کارشناس اقتصادی می‌گوید: وضعیت بازار مسکن هم خوب نیست؛ نمودار تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در شهر تهران در ۲۳ سال اخیر نشان می‌دهد که هیچ‌وقت اوضاع به این خرابی نبوده است.

وی تاکید می‌کند: این در کنار سایر متغیرها، یعنی اواسط سال بعد مسکن دوباره دچار مازاد تقاضا می‌شود؛ مگر این‌که قانون مالیات بر عایدی سرمایه ابلاغ شود که کلا بازی‌ها را به‌هم می‌ریزد.

فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان مسکن در همین خصوص می‌گوید: آنچه که بدیهی است، تا پایان سال ۹۲ روند تولید مسکن به صورت خیلی مناسب شکل می‌گرفت، اما از سال ۹۲ تاکنون متاسفانه در نحوه تولید و عرضه مسکن، شرایط خوبی را دنبال نکردیم و این روند تا امروز نیز تداوم داشته است.

وی با بیان این‌که شاید امروز شرایط حتی نسبت به سال‌های گذشته بدتر شده است، می‌افزاید: ما امروز در شرایطی قرار داریم که تولید مسکن در کشور با توجه به شرایط اقتصادی پرتلاطم، برای بخش خصوصی کشور فراهم نشده است و اگر بازار رصد شود، می‌بینیم سازندگان به نوعی از این بازار مهم خارج می‌شوند. این می‌طلبد که مجلس و دولت یک برنامه‌ریزی مشخصی را انجام دهند.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان مسکن تصریح می‌کند: رییس کمیسیون عمران مجلس عنوان کرده که تمام قوانینی را که مدنظر بوده، در حوزه مسکن برنامه‌ریزی کردیم. من در پاسخ به این نماینده مجلس می‌گویم شما از منظر نگاه دولتی و دولتمردان، مجموعه قوانینی را در کشور وضع کردید و یک مسیری را برای تولید مسکن در کشور فراهم کردید که امروز این مسیر منتج به هدف و نتیجه‌گیری مثبت نشده است.

پورحاجت عنوان می‌کند: بر همین اساس، امروز با کاهش تولید مسکن در کشور روبه‌رو هستیم؛ با وجود تمام صحبت‌هایی که اعلام می‌کنند، این مشکل، یکی از موضوعاتی است که مجلس و دولت به آن پاسخ دهند.

وی متذکر می‌شود: ما اعتقاد داریم که بخش گسترده‌ای از این افزایش قیمت مسکن که در کشور رخ می‌دهد، سناریوی از پیش تعیین شده توسط نهادها و دستگاه‌ها و به طور خاص، دولت است.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان یادآور می‌شود: دولت‌ها متاسفانه با نگاه درآمدی به حوزه مسکن نگاه می‌کنند و علاوه بر این‌که افزایش قیمت مسکن را دامن می‌زنند، ریسک سرمایه‌گذاری در تولید مسکن کشور را به شدت افزایش داده‌اند و یکی از عوامل اصلی کاهش تولید مسکن نیز همین موضوع است.

پشت درهای بسته می‌نشینند و برای بخش خصوصی برنامه‌ریزی می‌کنند

پورجاجت با اشاره به تهدیداتی که بازار مسکن با آنها روبه‌رو است، می‌گوید: بزرگ‌ترین تهدید در حال حاضر این است که امروز بالغ بر ۱۳ میلیون جوان در کشور داریم که یا به سن ازدواج رسیده‌اند و یا از سن ازدواج‌شان گذشته و مسکن می‌خواهند.

وی می‌افزاید: علاوه بر این، اگر بررسی کلی داشته باشیم، حدود ۶، ۷ میلیون مسکن در کشور کم داریم. این میزان کمبود در کشور، همیشه به عنوان یک پازل، تاثیر خود را در افزایش قیمت نشان می‌دهد و به راحتی و بدون در نظر گرفتن بخش خصوصی، تولید این حجم از مسکن قابل حل نیست.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان عنوان می‌کند: متاسفانه این عزم امروز وجود ندارد؛ نه از طرف بخش خصوصی، بلکه عزمی از طرف دولت و مجلس وجود ندارد. پشت درهای بسته می‌نشینند و برای بخش خصوصی برنامه‌ریزی می‌کنند.

پورحاجت ادامه می‌دهد: در واقع پشت درهای بسته تصمیم‌هایی می‌گیرند که خروجی آن، مثبت نیست. از همه بدتر این است که متاسفانه ما در کشوری هستیم که به لحاظ ساختاری، حتی به مصوبات مجلس هم تمکین نمی‌کنند.

وی متذکر می‌شود: مصداق بارز آن، سیستم ناکارآمد بانکی است که با وجود این‌که قانون‌گذار مصوب کرد ۲۰ درصد منابع بانکی در حوزه مسکن و ساختمان استفاده شود و مردم از تسهیلات بانکی استفاده کنند، اما متاسفانه نه زور دولت به بانک‌ها می‌رسد و نه زور مجلس. فقط صحبت‌ها را رسانه‌ای می‌کنند و می‌گویند بانک‌ها قرار است تسهیلات بدهند.

پورحاجت یادآور می‌شود: همین امروز بخش تولید کشور منتظر دریافت تسهیلات مناسب بدون بگیر و ببند است. این در حالی است که این شرایط وجود ندارد.

همچنان افزایش قیمت، بازیگر اصلی اقتصاد کشور است

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان با پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن، می‌گوید: ما کماکان تورم را در بازار مسکن داریم؛ کمااین‌که امروز براساس آنچه که رصد کردیم، طی ۱۰، ۱۵ روز گذشته مصالح ساختمانی با افزایش قیمت مواجه شدند.

پورحاجت می‌افزاید: شاید بخشی از این موضوع هم برمی‌گردد به مسایلی که در رابطه با گاز وجود دارد. دو نهاده سیمان و فولاد، امروز تقریبا به یک نقطه ثبات قیمتی رسیدند؛ هر چند که امروز بحث افزایش هزینه‌های باربری را هم داریم.

وی عنوان می‌کند: مسکن هم یک کالای کاملا تولیدی است و نهاده‌های تولید، تاثیر مستقیم روی افزایش قیمت می‌گذارد. بر این اساس، افزایش قیمت به عنوان بازیگر اصلی در کشور وجود دارد.

دبیر کانون سراسری انبوه‌سازان تصریح می‌کند: در کشوری که به راحتی اعلام می‌کنیم ۴۰ درصد تورم در کشور وجود دارد، به طور قطع این ۴۰ درصد تورم تاثیر خود را روی تمام بازارها می‌گذارد؛ کمااین‌که در سال آینده هم تورم در اقتصاد ما بازیگر اصلی است و متاسفانه اقداماتی هم که تا به امروز انجام شده، منتج به کاهش تورم نشده است و یا اساسا اگر کاهشی هم صورت گرفته، چشم‌گیر نبوده است.