به گزارش اقتصادران، بازار مسکن در ایران سالهاست با پدیدهای به نام سوداگری و سفتهبازی درگیر است؛ پدیدهای که در سایه نبود شفافیت، ضعف نظارت و فرار گسترده مالیاتی، به عاملی برای تشدید بحران مسکن تبدیل شده است. اگرچه سیاستگذار بارها وعده ساماندهی داده اما فرار مالیاتی سوداگران همچنان یکی از مهمترین چالشهای مهار این بازار است.
بازار مسکن ایران در سالهای گذشته به یکی از کانونهای اصلی بحران اقتصادی کشور تبدیل شده است. رشد افسارگسیخته قیمتها، کاهش قدرت خرید خانوارها و گسترش رفتارهای سوداگرانه، موجب شده تا مسکن از کالایی مصرفی به ابزاری برای حفظ ارزش سرمایه و کسب سود تبدیل شود؛ آن هم در شرایطی که میلیونها خانوار هنوز در حسرت خانهدار شدن هستند.
مسکن؛ از نیاز مصرفی تا کالای سوداگرانه
ریشههای بحران مسکن در ایران فقط به رشد نقدینگی و تورم مزمن محدود نمیشود. کمبود عرضه، هزینههای سنگین ساختوساز، مهاجرت به شهرهای بزرگ و ضعف سیاستگذاری نیز در این بحران نقش دارند. اما در این میان، آنچه آتش بحران را شعلهورتر کرده، سوداگری گستردهای است که در سایه ضعف نظارتی و مالیاتی، رونق گرفته است.
بسیاری از سرمایهگذاران در واکنش به بیثباتی اقتصادی، بازار مسکن را به عنوان پناهگاه دارایی خود انتخاب کردهاند. در نتیجه بخشی از معاملات ملکی نه با هدف سکونت، بلکه با نیت کسب سود از افزایش قیمتها انجام میشود. وجود بیش از ۲.۵ میلیون خانه خالی در کشور، نمود عینی این واقعیت است؛ خانههایی که نه اجاره داده میشوند و نه فروخته، بلکه به امید رشد قیمت نگهداری میشوند.
نظام مالیاتی ناکارآمد؛ بهشت سوداگران
یکی از مهمترین دلایل تداوم سوداگری در بازار مسکن، نبود سازوکار مالیاتی موثر برای مقابله با این پدیده است. در اغلب کشورهای توسعهیافته، ابزارهایی مانند مالیات بر خانههای خالی، مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر معاملات مکرر، مانع از تبدیل مسکن به کالای سرمایهای شدهاند.
در ایران، هرچند قوانینی مانند مالیات بر خانههای خالی یا مالیات بر عایدی سرمایه به تصویب رسیده اما اجرا یا به تعویق افتادهاند یا با ناکارآمدی روبهرو هستند. ضعف زیرساختهای اطلاعاتی، نبود شفافیت در معاملات، خلاهای قانونی و مقاومت ذینفعان، اجرای این قوانین را دشوار کرده است.
در این فضا، سوداگران با استفاده از راهکارهایی مانند ثبت صوری معاملات، اعلام قیمتهای غیرواقعی یا بهرهگیری از حسابهای واسطه، از پرداخت مالیات فرار میکنند. به عنوان نمونه، فروش ملکی با قیمتی کمتر از ارزش واقعی در اسناد رسمی، یکی از رایجترین روشهای فرار مالیاتی است.
فرار مالیاتی در بازار مسکن آثار گستردهای بر اقتصاد و جامعه دارد. نخست آنکه، با سودآور شدن خرید و فروش بدون مالیات، انگیزههای سفتهبازانه در بازار تشدید شده و تقاضای سرمایهای افزایش مییابد. این موضوع خود عاملی برای بالا رفتن بیشتر قیمتهاست. دوم اینکه، در شرایطی که دولت با کسری بودجه مزمن مواجه است، فرار مالیاتی سوداگران به معنای محروم ماندن خزانه عمومی از منابع مالی مهمی است که میتوانست صرف پروژههای زیرساختی و مسکن اجتماعی شود.
سوم، این فرار مالیاتی باعث انباشت ثروت در دست گروهی خاص شده و شکاف اجتماعی را افزایش میدهد. تمرکز ملک در دست عدهای محدود، عملا گروههای کمدرآمد را از بازار مسکن بیرون رانده و به تعمیق نابرابری دامن میزند.
چهارمین اثر منفی، انحراف سرمایهها از بخشهای مولد به سمت فعالیتهای غیرمولد است. در حالی که بخش تولید کشور نیازمند تزریق منابع است، داغ شدن بازار ملک و جذابیت سفتهبازی مانعی برای رونق اقتصادی محسوب میشود.
زیرساختهای شفاف؛ لازمه مهار سوداگری
برای مقابله با فرار مالیاتی، نخست باید زیرساختهای اطلاعاتی بازار بهروزرسانی شود. سامانه ملی املاک و اسکان، به شرط تکمیل و اتصال به سایر پایگاهها مانند ثبت اسناد، شهرداریها و بانکها، میتواند نقشی موثر در شفافسازی بازار ایفا کند.
قانونگذاری کافی نیست؛ اجرای هوشمندانه لازم است
اصلاح قوانین مالیاتی و اجرای موثر آنها از گامهای ضروری در مسیر اصلاح بازار است. مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) میتواند سود حاصل از خرید و فروشهای کوتاهمدت را هدف قرار دهد و میل به سوداگری را کاهش دهد. همچنین بازنگری در مالیات بر نقل و انتقال املاک و اجرای واقعی مالیات بر خانههای خالی از دیگر اقداماتی است که باید با جدیت دنبال شود.
الکترونیکی شدن کامل فرآیندهای معاملاتی، استفاده از قراردادهای هوشمند و بهرهگیری از فناوریهایی چون بلاکچین میتواند فرار مالیاتی را دشوار و ریسک آن را افزایش دهد. شفافیت، مهمترین ابزار در مبارزه با سوداگری است.
افزایش عرضه، مکمل سیاستهای ضدسوداگرانه
در کنار سیاستهای مالیاتی و نظارتی، باید سمت عرضه را نیز تقویت کرد. تسهیل مجوزهای ساخت، حمایت از انبوهسازان، توسعه مسکن اجتماعی و بهرهگیری از ظرفیت تعاونیها از جمله راهکارهایی است که میتواند با افزایش عرضه، فشار تقاضا را کاهش دهد. تصویب قوانین بدون نظارت دقیق، راه به جایی نمیبرد. استفاده از فناوری برای شناسایی تخلفات، برخورد قاطع با متخلفان و تقویت سیستم نظارتی، ضامن اجرای درست سیاستهاست.
دنیا با این پدیده چگونه برخورد کرده است؟
در بسیاری از کشورهای توسعهیافته، تجربیات موفقی در مهار سوداگری مسکن به ثبت رسیده است. در سنگاپور، مالیاتهای پلکانی برای مالکیت چندباره ملک اعمال شده تا انباشت املاک در دست عدهای خاص کاهش یابد. در کانادا، شهرهایی مانند ونکوور و تورنتو مالیات سنگینی بر خانههای خالی وضع کردهاند. استرالیا نرخ مالیات بر عایدی سرمایه را بر اساس مدت نگهداری ملک تنظیم کرده تا انگیزه معاملات کوتاهمدت کاهش یابد. نیوزیلند هم با محدودیت برای خرید ملک توسط اتباع خارجی، مانع ورود سرمایههای غیرمولد به این بازار شده است.
بحران مسکن فقط با نیتنامه حل نمیشود
بحران مسکن ایران ریشهدار و پیچیده است و نیازمند رویکردی ترکیبی، دقیق و هماهنگ است. مقابله با فرار مالیاتی سوداگران ملکی شاید سادهترین و فوریترین گام برای کنترل بازار باشد اما به تنهایی کافی نیست. اصلاح نظام مالیاتی، تکمیل زیرساختهای اطلاعاتی، افزایش شفافیت، افزایش عرضه و برخورد قاطع با متخلفان، همگی باید در کنار یکدیگر و با نگاهی بلندمدت اجرا شوند.
تجربه کشورهای مختلف نشان میدهد که بدون عزم جدی و سیاستگذاری پایدار، نمیتوان بر بحران مسکن فائق آمد. ایران نیز با اتخاذ ترکیبی از این راهکارها، میتواند مسیر جدیدی برای بازگرداندن مسکن به جایگاه مصرفی و انسانی خود ترسیم کند.
